[아파트 경매]휴먼시아 단지를 잘 이용하면 좋을, 만수동 공작아파트

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 22956 임의경매 입니다.

빌라만 중점적으로 다룬다고 말씀을 드렸었는데

빌라가격의 소형아파트라면 이야기가 틀려지죠.

무슨 사연인지, 괜찮은 물건인지 같이 들여다보시죠.

애매한 빌라보다 오래된 소형 아파트가 가격이 비슷해도 훨씬 더 낫습니다. 나중에 재개발로 인한 시세차액가 있을 수 있기 때문이죠. 빌라는 사실 시세차액이라는 말 자체가 우습고, 더 밑으로만 안빠지면 다행입니다. 재개발지역이라고 묶인다고 쳐도 주민들간에 불협화음도 많고 이해관계가 너무 많이 얼퀴고 설켜서 보상이 힘듭니다. 그러므로 빌라는 싸게 아주 싸게 받아서 현시세보다 약간 싸게 내놓으면 됩니다. 

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 3-73, 공작아파트 가동 1층 113호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 70,000,000원

- 최저가 : 49,000,000원

- 면적 : 39.29

- 건축연도 : 1989년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 114세대/2동

- 주차여부 : 단지 내 가능

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 휴먼시아11단지, 주변 소형 아파트 있음

입구에 관리소도 보이고 녹지도 충분히 있습니다. 오래된 아파트는 주차장이 넓직넓직한데 이 아파트는 주차선을 새로 그은 것인지 매우 좁게 좁게 그려놨습니다. 한 가구에 한개씩은 돌아갈 것 같습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 150m 이내 버스정류장

- 학교 : 만수북중, 조동초

- 병원 : 100m 휴먼시아단지상가

- 편의시설 : 단지상가

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 휴먼시아 인프라사용가능

휴먼시아 11단지가 보이는데 요기에 제법 규모가 있는 아파트 상가 있습니다. 왠만한 편의시설은 다 모여있으니 아파트 상가를 이용하면 될 것입니다. 버스정류장도 대략 150m 이내로 교통이용에도 좋을뿐만 아니라 만수북중, 조동초등학교가 있어 아이를 키우기에도 괜찮아보입니다.

3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주

2002년부터 지금까지 쭈욱 소유주(1965년생)가 살아왔습니다. 집수리는 당연히 안되어 있을 것 같습니다. 제가 전에 말씀드린 것처럼 샤시수리가 안되어 있으면 내부는 수리가 안되어 있다고 보시면 거의 맞습니다. 아마 살면서 불편한 부분수리정도 되어 있을 것으로 생각됩니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 필요

- 화장실 보수 : 필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

방범창이 되어 있고, 얼핏보기에 화이트샤시 시공이 되어있는 것으로 보이지만 자세히 보면 아주 옛날 알루미늄샤시입니다. 방범창도 옛날의 것과 같은 모습에 아파트단지에서 유지보수차원에서 페인트를 덕지덕지 발라놓은 흔적이 보입니다. 구글 스트리트뷰가 이렇게 선명하게 잘보입니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2002-05-07	소유권이전	허**	-
2002-05-07	근저당권설정	신한은행	40,800,000원
2010-05-19	근저당권설정	신한은행	6,400,000원
2014-10-15	근저당권설정	신한은행	9,000,000원
2016-05-23	가압류	인천신용보증재단	10,000,000원
2016-08-10	압류	남인천세무서	-
2018-08-13	임의경매개시결정	남종제일차유동화전문	-
2018-08-23	압류	국민건강보험공단	-

집을 지키려고 한 흔적이 보이네요. 담보대출을 싫어라하는 사람들이 있는데 이 물건의 소유주가 그런 느낌입니다. 1965년생이니, 아마 아이들이 진학할 때 즈음에 추가로 대출을 받은 것으로 생각되네요. 그러다 2016년 대출 원리금을 상환하지 못해 그때부터 가압류와 압류가 차례로 등기되면서 경매로 나오게되었습니다. 명도가 어려운 편은 아닐 것으로 보이지만, 이렇게 오래도록 집에서 살아오신 분들은 정도 들었기도 하고, 잘 안되서 나가기 때문에 이사비를 좀 챙겨주셔야 수월히 명도를 하실 수 있으리라 보입니다. 

6. 시세조사

매매시세는 7천만원 미만으로 보이고, 월세는 올수리한 집에 한해 500만원에 월 30만원 정도를 받을 수 있을 것으로 조사됩니다.

이집은 싸게 낙찰받아서 올수리를 하면 집이 아주 괜찮아보입니다. 하지만 올수리에 비용이 너무 많이 들어갈 것으로 보입니다.

아래 사진은 네이버에 올라온 올수리 매물입니다. 이 물건은 5층인데 시세가 7500만원정도 됩니다. 1층 물건을 이정도로 꾸며놓으면 인기있는 물건이 될 것 같습니다. 이 집도 샤시를 보니 너무 부담스러워 시공하지않고 안쪽만 수리를 한 것입니다. 이정도면 500만원 정도로 수리를 할 수 있을 겁니다. 베란다샤시가 매우 큰데, 샤시 시공은 돈이 많이 들 것으로 예상됩니다. 하지만 샤시시공 안되어 있으면 집이 잘 안나갑니다. 참고하시면 좋을 것 같습니다.

- 예상낙찰가 : 5719만원

- 제반비용 : 917만원(수리비 및 이사비)

- 입찰기일 : 2019-03-22

 

올수리를 했을 때, 5층이 7500만원이였습니다.

그렇다면 이물건은 어떨까요?

예상낙찰가에 수리비하면 대략 6700만원 정도가 나옵니다.

1층이니 7500~8000만원 정도로 예상됩니다.

천만원정도 나올 것 같습니다.

낙찰 받아 단기매매해도 괜찮을 것 같습니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.