[아파트 경매]내가 꿈꾸는 비즈니스모델, 삼산동 광명아파트

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 142207 임의경매 입니다.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.

삼산동은 인천과 부천의 경계부분으로, 신도시급으로 묶을 수 있을 정도로 도로 구획도 잘되어 있고, 편의시설도 잘 갖춰져있습니다. 예전엔 출장이 잦은 편이였는데, 인천공항쪽으로 갈 때 항상 볼 수 있었던 곳이였습니다. 그 부근쯤에서 한번 차가 막혔던 것으로 기억이납니다. 부평IC인지, 부천IC인지 정확히 기억나지 않지만 그곳을 지나면서 신식 농수산도매시장이 큰 규모로 지어져있어서, 눈에 들어왔었죠. 경인고속도로에 바로 붙어있는 광명13차 아파트입니다. 최고층 6층의 90년대 지어진 아파트로 인근의 같은 규모의 아파트 대단지가 있어 투자가치가 있는 물건으로 판단되어 검토하게 되었습니다. 함께 들여다보도록 하겠습니다. 

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 부평구 삼산동 359 광명아파트 1동 102호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 139,000,000원

- 최저가 : 97,300,000원

- 면적 : 57.87(18평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 456세대/6동

- 주차여부 : 0.61대

- 건물방향 : 정남향

- 외관노후 : 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 양호(입구 경비실)

- 인근공급량 : 광명12차, 현대아파트 등 유사규모 아파트 단지 다수

2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 사거리 버스정류장

- 학교 : 삼산초, 부일중

- 병원 : 단지앞 사거리 번화가

- 편의시설 : 사거리 번화가

- 녹지 : 부족(경인고속도로 외벽)

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음

3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주

4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호(동간 간격 넓음)

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 시트지 작업필요

- 화장실 보수 : 부분수리

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2016-07-11	소유권이전	이**(상속)	-
2016-07-25	근저당권설정	신한은행	72,000,000원
2018-01-15	가압류	케이비국민카드	7,594,333원
2018-01-26	가압류	아주캐피탈	26,731,760원
2018-03-07	가압류	케이비캐피탈	28,348,225원
2018-04-16	가압류	비엔케이캐피탈	33,112,103원
2018-05-15	임의경매개시결정	신한은행	59,520,966원

전형적인 카드 돌려막기입니다. 소유자 이**(1970년생)씨는 음**(1929년생)씨에게 상속을 받았습니다. 음**씨는 이름으로 미뤄보아 모친인 것 같습니다. 상속을 받아 그 집에서 그대로 살고 있는 것으로 나와있습니다. 음**씨 소유 당시에는 근저당 설정이 없는 상태였는데, 상속받으면서 바로 근저당권을 설정한 것입니다. 소득이 없는 것인지, 무리하게 어딘가에 돈을 쓴 것인지는 모르겠습니다. 1년 반이 지난 시점, 2018년 1월부터 카드사 연체로 인한 가압류가 붙기 시작합니다. 통상 가압류까지는 3차례 정도는 유예기간을 주니, 2017년 9월부터 연체가 시작되지 않았나 생각됩니다. 케이비국민카드 760만원으로 시작되네요. 아주캐피탈에서 고리로 돈을 빌려,  카드값 막기를 했을테고, 신용도가 더 떨어진 3월에는 좀 더 높은 이자내야하지만 어쩔 수 없이 또 다른 캐피탈사를 찾아갔네요. 케이비캐피탈, 원금에 이자가 점점 붙어서 커져가는 모습을 볼 수 있습니다. 아무리 어렵더라도 카드돌려막기는 결국 파산의 지름길임을 명심하시면 좋겠습니다.

6. 시세조사

시세는 매매 1.4억, 전세 9500만원, 월세 1000만원에 50만원정도인 것으로 확인됩니다.

간간히 시세보다 높은 금액대로 거래가 이뤄지는 물건을 볼 수 있는데 높은 금액에 거래된 물건을 막상 가서보면, 올수리가 되어있습니다. 오래된 아파트에 올수리된 물건은 그 수리비만큼 매매가의 상승을 가져옵니다. 최근에 본 비지니스 모델중 하나가 경매로 집을 저렴하게 낙찰받아서 인테리어를 하는 친인척에게 올수리를 맡기고 비싼가격에 매매하는 그런 형태입니다. 이미 경매하시는 많은 분들이 이렇게 다들 하고 계십니다. 그중에서도 저는 핑크팬더 김재범님의 책을 보고 좀 더 진지하게 꿈꾸게 되었죠. 제가 꿈꾸는, 꼭 갖고 싶은 비지니스 모델이죠. 리모델링만 어떻게 해결되면 잘 될 것 같은데, 모든게 마음먹은대로는 안되네요.

어렸을 적, 저도 이와 유사한 형태의 저층으로

지어진 주공아파트에 살았습니다.

제가 미취학이였을 때니, 이보다 더 나이가 많은 건물이였겠네요.

이때 지어진 아파트는 동간 거리가 넉넉하여

앞동에 햇볕이 가려지거나 바람이 안통하거나 그런 일이 없습니다.

또한 주차장의 차량 대수도 많고

주차라인도 넉넉히 그려져 차가 상할 일이 없죠.

물론 단지외 차량이 진입하여 내집 주차장 마냥 사용할 수 있으니

관리실을 둬서 관리가 잘된다면 말이죠.

광명 13차 아파트는 단지 입구에 관리실이 있습니다.

차량 출입통제가 가능하고, 깨끗하게 관리되고 있음을 알 수 있습니다.

박스로 보이는 물건이 있는데, 택배로 보이네요.

이런 물건은 사두면 전월세로도 수익이 나고,

플러스 알파로 집값의 상승도 볼 수 있는 물건이라고 생각합니다.

깨끗한 샤시가 제법 많이 보입니다.

올수리하여 임대수익을 올려보시는 것도 좋을 것 같은 물건입니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.