[오피스텔 경매]굴다리오거리 오피스텔촌 입구, 부평동 힘찬헤리움 오피스텔

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 30431 임의경매 입니다.

요새 부쩍 오피스텔 물건이 많이 보입니다.

대표적인 수익형(투자형) 부동산이라고 말씀드렸었습니다.

금리인상으로 인해 쏟아져나오는 물건으로도 볼 수 있겠습니다.

사건물건 같이 들여다보시죠.

어느지역이든 마찬가지겠지만 '~삼거리, ~로터리, ~오거리'는 사람, 차가 많이 다니는 곳으로 그 지역의 랜드마크가 되죠. 이번 물건은 굴다리오거리에 한 지점을 차지하고 있는 물건입니다. 한쪽편은 또 힘찬빌딩, 힘찬병원이, 그 위쪽으로 힘찬헤리움2차가 있습니다. 힘찬시리즈라고 할 수 있겠네요. 곧 힘찬헤리움2차 물건도 나오겠죠? 그럼 그때가서 힘찬시리즈를 한번 돌아볼 수 있을 것 같습니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 부평구 부평동 505-2,외 2필지, 헤리움 8층 816호

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 72,000,000원

- 최저가 : 50,400,000원(1회유찰, 70%)

- 면적 : 11.74

- 건축연도 : 2013년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 176세대

- 주차여부 : 0.42대

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 우수

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 오피스텔촌

2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장, 500m 부평역

- 병원 : 굴다리오거리

- 편의시설 : 굴다리오거리

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근

한눈에도 얼마나 큰 곳인지 느낌이 오실 겁니다. 롯데시네마 부근의 시장로터리와 굴다리오거리 이 부분을 지적도로 설정해두고 보시면 뻘~겋습니다. 굴다리오거리쪽은 오피스텔과 아파트 등 주거공간과 편의상가 밀집해있습니다. 시장로터리쪽은 소비쪽(화장품, 옷가게, 술집, 음식점) 상가들이 많이 들어서 있습니다. 이번 물건 힘찬 헤리움은 굴다리오거리의 한 축을 차지하고 있습니다. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(이**)

- 전입일자 : 2017-03-24

- 확정일자 : 2017-04-03

- 배당요구 : 2017-11-02

- 보증금 : 2500만원, 20만원

배당요구를 한 소액임차인 입니다. 대항력은 없지만 소액임차인이라는 지위로 보증금을 전액 배당 받을 수 있습니다. 보증금 2500만원에 월차임 20만원으로, 500만원에 40만원으로도 세를 받을 수 있는 물건이겠네요. 자신의 자금사정으로 고려해서 보증금을 낮추고 월차임을 높이는 방법도 고려해보시면 좋습니다. 

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

건물이 북향입니다. 물건은 뒤쪽을 보고 있는데, 뜻밖에 이득이네요. 빛이 엄청나게 쏟아져 들어오는 것이 보입니다. 하지만 야경이랄 만한 것이 보이진 않겠네요. 전에도 말씀드렸지만 오피스텔에 살고 있는 사람들은 주로 저녁에 들어올테니, 야경이 잘드는 앞쪽을 선호하겠습니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2013-09-06	소유권이전	이**
2013-09-06	근저당권설정	국민은행	52,560,000원
2017-08-28	가압류	서울신용보증재단	8,780,000원
2017-09-29	임의경매개시결정	국민은행	-
2017-11-06	압류	국민건강보험공단	-

깨끗한 물건입니다. 서울에 거주하는 이**씨가 매매하여 월세로 운영하다 이자의 연체로 경매에 나온 물건입니다. 2017년 물건으로 중간에 경매 연기를 한두번 한 것 같습니다. 

6. 시세조사

주변이 오피스텔촌이지만, 사이즈가 크고 2015년에 지은 것이 검색됩니다. 매매가는 6200만원, 전세는 거래내역이 안보이고(큰사이즈 전세가률은 90~95%) , 월세는 1000만원에 30만원으로 보입니다.

방사이즈가 제일 작은 방입니다. 뷰도 많이 빠지는 것이 선호하는 크기와 뷰는 아닙니다. 세입자를 구하는데 힘들 수 있습니다. 이사비 지원, 한달치 월세 면제 등의 당근으로 세입자를 받으면 되겠습니다. 참 예상입찰가는 제가 입찰에 참여하게된다면...이라는 가정이 붙습니다. 오피스텔의 시장평균낙찰가와는 차이가 큽니다. 오피스텔의 시장평균낙찰가는 85~90% 정도입니다. 감정평가액 * 0.85 내지 0.9정도하면 됩니다. 여기서 몇십만원 붙이면 되는데 이리하면 저처럼 대출을 이용하여 투자하는 사람은 돈이 안남습니다. 참고하시기 바랍니다.

- 예상입찰가 : 5458만원(6300만원 정도에 낙찰되지 않을까 예상됩니다.)

- 제반비용 : 371만원

- 입찰기일 : 2019-02-25(오늘 ^^;)

예상입찰가는 제가 입찰하려는 금액입니다.

예상입찰가로 낙찰을 받아 운영해야 이자, 원금떼고 돈이 좀 남습니다.

높게 잡으면, 세입자를 구하기 어려울 수 있습니다.

현 세입자는 이름만으로는 여자분으로 사료되어, 도배 장판 외에 큰수리는 안들어갈 것 같습니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.