라드온 이야기

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 14297물번1 임의경매 결과입니다.

제 예상이 엄청나게 빗나갔네요. 

어느부분에서 이렇게 가격차이가 많이 나게 되었는지 

짚어보고, 다음에는 갭을 메꿔야겠습니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/123


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
시세는 9500만원, 전세는 8500~9000만원, 월세 500만원에 40만원으로 형성되어있는 것으로 조사됩니다.

경매 투자자는 대부분 경락대출을 이용하여 부동산을 매매하기때문에 전세는 힘들지 모릅니다. 주변 전세가보다 저렴하게 내놓으면 세입자를 구할 수 있을지도 모릅니다. 하지만 그런 경우는 제 경험상 잘 없습니다. 요새는 똑똑한 세입자가 많기 때문이죠. 낙찰받아 월세로 운영하면 별도로 관리할 필요도 없이 월 40만원씩 입금되는 좋은 물건입니다. 저는 이런 물건을 쫓아다닙니다.
- 예상입찰가 : 6615만원
- 제반비용 : 590만원

제가 입찰한다면 6615만원을 적어냈을겁니다. 역시 입찰일에는 12시부터 심장이 또 콩닥콩닥 뜁니다. 법원이였다면 다리를 심하게 떨고 있었을 모습이 그려지네요. 결과를 까봤더니 '엥?' 할 정도 많이 빗나갔네요. 이건 아무리 쉬었다고 해도 용서가 안되는데...시세가 너무 많이, 그리고 급격히 오른 것 같아 물건번호 2번도 조회를 해보았습니다. 2번은 8400만원에 낙찰되었더군요. 입찰 인원도 15명이라는 건 뭔가 놓친게 있는 것 같습니다. 
이전에 에스원스마트빌 오피스텔 분석글 쓴 것을 토대로 시세를 분석했었는데, 여기서부터 꼬인 것 같습니다. 우선 방크기가 에스원스마트빌이 19.142(약5.8평)로 20.15인 지금의 물건이 좀 더 큽니다. 보존등기도 에스원스마트빌이 2012년, 이 물건이 2014년으로 더 최신의 것이며 위치도 좀 더 좋은 것이 가격에 반영된 것 같습니다. 
이전 에스원스마트빌이 80%로 단독입찰로 낙찰되었었는데, 2018년 12월 13일입니다. 근 두달사이 인근에 GTX-A 확정, 능동역(동인선) 이런 굵직굵직한 호재 발표(2018.12.27)가 있었는데 그로 인해 관심이 높아진 것 같습니다.

최고가매수신청금액 82,111,000원(91.23%)
입찰 20명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 81,900,100원
매각결정기일 : 2019.02.28


이건 가격차가 많이 나서, 확인 해본 2번 물건입니다.


다음에는 잘 맞춰보도록 더 열심히 조사해야겠습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. BlogIcon 空空(공공) 2019.02.22 07:00 신고

    갭의 원인을 잘 분석하셔서 다음 입찰때 반영하시면 될듯 합니다..
    한번 실수는 병가지상사라 했습니다...ㅎ

  3. BlogIcon pennpenn 2019.02.22 07:11 신고

    입찰 정보 잘 보고 갑니다.

    벌써 금요일입니다.
    주말을 즐겁게 보내세요.

  4. BlogIcon 봉리브르 2019.02.22 07:26 신고

    오늘도 유용한 정보 잘 읽고 갑니다.
    여유로운 금요일 보내세요^^

  5. BlogIcon 청결원 2019.02.22 07:41 신고

    오늘도 즐거운 하루 보내시고
    포스팅 잘 보고 갑니다~

  6. BlogIcon kangdante 2019.02.22 07:48 신고

    경매정보를 확실히 알고 응찰하는 것도
    중요한 포인트인 것 같아요
    잘 보고 갑니다.. ^^

  7. BlogIcon 행복사냥이 2019.02.22 08:29 신고

    오늘도 꾹~ 하고 갑니다.^^

  8. 근쨩 2019.02.22 09:00

    좋은 글이네요 다른 오피스텔정보도 알고 싶어요

  9. BlogIcon 신웅 2019.02.22 09:35 신고

    오늘도 잘보고 공감 등 꾸욱 하고 갑니다 ^^

  10. BlogIcon 절대강자! 2019.02.22 09:38 신고

    입찰에 떨어지면 조금은 기분이 상할듯도 합니다. ㅎㅎ
    다음엔 좋은결과 있으시길 바랍니다. 잘 보고 갑니다. 꾹

  11. BlogIcon 87MALE 2019.02.22 11:47 신고

    단순 눈치싸움으로 보이기도 쉬우나, 치밀한 분석이 반드시 필요한것 같아요.

  12. BlogIcon 빗코 2019.02.22 13:20 신고

    일단 할게 아니라서 입찰일은 확인해보지 않았는데 엄청 코앞이었군요... GTX노선에서 멀지 않다면 9000이하가 충분히 싸게 입찰받은 것 같기도 하고요.
    다만 오피스텔은 한번도 투자해본 적이 없다보니 초심자의 두려움이 있습니다. 시간이 지나며 공실률이 높아진단 얘기도 들어서 exit을 너무 길게 잡을 수 없을 것 같기도 하고요.
    어찌됐건 경매로 낮은 매매가로 잡을 수만 있으면 되는 것이겠죠.. 좋은 내용 감사합니다. 마음 다 잡고 갑니다 ㅋㅋ

    • 공실은 욕심탓이죠, 보증금을 낮추거나 월세를 조금만 낮춰도 방은 잘나갑니다. 8200만원이면 신용도가 높고 직장이며, 담보비율이 넉넉한 경우에 6500만원 대출이됩니다. 이자19만원에 1년후, 원금상환들어가면 5만원정도 남을겁니다.시세차액을 노리고 들어간것이지, 월세운영으로 힘들겁니다.

  13. BlogIcon 모모의 가사노동 2019.02.22 15:07 신고

    공부가 됩니다.
    오늘도 잘보고 갑니다. 좋은하루되세요~

  14. BlogIcon 쿵돌 2019.02.22 15:36 신고

    글 잘 보고 갑니다~^^

  15. BlogIcon 늙어가는 니카 2019.02.22 16:59 신고

    두구두구 봤는데^^ 역시 쉽지 않습니다. 입찰은 정말이지....... 직딩일 때도 수의계약만 해봐서리. ㅋ 홧팅입니다~~~~~

  16. BlogIcon luvholic 2019.02.22 17:02 신고

    가격차가 나는 이유을 분석하고
    다음 번에 적용한다면 매번 나아지겠습니다~^^
    설명 정독하고 갑니다!ㅎㅎ

  17. BlogIcon 욜로리아 2019.02.22 17:11 신고

    정말 발표될때까지 많이 떨리셨겠어요~~
    아쉽지만 다음엔 꼭 좋은 결과 있으시길 바랍니다~~

  18. 성짱 2019.02.22 18:33

    항상 글 잘일고 있습니다~~

  19. BlogIcon 제나  2019.02.22 19:07 신고

    이렇게 예상과 다른 입찰결과와 과정들을 올려주시는 것도 여러 방문자들에게 도움이 될 거 같아요^^

  20. 츄츄미니:슈프림리뷰 2019.02.23 14:26

    항상 잘 보고 있습니다!

  21. BlogIcon H_A_N_S 2019.02.23 21:22 신고

    동탄에도 능동이 있군요. 예상가 계산하기도 쉽지 않을 거 같아요. 잘 보고 갑니다.즐거운 주말 보내세요ㅎㅎ