[오피스텔 경매]신봉 자이2 단지 상가, 신봉동 웰스톤시티

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 16408 강제경매 입니다.

이전에 한번 소개해드렸던 신봉동 웰스톤시티 물건입니다.

어떻게 변화되었는지 들여다보는 시간이 되겠네요. 

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

이전 소개에서 좋은 물건이라고 소개드렸었는데, 지금은 좀 이야기가 달라졌습니다. 조정지역으로 묶여있는 지역이라 잔금대출받기가 어렵겠네요. 물론 개인에 따라 틀리겠지만 제 기준에서는 낙찰받기 어려운 물건이 되어버렸습니다. 그 영향인지, 시세는 9000만원정도에 거래가 되는 것 같습니다. 주변 입지와 집의 구조, 형태, 모두 변한게 없겠죠? 좋은 물건 입니다. 좀 더 자세히 들여다 보도록 하겠습니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴 104동 401호

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 118,000,000원

- 최저가 : 57,820,000원(2회 유찰, 감정가 49%)

- 면적 : 20.84(8평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 265세대 / 4동

- 주차여부 : 0.75대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 주변 고가 아파트단지로 오피스텔 수요가 있음

2. 지역분석

- 교통 : 5m 이내 버스정류장, 버스로 15분정도에 수지구청역

- 학교 : 홍천, 신일, 신봉초

- 병원 : 상가건물내

- 편의시설 : 상가건물내

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 1층 중대형 마트 유치권 설정

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(김**)

- 전입일자 : 2015-12-04

- 확정일자 : 2015-12-04

- 배당요구 : 2018-08-22

- 보증금 : 9000만원

계약기간이 2016-01-04 ~ 현재입니다. 보통 전세기간은 24개월로 2018-01-04에 계약기간이 끝났었네요. 1월부터 전세보증금을 돌려달라고 요구했는데, 차일피일 미뤘는 것으로 보입니다. 통상 경매개시결정까지 4~5개월이 걸리는 데, 7월말에 경매개시결정이 내려졌네요. 전세계약 완료 후, 내용증명이라던지 발빠르게 대응하지 않았나 생각됩니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음

여기는 이전 소개글처럼 좋은 집입니다. 다른 분들께서 쓰신 임장 후기를 몇개를 찾아 읽어봤습니다. 역시 개인적인 편차가 심하더군요. 제가 좋다고 판단한 부분을 단점이라고 적어두신 분도 여럿 계시더군요. 글쎄요. 무엇이 정답인지는 나중에 많이 나중에 가봐야알겠지만, 지금 당장은 제 판단이 맞다고 믿고 글을 이어나가겠습니다. 이 집은 물건 조사로는 입지, 여건이 좋은 집입니다. 기타 다른 요건들로 시세보다 좀 못하는 것 같습니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2015-06-05	소유권보존	아시아건설
2015-07-24	소유권이전	아시아신탁
2016-01-25	소유권이전	아시아건설
2016-05-27	가압류	주택도시보증공사	185,822,620원
2016-09-29	근저당권설정	유성렌탈	98,800,000원
2017-02-09	압류	용인시
2017-06-02	압류	국민건강보험공단
2017-10-31	압류	용인세무서
2018-07-27	강제경매개시결정	김**(세입자)

이 웰스톤시티오피스텔은 아시아건설이 시공사입니다. 분양이 안된 집이였습니다. 시공사가 세입자를 바로 받았는 집입니다. 이전 소개에서도 말씀드렸듯이, 지하층에 유치권이 행사되고 대부분의 1층 상가도 공실이였습니다. 시공사가 자금난을 겪었을 것이 분명합니다. 다행히도 세입자는 보증금 9000만원으로 말소기준권리인 2016-05-27 가압류보다 앞서기때문에 전액 배당 받습니다. 말소기준권리보다 빠른 전입신고, 확정일자를 갖아 대항력이 있는 세입자이므로 낙찰가로 배당받는 금액이 적으면, 낙찰자에게 나머지 보증금을 요구할 수 있습니다. 반드시 3~4번 더 유찰되어, 500만원 정도에 낙찰받아야 되겠죠? 500만원에 낙찰받는다치더라도, 총 비용이 9500만원이 들어가는 것입니다. 일반 매매로 살 수도 있을 가격일 듯합니다.

6. 시세조사

매매가 1.15억, 전세 1억, 월세 1000만원에 40만원정도로 조사됩니다.

감정가가 제가 조사한 이전 물건 시점보다 더 하락한 것으로 조사됩니다. 사실 네이버 시세로는 약 천만원 정도 더 오른 1.30억원으로 조사가 되긴합니다만, 제가 실거래가로 판단하고 있는 피터팬에서는 1500만원에서 2000만원만이 빠진 가격으로 거래되는 것으로 확인됩니다. 전세가는 90% 정도에서 거래가 됩니다. 하지만 월세로 받으면 손해나거나 본전입니다. 운영비가 더 들 것으로 보이네요. 투자로 괜찮은 물건이였는데, 조정지역으로 묶이면서 매력도가 많이 낮아진 것으로 보입니다. 이전에는 저도 투자가 가능했던 지역이였는데, 저는 투자하고 싶어도 못하는 물건으로 변했죠. 제가 임장조사하는 시점에는 물건에 유치권도 있고, 제반사항이 안좋았는데 다 좋아지는 것으로 바뀌는 시점이였습니다. 근데 조정지역으로 묶이면서 되살아나려던 불이 꺼진 느낌입니다. 이 물건, 무조건하고 유찰될 것입니다. 500만원 이하로 낙찰받아도 문제가 있는 물건이니 낙찰에는 신중에 신중을 기해야합니다. 이런 물건은 강제 경매를 개시한 세입자에게 전화하여 낙찰자임을 밝히고 협조을 요청하면 잘~도와줍니다. 세입자분과 잘 협의하여 저가에 낙찰받을 수 있는 방법을 잘 검토해보시면 될 것입니다. 하지만 보증금이 9000만원. 많이 높은 편입니다.  

- 대항력있는 세입자의 보증금 9000만원이 있는 물건

- 당회차 입찰에서 유찰 예상  

- 500만원 이하로 낙찰될때까지 대기!!!(6회 유찰정도까지)

- 매각기일 : 2019-02-22

실수요자에겐 좋은 물건이라는 생각은 아직 유효하지만, 돈이 되는 물건은 아닐 것입니다. 제 판단으로는 조정지역으로 묶이지 않더라도 세입자 들이기 쉽지않을 물건인데, 산너머 산, 엎친데 덮친 격인 물건아닐까 합니다. 앞으로도 그냥 학습용으로만 둬야 할 물건이 될 것 같습니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.