[오피스텔 경매]동탄끄트머리 오피스텔촌, 능동 퍼스트빌스타 오피스텔

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 14297물번1 임의경매 입니다.

빌라물건을 찾아보고 싶어서 인천지법으로 검색했더니

제가 선호하지 않는 지역 물건만 검색되더군요.

이번 주간에 입찰물건을 찾다보니, 앞선 신봉동과 능동의 

오피스텔 물건이 발견되어 조사하게 되었습니다.

입찰을 해볼까 말까 계속 고민이 되는 물건이네요.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

얼마 전에, 대략 보름전쯤에 소개해드렸던 것 같은데요. 동탄의 끄트머리에 위치한 능동 마지막 부근에 오피스텔촌이 있다고 말씀드렸었죠. 에스원스마트빌이였죠. 그 에스원스마트빌 옆쪽으로 큰 교차로가 나오는데 그곳에 위치하고 있는 물건입니다. 편의시설이 좀 빠지는 잠자는 방으로 주로 사용될 곳이라고 말씀드렸던 곳으로 역시나 수익형 부동산이다 보니 소유주가 두개를 갖고 있던 물건이 함께 매물로 나왔습니다. 어떤 물건인지 함께 보도록 하시죠.

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 능동 1065-2, 동탄퍼스트빌스타 9층 에이927호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 90,000,000원

- 최저가 : 63,000,000원(1회 유찰, 70%)

- 면적 : 20.15(7평)

- 건축연도 : 2014년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 1052세대 / 2동

- 주차여부 : 0.71대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 오피스텔 단지 많음, 작은 상권있음

2. 지역분석

- 교통 : 버스 다수

- 병원 : 메타메디병원

- 공원 : 1동탄 메인도로 옆

- 편의시설 : 소형 상권

- 지역 호재/악재 : GTX A노선 능동역, 상권이 작음(잠자는 방)

로비를 지나 밖으로 나오면 바로 버스정류장이 있습니다. 건물내 CU도 있으며, B동으로 가면 상권의 중심입니다. 반경선으로 그어진 곳이 바로 중심상가쪽입니다. 반경으로 250m이내입니다. 250m면 겨울철에도 맨발로 슬리퍼신고 나가 다녀도 괜찮은 정도(물론 제 기준입니다ㅋㅋㅋ)의 거리입니다. 이지역에 초창기에 지어진 오피스텔로 나중에 지어진 앞쪽으로는 푸르지오시티오피스텔(붉은 동그라미인 물건 앞쪽), 뒤쪽으론 헤리움오피스텔에 끼여있습니다. 창은 많은데 밖을 내다보기는 좀 거시기하죠. 파란 동그라미는 이전 소개 물건인 에스원오피스텔입니다. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(김**)

- 전입일자 : 2015-02-27

- 확정일자 : 2015-02-27

- 배당요구 : 2018-09-14

- 보증금 : 500만원, 45만원

월세로 오래동안 살았네요. 2015.02부터 지금까지 살고 있습니다. 주변시세와 비슷한 500만원에 45만원으로 살고 계시네요. 대항력이 있는 세입자이지만 보증금이 500만원이고, 배당요구한 것으로 보아 집을 떠날 생각을 하고 있네요. 난이도없는 낙찰만 받으면 바로 운영할 수 있는 물건입니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

이름으로 미뤄보아 현세입자인 분은 여자분일 것 같습니다. 여자분이 4년동안 쭈욱 살아온 집으로 별도의 수리없이 도배, 벽지만 깨끗하게 잘하면 바로 세놓을 수 있을 것이라 생각합니다. 가격이 관건이 될 것 같습니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2015-01-30	소유권이전	선운개발, 김**
2015-03-19	소유권이전	홍**	106,351,940원
2015-03-19	근저당권설정	우리은행	81,360,000원

권리관계가 아주 깨끗한 누구라도 알만한 물건입니다. 건물짓고 분양사무실에서 홍**씨가 분양을 받았고, 그 분양받은 집으로 현 세입자가 계약을 한 것이죠. 등기부가 없는데, 세입자의 전입신고, 확정일자가 어떻게 나왔을고 하니, 등기를 등록하는 동안에도 세입자는 집에 들어가서 살아야하니 등기소에서 '등기를 등록하고 있는 중이다'라는 서류를 발급해줍니다. 이 서류는 등기부와 동일한 효력을 갖는 서류로 전입신고와 확정일자를 받은 것으로 보입니다. 분양 당시 1.06억에 매입했는데 현 시세는 1.0억정도선에서 거래되고 있습니다.

6. 시세조사

시세는 9500만원, 전세는 8500~9000만원, 월세 500만원에 40만원으로 형성되어있는 것으로 조사됩니다.

경매 투자자는 대부분 경락대출을 이용하여 부동산을 매매하기때문에 전세는 힘들지 모릅니다. 주변 전세가보다 저렴하게 내놓으면 세입자를 구할 수 있을지도 모릅니다. 하지만 그런 경우는 제 경험상 잘 없습니다. 요새는 똑똑한 세입자가 많기 때문이죠. 낙찰받아 월세로 운영하면 별도로 관리할 필요도 없이 월 40만원씩 입금되는 좋은 물건입니다. 저는 이런 물건을 쫓아다닙니다.

- 예상입찰가 : 6615만원

- 제반비용 : 590만원

아직도 계속 고민중입니다.

저는 직장을 다니고 있어서 입찰을 위해서는 휴가를 내야하죠.

예전같으면 아내에게 부탁을 했었는데,

그도 여의치 않네요. 당일까지 가봐야겠지만,

입찰쪽으로 계속 마음이 가네요.

이 물건은 시세차익은 크게 기대하지 않고,

운영으로 방향을 잡으면 좋을 것 같습니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.