[오피스텔 경매]플러스피 투자한번 해볼까?!반송동 센트럴시티오피스텔

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 28725 임의경매 입니다.

한눈에 봐도 최근에 지어진 최신의 빌딩인데, 

어떠한 사연이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

최근 경매뉴스에 항상 나오는 말많고 탈많은 지역이 바로 여기입니다.

부동산에 약간이라도 관심이 있으셨다면 들어보셨을 겁니다.

먼저, 동탄 아파트 40채 경매,

두번째, 동탄 아파트 300채 경매...

340채 전부 소유주는 같은 사람입니다. 부부였나? 그랬습니다.

첫번째는 임의경매, 두번째는 강제경매로 

경매 악용 사례로 남았죠.

해당물건이 나오면, 어떻게 임의와 강제로 

자기 피해를 최소화하고, 세입자에게 피해를 넘겼는지 알아보도록 하겠습니다.

중요한 점은 1동탄 물건이 곧 쏟아져나올 것이란 겁니다. 

이 동네쪽을 관심을 갖고 보시면 좋을 것 같습니다.

앞선 글에서 1동탄물건을 소개해드린 적이 있습니다. 

능동이란 곳으로 화성 동탄과 수원 영통의 경계인 곳에 위치한 곳으로

1동탄의 끝물에 있다고 말씀드리면서 

반송동이나 석우동이 선호지역이라고 말씀드렸었습니다. 

사실 석우동도 그리 좋은 위치는 아니지만, 

대략 4000세대 브랜드 아파트인 예당마을이 있어 좋다고 말씀드렸습니다. 

하지만 1동탄에선 역시 반송동입니다. 

오늘 소개해드리는 물건이 바로 반송동에 위치한 물건입니다. 

1동탄의 지도를 보면, 반원 형태로 도시계획이 되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 

누구나 예상할 수 있듯이 반원의 안쪽, 

반송동이 가장 좋은 위치라고 보시면 됩니다. 

반송동의 중앙으로 센트럴파크와 개천이 있습니다. 

그 주위로 아파트 대단지와 그에 맞는 상업지역이 형성되어 있습니다. 

그러니까 반원의 가장 안쪽 핵심상권이 있는 곳에 오늘 소개 물건이 있습니다. 

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 제17층 제1712호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 186,000,000원

- 최저가 : 130,200,000원

- 면적 : 38.192(11.55평)

- 건축연도 : 2011년

- 방개수 : 2/1(중문있어 침실있는 구조)

- 세대수 : 270세대

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 서향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 브랜드 오피스텔 밀집 상업지역

네이버나 다음 맵에서는 지적도를 지원해줍니다.

지적도는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 따위를 나타내기 위하여

국가에서 만든 평면지도인데,

붉은 색은 상업지역, 노란색은 주거지역입니다.

그외 녹지와 전/답, 개발제한구역 등 다양한 표시와 내용이 있지만,

자세한 건 나중에 차차 보기로 하고,

우리가 필요한 주거지역과 상업지역을 보도록 하죠.

본 물건이 위치한 곳을 보면 빠~알갛습니다.

로드뷰로 주변을 살펴보면 아주 크고 깨끗한 상권임을 보실 수 있습니다.

오피스텔에 대해선 지난 글에서 설명한 것처럼,

교통, 편의시설의 중심에 있어야만 됩니다.

2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장

- 편의시설 : 핵심상권 중심

- 지역 호재/악재 : 2동탄 역세권 인근 신축 오피스텔 입주, 능동역

2동탄 역세권 신축 오피스텔이 신축되어 분양/입주를 하고 있지만 

아직 상권이 갖춰지지 않아, 단기간 내 그곳으로 수요를 빼앗기진 않을 것입니다. 

하지만 아무래도 서울 출퇴근 인구의 유입될 2동탄 인근 오피스텔쪽으로 

옮겨갈 가능성이 높다고 생각합니다. 

오피스텔을 찾는 사람은 교통, 편의시설 등을 찾는다고 말씀드렸는데 

첫째가 역시 교통입니다. 

교통이 좋은 곳이 아무래도 편의시설이 따라오기 마련이죠. 

하지만 저렴한 가격으로 잡는다면 좋은 물건임에는 틀림이 없습니다. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(최**, 전세권자)

- 전입일자 : 2011-12-26

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

- 보증금 : 90,000,000원

임차인 최**씨는 전세권을 설정하고 전입하였습니다. 

보증금 9000만원이 있는데 배당요구가 없어 의아해했는데, 

임의경매개시를 했습니다. 

이 경우, 경매권원은 전세권입니다. 

전세권으로 임의경매개시요청을 하였으므로, 

저당권과 같은 효력을 지니게 됩니다. 

이는 별도의 배당요구가 없더라도 

배당을 해달라는 요구로 법원은 받아들여, 배당을 하게 됩니다. 

4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호(앞건물에 햇볕이 가려짐)

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액	비고
2012-02-03	소유권이전	김**
2012-02-03	근저당권설정	수지신용협동조합	117,000,000원
2012-02-03	전세권설정	최**	90,000,000원	업무용건물의 전부
2015-08-31	압류	동부세무과	-	화성시
2016-08-19	근저당권설정	포도주류유한회사	50,000,000원
2017-02-27	임의경매개시결정	최**
2017-11-23	임의경매개시결정	수지신용협동조합

배당을 위해 순위관계를 따져봐야합니다. 

전세권자 최**, 근저당권자 수지신용협동조합이 모두 같은 날에 등기를 했습니다. 

아무래도 근저당권설정이 등기순위가 빠릅니다. 

수지신용협동조합이 배당 우선순위가 높습니다. 

보증금 전액을 보전하지 못한 세입자의 강한 저항이 있을 것으로 생각됩니다.

6. 시세조사

매매가는 1.85억원, 전세가는 1.8억원, 월세 1000만원에 70만원 정도로 거래되고 있는 것으로 조사되었습니다.

전세가가 거의 매매가에 육박하는 물건입니다.

낙찰받으면 플러스피 투자되는 물건입니다.

명도 난이도가 높은 어려운 물건입니다.

물건의 입지도 좋고, 수익이 좋은 물건이지만,

아무리 좋더라도 내가 사용하기 어렵고 스트레스 받는다면

그것은 좋은 물건이 아니죠.

더 좋은, 스트레스없이 쉽게 가져올 수 있는 물건은 넘쳐납니다.

이 물건은 세부 조사도 많이 필요해보이는 난이도 중의 물건입니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.