[아파트 경매]꼭 놓치지말고 확인하자! 망정주공1단지아파트

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 17665 임의경매 입니다.

경상북도 영천 망정주공1단지로 그 인근이 망정주공 단지로 

세대수가 제법되는 큰 단지입니다.

경매하시는 분중 아니 부동산 투자를 하시는 분들은

지방 투자할 때, 주공단지를 눈여겨봅니다.

어떤 사연인지 같이 들여다보시죠.

사실 영천은 제가 딱 한번 가보았습니다. 다른 지역 임장가다가 지나가보기만 하고, 목적을 두고 영천을 가본 적은 없습니다.

아니, 가장 친한 친구가 영천에서 잠깐 살아서 한번 놀러가 본 적이 있는 것 같은데, 기억이 가물가물하네요. 정말 작은 도시구나 했던 기억입니다. 이전 포스팅에서 이웃분께서 제가 어떻게 물건을 찾는지에 대해서 궁금하다고 말씀을 하셨는데, 싼 물건을 찾는 것이죠. 

저렴한 지방 물건을 검색할 때 다음과 같이 설정합니다. 

감정평가액을 1억원 이하, 주거용 물건, 아파트로 설정하고 전국으로 검색하면, 대략 2~300개의 물건이 나오는데 거기서 LH공사에서 만드는 휴먼시아 아파트를 주로 찾아보다가 마음에 들면 자세히 들여다봅니다. 휴먼시아는 수도권에서나 비싸지 지방으로 내려가 시세를 보면 수도권의 30~40년된 쓰러져가는 빌라 가격 정도 입니다. 그러니 가격만 보고 물건을 잡으면 곤란합니다. 휴먼시아 아파트는 도시계획의 척도가 되는 주요거점에 지어집니다. 당장은 뭔가 비어있는 것이 버려져 있는 것처럼 보여도, 나중에 재개발되거나 역이 생긴다거나 하는 엄청난 호재를 갖죠. 진흙 속에 진주를 찾기입니다. 저와 같은 초보는 단기 투자로 그런 진주를 찾을 능력은 없지만, 저렴한 휴먼시아 아파트를 싸게 사서, 월세 또는 전세로 길~게 장기적으로 운영하며 보유하다가 적당한 시점에 멋진 가격으로 팔 수 있는 능력은 만들어 낼 수 있을 것 같습니다. 저 뿐만 아니라 여러분도 말이죠. 

이번 휴먼시아 물건을 들여다보면서, 어떻게 운영할지 생각해보시는 시간을 가져보시기 바랍니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 영천시 망정동 129 영천망정1단지 주공아파트 102동 1802호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 70,000,000원

- 최저가 : 49,000,000원

- 면적 : 49.96(15평)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 327세대/3동

- 주차여부 : 0.56대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 주공2, 3, 4 단지 외 아파트단지 형성됨

2. 지역분석

- 교통 : 단지입구 버스정류장

- 학교 : 영천고

- 병원 : 단지입구

- 편의시설 : 아파트 대단지로 인근 편의시설 다수

- 녹지 : 200m 이내 금호강변

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음

화살표 방향으로 진입하면 단지로 들어갈 수 있습니다. 화살표 바로 옆은 작은 규모의 아파트 상가가 있고, 횡단보도를 건너면 규모가 큰 상가와 새야사시장이 위치하고 있습니다. 단지에서 저녁먹고 슬슬 산책할 겸 장볼 겸 겸사겸사 걸어나오면 바로 시장과 상가가 있는 개인적으로 제가 좋아하는 입지입니다. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자

4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 필요

- 싱크대 : 필요

- 화장실 보수 : 필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

그림상 방범창이 설치되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 최근에 한 것은 아니지만, 그리 오래된 것도 아닌 깨끗한 방범창입니다. 대부분의 사람들은 방범창을 할 때 그냥 방범창만 하지않습니다. 샤시를 교체하고 방범창을 하는게 자연스럽겠죠? 샤시가 오래된 것이 아닐 가능성이 높습니다. 샤시는 집수리에서 돈이 가장 많이 드는 부분입니다. 양도세에서 샤시수리비는 공제할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 아무리 그래도 샤시교체는 잘 생각해보셔야 합니다. 무척 비쌉니다. 300만원에서 많게는 500만원까지 드니까 참고하시기 바랍니다.

문앞에는 집배원 법원의 등기서류를 가지고 왔다가 아무도 없어서, 붙여둔 스티커입니다. 법원에서 보내는 특별송달은 3번까지 오게 되어있는데, 스티커를 잘보면, 맨위에 연속 3번 방문한 스티커가 보이고, 그외에도 두어번 가령 우체국 집배원이 왔다갔다는 스티커가 붙어있습니다. 저 스티커 두개는 어디에서 보냈는지, 확인을 해봐야합니다. 내용증명이나 특별송달같이 우체국(정부)이 보증하는 서류 전달은 저렴하지 않습니다. 장당 2500원정도 잡으시면 됩니다. 아내에게 부탁했더니 프린트 설정을 잘못하여 아무 글자도 없는 종이 포함해서 3장을 보내본적이 있는데 7160원 결제한 적이 있죠. 옆길로 샛는데 아무튼 저렇게 스티커를 붙여뒀다는 건 반드시 어디서 어떤 목적으로 보낸 것인지 확인해보셔야합니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2002-08-27	소유권이전	강**	53,000,000원
2016-11-01	근저당권설정	농협은행	61,058,000원
2017-11-16	가압류	농협은행	6,536,640원
2017-12-12	임의경매개시결정	농협은행	-

6. 시세조사

매매가는 6300만원, 전세가는 4500만원, 월세는 300만원에 30만원인 것으로 확인됩니다.

매매가는 6300만원 정도로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 5500만원, 5800만원으로 거래된 내역이 보이는데, 이는 급매라기보다는 집수리를 한번도 안한 집이지 않을까 싶습니다. 지방의 경우 집수리를 올수리로 하는 경우가 적고, 화장실과 주방쪽 수리 약간에 도배장판을 한다고 합니다. 그러면 대충 500만원 정도 듭니다. 전세가는 4500만원, 월세는 300만원에 30만원인 것으로 확인됩니다.

주공아파트는 장기보유시 유리한 점이 많습니다.

보존등기가 1997년으로 연식도 그렇게 오래되지않아,

재개발을 기대하기에는 너무나 장기보유가 될 물건이지만

꾸준히 월, 전세만 받쳐준다면 장기보유로 가져갈 만한 물건입니다.

대충대충 계산해봐도 월세로 받으면 이자를 제하고도 20만원이 발생합니다. 게다가 주공아파트는 도시계획의 근간이 되므로

개발시 시세가 오를 가능성이 높습니다.

인근에 4단지만 있는 줄 알았는데 5단지까지 있는 것으로 확인했습니다.

적금든다 생각하고 사두면

좋은 수익을 줄 것 같은 그런 물건인 것 같습니다. 

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.