안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 3921 임의경매 입니다.

이전 앞글에서도 몇차례 말씀드렸던 것처럼

대형평수는 주로 제가 실거주를 위해서 찾는 물건입니다.

좋은 입지의 대형평수의 브랜드아파트, 기대를 갖고 등기부를 열어봤다가

바로 닫아버렸죠.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


동탄1 물건입니다. 실거주 목적으로 알아보던 중, 반송동 바로 중심에 있는 솔빛마을이였습니다. 다른 신도시아파트도 마찬가지겠지만, 동탄1에 아파트 단지는 초등, 중학교를 끼고 있습니다. 동탄 중심인 홈플러스 주변 시범단지를 최고로 치고, 그 주변으로 밖으로 퍼져나가면서 순위가 매겨진다고 보시면 됩니다. 제 기준에서는 시범단지보다 더 좋다고 평하는 곳이 바로 이 솔빛마을입니다. 우선 제가 넓은 집, 방이 많은 집을 찾다가 보니 시범단지보다는 외곽에 있는 집들이 먼저 검색 됩니다. 솔빛마을은 40평하고 45평 크기의 물건 두개의 사이즈가 있습니다. 처음에 등기사항전부증명서을 해석하면서 이혼하여 위자료를 집을 넘겨받는 것으로 해석했었는데, 몇차례 다시 들여다보니 소유주께서 투자용으로 구매를 하신 것으로 확인했습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 반송동 132 동탄솔빛마을경남아너스빌 406동 504호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 510,000,000원

- 최저가 : 357,000,000원

- 면적 : 128.4145(39평)

- 건축연도 : 2007년

- 방개수 : 4/2

- 세대수 : 622세대/7동

- 주차여부 : 1.06대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 깨끗

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 반송동 대형평수 단지



2. 지역분석

- 교통 : 50m이내 버스정류장

- 학교 : 솔빛초, 솔빛중(단지안에 있음)

- 병원 : 102동 윗쪽 번화가

- 편의시설 : 번화가 인근

- 녹지 : 반석산 근린공원

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음



3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자

소유자는 황**씨로 이름만으로 추정했을 때 제**씨의 아내인 것으로 보입니다. 제**씨가 주식회사 피에스엘이란 업체를 담보로 은행에 돈을 빌린 것으로 미뤄보아, 대표가 아닌가 생각이 듭니다. 주식회사 피에스엘을 검색해보니, 동탄 부근에 위치한 산업단지 내 반도체설비장비 제공업체였습니다. 회사가 갑자기 어려워져서 망한 것인가도 생각해보았는데, 가지고 있는 집을 팔아도 충분히 임의경매를 취하(치하)할 수 있습니다. 담보설정금액이 너무 작기 때문이죠.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-07-20

 소유권이전 

 황**

 478,000,000원 

 2015-08-09 

 근저당권설정 

 삼성생명보험 

 403,200,000원 

 2015-11-27 

 근저당권설정

 산은캐피탈 

 36,000,000원 

 2017-07-04 

 압류

 화성세무서 

 - 

 2018-02-22 

 임의경매개시결정 

 산은캐피탈 

 - 


소유자 황**씨는 이미 솔빛마을에 살고있는 사람이였습니다. 같은 동 27층에 살고 있던 사람인데, 5층으로 옮기고 싶었던 것인지 아니면 급매로 나온 물건을 산 것인지 정확히는 모르겠습니다. 다만 남편인 제**씨는 27층에 집을 두고 있고, 아내 황**씨는 소유권이전을 했습니다. 근데 근저당권을 보면 채무자가 남편 제**씨인 것을 알 수 있습니다. 투자 목적으로 산 것으로 사료됩니다. 남편이 운영하는 피에스엘이라는 회사로 근저당권을 설정하여 돈을 빌리고 그 권원에 따라 임의경매로 나온 것을 알 수 있습니다. 허나, 근저당금액이 3600만원입니다. 이런 경우, 선순위 근저당설정권자인 삼성생명보험주식회사에서 4억이란 돈을 보전하기 위해서, 가만있질않겠죠? 이런 경매의 경우, 취하될 가능성이 매우 높습니다. 경매신청자의 채권금액이 높지않기 때문에 선순위 권리자가 대위변제해버리거나 채무자가 친인척, 지인에게 돈을 빌려서 채무변제하여, 경매취하를 해버릴 가능성이 높습니다. 
어쨌거나 저쨌거나 잘 정리만 하면, 2015년에 4.78억을 주고 산 이 물건은 GTX-A노선 호황을 엎고, 대략 1.0억정도 올랐겠네요. 두채를 갖고 있으니 얼마만큼 벌었는지 대충 계산이 나오겠죠? 돈 버는 분들은 돈보는 안목이 있는 것 같습니다.


6. 시세조사

매매가는 5.5억, 전세는 3.9억으로 확인했습니다.


최근에 1700만원 올랐다고 네이버부동산에 나오네요. 네, 맞습니다. 입지도 좋고, 집도 좋습니다. 올라도 정상이라고 생각됩니다. 매매가는 최근 거래가 기준으로 6.09억원입니다. 하지만 저건 올수리에 뭔가 뻥튀기 느낌이 나는데요, 평균적으로는 대략 5.5억원 정도 되는 것으로 보입니다. 전세는 3.9~4.0억으로 확인했습니다. 동탄1, 2는 집값이 높은데, 전세값은 집값의 반정도 됩니다. 동탄2가 특히 심하죠. 국민주택 그러니까 33평 기준으로 집값이 6억, 7억원은 우습게 넘깁니다. 투자수요가 높고 실거주는 적기때문이죠. 전세집을 찾는다면 동탄2를 추천드립니다. 끝내주는 최신식 브랜드 집을 2~3억으로 전세를 얻을 수 있습니다. 단, 전세 연장은 보장드리기 힘듭니다.
제가 이 보고서를 쓴 시점이 8월 말 ~ 9월 초쯤이였습니다. 지금 시점에서 다시 보니 6억원까지 올라갔네요. 그즈음이 이 아파트의 가치인 것으로 예상을 했는데 그런 것으로 보이네요.

실거주로 정말 위치도 좋고, 학교, 편의시설...

제 기준에선 최고로 좋은 멋진 아파트였습니다.

입찰해서 받아봐야지했었는데,

물건을 조사하다보니 등기부에서 딱 막혀버리더군요.

근저당설정 금액이 어처구니없이 낮아서,

취하겠구나 싶어서 물건을 더 조사해볼 필요가 없음을 느꼈습니다.

정말 좋은 물건인 것 같습니다. 

한참지나고 확인해봤던 내용이지만, 역시나 취하된 물건입니다.

산은캐피탈에서 취하서를 제출했는데, 경매계에서 무잉여로 취하서 제출을 권고했을 겁니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 빡런 2019.02.08 07:10 신고

    포스팅 잘 봤습니다~

  2. 리뷰왕Patrick 2019.02.08 07:34 신고

    연휴가 지나고 금새 금요일입니다 ^^

    이번에는 채권금액이 적어서 취하된 경매 물건이네요 ㅎ
    잘 보고 갑니다 ^^
    다만, 제가 알고 있는 무잉여 케이스와는 좀 다른 것 같아 시간 될 때 찬찬히 좀 다시 보겠습니다 ㅎ
    오늘도 행복한 하루 되세요 ^^

    • 잘 알고 계시는 것처럼, 무잉여는 후순위채권자가 경매신청하였는데 선순위채권자에게 매각대금이 모두 배당되어 경매신청자, 후순위채권자가 배당을 전혀 받지못할 경우, 법원에서 경매를 취소시키는 것입니다. 산은캐피탈에서 경매 진행했으나 삼성생명에 모두 배당되니 법원 경매계에서 취하를 권고했을 것입니다. 사건을 조회해보시면 취하서가 접수된 것이 나옵니다.ㅎ하루 잘보내시기 바랍니다.

  3. 2019.02.08 07:35

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.08 07:42

      비밀댓글입니다

  4. 공수래공수거 2019.02.08 08:39 신고

    실수요를 위해서는 좋겠군요^^

  5. 로안씨 2019.02.08 09:10 신고

    최저가라해도 아직은 저에게 많이 부담되는
    금액이네요 ㅎㅎ 라미드니오니님이 제공해주는 정보 잘 보면서 배워야겠네요 ^^

  6. 작은흐름 2019.02.08 15:06 신고

    오오 경매가 취하되는 경우도 있군요. 이런 부분도 잘 알아봐야겠어요. 잘 보고 갑니다~^^

  7. 호원이 2019.02.08 17:37 신고

    그래도좋은곳이라 금액이 계속올라가나보네요ㅎ저런곳에서 살고싶다는 생각만 커지네여

    • 직장인보다는 가족들이 살기 좋은 곳인 것 같습니다. 아직까진. 교통이 좋아진다고하니 더 좋아지지않을까 싶네요.

  8. 모피우스 2019.02.08 17:47 신고

    좋은 분에게 인도되었으면 합니다.

  9. 모모의 가사노동 2019.02.08 18:59 신고

    포스팅 잘봤습니다.
    좋은하루되세요~

  10. 모빌리티$ 2019.02.08 20:31 신고

    어느 정도가 낙찰가 인지 궁금하네요.

    • 아파트는 대략 감정가의 90%정도에 낙찰이되는데, 입지에 따라 95%, 심지어 100%를 초과하는 경우도 많이 있습니다.

    • 모빌리티$ 2019.02.08 20:55 신고

      80%대로는 낙찰받기 어렵나요?

    • 단지규모가 300세대 넘어가는 중규모 이상 아파트는 거의 90%대에서 낙찰됩니다. 나홀로 또는 소규모 아파트, 입지가 많이 떨어지는 아파트, 대형 평수 아파트가 한 80~85% 정도로 받을 수 있습니다.

    • 모빌리티$ 2019.02.08 21:16 신고

      답변감사합니다.

  11. 빗코 2019.02.08 21:10 신고

    라드온님 구정 연휴는 잘 보내셨는지요 ㅎ
    보고서를 많이 작성해두시고 포스팅에는 그 내용을 푸시나봅니다 ㅎㅎ 지도상으로는 gtx노선 예정지는 확 눈에 띄게는 안 보이는데 꽤 근처인가봅니다.
    앞으로 동탄1에 물건이 많이 나올거라고 하셨는데 포스팅에 있는 키워드 따로 정리해둬야겠네요 ㅎㅎ
    인천 거주하시는 걸로 생각했는데 동탄출퇴근도 고려하고 계시는군요. 문득 지금 사시는 집은 전세이신지, 자가이신지 궁금하네요. 포스팅 내용보면 큰 평수 주거용으로 보신다고 하셨는데... 더 넓히기 위함이겠죠? ㅎㅎ
    맘에 드는 물건 빠른 시일내 낙찰받으시길 바라겠습니다^^

    • 아 빗코님도 새해 복 많이 받으시고 가정에 평온 가득하길 기원합니다.
      지금까지는(그러니까 이번주까지겠네요.) 제가 과거에 낙찰받았던 것 위주로 임장다니면서 정리해뒀던걸 올린 것이고, 차주부터는 진행중인 물건 위주로 올리려고 합니다.ㅎ
      저는 직장생활시작하면서 대출을 많이 활용했습니다. 최대로 담보대출받아 레버리지 활용을 하고 있습니다.

    • 빗코 2019.02.08 23:01 신고

      헐.. 진행중 물건이라니 기대가 많이 되네요. 포스팅 수준이 있으니.. 저도 입찰해볼까 행복한 고민이 벌써 듭니다 ㅎㅎ
      "직장생활 시작하면서" 라는 표현은.. 이전에도 경매는 어느정도 하셨는데 대출을 많이 활용하시게 된건가요..? 놀랍습니다...

    • 아 오해가 섞였는데요. 직장생활하면서부터 집을 샀다는 말입니다. 시드머니가 없어서 대출을 최대한으로 받아 그것을 많이 이용해서 이것저것 해왔다는 말이죠.

  12. 버블프라이스 2019.02.09 16:53 신고

    솔빛마을 경남아너스빌 권리분석글 잘 읽고 갑니다^^

  13. 청결원 2019.02.10 06:44 신고

    주말 휴일 잘 보내시고
    포스팅 잘 보고 갑니다~

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