[아파트 경매]56평 브랜드 아파트가 3억대라고?!논현동어진마을

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 17992 임의경매 입니다.

제 슬하에는 씩씩하고 넘치는 힘을 주체 못하는 남자아이가 세명입니다.

아이들과 놀다가보면, 오히려 더 흥분해서 날뛰는 저까지 포함하면 남자아이가 총 4명이죠.

그래서 실거주를 목적으로 집을 찾다보면 평수가 큰 아파트를 주로 찾게 됩니다.

실거주 목적으로 알아보던 중, 전용면적 50평이 넘는 큰 평수의 아파트가 3억초반에 나온 물건이 보입니다.

어떤 사연의 물건인지 함께 알아보도록 하겠습니다.

실거주로 눈여겨보고 있던 아파트인데, 

제가 서울로 출퇴근하기가 너무 힘들 것으로 판단되어 생각만하다 말았는 물건입니다.

두어달 전쯤에도 같은 동의 물건이 올라와있었습니다. 

606동에 6층이였는데, 그 물건이 몹시 사고 싶다고 생각하고 있었고 아내와 이야기를 나눌때, 

한 3.8억에 낙찰받으면, 잘 받은 택되겠다고 했었더랬습니다. 

전용 면적이 149.618(약 45.3평)으로 공급으로 치면 한 50평짜리 물건입니다. 

이렇게 큰 평수는 우선 매매가 잘안됩니다. 

근데 서울로의 접근성도 매우 떨어지고 

다리 하나 건너에 시흥시에서 밀고 있는 배곧신도시, 월곶신도시 입주물량이 어마어마하게 쏟아지고 있어서, 

분양가가 6억에서 시작해서 현재는 4.6억까지 내려와 있습니다. 

오늘 낙찰된 가격을 보니 제가 원했던 가격까지 내려와 있는 것을 확인했습니다. 

3.81억. 2등이 3.79억을 써냈네요. 

매매가가 큰 아파트의 경우는 200만원 차이로 낙찰되었다고 하면, 

정말 근소한 차이라고 할 수 있습니다. 

시세가 그정도가 된다는 것이죠. 

저 인근 소래포구 주변은 한화건설이 꽉 잡고 있습니다. 

꿈에그린, 에코메트로 대단지가 들어서있는데, 

계속 가격이 하락하는 것 같은데, 눈여겨 볼 만 한 것 같습니다.

 

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 논현동 634-1 어진마을한화꿈에그린 제606동 제20층 제2002호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 463,000,000원

- 최저가 : 324,100,000원

- 면적 : 149.618(약 45.3평)

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 5/2

- 세대수 : 982세대/13동

- 주차여부 : 1.72대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음(지하주차장연결)

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 에코메트로 외 다수

2. 지역분석

- 교통 : 단지 내 버스 운행, 단지옆 인천 2호선 논현역

- 학교 : 동방중, 은봉초, 남동고 등 다수

- 병원 : 논현역 인근

- 공원 : 단지내 공원시설 갖춤

- 편의시설 : 논현역 인근 번화가

- 지역 호재/악재 : 배곧, 월곶 신도시 대규모 입주, 논현역 건너편 힐스테이트 입주

그림의 지도처럼 인천논현역 바로 밑쪽으로 고잔동이 있는데, 

에코메트로 단지외에 새로 지은 힐스테이트 단지와 

다리 건너에 있는 월곶신도시와 배곧신도시의 신축 아파트 대단지 물건이 있습니다. 

기존 논현동 아파트에 살고 있던 인구가 신축 아파트로 흘러들어간다고 보시면 맞습니다.

논현동 바로 옆이 남동공단이라는 큰 산업단지가 있는데, 

아무리 환경 개선, 이미지 개선이 되었다고 하지만 막상가보면 삭막하고 

큰 트럭이 다니는 아주 위험해보이는 곳입니다. 

외국인 노동자도 많이 있고, 우범 지역처럼 보여질 수 있는 곳입니다.

지적도를 좀 더 확대해서보면 다음과 같습니다.

어진마을은 남동공단에서 약간 벗어난 곳입니다. 

논현동 저 일대를 가보면 물론 시각적인 효과때문이겠지만, 

공기가 자체가 다르다는 느낌입니다.

가격하락의 요인중 하나가 아닐까 합니다.

하지만 어진마을 내에서, 가장 평수가 큰 동이며 역과 가장 가까운 동이라

사람들이 선호하는 동입니다.

바로 중문이 있는 곳이라 편의시설을 이용할 수 있습니다.

3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자

4. 임장조사

- 채광/조명 : 매우 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 양호(시트지 작업 필요)

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 해야함

- 누수/결로 : 없음

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액	비고
2009-02-13	소유권이전	정**	500,000,000원
2014-11-05	근저당권설정	에이치케이저축은행	374,400,000원	허** 설정, 정** 처로 사료됨
2014-11-05	근저당권설정	에이치케이저축은행	132,600,000원	허** 설정
2016-12-19	가압류	순천농업협동조합	134,143,336원
2017-02-14	가압류	삼성카드 주식회사	26,795,686원
2018-06-21	임의경매개시결정	에큐온저축은행	-

등기부 을구상 근질권, 근저당권 이전 등 매우 복잡해보이지만, 

결국 낙찰자의 입장에서 보아야 할 것은 온전한 순위번호만 확인하면 됩니다.

위의 표는 근저당권이란 채권을 다시 질권이라는 채권의 근저당을 잡는 근질권도 있고 

금융회사간 근저당권리를 넘기는 근저당권 이전도 보이지만 

결국에 우리는 에이치케이저축은행의 근저당권만 확인하면 되겠습니다.

등기부를 해석하실 때는 이렇게 갑구, 을구의 내역을 보고 

시간의 순으로 나열해서 들여다보면 쉽게 권리 관계를 파악하실 수 있습니다.

 

6. 시세조사

조사된 시세는 매매는 약 4.4억정도로 보이지만, 담합 비스무리하게 올린 가격으로 보이고 최근에 실제 거래된 가격을 보니, 4.1억정도에 두어차례 거래된 것을 확인했습니다. 전세는 3.2억에 형성되어 있음을 확인하였습니다.

앞선 글에서도 소개했던 것처럼, 

아파트의 경우 그것도 유명 브랜드의 대규모 아파트의 경우는 시세에서부터, 

관리비, 방향, 구조까지 모든 정보를 확인할 수 있습니다. 

제 경우에는 시세 동향 파악을 위해 KB부동산 시세를 

먼저 확인하여 시세가 하락하는 것인지, 상승하는 것인지 확인합니다. 

그리고 나서 네이버부동산으로 집구조, 관리비, 커뮤니티 게시글, 매물(급매)을 훑어보고, 

로드뷰, 스트리트뷰를 이용해 단지를 몇차례 모의 주행해봅니다.

이것이 바로 손품이죠. 

발품이 아니라면 손품을 확실하게 해두셔야 입찰하셔도 불안한 일이 없습니다. 

가능한 한 임장을 해야하지만 

그렇지 못할 경우는 꼭 다양한 방법으로 손품을 팔아 임장을 대신하시기 바랍니다.

큰 평수에 살 계획이여서, 눈여겨 보던 아파트입니다.

계속해서 집값이 하락하고 있는 어느 시점엔가 하락을 멈추고

다시 어느정도 오르지 않을까 생각됩니다.

지하철 초역세권에 번화가 바로 옆단지라 모든 편의시설을 다 갖고 있기때문입니다.

또한 초, 중학교도 가까이에 붙어 있어 모든 면에서 좋은 집이라는 생각이 들었습니다.

제 계획은 3.8억에 낙찰받으면, 2500만원을 들여 특올수리하고,

1000만원 정도를 멋진 가전제품으로 집을 채워야지...이였습니다.

시세가 약 4.3억일거라 집수리비를 들여도 시세차액이 있을 것이라고 판단했기때문이죠.

그런데 예상과 달리 집값이 더 밑으로 내려가고 있는 것 같아서 좀 더 지켜봐야겠습니다.

2주 뒤에 또 한차례 물건이 나오니까 그때 낙찰가를 확인해봐야겠습니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.