[아파트 경매]다 좋은데, 뭔가 조금 부족해보이는 범물우방미진아파트

안녕하세요 라드온입니다.

찾아주시는 모두 새해 복 많이 받으시기 바랍니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 101775 임의경매 입니다.

대구에서 살고 있는 형을 대신해서 집을 찾아보다가 

제 레이더에 잡힌 것이죠.

어떤 사연을 갖고 있는 물건인지 같이 들여다보시죠.

대구에서 학생들을 가르치고 있는 형님이 집을 알아보고 있었습니다. 오랜기간 유학생활로 준비해둔 돈이 없긴 하지만, 안정적인 직장이니 대출을 받아서 매매할 것을 강권했죠. 하나밖에 없는 형인데 어떻게 해서든 돕고 싶었습니다. 

하지만 저는 사자와 같은 식성을 갖고 있는 남아를 3명 키우고 있는 빠듯한 상황이라 금전적으로는 도움줄 수 있는 길이 없고, '쏠쏠한(?) 정보라도 준비해서 드리면 마음이라도 받아주시겠지?'라는 생각으로 실거주 위주의 물건을 찾아보자고 마음먹고, 물건을 검색해봤습니다. 

조건을 대구광역시 아파트로 검색하면, 북구와 칠곡쪽이 많이 나옵니다. 그곳은 형님의 요구사항(지하철 라인 인근, 앞산터널 이용 용이)과 맞지않아 제외하고, 다시 범위를 좁혀 수성구쪽으만 들여다보면, 아파트가 대략 10개정도 나옵니다. 투자가 아닌 실거주로 평수를 좀 올려서 검색하니 물건이 없다고 나오네요. 한동안 관심을 갖고 지켜보다 나왔던 물건입니다. 

2억정도에 낙찰받아 올수리해서 살면 좋은 집이겠다 생각이 들었습니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 대구광역시 수성구 범물동 670 범물우방미진아파트 102동 805호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 270,000,000원

- 최저가 : 189,000,000원

- 면적 : 84.9(25.7평)

- 건축연도 : 2000년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 661세대/9개동

- 주차여부 : 1.2대

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 범물역 인근 아파트대단지 형성

요구사항이 모두 만족됩니다. 차를 타고, 단지밖으로 나와 도로를 따라 조금만 내려가면 화살표 방면으로 앞산순환로를 탈 수 있는 길이나오고, 거리는 제법되지만 역세권이라고 할 만 합니다. 집도 깨끗하고 중규모 이상의 아파트 단지로 대부분 만족스럽습니다. 합격점을 줄만하니, 좀 더 자세히 들여다보도록 하겠습니다. 정면에 보이는 동이 물건지인 102동입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 150m 이내 버스정류장, 500m 이내 3호선 용지역

- 학교 : 범물중, 범일초, 복명초

- 병원 : 범물역 인근 번화가

- 편의시설 : 범물역 인근 번화가 풍부

- 녹지 : 등산로 입구, 공원 풍부

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음

돋보기 끼고 보면 단점이 아닌 것이 어디있겠냐만은 역시, 자세히 들여다보니 안보이던 것이 보입니다. 입지만 보면 정말 좋은 입지이지만, 각각의 거리가 애매하게 떨어져있습니다. 그림상 작은 원은 반경 250m, 큰원은 반경 400m입니다. 

약간의 경사가 있는 곳으로 400m이지만 막상 걸어보면 1km를 걷는 느낌이 들겠죠. 마을버스를 타고 이길을 걷자니 돈이 아깝다는 생각이 분명히 들겁니다. 그렇다고 하루 일과를 마치고 노곤한 몸으로 집으로 걸어가려면 가깝지않은 거리죠. 이 물건이 나왔을 때, 지도상 범물역을 끼고 있는 범물신화에덴아파트가 같이 나왔었습니다. 감정평가금액은 비슷한 것으로 확인하여 이상하다했더니, 다시 자세히 들여다 봤더니 신화에덴은 22평, 우방미진은 지금 이 물건 33평이였습니다. 확실히 내눈에 좋아보이면, 남의 눈에도 좋게 보이나 봅니다. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

대구, 경북지역에선 우방 브랜드를 높게 쳐줍니다. 자이, 푸르지오, 아이파크, 힐스테이트, 래미안 등의 브랜드가 잘 없고, 지방브랜드가 지역민심을 더 잘 반영하기 때문이 아닐까 생각합니다. 우방브랜드가 한참 잘나가던 2000년대 지어진 아파트로 지하철 3호선과 앞선순환로가 뚫려 교통 좋은 멋진 입지의 아파트라고 소개를 했을 것입니다. 하지만, 근 20년이 지난 지금의 시점에서보면 지하철과는 걷기엔 약간 멀고, 버스타자니 약간 아깝다는 생각이 들 정도의 거리에 있습니다. 버스정류장은 아파트단지 입구까지 걸어야만 해서 버스비가 더 아깝다는 생각이 많이 듭니다. 배정받는 복명초등학교와의 거리도 애매한 정도입니다. 

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2000-03-08	소유권이전	이**	-
2007-10-10	소유권이전(상속)	조** 외 2인   조A 30%, 조a, b 20%	-
2015-11-25	근저당권설정	서대구농업협동조합	256,200,000원
2016-09-12	근저당권설정	넥스젠파이낸스대부	52,000,000원
2016-12-20	조A 지분 가압류	삼성카드주식회사	24,376,332원
2017-04-11	임의경매개시결정	넥스젠파이낸스대부	-
2017-06-05	조a 지분 가압류	제이비우리캐피탈	15,225,406원

2000년 03월 소유주 이**씨는 남편과 2명의 아들과 함께 아파트 지분을 모두 나눕니다. 국토부실거래가 이력이 2006년부터 있어서, 정확한 가격은 확인이 안되지만 계속 오르고 있습니다. 2006년 시점에 가격이 1.8억인데, 아마도 2000년 시점에는 1.5억 부근이 아닐까 합니다. 아파트를 상속했는데, 자식들에게 20%씩 나눠준것이 보입니다. 1.5억이면 각각 3000만원으로 증여세가 없게 설계한 것이 아닌가 생각됩니다. 근저당을 잡았다가 말소한 흔적이 많이 보입니다. 자식 조a, 조b가 각각 85년생, 88년생입니다. 2013년에 학교 입학을 위해서 근저당 잡혔다가 말소하고, 누군가의 지분으로 또 근저당, 말소...이런식으로 여러번 잡혀있었는 데 결국 2015년 11월에 잡힌 근저당으로 경매에 들어가게 됩니다. 안타깝습니다. 

6. 시세조사

매매가는 2.6억, 전세 2억, 월세 1억에 40만원정도인 것으로 조사됩니다.

그래도 집값은 조금씩이지만 계속해서 오르는 모습을 보입니다. 분양가는 1.5억정도 였을 것 같은데, 18년동안 조금씩 아주 조금씩 약진해서 지금은 2.7억원에 거래되는 것으로 보입니다.

좋은 학세권, 숲세권, 역세권의 입지를 애매하게 잡은 것이죠.

조금만 더 아래쪽으로 내려왔다면

집값은 아마 지금 가격의 1.5배정도는 오르지 않았을까 생각해봅니다.

저라면 최저가 수준으로 잡을 수는 없겠지만,

투자 효율을 생각한다면 최저가로 잡을 수 있으면

입찰, 아니면 투자를 보류할 것 같습니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.