오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 27985 임의경매 입니다.

레고블럭처럼 붉은 벽돌의 비슷한 모양의 빌라가 가득 들어찬 병방시장 입구 골목의 물건입니다.

그 인근에 가서 조흥빌라만 12개가 검색되더군요.

덕분에 임학동 구경 잘~~하게 만들어주었던, 땀을 비오듯흘리게 만들어주었던...물건이죠.


무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 계양구 임학동 252 조흥빌라 제1층 제102호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 36.72(12평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 8세대/1동

- 주차여부 : 우선주차구역(주차가능)

- 건물방향 : 북향(어두움)

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : GS25편의점 옆이라 밝음

- 인근공급량 : 구획정리가 되어 있는 빌라촌으로 전반적으로 깨끗하고 잘 관리됨




구획정리가 잘되어있습니다. 도로 양옆이 빌라로 들어차 있습니다.

사진상 계단이 보이는 붉은 벽돌 빌라가 본 사건 물건입니다.

북측으로 보고있는 창측 전부입니다.

이 도로가 경인여대에서 병방시장으로 쭈욱 이어집니다.

GS25를 끼고 좌측, 그러니까 북쪽으로 약간 경사진 길을 따라 오르면 2000년 즈음에 지어진 빌라가 나옵니다. 


사람들이 1층을 선호하지 않는 이유중에 하나가 바로 자기 집에 다 보인다는 것인데, 

2층 같은 1층으로 도로에서 집안이 안보입니다.


집 바로 앞에 규모가 큰 GS25가 있어 밤에도 매우 밝은 편이고 가로등이 집을 비추고 있습니다.

여대가 있어서인지 도로 곳곳에 CCTV가 보이고, 제가 주변을 몇바퀴도는 동안 순찰차가 두어번 정도 순회하는 것을 확인했습니다.

수상해보이는 저때문이였을지도 모르죠?






2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장

- 학교 : 계산고, 안산초

- 병원 : 10m 큰길

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 임학공원, 계양산 치유의 숲

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음

물건의 바로 옆에 작은 골목이 있습니다.

바로 위 사진에 파라솔이 있는 곳인데, 그곳으로 나가면 바로 번화가가 나옵니다.

버스정류장이 있어 임학역까지 간다면 이렇게 교통이 좋을 수는 없습니다.

GS25쪽 골목으로 들어가면 등산로가 나옵니다.

등산로를 따라 올라도 되고, 그 아래쪽으로 보이는 공영주차장쪽으로 가면 치유의 숲이라는 산책로가 잘 꾸며져있습니다.

또한 병방시장이 걸어서 5분거리라 더없이 편합니다.



<연관글>


2018/12/10 - [권 리 분 석/아파트] - 병방시장 인근, 교통 좋은 깨끗한 나홀로 아파트, 샘앤샘 아파트








3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자

소유자는 개를 키우고 있었습니다. 

문을 열어두고 개가 밖으로 못나게 하는 울타리같은걸 쳐두었습니다. 

집 전체가 어둡고, 집안에서 담배를 피워서인지 벽지가 노릿노릿했고, 물받이(몰딩)부분은 개가 긁어놔서 보기 흉합니다.

계단이 외부로 들어나있는데, 그 계단을 타고 올라가다가 개와 눈이 마주쳤죠.

집을 들여다보고 있었기때문인지 심하게 짖더군요.

소유주의 부인께서 미안하다면서 말을 하시길래 얼른, 경매 때문에 왔다고 밝히고 이야기 좀 하자고 했습니다.

경매 소리가 나오니 찬바람이 쌩쌩부네요.

사업하다가 어쩌다보니 이렇게 되었다고하고, 

집은 10년넘게 살면서 이것저것 고치면서 살았다고 큰 수리 없이 살 수 있을 것이라고 합니다.

소유주의 말씀대로 큰 수리대신 잔수리가 많아 보였습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 불량(대낮에도 어두움)

- 샤시 : 불량

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


제가 찾아갔을 때는 더운 여름이였습니다. 

도로 양옆으로는 오래된 빌라가 주를 이루고, 골목 안쪽으로 들어가야 비교적 신식빌라가 나옵니다.

오래된 빌라가 역시나 가격이 저렴한 탓에 노인분들이 런닝하나 걸치고 계단에 걸터앉아 부채를 부치는 광경이 자연스럽습니다.

대부분의 계단에는 노인분들이 앉아계셨었습니다.

가서 말을 붙이면, 시시콜콜한 모든 이야기를 들을 수 있습니다. 

자신이 모르면 아는 분을 수소문해서라도 알려주시더군요. 

집은 넓지않고 길더군요. GS25시에서 까치발을 살짝 살짝 짚고 뛰면 내부가 보입니다.

방이 크지않고 발코니가 매우 큽니다. 

주방이 있는 거실은 매우 좁습니다. 101호는 내부를 보니 밝고, 구조가 답답한 느낌은 없습니다.

발코니 샤시도 오래되어 보이고, 방범창이 없어 세입자를 찾기가 좀 힘들 수 있습니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2002-08-27

 소유권이전 

 강**

 53,000,000원 

 

 2012-02-24 

 근저당설정 

 우리은행 

 46,800,000원 

 

 2015-06-01 

 근저당설정 

 인천신용보증재단 

 18,000,000원 

 

 2016-08-24 

 근저당설정 

 오케이저축은행 

 36,400,000원 

 

 2016-12-09 

 가압류 

 신한카드 

 8,408,833원 

 

 2017-01-04 

 가압류 

 삼성카드 

 8,362,245원 

 

 2017-01-09 

 가압류 

 인천신용보증재단 

 7,291,671원 

 

 2017-01-10

 가압류 

 산와대부 

 9,796,725원 

 

 2017-02-15 

 압류 

 남인천세무서 

 - 

 

 2017-08-14  

 압류 

 인천시계양구 

 -  

 

 2017-09-05 

 임의경매개시결정 

 우리은행 

 -  


소유주(1957년생)가 집을 사서, 쭈욱 잘살아오다가 2012년에 돈이 필요했습니다. 


제가 갔을 때는 소유주와 소유주 처 두분이 계셨는데

아마 자식이 결혼한다고 결혼자금으로 돈을 마련한게 아닌가 예상해봅니다. 


소유주 처와 대화를 나누었을 때는 사업때문이라고 했는데, 정확한 것은 모르겠지만

2015년과 2016년이 사업자금이다라고 소설을 써봤습니다. 

카드가 하나씩 하나씩 막히고 결국 경매에 넘겨졌습니다.



6. 시세조사

동일 평형, 동일 연식의 빌라 매매가는 5500만원정도로 확인되며, 전세거래는 안보입니다.

월세는 500만원에 30만원 정도로 확인됩니다.

조흥빌라가 대략 12단지까지 있는데, 4단지 이후로는 비교적 최신에 지어진것으로 확인됩니다.

감평가가 너무 높습니다.


2층 같은 1층의 편세권, 역세권, 마세권을 갖고있는 아주 좋은 물건입니다.

입지만 보자면요.


잔수리가 많이 들어갑니다. 집이 매우 관리가 안되어 있는 집으로 도배, 장판만 대충한다고 될 것 같지 않은 집입니다.

화장실은 못봤지만 참혹할 것 같은 생각이들었고, 주방 찬장도 개가 물었던 흔적이 많았고 전체적으로 모두 수리가 이루어져야합니다.

집값은 싸게 나오긴 했는데, 샤시에서부터 모든 수리를 마쳐야지만 세입자를 받을 수 있지않을까 하는 생각이 들었습니다.


추전하고 싶지않은 물건입니다.





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감사합니다.



오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 6961 강제경매 입니다.


강제경매는 친한 친구끼리 특별한 양식없이 돈 빌린다는 차용증 하나로 돈을 빌려주고 돈 못받을 때 많이 나타납니다.

선의의 마음으로 빌려주고, 계속 돈을 갚지는 못하면서 왠지 맛있는 것도 사먹는 것 같고, 잘지내보이죠.

이런 강제경매의 경우는 채권자가 채무자의 사이가 매우 급속도로 나빠져있습니다.

채권자를 찾아, 연락처를 확보하면 많은 도움을 받을 수 있습니다.


무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.





1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 동구 화수동 2-7 미륭아파트 103동 3층 306호

- 용도 : 아파트

- 면적 : 49.83(18평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 560세대/14동

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 동부센트레빌, 삼두아파트 외 다가수주택밀집


어디서 본 곳인데 했더니, 송현동 삼두아파트를 분석하면서 가봤던 곳이였습니다. 아래 관련 글 참고해주시기 바랍니다.

이런 대기업이 자리잡고 있는 산단 옆의 대단지는 수요가 많아 임대하기에 좋습니다.

언제 발령이 어디로 날지도 모르기 때문에, 젊은 사람은 매매로 집을 사기보다는 전, 월세로 집을 계약합니다.

동부센트레빌은 인근에서 가장 최신이고 평형도 큰 좋은 아파트이니, 가격이 비싸고

주택은 싫고 하면, 이 근방에서는 삼두아파트와 미륭아파트가 적격이죠.

송현초등학교와 화도진중학교 바로 옆에 있고, 방이 3개있어 아이를 키우기에도 좋은 집입니다.

리모델링만 잘 해놓는다면, 젊은 세대로 받을 수 있고 오르기 딱 적당한 3층이므로, 전 연령을 다 커버할 수 있는 물건입니다.

옛날 아파트치고는 대규모단지인 560세대에 14동을 갖추고 있어, 거래도 활발하고 아주 좋은 물건입니다.


<연관글>


2018/12/04 - [권 리 분 석/아파트] - [아파트경매]2018타경509019_송현동_삼두아파트







2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장

- 학교 : 송현초, 화도진중

- 병원 : 정문 상가

- 편의시설 : 정문 상가

- 녹지 : 단지내 조경

- 지역 호재/악재 : 화수화평주택재개발


아파트 단지의 규모가 큽니다.

층수가 낮아 세대수가 약간은 적은 편이지만, 낮은 층수에 이정도 세대수면 엄청나게 큰 아파트단지라 할 수 있겠습니다.

단지 정문 입구에는 규모가 큰 아파트상가가 자리잡고 있습니다.

고풍스러운(?) 입구 주차관리사무소도 있습니다.

상가 간판을 훑어보니, 단지 내 모든 편의를 충족할 수 있겠다는 생각이 들 정도로 입주상점의 배치도 좋고, 업종도 좋습니다.

단지 입구쪽에 버스정류장을 이용할 수 있고, 송현초등학교는 입구 횡단보도 하나만 건너면 도달할 수 있을 정도로 입지도 좋습니다.






3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자




4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


위 아래 사진에서와 같이 화이트샤시입니다. 베란다와 주방 모두했습니다.

위 아랫집을 보시면 더 극명히 차이가는데요, 저렇게 화이트샤시가 들어간 집은 마음먹고 리모델링한 것이라고 말씀드렸었습니다.

왜냐면 샤시가 리모델링 공사비중 6~7할을 잡아먹습니다.

예를들어 500만원 견적이라고 하면, 거진 350만원이 샤시 견적비용입니다.

이 대략적인 리모델링 비용에 대해서도 포스팅을 하면 좋겠네요.


샤시교체비용은 비용처리가 가능합니다. 양도세에서 빼낼 수 있는 금액이죠. 

유익비라고 해서 이러한 공사를 하고 나서 집의 가치가 올라갔다고 신고를 하는 것을 통해 그 비용만큼을 공제 받을 수 있습니다.

아무리 세금공제가 된다고하더라도, 비용이 너무 쎄니까 샤시시공이 되어 있는 집을 받는 것이 좋습니다.


이렇게 가장 큰 공사를 하면서 세부공사를 안할리는 만무합니다.

화장실도 최소 타일, 줄눈시공까지는 들어갔을 텐데, 제 생각에는 올수리일 것으로 사료됩니다.


주방 샤시 바꾸면서 필히 싱크대도 바꿨을 것입니다.

이런 집은 사야합니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2002-06-10

 소유권이전 

 권**

 - 

 

 2015-09-15 

 가압류 

 인천한마음신용협동조합 

 44,630,904원 

 

 2017-11-06 

 가압류 

 숭의신용협동조합 

 217,184,153원 

 

 2018-03-08 

 강제경매개시결정 

 숭의신용협동조합 

 

 



개인간의 거래물건이 아닙니다.

숭의신협물건입니다. 낙찰받아도 아무런 문제없는 깨끗하고 좋은 물건입니다.

낙찰받아 도배, 장판만 깨끗하게 한다면 시세차액을 두고 단기매매로도 가능할 물건입니다.



6. 시세조사

매매가는 1.25억원, 전세가는 1억원, 1000만원에 40만원으로 확인됩니다.

거래가 활발한 것으로 보아, 조사된 금액과 거의 유사하게 거래될 것으로 판단됩니다.





감평가가 1억 2천만원입니다. 9000천만원 정도에 낙찰받아 잘 운영하면, 시세차액도 볼 수 있을 물건이 아닐까 생각됩니다.


단지 규모도 크고, 학교, 편의시설과도 인접하고 있어 매우 입지가 좋은 편입니다.

올수리된 물건으로 추가비용도 크게 들어갈 일도 없으니, 저렴한 가격에 낙찰만 잘 받으면 더 없이 좋을 물건입니다.


다만, 소유자의 나이(1944년생, 만 74세)가 많습니다. 자식이 있으면 자식들에게로 가 보살핌을 받을 수 있는데 자식이 없다고 한다면?

갈데가 없다고 들어눕는다면?

명도에 난이도가 높은 아주 아주 어려운 물건일 수 있으니 그점 참고하시기 바랍니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


안녕하세요 라드온입니다.


오늘을 입찰 당일, 입찰함에 넣을 입찰봉투에 대해 알아보고자 합니다.

처음에는 낯설기도 하고, 왠지 딱딱한 분위기에 괜히 긴장이 됩니다.

전에 말씀드린 것처럼 이런 분위기에 휩쓸리면, 평소에는 정말 이런 실수를 하는 사람이 있을까하는 실수를 자기가 하고 있는 모습을 보게 됩니다.

이런 실수를 미연에 방지하는 것은 역시나 법원에서 입찰서류를 많이 들고와서 다 써가면 문제될 일이 없습니다. 

괜히 당일에 법원에 사람이 없으니, 단독이겠다 싶어서 급하게 다시 쓰다가 실수가 많이 생깁니다.

입찰보증금 몰수로 실수를 되돌릴 수 없습니다. 


입찰봉투는 겉봉투, 기일입찰표, 보증금봉투를 작성하면됩니다.

실수가 끼어들지 않게 꼼꼼히, 차근차근 작성해야합니다. 특히나 금액은 꼭, 꼭, 꼭 확인해야합니다.






▶ 입찰봉투 구성


1. 입찰봉투

2. 기일입찰표

3. 매수신청보증금봉투

4. 위임장(대리입찰시)

5. 인감증명(대리입찰시)


이렇게 구성되어있습니다.



  




1. 입찰봉투


양식은 각 법원마다 약간씩 다릅니다. 

하지만 전체적인 구성은 비슷하니 참고하시기 바랍니다.


대리입찰시에도 방법은 동일하니 본인 입찰을 기준으로 작성하겠습니다.


제출서류를 모두 담아 제출자란에 이름을 적고, '접는선' 부분을 접어서 스테이플러 찍어서 입찰함으로 가져가면 됩니다.

그럼 집행관이 받아서 집행관 인에 서명을 하고, 절취선 상단부를 건냅니다. 패찰시 보증금반환에 사용되는 수취증으로 경매가 끝날때까지 잘 보관합니다.


도장찍는 (인)에는 인감도장이 필요없습니다. 

경매입찰용 막도장 하나 파서 사용하시면 됩니다. 

집행관에게 미리 양해를 구하면 서명이나 지장을 찍는 것도 용인해주긴 하지만, 법원 앞 도장 집에서 하나 파시면 편합니다.

5000원에 대략 2분정도면 기계가 찌잉찌잉~하더니 금새 만들어서 줍니다.





2. 기일입찰표


사실 너무나 간단합니다. 입찰기일은 입찰한 당일을 쓰시면 됩니다.

흰색부분은 입찰자의 신상입니다. 

중요한 건 역시, 돈을 쓰는 부분이겠죠?

연두색의 입찰보증금란에서 실수는 잘 없습니다. 있는 그대로 쓰기때문에 오기입되는 경우를 아직 한번도 못봤습니다. 

입찰보증금을 적게 내서 무효처리되는 것은 몇번 봤습니다만 입찰보증금을 잘못 적은 걸 보진 못했습니다.


파란색, 그러니까 사건 물건을 얼마에 사겠다고 생각한 금액을 적는 란인데, 앞서도 말씀드렸지만 

적다보면 자꾸 욕심이 섞입니다. 


'아 오늘 사람이 적은데...좀 덜 적을까?'


'어? 오늘 사람이 제법 많네, 이 물건에 다 들어오는거 아니야? 좀 더 적어야하나?'


이러다보면 실수가 나옵니다. 진짜 어이없는 실수들 말이죠.

최근에는 7억짜리 물건에 '0'하나 더 적어, 72억에 최고가매수신고한 사례를 만났었습니다. 

보증금이 6000만원이 넘는 금액이였는데, 몰수입니다. 피 같은 돈이 한순간의 실수로 공중분해되는 것이죠.

'정말 바보 아니야?'라고 생각마시기 바랍니다. 분위기에 휩쓸리는 것입니다.

반드시 확인, 확인, 확인을 하셔야합니다.




3. 보증금봉투


매수신청보증금봉투입니다. 

사건번호와 물건번호를 기입합니다. 물건번호가 없는 경우에는 그냥 공란으로 두어도 좋지만, 1번이라고 표기해도 상관없습니다.

물건번호가 있는 경우는, 채무자 A가 한 건물에 두개 이상 물건을 가지고 있다가 경매에 나오는 경우 그렇게 물건번호가 붙여집니다.

투자용 물건인 오피스텔에 이렇게 물건번호가 나오는 경우가 많습니다.

제출자를 적고, 보증금을 넣으면 됩니다. 

보증금을 넣을 때는 빠른 진행을 위해, 보증금을 딱 맞춰 한장의 자기앞수표로 발급받는 것이 좋습니다.

패찰하면, 바로 은행에 가서 입금하면 잃어버릴 일도 없고 여러모로 편합니다.






오늘은 입찰봉투 작성법에 대해 알아보았습니다.

경매 어렵지않아요~

우리 함께 즐겨 보아요~~






여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 호원이 2018.12.15 20:03 신고

    정보 감사합니다^^

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