4. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정


저는 사설경매정보 사이트를 이용합니다. 지지옥션, 스피드옥션, 탱크옥션 등 많은 사설경매정보 제공 사이트가 존재합니다. 월 7~8만원(연회원 65만원, 전국 검색 가능) 정도의 제법 비싼가격일 수 있지만, 그에 들어가는 노력과 정보의 양에 비하면, 그리고 그로인해 벌어오는 돈에 비하면 작은 돈이라고 할 수 있습니다.
사설정보사이트에서 사건번호를 검색하면, 사건의 개요를 한눈에 볼 수 있도록 정리를 해두었습니다. 물론 제가 원하는 것만 딱 딱 정리되어 나오면 얼마나 좋겠냐만은, 쓸데없어보이는 정보와 각종 광고, 링크 등 상업적 광고 등 그들도 회사를 이끌어야 하니 어쩔수 없이 게재가 되어있습니다. 하지만 간단한 권리분석에서부터, 예상배당계산, 예상낙찰가를 적어내어 모의 입찰도 해볼 수 있는 등 편리하고 유용한 기능이 많이 담겨있습니다. 저는 주로 역사가 깊어(?) 가격이 저렴한 편인 인천을 주로 검색합니다. 
주된 분류는 인천지방법원, 다세대주택, 아파트, 오피스텔이고, 감정가 최대치를 2억원을 두고 물건을 선정합니다. 혹자(뭐 저라고 할 수 있겠죠?!)는 유찰횟수를 검색조건에 넣기도하는데, 경매를 즐기기 시작한 지금 시점에 와서 보니 그리 중요한 조건이 아닌 것 같습니다. 왜냐면 2회 유찰이되어 최저가가 감평가의 49%로 떨어져 시작되어도 결국엔 70%이상, 인기 많은 지역은 80~90%로 낙찰되기 때문입니다.
이렇게 검색하면 대략 30~40개의 물건이 검색됩니다.
1차로 선정한 물건을 쓰윽~훑어보는데,
등기사항전부증명서, 매각물건명세, 현황서 순으로 훑어보고, 2차 상세 분석으로 넘깁니다. 여기서 세입자의 명도 난이도로 분류하고, 입찰여부를 결정하게 되지요.



입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정
 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항, 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조).
 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.


3. 법원의 매각기일 공고

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경매개시가 결정되면 어떠한 방식으로 경매를 할지에 대해, 매각방법을 지정하게 됩니다.
우리가 흔히 말하는 부동산 경매는 주로 기일입찰 방식으로 해당 기일에 입찰자들이 경매법원에 참석하여 경매하는 방식으로 진행합니다. 간혹 기간입찰의 경매도 이루어지는데, 제가 아직 경험해보지 못했으므로 그에 대한 설명은 아래의 설명을 참고하시기 바랍니다. 딱 그 정해진 날짜에 입찰하는 기일입찰 방식을 주로 경험하시게 될 겁니다. 기일 입찰이니 매각기일이 언제인지를 정해야 할 것입니다. 해당 물건에 모든 이해관계인에게 경매시작을 통지하고, 권리신고(그 물건에 채권자, 채무자가 갖는 권리)한 뒤 기일이 정해집니다. 통상 경매 개시결정이 이뤄지고 3~4개월 정도 지난 후에 매각기일이 잡히게 됩니다.
여기서 중요한 점이 바로 경매개시결정이 나고, 3~5개월 이후에 매각기일이 잡힌다는 점입니다. 감정평가액은 5개월정도 전의 평가금액이라는 것이죠. 예를들어, 최근 GTX 노선 A 지역의 경우, 2018년 연초 시세대비 약 30%가량 오른 것을 알 수 있습니다. A노선 지역의 물건이 경매로 나왔다면 감평가보다 높은 금액으로 낙찰을 받아도 충분히 높은 시세차액을 가져올 수 있다는 계산이죠.

매각방법의 지정
 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[「민사집행법」 제103조제1항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원재판예규 제1631호, 2016. 12. 20. 발령, 2017. 1. 1. 시행) 제3조제1항].
※ 기일입찰과 기간입찰
 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항), 기간입찰이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조).


매각기일 등의 지정·공고
 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다(「민사집행법」 제102조, 제104조 및 「민사집행규칙」 제11조제1항).
1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우

2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우


2. 법원의 경매개시결정 및 매각 준비


채권자의 신청에 의해 경매가 개시되게 되면, 법원은 신청서류의 검토하고 경매개시 결정을 한 경우 등기관에 등기 촉탁을 하게 됩니다. 등기사항전부증명서에는 경매물건에 대한 이력이 기록되는데 소유권에 관한 사항을 적게되어 있는 갑구에는 이와 같이 소유권에 대한 임의 또는 강제 경매를 신청한다는 '임의경매개시결정', '강제경매개시결정'라고 표기됩니다. 이 내용은 등기관에 의해 기록되면 기록됨과 동시에 압류에 준하는 제재를 받게됩니다. 당연히 타인에게 부동산을 양도하거나 처분할 수 없게 됩니다. 법원은 물건의 매각 준비를 위해 감정평가사에게 감정평가를 명하고, 집행관을 물건지로 보내 물건 현황, 매각물건명세을 조사할 것을 명령합니다.  



경매개시결정


 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다(「민사집행법」 제94조제1항).

 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다(「민사집행법」 제83조제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(「민사집행법」 제83조제2항).



매각의 준비


 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.
 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다(「민사집행법」 제84조  제88조).

 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고(「민사집행법」 제85조제1항 및 「민사집행규칙」 제46조), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다(「민사집행법」 제97조제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).


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