1. 채권자의 경매 신청


임의경매의 경우, 근저당권에 기해 관할 법원에 신청하는 것으로 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 

강제 경매의 경우, 관할 법원에서 인정받을 수 있는 경매 집행권원이 있어야 합니다.
아래와 같은 절차를 거쳐 집행력 있는정본을 통한 경매를 진행할 수 있습니다. 
두개의 신청서의 모두 내용은 그림처럼 주로 채권, 채무자의 정보를 기입하고 사유에 대해서 간단하게 작성하면 됩니다.
어렵게 생각하지말고 한번 작성해보는 것만으로도, 내용을 쉽게 파악할 수 있습니다.

관할 법원
부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다(「민사집행법」 제79조제1항 및 제268조).
※ 관할 법원은 [대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr) 정보광장란의 전국 법원·등기소 위치정보]에서 확인할 수 있습니다.

부동산 경매의 신청서류

 ※ 신청 서류는 강제경매를 기준으로 작성하였습니다. 그 밖의 신청서류 및 작성요령에 관한 자세한 내용은 <대한민국 법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)-경매지식-부동산 경매 01 |경매신청 및 경매개시 결정>에서 자세히 알아보실 수 있습니다

강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(출처: 대한민국 법원 법원경매정보-경매지식-부동산 경매).
2. 집행력 있는 정본
3. 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
(1) 집행권원의 송달증명(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어있는 경우에는 제출생략가능)
(2) 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우)의 송달증명서
(3) 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서
(4) 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등
4. 부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류
5. 부동산목록 10통
6. 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000)
7. 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)
8. 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통

9. 비용의 예납: 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야합니다.





부동산경매란 무엇인가?


부동산경매란 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못했을 때, 채권자가 법원을 통해 채무자 대신 경쟁매매 방식으로 채무자가 소유한 부동산을 강제로 매각하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제 받는 절차를 말한다.


채무자 소유의 재산을 채무자 의사와는 상관없이 채권자에게 일정한 순서에 의해 배분하다 보니 채무자의 입장에서는 가혹하지만, 스스로 변제할 능력이 없기 때문에 강제로 진행할 수 밖에없다. 

나쁘게만 볼 것은 아니며, 오히려 이 부동산경매를 통하여 채권자, 채무자, 부동산 매수인 모두를 법에 입각하여 3주체 모두를 만족시킬 수 있는 제도이다.





부동산경매와 일반매매의 차이


부동산 중개업소를 끼고 진행하는 일반적인 매매에 비하여 부동산경매는 본인 스스로가 법원자료를 바탕으로 하여 권리분석을 해야 하며, 그에 따른 책임은 모두 본인이 짊어진다. 

다만 낙찰자는 그 부동산에 대하여 문제가 있다면 낙찰허가취소, 낙찰불허가, 감액신청 등의 조치를 취할 수 있다. 

법원이라는 국가단체에서 공공의 장소에서 거래를 하기때문에 거래의 보장은 국가가 해주지만 권리에 대한 최소한의 확보는 본인이 할 수 있어야 한다.


부동산이 경매에 부쳐지면 법원을 통해 감정평가사는 감정을 하게 되고 시세를 반영해 감정가를 정한다. 보통은 시세에 감정되지만, 가끔 시세보다 비싸게 감정되기도하며, 반대로 저렴하게 감정가가 매겨지기도 한다. 감정사의 재량에 의해 발생하는 차이도 있으며, 오르락 내리락하는 부동산시장 시세가 반영되기도 한다.



부동산경매의 진행


경매는 채권자가 채무자와의 관계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 경매비용과 함께 신청서를 법원에 제출함으로써 진행된다.


채권자가 채무를 변제받기 위해 경매에 부친 부동산이 경쟁입찰을 통해 낙찰되면 채권자는 일정 채권을 회수하게 되며, 이 절차가 종료되는 것과 동시에 경매 절차도 종료된다. 즉 경매는 채권, 채무관계를 최종적으로 정리하는 귀결점이다.


경매에는 두종류가 있다.


강제경매 - 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 받기 위해 집행권원에 의한 강제집행을 신청함으로써 진행되는 경매. 


채권자가 채권의 변제를 받을 수 있는 집행권원(확정된 이행판결, 가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전 채권문서 등)을 가지고 경매를 진행 하는 것이다. 반드시 집행권원의 정본에 집행문을 부여 받아야만 강제집행을 신청할 수 있다.


임의경매 - 채무자가 돈을 빌리면서 담보로 잡은 부동산을 법원에 강제집행을 의뢰하여 낙찰대금으로 채권회수를 위해 담보권을 행사하여 진행되는 경매이다. 


임의경매는 집행권원을 요구하지 않으며 다만 담보권의 존재를 증명하는 서류와 채권이 존재하는 서류만 내면 된다. 그래서 임의경매는 집행권원 대신 '채무보존재확인의 소' 나 '저당권말소등기청구의 소'를 제기하여 따져야한다.


이들은 실질적으로 신청 절차에만 차이가 있고 경매 집행을 하는데 있어서는 민사소송법 강제집행편에 의해 이루어진다는 점에서 차이가 없다.




어떤 부동산을 취득해야 하나


부동산경매로 부동산을 취득할때에는 자신의 목적에 맞게 선택한다.


실거주용으로 취득할 때에는 당연히 얼마나 살기 좋은지를 따져야 할 것. 학교나 대중교통, 편의시설 등 주변환경을 따져보고, 또 이전 거주자에 대한 용도도 생각해본다. 실거주자들이 많이 찾는 아파트는 단가 또한 높아서 투자용보다는 실거주용으로 적합하다.


부동산경매는 싸게 사서 시세에 파는 것. 시세보다 저렴하게 구할 수 있는 기회가 있기때문에 투자용으로 구매할시 많은 분석과 공부가 필요하다.



  1. briskeen 2019.01.09 05:51 신고

    안녕하세요! 포럼에서 댓글 보고 와서 글 몇개 읽고가는데 경매 관련을 전문으로 하시는건가요? 블로그 글 퀄리티가 굉장히 좋네요. 좋은 글 감사합니다

  2. 달상 2019.04.09 20:04 신고

    전세집을 구하고 있는데 갑자기 경매가 눈에 띄네요ㅎㅎ 공부없인 힘들겠지요 ㅠㅠ

임장에서 물건을 둘러보는 것도 물론 중요하지만, 그에 못지않게 중요한 것이 바로 시세 파악이다.

아파트나 오피스텔의 경우, 중개 이후 실거래가 조회가 가능하고 시중 부동산 거래사이트에서 확인되는 정보만으로도 신뢰도가 높아 시세 파악이 쉽게 가능하다. 하지만 소형 아파트나 빌라, 다가구주택과 같이 시세 파악이 힘든 물건들이 있다. 이는 집값이 워낙 싸기때문에 중개수수료가 없이 임대인이 직접 전월세, 매매 거래를 하는 경우가 많기 때문이다. 


소액 투자자들이 많이 접하게되는 물건인 빌라의 시세를 파악하게 될 때는 다음과 같은 3가지 상황을 맞이하게 된다.

각 유형에 맞는 질문을 적절히 활용하여, 대화를 이끌어간다면 생각보다 간단히 물건의 시세를 파악할 수 있게 된다.


특히, 3)과 같이 대부분의 시세파악은 인근 공인중개소에서 가능하다. 대상 물건과 대략적으로 유사한 평형과 구조, 연식으로 인근에 공인중개소에 매물이 나오는 경우가 있기때문에 물건에 대한 대략적인 정보를 제공하여 시세를 파악할 필요가 있다. 단, 시세에 대해선 많이 알아보면 볼 수록 좋지만, 경매에 대해 부정적으로 받아들이는 중개인도 있으므로 투자자상황, 매수자(임차인), 매도자(임대인) 세가지 패턴으로 접근하여 정보를 알아본다.




1)점유자
입장질문내용
소유자집 보러 왔습니다.
집이 경매로 진행되고 사실을 알고 계신가요?
집에 누수나 하자는 없나요?
하자가 없다면 조금 높게 낙찰받으려고 하는데요
그러면 소유자도 일부 배당받을 수 있을듯한데요
경매 진행중이지만 이 집을 제가 일반 매입하고 싶은데요
이사계획은 있으신지요?
임차인OOO님이 거주하고 계신가요?
현재 경매로 진행되고 있는 사실을 알고 계신가요?
저희가 물건 상태만 좋다면 높게 매입하려고 하는데요. 내부 상태를 알아야 해서요
집에 누수나 결로는 없나요?
인테리어는 언제 하신 거예요?
살면서 불편한 점은 없으신지요?
낙찰받아서 임대를 놓을 생각인데요, 이사계획이 있으신지요?
2)이웃주민
입장질문내용
아랫집윗집에 이사 올 사람인데요.
혹시 누수가 있으면 윗집 공사하며서 수리해드리려고 합니다.
윗집에 사람이 안계셔서 그런데요. 혹시 집 내부를 볼 수 있을까요?
여기는 살기 좋은가요?
이 빌라 관리는 어느 집에서 하고 계신가요?
이웃주민OOO호에 이사 올 사람인데요. 조용하고 공기가 좋네요. 이곳은 살기 좋은가요?
저희 집에 초등학생이 있는데요. 혹시 자녀가 있으신가요?
이 빌라 자체에 누수나 결로 공사한 적 있나요?
관리비는 얼마 정도 내나요?
이웃 주민들과는 친목도모도 하시나요?
OOO호에 현재 어떤 분이 살고 계신지 아시나요?
3)중개사
입장질문내용
투자자사장님 안녕하세요
투자하기에 좋은 물건 있나 보러 왔어요.
실거주할 건 아니구요. 매입해서 곧바로 전세 놓을 건데요.
주인의 급한 사정으로 싸게 나와있는 물건이 있나요?
사장님만 갖고 있는 물건인가요?
전세로 나와있는 물건은 많은가요?
전세는 최대 얼마까지 맞춰주실 수 있으세요?
인근에 전철 연장선 계획이 발표되었는데 진행상황 알고 계신가요?
이 지역이 초행이라 잘 모르겠는데요, 지역에 대한 브리핑을 부탁드려도 될까요?
사장님이 2년후에도 매도까지 해주셔야 하는데 가격상승은 얼마나 가능할까요?
제가 매입할 수 있는 조건은 매매가와 전세금의 가격차이가 2000만원미만이예요. 조건에 맞는 물건이 있을까요?
매수자이곳에 거주하는 사람들은 직장이 어디로 출퇴근하나요? 통근버스 운행하나요?
초등학교와 중학생 자녀가 있는데 배정받는 학교는 어디인가요?
그 학교는 아이들 공부 많이 시키나요?
선호도 있는 가장 좋은 단지는 어디인가요?
자금이 부족해서 전세를 얻으려고 하는데 혹시 매매가격은 얼마나 되나요?
최근에 대출을 가장 많이 받은 분은 얼마나 받았나요?
현재 나와있는 전세와 매매 매물 보여 주실수 있나요?
이 아파트에서 평수를 넓혀서 가면 어느 단지로 가나요?
이사 가면 매매가격도 상승하면 좋은데 이 아파트 가격이 오를까요?
저 옆에 공원이 생긴다고 하던데 이 근처에 개발되는 곳도 있나요?
매도자101동 10층인데요. 집을 내놓으려고요. 요즘 집 보러 오는 손님은 계신가요?
내부 수리는 4년전에 올수리 했고요. 남향입니다.
얼마정도 받을 수 있을까요?
제가 받고 싶은 금액은 OOO인데 그 가격으로도 가능할까요?
그럼 나와있는 물건 중 가장 저렴한 것은 얼마인가요?
1층의 물건도 있어요?
1층과 10층과의 차이는 얼마 정도 나나요?
지금 나와있는 물건은 몇개나 되나요?
팔려고 하면 그 물건보다 얼마를 저렴하게 내놓으면 먼저 팔릴까요?
빌라 경매입찰사장님 안녕하세요?
바로 앞 OOO-OO번지에 빌라가 경매로 나온 물건이 있어서 가격을 알아보려고 나왔는데요.
전용면적 15평, 방3개, 화장실1개, 3층입니다.
사장님, 혹시 이물건 알고 계세요?
이 물건을 낙찰받아서 곧바로 월세를 놓을 건데요.
보증금 2000만원에 월세 50만원 정도 생각하고 있는데 이금액으로 임대 놓아주실 수 있나요?
웰세 수익도 좋은 것 같은데 이물건은 대출받을 경우 얼마까지 가능할까요?
이 물건 곧바로 매도하면 얼마나 받을 수 있을까요?
최근 이런 물건은 대출이 얼마까지 나왔어요?
혹시 대출중개사를 연결해주실 수 있나요?
현재 대출 가능한 금액은 어느 정도인가요? 대출이율은?
월세를 찾는 손님은 많은가요?
전세 손님이 많은가요? 월세손님이 많은가요?
임대 목적으로 구입하려고 하는데 찾는 손님은 많은가요?


경매, 권리분석, 매각물건명세서, 임차인, 특수권리

권리분석 이렇게 하세요!


경매 매수자는 먼저 해당 아파트의 등기부등본을 열람하고 혹시라도 가압류나 근저당권 등의 제한권리가 설정되어 있는지 확인한다. 그리고 해당 아파트에 거주하는 사람이 매도인인지 임차인인지, 점유자는 어떻게 처리할 것인지 등을 필수적으로 점검하는데 이 절차가 바로 권리분석이다.




위 도표에서 볼 수 있듯 일반매매 시에도 권리분석이 필요하다. 단지 일반매매 시에는 공인중개사가 법적으로 문제없도록 알아서 해줄 거라고 믿을 뿐이다. 그러나 만에 하나라도 공인중개사가 권리분석을 잘못해서 손해가 발생할 경우 이는 고스란히 매수인 몫이 된다. 물론 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구할 수도 있겠지만 현실적으로 그게 어디 쉬운가. 비용 들고 시간 들고 정신적으로도 힘들다


합리적인 투자자라면 일반매매를 할 때도 등기부상 문제는 없는지, 임차인과 관련된 문제는 없는지 정도는 반드시 점검하는 게 옳다. 결국 이런 관점에서 본다면 경매나 일반매매나 차이가 없다.


사실 권리분석 하나만 놓고 보면 일반매매보다 경매가 훨씬 더 안전하다. 정해진 법령과 절차에 따라 기존 권리들을 모두 말소하여 안전한 상태로 낙찰자에게 넘겨주는 것이 경매절차의 기본구조이고 이념이기 때문이다.


권리분석, 매각물건명세서가 다해준다.


자, 그럼 매각물건명세서로 10분 만에 권리분석 공부를 끝내보자.

경매를 진행할 때 법원에서는 안전성을 담보하기 위해 입찰 참여자들에게 ‘매각물건명세서’라는 것을 공지한다. 이것은 경매대상 물건에 위험요소가 있으면 알려주고 그 위험의 명세를 상세히 안내해주는 법원 서류다. 이 매각물건명세서 분석이야말로 경매공부의 시작이요, 끝이다.


다음은 법원에서 제공하는 매각물건명세서다.

입찰자가 인수해야 할 권리의 종류는 크게 등기부상 권리와 임차인 보증금의 두 종류로 나뉜다. 먼저 등기부상 권리분석부터 해보자. 기존에 배운 방법대로 한다면 먼저 등기부를 펼쳐놓고 권리들을 시간순으로 나열한다. 그런 다음 그중에서 말소기준권리를 찾아내고, 말소기준권리보다 선순위로 설정된 권리가 있는지 확인하여 인수여부를 판단한다.




그러나 이런 방식은 너무 번거롭고 어렵다. 법이 예정한 방법도 아닌 데다 사람들의 실수가 개입될 여지가 있어서 위험하기도 하다.


등기부상 권리분석에서 해야 할 유일한 작업은 매각물건명세서 중간쯤에 기재된 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’이라고 쓰인 란이 비어 있는지, 채워져 있는지 확인하는 것뿐이다. 비어 있으면 등기부상 권리들은 낙찰과 동시에 전부 말소되어 낙찰자에게 깔끔하게 이전된다. 혹시라도 그 란에 선순위 가등기든 가처분이든 기재되어 있으면 그 권리는 말소가 안 되므로 조심해야 한다.


이 물건은 해당란이 비어 있으니 등기부상 권리에는 아무런 문제가 없다. 만약 당신이 이 매각물건명세서를 믿고 입찰했는데 돌연 생각지도 못한 인수권리가 등장한다면, 겁먹지 말고 ‘매각물건명세서 기재의 흠’을 들어 매각불허가신청을 하면 된다. 반대로 매각물건명세서에 인수해야 할 권리가 기재되어 있었는데, 입찰자 본인이 말소될 권리라고 판단하여 입찰했다면 매각불허가신청조차 할 수 없다. 법원은 모든 것을 매각물건명세서를 기준으로 판단하기 때문이다.


그러니 아무 실익도 없고 위험하기만 한 말소기준권리나 기타 권리분석 이론을 외울 시간에 경매대상물이 가치가 있는지, 수익성이 있는지 등 실제 수익에 도움이 되는 공부를 해라. 결국 수익은 권리분석이 아니라 부동산의 가치에서 판가름 나기 때문이다.


임차인을 분석해보자.


임차인 분석이란 임차인의 보증금을 인수할 것인지 말 것인지 확인하는 작업이다.  이것도 매각물건명세서로 해결하자. 


앞의 매각물건명세서 상단에는 최선순위 설정에 ‘2013. 10. 1. 근저당권’이라고 기재되어 있다. 등기부상 최선순위로 설정된 권리가 2013년 10월 1일에 설정된 근저당권이고 그 앞에는 아무런 제한 권리가 설정된 바 없다는 내용이다.

그런데 매각물건명세서 중간에 기재된 점유자 내역을 보니 김○○이라는 사람이 2011년 7월 20일에 전입신고를 한 뒤 거주 중이라고 기재되어 있다. 김○○이 진정한 임차인이라면 2011년 7월 20일에 전입신고하면서 입주할 때 등기부상으로는 아무런 권리도 설정되지 않았다는 말이 된다. 등기부상 최초의 권리는 2013년 10월 1일에 설정된 근저당권이기 때문이다.


그렇다면 등기부에 아무런 권리도 없으므로 안심하고 들어온 임차인의 보증금을 다른 권리보다 우선해서 보호해야 한다는 것은 쉽게 이해가 갈 것이다.


이 경우 법률에서는 임차인에게 낙찰자한테 자신의 보증금을 돌려달라고 대항할 수 있는 힘을 부여해 놓았다. 이것이 말 그대로 ‘대항력’이다. 매각물건명세서상 임차인의 전입신고가 최선순위 설정일자보다 빠르면 임차인에게 대항력이 있다.


이는 임차인이 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 주장할 수 있다는 것이므로 입찰자들은 이 사실을 잘 알아둬야 한다. 반대로 임차인의 전입신고가 최선순위 설정일자보다 늦다면 임차인은 낙찰자에게 아무런 권리를 주장할 수 없으므로 안심하고 응찰해도 된다. 임차인이 입주하기 전 먼저 등기부에 권리를 설정한 사람을 보호해야 하기 때문이다.


보통 대항력 있는 임차인의 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금 금액이 얼마인지 매각물건명세서에 기재되어 있는 게 일반적이다.

당해 임차인이 법원에 권리신고를 하거나 배당요구를 했을 때에야 임대차계약서가 법원에 제출되기 때문이다. 이 물건의 경우는 임차인에게 대항력이 있어 조심해야 하지만, 임차인이 법원에 아무런 서류도 제출하지 않아 보증금 액수가 얼마인지 모르는 상태다. 매각물건명세서에 보증금이 기재되어 있지 않다고 해서 보증금이 없다는 것은 아니다. 단지 확인이 안 됐을 뿐이므로 입찰자들이 따로 현장조사를 해서 보증금을 확인해야 한다.

결국 이 물건은 등기부상 권리는 낙찰과 동시에 전부 소멸되지만, 임차인의 보증금을 인수해야 하는 위험이 있으니 조심해야 한다는 결론이 나온다. 여기까지 복잡한 이론은 필요 없다. 단지 매각물건명세서를 한번 훑어보는 것만으로도 충분하다. 




특수물건은 매각물건명세서에 "조심하라"고 쓰여있다.

이렇듯 경매는 원래 어렵지 않다. 경매 책이나 경매학원에서 법이 예정하지도 않은 말소기준권리 등을 만들어내서 어렵게 강의하고, 여기에 어설픈 입찰자들의 판단이 개입되면서 어려워졌을 뿐. 다만, 특수물건에는 비고란에 ‘조심하라’ 또는 ‘유의하라’는 말이 쓰여 있다. 

이 경우 앞서 살펴본 선순위전세권과 유치권의 두 가지 방법만으로는 파악할 수 없는 사항들이 있기 때문에 보다 세부적인 해석이 필요하다. 

하지만 초보라면 앞서 말한 두 가지 방법만으로도 리스크를 통제하고 법원의 안내에 따라 안전하게 경매를 할 수 있다. 다시 한번 말하지만 이제는 경매가 어렵고 위험하다는 선입견을 버리자.




  1. 네르메르 2018.11.21 11:34 신고

    시작이 어렵지, 막상해보면 별 것 없습니다.

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