라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 6178 임의경매 입니다.

이 물건은 제가 검색하는 아파트 조건(전국, 소형 아파트, 2억 이하)에 걸려져 나온 물건입니다. 

포항은 제가 직접 임장가기도, 입찰하러 가기도 힘듭니다. 

그래서 최대한 인터넷으로 검색해보고, 정 궁금한 점이 있으면 저와 절친한 지인분에게 직접 가봐달라고 부탁합니다.

물론 입찰도 부탁할 수 있는 분이죠. 

대리 입찰과 대리 임장이 가능할 듯하여 지방임에도 분석을 해보았습니다.

어떤 사연이 있는 물건인지 함께 보시도록 하겠습니다.


빌라와 달리, 오피스텔과 아파트는 부동산중개업소에서 

반드시 실거래가에 대한 정보를 공개해야 하는 것인지, 정확한 정보 확인이 가능합니다.

그래서 중개업자가 올리는 정보, 국토부에서 올리는 정보, KB 부동산에서 올리는 정보만으로도 

전국 어느 지역의 아파트, 오피스텔이라도 시세확인이 가능합니다. 

저는 주로 네이버부동산을 이용하는데, 

최근에 업데이트한 뒤로는 시인성이 좀 떨어지긴 하지만, 

원하는 정보는 바로 바로 확인이 가능합니다.

시세, 수요 등도 지역 공인중개사무소에 문의할 필요도 없이 

네이버부동산에서 다 확인 가능하니, 

메뉴하나 하나 검색해보시면서 부동산을 보시는 눈을 키우시면 좋을 것 같습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 장성동 1493-1 삼우펠리스 제2층 제202호

- 용도 : 아파트(주상복합)

- 면적 : 84.9491(25.7평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 19세대/1동

- 주차여부 : 1.21대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 대단지 아파트 인근, 빌라, 원룸촌


주변을 둘러보니 아파트대단지 인근입니다.

이런 곳의 경우, 대단지 입주민이 상업시설로 오가는 경우가 많습니다.

지도상 낮은 건물들이 많이 몰려있는데 상가주택 밀집지역으로 상권이 형성된 곳이 아닐까 생각됩니다.

감정평가서 상 사진으로 보니 아직 상권이 형성되지않았고,

건축중인 건물 사진이 찍혀있는 것도 확인됩니다.

아직 밤에 다니기에는 좀 위험한 지역이겠군요.





2. 지역분석

- 교통 : 20m이내 버스정류장

- 학교 : 장흥중, 장성고

- 병원 : 시티병원(종합)

- 공원 : 실내테니스장, 풋살구장 등 다양

- 지역 호재/악재 : 장례식장 앞, 인근 푸르지오 대단지 입주예정


사진에 이런 불미스러운(?) 것이 보이다니, 감정평가사가 열심히 일하시는 분이군요.

노란색 간판이 보입니다.

부동산 투자시 반드시 피해야할 간판중 하나입니다.

장례식장 주차장이네요.

인근에 시티병원이 보이는데, 아마 그 병원 장례식장 주차장이 아닐까 싶습니다.

게다가 2020년 1월에 입주가 예정된 푸르지오단지가 1000세대 정도 되보이는 대규모단지 입니다.

이렇게 대단지 아파트 입주예정지는 투자를 피하시는 게 좋습니다.


지난 물건이라, 오늘 다시 결과를 보니 2명이 입찰하여, 1.3억정도에 낙찰이 되었습니다.

실거주자가 아니라면, 미납이 발생하지 않을까 조심스레 예측해봅니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


소유자 점유물건은 약간의 이사비만 주면 명도가 쉽게 됩니다. 

더구나 소유주가 점유하고 있는 물건이 아니기에 

이 물건은 명도 난이도 제로라고 보면 됩니다.

운영이 문제인 물건이라고 보시면 됩니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 별도 도배 장판 필요없음, 우수

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-07-10

 소유권이전 

 최**

 - 

 

 2015-10-23 

 근저당권설정 

 포항용흥새마을금고 

 150,800,000원 

 

 2016-03-10 

 근저당권설정 

 김** 

 39,000,000원 

 

 2017-05-17

 압류 

 국민건강보험공단 

 -  

 

 2017-08-31 

 압류 

 포항시 

 - 

 

 2017-10-18 

 임의경매개시결정

 포항용흥새마을금고  

 - 

 


등기부상 소유주 최**씨는 청하면 화두길에 사는 걸로 나옵니다. 

어떤 분인지는 모르겠지만, 여성분이고 투자목적으로 집을 매매했고

근 6개월이 지난 시점에 김**씨에게 3900만원 근저당권을 설정할 정도 자금사정이 안좋아집니다. 

압류로 나오는 국민건강보험공단과 포항시는 각각 채 오십만원도 안나올 세금인데, 

세금을 연체할 정도로 자금 사정이 안좋아진 것을 볼 수 있습니다. 

보존등기가 2015년으로 건물을 지은지 얼마안되는 

완전 새건물이라고 해도 무방한 좋은 물건이지만, 

세입자가 없어 전세보증금을 다 내주고 자금사정이 급격히 나빠진게 아닌가 싶은 물건입니다.


6. 시세조사

매매가 1.7억, 전월세 거래없음으로 조사되었습니다.


시세는 조사될 것도 없이 거래가 없습니다.

포항지역은 공인중개사무소가 실거래가를 올리지않는다고 가정을 해도

이건 말이 안될 정도로 거래가 없는 것으로 보입니다.

네이버 부동산 실거래가를 검색해보니 권리분석상에서

언급한대로 2015년에 매매거래 이후로 전세, 월세가 안보입니다.

투자목적으로 약간(?)무리해서 1.8억에 매매를 한 부동산이 미분양에,

그나마 분양된 집에도 세입자가 안들어온 것입니다.

거래엔 매매만이 보이는데, 매매가로 1.8억이 적당한 것으로 보이는데 거래가 될지는 지켜볼 일입니다.


아파트라고 하기엔 세대수가 너무 적으면서

관리비가 많이 나오는 편인 주상복합은 인기있는 물건은 아닙니다.

실거주, 투자, 단기매매 모든 목적에 적합하지 않은 물건이라고 할 수 있습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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