라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다. 

제가 대충 안다고 용어에 대해선 간과하고 지나친 면이 없지않아 있습니다.

관심을 갖고 등기부를 보기 시작하면, 가끔 처음보는 법률용어가 나옵니다.

물론 저는 그런 용어가 나올만한 물건이면 일단 들여다보지 않습니다만, 

나중을 생각한다면 봐두어야겠지요.

자주 나오는 용어 정도는 미리 알아두는 것이 좋습니다. 

한두번 정도 읽어두시고 나중에 필요하다면 더 찾아보시면 되겠습니다.


가압류 채권액의 한도 내에서 압류한 뒤 채권자가 강제집행을 할 때까지 환가(매매, 증여, 양도 등)를 하지 못하도록 막는 보전처분이다. 가압류를 하지 않으면 채권자가 채무자에게 승소해도 채무자가 재산을 매도하거나 도피시키면 판결에 의한 집행이 불가능하다. 앞선 가압류 등기가 있어도 신청 서류는 접수된다. 

▷ 가처분 채무자의 부동산을 처분하거나 부동산에 저당권설정, 전세권설정을 하지 못하도록 등기부에 금지사항을 기재하는 것. 남에게 빌려준 부동산을 되돌려받거나, 매입한 부동산을 넘겨주기로 한 채무자가 약속을 어기는 것에 대비하는 행위. 만일 채무자가 금지사항을 어기고 다른 사람을 속여 담보권을 설정했더라도 가처분 이후에 설정된 등기는 말소시킬 수 있다.

▷ 가등기 장래에 발생할 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비 등기다. 그 자체는 물권변동의 효력을 갖지 못하나 후에 가등기를 원인으로 본등기를 하면 가등기 순위에 소급하여 소유 이전의 효력이 발생한다. 가등기 이후 발생한 소유권 이전, 지상권, 전세권, 저당권, 가압류가 있어도 나중에 가등기를 본등기로 이전하면 가등기 이후 모든 등기가 소멸된다. 부동산 매매계약을 체결한 뒤 계약금과 중도금을 받아 잠적하거나 몰래 근저당설정을 하는 경우를 방지하기 위한 것이 목적. 

▷ 감정평가액 한국감정원이나 감정평가법인의 감정평가사가 현장에 나가 조사 평가한 가액. 같은 물건이라도 대출받기 위해 받는 감정평가액과 법원 경매 부동산의 최저입찰가를 산정하기 위해 판사의 명령으로 평가하는 감정가격이 같지 않다. 금융기관 대출의 경우, 감정평가가 부실해 대출금 회수에 문제가 생기면 금융기관이 변상을 요구한다. 이런 이유로 대출감정은 시세보다 80%선까지 낮게 평가한다. 반면 법원 경매 부동산은 시세보다 높게 평가한다. 낮게 평가하면 경매 부동산의 이해관계자들이 이의를 제기하고 재감정을 요청한다.

▷ 강제경매 채무자의 부동산을 압류하여 강제로 경매하는 것. 법원은 채권자가 제시한 집행권원(확정판결, 공정증서 등)을 확인하고, 채무자의 부동산을 경매에 넘긴다. 채무자가 경매 진행을 취소하려면 낙찰자의 동의를 받아야 한다. 낙찰자가 거부하면 채권자에게 빚을 변제한 뒤 채무금 변제에 의한 원인채권을 소멸시킨 증빙서류를 갖춰 강제경매 취소신청서를 관할 법원에 제출해야 한다. 이와 함께 강제집행정지신청서를 접수, 판사의 판결을 받으면 된다. 절차가 번거로운 만큼 낙찰자가 발생하기 전에 미리 신청하는 것이 좋다.

▷ 공시지가 정부가 토지수용보상이나 양도세를 비롯한 각종 토지 관련 세금을 부과할 때 기준으로 삼는 지가. 건설교통부가 조사, 평가하여 매년 1월1일 공시한다. 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉜다. 표준공시지가는 전국 4000만 필지 중 각지 대표적인 땅 45만 필지를 표준지로 선정, 13개 감정평가법인에 의뢰해 평가한 가격(1㎡당). 개별공시지가는 지역 시·군·구청에서 표준공시지가를 기준으로 지번별로 매긴 가격이다. 토지대장등본에 표시된다. 

▷ 기준시가 국세청이 투기우려지역의 아파트나 연립주택에 양도세 및 상속, 증여세를 부과하는 기준. 단독주택이나 일반건물에 과세할 때는 토지는 개별공시지가를, 건물은 과세지가 표준을 기준으로 삼는다. 아파트는 기준시가로 과세한다. 

▷ 농지취득 자격증명 경매기일에서 최고가 매수인이 경락받은 전·답·임야 중 지목이 농지인 경우에 농지취득을 할 수 있는 자격이 있는지 나타내는 증명이다. 농지를 경락받은 낙찰자는 매각허가 기일까지 농지(과수원 포함)에 대하여 농지법 제8조 소정의 농지취득자격증명을 받아 경매법원에 제출해야 한다. 그러지 않으면 경매입찰보증금이 몰수된다.

▷ 대위변제 이해관계가 있는 제3의 채무자가 채무자를 위하여 대신 변제하는 것.

▷ 대항력 주택임대차보호법상 전세입주자는 전세계약 후 전입신고를 하고 입주했을 때만이 임차인으로서 대항력을 갖췄다고 말한다. ‘대항력 있는 임차인 있을 수 있음’이란 내용이 경매부동산 입찰공고의 비고란에 표기되어 있으면 1순위 저당권자보다 빠른 대항요건을 갖춘 ‘선순위 세입자’가 있다는 뜻이다. 

▷ 등기촉탁 경락자가 매각대금을 납부하고, 서류(토지, 건물등기부등본, 토지대장등본, 건축물관리대장등본, 공시지가확인원, 경락허가 결정문, 잔금납부영수증 등)를 갖춰 소유권이전등기 신청을 하면 집행법원이 직권으로 등기를 촉탁해주는 것을 말한다.


 매각허가 결정기일 집행법원이 입찰기일 종결 후 이해관계인(전세입주자, 채무자, 소유자, 채권자 및 기타 관계자 등)에게 경락에 대한 의견을 진술하게 하여 매각허가나 불허가결정을 판결하는 날짜를 말한다. 

▷ 매각허가에 대한 항고 법원의 매각허가결정에 이의가 있을 때 이해관계인, 채무자 및 채권자 또는 매각허가를 주장하는 최고가 매수인 등이 재판을 청구하는 것. 항고할 경우엔 반드시 최고가 매수가격의 10%를 현금으로 공탁해야 한다. 이의신청이 기각되면 공탁한 금액은 전액 몰수된다. 

▷ 배당요구 강제집행에서 압류채권자 외 다른 채권자들이 집행에 참가해 변제받는 방법.

▷ 법정지상권 토지와 건물의 소유자가 다를 때, 건물 소유자를 위하여 법률상 설정된 권리.

▷ 압류 집행기관이 채무자의 재산 처분을 금지하는 강제행위. 징수관(지방자치단체장, 세무서장)의 체납처분이 있거나 집행법원 개시결정 또는 강제관리개시결정이 난 경우, 징수관 또는 법원이 소관 등기소에 압류등기를 촉탁 의뢰한다. 압류등기된 부동산의 소유자가 변해도 압류금액의 변제 또는 배당받을 수 있다. 

▷ 유치권 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 대하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리.

▷ 인도명령 경매를 통해 부동산을 구입한 경락자가 경매대상 채무자를 상대로 부동산의 점유를 넘겨달라는 명령. 

▷ 임의경매 저당권 채권자가 집행법원에 경매를 신청하는 것. 담보권실행에 의한 경매라고도 한다. 낙찰자가 발생한 뒤에도 채무자가 채권자에게 빚을 변제하면 낙찰자의 동의나 승낙 없이도 경매를 취하할 수 있다는 것이 강제경매와 다르다. 

▷ 입찰보증금 경매나 공매에 참가할 때 내는 일정액의 보증금. 매각입찰기일 당시에 고시된 최저입찰표시가액의 10%를 납부해야 한다. 그러나 재경매일 경우 20~30%의 보증금을 준비해야 한다. 

▷ 재경매 경락허가결정이 확정된 후 집행법원이 지정한 납부기일에 경락인이 낙찰대금 지급의무를 완전히 이행하지 않고, 차순위 매수 신고인도 없는 경우에 법원 직권으로 다시 최저가격으로 실시하는 경매를 말한다. 

▷ 지상권 타인의 토지에 건물, 과수목, 수목, 기타 공작물을 소유하기 위하여 토지소유자의 동의를 얻어 행사하는 용익물권. 

▷ 차순위 입찰신고 최고가 매수입찰자 이외의 참가자 중 최고입찰매수가에서 보증금액(입찰가의 10%)을 공제한 금액보다 높은 가격으로 응찰한 사람으로서 차순위 신고를 하는 것. 즉 최고입찰가가 1억원이고 입찰보증금이 1000만원일 때 1억원에서 보증금 1000만원을 공제한 9000만원보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 모두 차순위 입찰신고를 할 수 있다.

▷ 확정일자 증서(전세계약서 등)가 작성된 일자에 관해 증거력을 주는 것으로 법률상 인정되는 일자를 확정일자라 한다. 전세계약 후 동사무소에 주민등록전입 신고할 때 전세계약서를 제출하면 동사무소에서 확정일자인을 찍어준다.


※월간신동아기사를 참고하여 작성했습니다.



사실 이외에도 중요하고 많이 쓰이는 용어가 많이 있습니다만,

우선 생각나는 것들 중에서 몇가지만을 요약해보았습니다.

그중에서도 등기부에 기록되는 권리분석에 필요한 용어는 파란색 표시해두었습니다.

파란색의 용어에 대해선 추가로 한 항목씩에 대해서 설명을 해도 모자르지 않게 많은 설명이 필요합니다.

간단하게 무엇인지만 확인하시고 추후에 용어 카테고리에서 또 다루도록 하겠습니다.


이제 2018년 한해가 저물어갑니다. 잘 마무리하시기 바랍니다.

다가오는 새해에는 좋은 일만 가득하실 겁니다. 새해 복 많이 받으십시오


이상 라드온이였습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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  1. BlogIcon Patrick30 2018.12.31 07:47 신고

    좋은 포스팅입니다 ㅎ
    저도 대충 읽고 이해할 줄 안다고 넘기던 용어들이 있습니다 ㅎ
    갑자기 누가 툭 하고 물어보면 턱하고 말문이 막혀버릴 때가 종종 있거든요 ㅎ
    오늘도 즐거운 하루 되시고, 18년 한해도 고생 많으셨습니다 ㅎ

    • 안녕하세요 그냥사이다님,
      이렇게 글남겨주셔서 항상 힘이 됩니다.
      사이다님의 성원에 힘입어 더 좋은 포스팅할 수 있도록 노력하겠습니다. 새해 복 많이 받으십시오

  2. BlogIcon 철이쓰 2019.01.01 00:26 신고

    이것만이라도 알아둘까하고 읽기시작했는데 으아...;;

  3. BlogIcon 버블프라이스 2019.01.02 21:45 신고

    가처분 이라는 말은 많이 들었던것 같은데요- 다른 용어들을 생소한 것들이 많네요^^
    꼭 알아둬야하는 경매 용어 글 너무 잘 읽고 갑니다. 기해년 새해복 많이 받으세요

    • 안녕하세요 버블님,
      아무래도 잘 사용하지않는 법률용어 다 보니 그런 것 같습니다. 보다 쉽고 재밌게 전달될 수 있도록 더 노력하겠습니다. 감사합니다.

  4. BlogIcon 코루미 2019.01.06 23:01 신고

    아직 잘 모르는 분야인데 정보가 많네요! 자주 들를겠습니다 :)

  5. BlogIcon 류이야기 2019.01.09 21:51 신고

    정리 잘하셨네요!!
    공부하다 중간중간 참고하러 들를게요^^

  6. BlogIcon 널알려줘 2019.01.11 20:59 신고

    아 좋은정보네요. 이런건 어떻게 이렇게 잘 아시는지요. 잘보고 갑니다

  7. BlogIcon 코집사 2019.01.14 12:00 신고

    용어 정리를 잘하셨네요! 전주도 미세먼지가 많은데 마스크 꼭 쓰고 나가세요!

  8. BlogIcon minm 2019.01.14 17:04 신고

    경매는 주변에 얘기만 들어서 용어들이 궁금했는데 엄청 많네요~ 이것들부터 꼼꼼히 읽어봐야겠어요 ㅎㅎ 좋은 글 감사합니다

  9. BlogIcon uxblu 2019.01.15 21:33 신고

    도움될 글들이 많네요 !! 잘보고 갑니다 :)