라드온 이야기

반응형

인천 빌라 경매 후기_용현동 빌라 6편




안녕하세요, 라드온입니다. 마지막 절차로 왔습니다. 사례는 이 한가지로 우선 일단락을 짓고, 다시 물건 분석글을 작성할 예정입니다. 물건 분석 글을 보시면 중간중간 제가 낙찰받은 물건이 나옵니다. 그 물건에 대해 또다시 실전사례로 글을 올릴 계획이며, 카테고리로 하나 만들어 낼 생각입니다. 참고해주시면 되겠습니다.
경매 정보 수집하고 입찰물건이 결정하였습니다. 결정된 물건에 입찰하기 위해 입찰봉투를 작성하고 낙찰을 받고, 세입자와 직접 만나 물건을 확인하고 향후 거취에 대해 확인을 했습니다. 세입자을 명도, 집을 잘 꾸며서 새로운 세입자를 받으면 됩니다. 자 한번 같이 들여다보시도록 하겠습니다.

    ▶ 물건 들여다보기 
    부동산경매의 절차 - 4. 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정         > 라드온    
    부동산경매의 절차 - 5. 입찰자의 입찰 참여                          > 라드온
    부동산경매의 절차 - 6.법원의 매각허가결정                         > 라드온, 법원
    부동산경매의 절차 - 7.매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득    > 라드온, 법무사무소 , 법원
    부동산경매의 절차 - 8.채권자에 대한 배당 실시                    > 라드온, 점유자, 법원 

1. 명도확인서


잔금 납부 부터는 칼자루는 제가 쥐고 있는 것이죠. 앞선 글에서 말씀드린 것처럼 이제는 제 집에 아무런 법적 권리가 없는 누군가(이전 세입자)가 살고 있는 것이죠. 잔금을 치룸과 동시에 인도명령신청을 한다고 했는데, 이 인도명령신청은 등기를 칠때, 법무사 또는 변호사 사무소에서 알아서 해줍니다. 법원은 인도명령신청에 대해 이전 세입자(현 점유자)에게 '***은 낙찰자 라드온에게 해당물건을 인도하라' 이렇게 인도명령을 내립니다. 

이와 동시에 내용증명을 보내는데, 이는 이전 세입자가 집 구하는데 시간을 달라며, 버티기를 할때 유용하게 사용될 수 있습니다. 인도명령이 떨어졌기때문에 저는 언제든지 강제집행할 수 있음을 내비친 것이고 강제집행에 드는 비용(평당 10만원 정도)과 보관비, 그리고 집을 비우지 못해서 받지 못하는 월세에 대해 보증금에서 제해서 주겠다는 증거이기 때문에 이 시점이 되면 세입자는 버틸 의지가 없어지게 됩니다. 물론 버틸수도 없기도 하죠.



잔금을 모두 다 냈기때문에, 2017타경515826 물건에 관련 있는 모든 이해관계자, 채권자, 세입자, 채무자에게 돈을 나눠줍니다. 이를 배당(배당계산하기)이라 하는데, 이때부터는 세입자가 돈을 받기위해서 저에게 목을 메게 됩니다. 그렇게 전화해도 안받더니, 어쩌다가 한번 통화하면 그렇게 퉁명스럽게 받더니...라는 생각이 들 정도로 전화와 문자가 오죠. 이유인즉슨, 배당을 받으려면 제 인감증명과 인감도장으로 날인한 명도확인서가 필요하기 때문입니다.



집을 제게 인도해줬다는 확인서라 생각하시면 됩니다. 집 인도를 못받고 확인서를 써줬다간 집을 제때 비워주지도 않고, 악의적으로 집을 훼손하고 나간다해도 제가 어찌할 수 있는 방법이 없습니다. 그러니 명도확인서는 이사나가는 시점에 집을 한번 둘러보고 전달해주셔야 합니다. 퍼즐의 마지막 조각이라고 생각하시면 되겠죠?

여기까지가 경매의 절차의 끝입니다. 더이상 법원에서고, 세입자로부터고 전화가 오지않습니다.


2. 세입자구하기



이제는 집을 내놓는 것입니다. 사실 글의 5번(매각대금 지급 및 권리취득)시점부터 주변 공인중개사무소에 들러 물건을 내놓습니다. 한곳에 내놓는 것이 좋다는 분도 있고, 여러 군데가 낫다는 분도 있는데

저는 공인중개사무소 한곳에 내놓았습니다. 그리고는 '피터팬의 좋은 방구하기'이라는 카페와 앱을 이용하여 매물을 올려 거래를 하려고 했습니다. 이미 몇차례 실험(?)을 통해, 공인중개사무소보다 '피터팬'이 훨씬 더 홍보효과도 좋고 매매가 금방되는 것을 알기때문에 집 인도되면 바로 사진찍어 올려야지 하고 있었습니다. 


세입자가 나가자마자 어떻게 알고는 부동산에서 집구하는 사람이 있는데 집을 좀 봐도 되냐고 연락이 왔더군요. 아침에 세입자가 나갔는데 시장입구쪽이라 이사나가는 것을 본 것인지 정확히는 모르겠지만 정리도 안되고 지저분한 상태인데도 집을 보고 싶다고해서 보여줬습니다. 바로 계약하고 싶다고, 집이 너무 마음에 든다고 하더군요. 근데 중개사분이 밑장빼기를 합니다. 시장에서 장사하시는 젊은 여자분인데 보증금이 모자른데, 200만원에 월 40만원으로 계약하자고 합니다. 제가 말한 조건이 1000만원에 40만원, 500만원에 45만원인데...너무하시다고 말씀드리면서, 200만원에 50만원으로 하고 도배장판은 안하고 2년 계약하실거면 하고 아니면 생각없으니 연락주지 말라고 단호히(?) 말했죠. 이렇게 조금씩 올려가면서 몇번 장난을 치길래, 그 용현시장 옆에 있는 공인중개사무소랑 거래안하기로 했습니다.



'피터팬의 좋은방 구하기'에 집을 올려놓고 하루만에 연락이 오신 분과 계약을 했습니다. 임대차계약서 양식은 인터넷에 검색하면 기본적인 양식이 많이 나옵니다. 거기서 마음에 드는 양식을 골라, 특약사항을 자세히 작성하면 됩니다.


*투자비용(만원단위 절삭)


낙찰가 : 7280 만원


1. 입찰보증금 : 690만원

2. 잔금 : 800만원

3. 취등록세, 법무사 수수료 : 130만원(대출관련 모든 비용 포함)

4. 잔금대출 : 5800만원(수협중앙회, 금리 3.35%, 1년 거치, 30년 원리금상환)

5. 수리비 : 50만원(도배만 함)

6. 기타 잡비 : 20만원(교통비, 비타500?, 내용증명, 기타 등등)


투자비 : 1700만원, 1500만원(1+2) + 200만원(3+5+6)

a. 보증금 : 500만원

b. 월차임 : 45만원


총투자비 : 1200만원(투자비-a)

담보대출이자 : 16만원(1년거치, 이후 25만원)

수익금 : 29만원(담보대출이자-b), 1년 이후 원리금균등시 20만원


1200만원으로 연수입이 350만원정도(29%) 됩니다. 묵혀뒀다가 양도세율이 낮아지는 1년 뒤에 팔아서 남길 수 있는 시세차액은 덤이죠. 크게 먹진 못해도 이렇게 소소하게 4~5개 운영하면, 월 100만원 만들어내기 쉽습니다.(보다 자세한 수익율 계산하기

더 자세한 내용이나 문의사항이 있으시면, 방명록 또는 댓글 이용 부탁드립니다.

★라미드니오니의 경매이야기★


하트, 댓글, 구독하기는 언제나 환영합니다. 하트♥는 로그인이 필요없습니다.

 







반응형

이 글을 공유합시다

facebook twitter googleplus kakaoTalk kakaostory naver band

본문과 관련 있는 내용으로 댓글을 남겨주시면 감사하겠습니다.

비밀글모드

  1. BlogIcon 펭귄♡돼지 2019.01.14 11:44 신고

    이쪽 분야는 공부를 조금 하고 도전?해봐야겠네요ㅎ

  2. AUCTION 2019.02.18 11:09

    대장정처럼 느껴지는 글 잘 보고 갑니다.

  3. BlogIcon 숙히님 2019.03.01 22:04 신고

    와 잘봤습니다. 저도 부동산 관심이 많고 막상 아파트 투자쪽은 시드머니가 부족한 터라, 경매쪽 공부하려 합니다. 포스팅 기대됩니다. :)

  4. BlogIcon 내로라하다 2019.07.19 12:52 신고

    좋은 정보네요. ^^

  5. 감사 2020.06.18 17:49

    잘읽었습니다 고맙습니다

1 2 3 4 5 6