[빌라 경매]인천 빌라 경매 후기_용현동 빌라 2편

인천 빌라 경매 후기_용현동 빌라 2편

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안녕하세요, 라드온입니다. 제가 임장을 나서기전, 인터넷으로 손품을 팔아야한다고 말씀드렸는데 바로 그부분이 되겠습니다. 블로그를 시작하기 전에는 물건분석을 위해 만들어둔 시트가 있습니다. 지금은 물건을 보면서 바로바로 포스팅을 하고 있어서 양식을 바꾼 것이죠. 물건을 낙찰 받은 시점으로 이야기를 꺼내야하니, 예전 양식으로 설명드리겠습니다.

▶ 물건 들여다보기 
부동산경매의 절차 - 4. 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정         > 라드온    
부동산경매의 절차 - 5. 입찰자의 입찰 참여                          > 라드온
부동산경매의 절차 - 6.법원의 매각허가결정                         > 라드온, 법원
부동산경매의 절차 - 7.매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득    > 라드온, 법무사무소 , 법원
부동산경매의 절차 - 8.채권자에 대한 배당 실시                    > 라드온, 점유자, 법원 

1. 물건위치와 주변시설물 확인

지금 작성양식이랑 크게 다르지 않습니다. 경매를 먼저 시작하신 선배님들의 다양한 책에서 제 기준에서 반드시 필요하다고 생각한 것들만 뽑아내서 저만의 시트를 만든 것입니다. 임장을 가기전에 인터넷상에서 파악가능한 모든 것을 찾아서 기입합니다. 인터넷에서 확인한 것은 지난 데이터나 막상가서 보면 없는 것, 놓치는 것들이 많기 때문에 한번 본다는 것에 만족하는 정도? 그쯤의 느낌으로 사전에 찾아 적을 수 있는 것은 적습니다. 

저는 주로 집 주변을 자세히 볼때, 구글스트리트뷰를 이용합니다. 한번 사용해보시면 끝내줍니다. 역시 구글할 겁니다. 근데 구글 스트리트뷰는 오래된 사진이 많기때문에 날짜를 확인해서 다음 로드뷰 사진을 다시 확인해봐야 정확합니다. 인천의 빌라촌은 스트리트뷰가 안나오는 곳도 많습니다.

물건의 위치와 주변시설물이 확인되었다면, 직접 그곳에 가보시면 낯설지 않을 겁니다. 이쯤에 뭐가 있었지하고 고개를 돌려보면 딱~하니 그게 나옵니다.

2. 권리분석 및 임차인 조사

주민센터로 가서 해당주소 전입세대열람원을 발급받습니다. 물건의 관할주민센터에 가실 필요없이 주변에 아무 주민센터에가도 떼어줍니다. 신분증과 열람하고자하는 집이 경매물건임을 알수있는 인쇄물(사설경매사이트나 대법원경매사이트에서 물건 조회화면 출력)을 건내면 발급해줍니다. 정보보호를 위해 이름을 다 확인할 순 없지만, 조사한 임차인의 정보(전입일자, 확정일자, 보증금 등의 내역)와 동일한지 확인하면 됩니다. 등기부는 지금과 같이 시간의 흐름으로 통합등기부(갑구, 을구로 나눠진 것이 아니라 시간의 흐름에 따라 나열)를 작성하여 권리 관계를 파악하고, 추가로 세입자가 법적 자문을 구할 수 있으므로 예상배당표를 작성해봅니다. 제가 고르는 집들은 권리관계가 깨끗한 것들이기 때문에 예상배당표도 단순히 나옵니다. 배당계산방법도 간단하니 한번 작성해봅니다.

3. 입찰가 산정

이것도 제가 그냥 대충 만든 낙찰가율을 계산해보는 시트입니다. 요새 시중에 판매하는 경매 관련 서적에는 저자의 블로그주소와, 관련 자료를 다운받을 수 있게 되어있습니다. 책 제목 쓰시고, 재밌게 잘 읽었다. 경매에 관심을 갖게되었다고 방명록을 써주시면 어지간하면, 정회원으로 등록시켜주고 원하는 양식을 찾아 다운 받을 수 있습니다. 참고로 저는 천지인이라는 사람의 글을 재미있게 읽어서 그분 카페에 가입했습니다. 아무튼 그곳에 가면 이런 액셀 시트, 물론 있습니다. 그 양식이 마음이 안들어서 제가 막 바꾸다보니 이상해졌는데, 이런류의 시트를 다운받아서 구미에 맞게 변경하시면 됩니다. 저는 이 시트의 정보를 다 사용하지 않습니다. 입찰기일 전날 꿈자리가 사납다던가? 돼지꿈을 꿨다던가 하면 입찰가가 달라 지겠죠?

가장 간단히 입찰가를 산정하는 방법은 추가경비를 낙찰희망가의 8%로 잡고, 대출가능금액은 80%로 잡으시면 됩니다.

시세는 인터넷으로 조사한 시세를 기준으로 공인중개사무소에 들어가 시세를 물어보면 잘 알려줍니다. 경기가 어려워서 거래를 하나라도 더 하시려는 것인지 대부분 잘 알려주십니다. 쇼윈도우에 걸려있는 시세는 과거물건인 경우가 많으니, 공인중개사분께 주소와 평형, 건축연도를 말해주면 대충 시세를 말씀해주십니다.

4. 임장조사

여기까지 완료되었다면, 이제 임장을 가보면 됩니다. 수봉산에 위치한 빌라는 구두신고는 못가는 곳입니다. 물집생깁니다. 반드시 발에 꼭 맞는 신발을 신고 가시기 바랍니다. 옷도 약간 단정하게 입고 가는 것이 좋지않나 생각합니다. 마음이 안좋은 상태인데, 처음보는 사람이 문앞에서 기웃거리고 있다면 아무래도 단정한 옷차림의 사람에게 반감이 덜하겠죠?

처음가보면 몹시 떨립니다. 더구나 초인종을 누른다거나, 노크를 한다는 것, 정말 힘든 일 맞습니다. 하지만 우리의 소중한 돈을 지키는 일입니다. 떨리지만 노크한번 해보시기 바랍니다. 여러번 해봤습니다만, 아직 욕하고 소금뿌리는 사람을 만나보진 못했습니다. 술주정뱅이 집을 모르고 노크를 몇번이나 한적이 있어 가슴을 쓸어내리기도 했지만, 임장에선 반드시 점유자를 만나보시는 게 좋습니다.

하단의 항목을 하나씩 확인하면서 생각을 덧붙이면 됩니다.

1. 물건개요

2. 지역분석

3. 점유자 정보

4. 임장조사

5. 권리분석

6. 시세조사

7. 총 평

5. 점유자 및 물건 내부 확인

물건에 대해 인터넷으로 조사한 내용, 시세파악한 것을 토대로 임장전보고서를 작성을 마치고, 건물로 찾아갑니다. 제가 찾아간 날은 임차인 신**씨가 부재중이였습니다. 아무런 지위도 아닌데, 집을 보자고 말하는 건 큰 실례죠. 그래도 이 먼곳까지 왔는데 그냥 가려니, 너무 아쉬워 집앞에서 서성이고 있는데 바로 위층에 사시는 그러니까 301호에 사는 분이 시장을 보고 집으로 들어가는 것을 확인했습니다. 정중히 인사하고, 201호 집이 경매로 나와 내가 집을 사려고 하는데 부재중이라 집을 볼 수 없어서 그런데 집구조만 좀 보여달라고 부탁했죠. 흔쾌히 허락해주더군요. 집을 들어가면 첫째, 구조를 확인합니다. 둘째, 빠르게 냄새를 맡아봅니다. 일반집에서 안치워서 나는 냄새가 있습니다. 그 냄새말고 깊고 깊은 음습한 냄새가 있습니다. 약간 물냄새인데...곰팡이 냄새입니다. 이건 말로 표현을 못하겠네요. 한 두어번 맡아보면 알 수 있습니다. 

3층에 사시는 분은 중국동포분이신데, 이사온지 얼마안되어 살림살이가 없으니까 양해해달라고 하는데, 오히려 저한테는 최적의 조건이죠. 집구조를 한번에 훑고, 창쪽을 봤습니다. 집 자체가 큽니다. 방이 3개인데, 방만 해도 다 크기가 큽니다. 제일 큰방은 용현시장이 내려다보입니다. 빛이 계속 집안에 가득하다고 생각하시면 됩니다. 

결론이 내려졌습니다. 

이 물건은 무조건 받아야한다.

★라미드니오니의 경매이야기★

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