라드온 이야기

안녕하세요 라드온입니다. 오늘은 대법원 경매 사이트 중에서 오피스텔 경매 물건을 정리해볼까 합니다. 대법원 경매 사이트에 오피스텔 경매 물건으로 올라온 것 중 눈에 띄는 요즘 가장 핫한 곳중 하나인 마포구 물건을 쓰윽 훑어보면 좋겠다 싶은 물건입니다. 가벼운 마음으로 그냥 쓰윽 훑어보는 것으로 하려고 합니다. 전에도 말씀드렸지만, 제가 훑어보는 내용은 참고용으로 검토해주시기 바랍니다. 부동산 대책으로 서울 뿐만 아니라 수도권 전역에 집 사기가 너무나 어려워졌습니다. 서울 전역과 수도권 대부분에서 이제 주택담보대출이 많이 안나오기 때문이죠. 그래서 여윳돈이 있는  분에 한해 수익형 부동산 경매로 접근하는 것도 좋겠다 싶었습니다. 대법원 사이트에서 오피스텔로 검색해서 눈에 띄인 오늘의 물건을 함께 들여다보시도록 하겠습니다.

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물건개요


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0. 사건번호 : 2019타경54091 물건번호 1번

1. 입찰기일 : 2020.11.03

2. 소재지 : 서울특별시 마포구 마포대로 156, 11층 1125호(공덕동 공덕푸르지오시티)

3. 용도 : 오피스텔 

4. 감정가 : 260,000,000원

5. 최저가 : 68,158,000원(감정가의 26%, 6회 유찰)

6. 보증금 : 13,640,000원(최저가의 20%, 미납으로 재경매가 이루어질때 보증금은 최저가 2배)

7. 면적 : 27.74㎡(9평)

8. 건축연도 : 2013년

9. 방개수 : 1/1

10. 세대수 : 468세대/1동

11. 엘리베이터 : 있음

12. 방범시설 : 우수


작년부터 계속해서 마용성, 마용성 해가며 매스컴에서 띄웠던, 서울 부동산 중에서도 가장 핫한 마포입니다. 아직도 뜨겁디 뜨거운 마포에 제가 개인적으로 좋아라하는 브랜드인 대우건설의 푸르지오입니다. 교통좋고, 편의시설 많은 아주 좋은 입지의 오피스텔입니다. 건물 내에서 제일 작은 사이즈입니다. 감정평가액이 2.6억원으로 비싼가격대의 물건인데 무슨 사연이 있느지 살펴보겠습니다.


지역분석


1. 위치 및 주위환경 : 공항철도, 경의선 및 지하철 5호선, 6호선 공덕역 북동측 소재, 마포대교를 따라 오피스 및 오피스텔, 주상복합 밀집지역, 후면으론 근린생활시설 및 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택 및 다세대주택등이 소재하는 지역임

2. 교통상황 : 제반차량 출입이 가능, 인근 공항철도, 경의선 및 지하철 5호선, 6호선 공덕역이 소재, 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통 우수

3. 건물의 구조 : 철골(철근)콘크리트구조 평스라브 지붕 20층 건물내 11층 1125호로서,

    - 외벽 : 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감

    - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감

    - 창호 : 샷시 창호

4. 설비내역 : 기본적인 급배수 및 위생 설비를 구비하고 있으며, 난방 설비, 시스템 에어컨, 승강기 설비, 소화 탐지 및 화재탐지 설비 등이 되어 있음


감정평가사의 감정 평가서와 집행관의 현황 보고서에 죄다 교통이 너무 좋다고 표기되어 있습니다. 그도 그럴 것이 초역세권입니다. 공항철도에 경의선, 지하철5, 6호선 공덕역이 있는데다, 자가용이 있는 경우 바로 마포대교가 있어 회사가 밀집해 있는 강남권으로 이동하기도 용이합니다. 오피스텔 이용자에게 아주 좋은 입지로 세입자 구하기 쉬울 물건입니다.


점유자정보


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1. 점유자 : 세입자(배**)

2. 전입일자 : 2017-04-25

3. 확정일자 : 2018-06-18

4. 보증금 : 21200만원(2.12억)

5. 기타 : 전세세입자


현황 보고서와 매각 물건 명세서에 임차인에 대한 내용이 기록되어있습니다. 아주 아주 꼼꼼히 잘 읽어보셔야합니다. 이렇게 좋은 물건이 왜 이렇게  많이 유찰 되었나 했더니, 대항력(전입일자, 확정일자)을 갖춘 세입자가 있습니다. 그런데 이 세입자는 배당요구(자신의 보증금을 받는 행위)를 하긴 했는데 배당요구종기일이 지나고 배당요구를 했기 때문에 배당받지 않겠다고 봐야합니다. 그렇다는 것은 새로운 낙찰자가 온다해도 계속해서 전세계약으로 살겠다는 의미입니다. 현재 세입자 배**씨의 전세 보증금 2.12억을 빼고 낙찰을 받아야하는데 현재 시세가 2.40~2.50억 정도로 보입니다. 그럼 1천만원에서 2천만원 정도로 낙찰을 받아야 돈이 남을텐데....이 물건은 계속해서 유찰될 것입니다. 절대로 눈독 들여서는 안될 물건입니다. 입지가 좋고 세대수가 많은 오피스텔이라 다른 호수의 물건이 나오면 입찰하시면 좋을 것 같습니다.


시세조사


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400세대가 넘는 규모가 있는 오피스텔이다 보니 매물이 많이 올라와있습니다. 최근에 2.75억에 거래된 67 type은 본 사건의 물건보다 사이즈가 좀 큰 물건입니다. 일단 매매가는 대략 2.80~3.0대로 보입니다. 거래는 매우 활발히 이뤄지고 있습니다. 역시나 교통좋고 편의시설이 주변에 많아 세입자나 매수자를 구하기 쉬울 것이라고 생각됩니다. 제일 작은 사이즈는 54A형으로 본 사건물건의 크기입니다. 면적 조건을 변경하여 해당물건만 두고 봅니다. 


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매매가는 2.50~2.58까지 다양하게 있지만 10층 이상 물건은 주로 2.50억 이상으로 거래되고 있습니다. 전세는 2.20~2.40억원으로 거래중입니다. 수익형으로 돌린다고 생각하고 월세를 살펴보니 월세로 나온 물건이 1000만원에 월차임 80만원입니다.1.50억에 30만원도, 1억에 55만원도 있습니다만 1억원이상의 내돈이 있어야합니다. 자기자본 1억원에 세입자 보증금 1억 5천만원이라고 치면, 월수입이 30만원이면 저라면 별로 땡기는 물건은 아닙니다. 시세차액을 노릴 수 있지도 않으니, 엄청나게 저렴하게 낙찰받지않는 이상 매력적인 투자라고 보이지는 않습니다.


낙찰결과

1. 최고가매수신청금액 71,600,000원(27.54%)

2. 입찰 1명, 낙찰자 : 인천 마블홀딩스주식회사

3. 차순위금액 -

4. 매각결정기일 : 2020.11.10


단독입찰로 들어간 왠지 장난스러운 이름의 인천 마블홀딩스에서 낙찰받았습니다. 조심스럽게 예상해보자면 분명 다시 매물로 나올 것이라고 예상해봅니다. 일주일 뒤에 다시 결과 확인해보겠습니다. 

오늘 하루도 고생많으셨습니다. 감사합니다. 


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  1. BlogIcon korea cebrity 2020.11.01 11:17 신고

    좋은주말 행복하시고 공감합니다#~.

  2. BlogIcon 파아란기쁨 2020.11.03 11:39 신고

    헉 싼것은 이유가 있군요~
    정말 경매는 너무 어려운것 같아요.