[아파트 경매]업계1위 래미안이 신영통에서 밀리는 이유, 래미안마크원 아파트

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 507157 임의경매 입니다.

동탄에서 집으로 오는 길에는 꼭 영통을 지나게 됩니다. 늘 지나는 길목에는 현대산업개발이 야심차게(?) 만든 특이한 아파트대단지가 나타납니다.

망포역 주변 신영통이죠. 

아이파크, 힐스테이트, 래미안 단지가 어마어마하게 펼쳐져있습니다. 

그중 트레이더스 바로 옆에 위치한 래미안 영통마크원입니다.

트레이더스를 끼고 있는 사거리의 각 모서리 블럭 아파트가 평당 1700~2000만원 사이인데, 가장 먼저 지어진 래미안이 단지수가 적어서인지 평당 1200만원 수준입니다.

물건도 물건인데, 왜 업계 1위 래미안의 평가가 낮은 지 궁금해집니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 수원시 영통구 신동 939 래미안영통마크원1단지 제104동 제1층 제102호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 410,000,000원

- 최저가 : 287,000,000원

- 면적 : 84.94(34평)

- 건축연도 : 2013년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 367세대/5동

- 주차여부 : 1.27대

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 힐스테이트 입주, 아이파크 입주예정

지도는 영통과 신영통으로 보시면 됩니다.

망포동쪽으로가 신영통이고, 벽적골두산 그러니까 망포역 3, 4번 출구쪽 그 위로가 다 영통이죠.

영통쪽은 1997년 청명역 부근에서, 해마다 지어 2001년 망포역 벽적골두산까지 지어진 아파트로 보시면 되고, 인프라가 끝내줍니다.

수원에서는 좋은 학군으로 광교, 동탄신도시쪽으로 삼성전자 직원들이 이사하기전까지는 최고였었습니다.

지금도 물론 살기 좋은 곳입니다.

이제 20년차되는 아파트임에도 가격도 좋습니다.

역시 교통과 학군의 힘이죠.

망포역쪽은 2010년즈음해서 지어진 아파트로 채워져있습니다.

2012년부터 친한 선배가 살고 있어서 망포역에서 뜨문뜨문 두어서너 차례 만났는데, 매번 갈때마다 많이 바뀌고 있는 곳입니다.

처음에는 횡~하더니, 힐스테이트 입주하고나니 완전 처음본 곳으로 변해있더군요.

청명역에서부터 분당선라인으로 찬찬히 차를 몰아보시면 뭔가 업그레이드, 업그레이드, 업그레이드 컴플리트...그런 느낌을 받으실 겁니다.

제가 개인적으로 선호하는 브랜드인 래미안 아파트가 그 분당선 라인에 애매하게 발을 담그고 있는 그런 모양입니다.

2013년에 지어진 래미안아파트라, 더 말해무얼하겠습니까?

2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장, 망포역 1.6km(전력 질주 역세권)

- 학교 : 곡반초, 화홍중

- 병원 : 망포역 인근

- 편의시설 : 망포역 인근

- 녹지 : 단지내 공원, 신동수변공원

- 지역 호재/악재 : 아이파크 대단지 입주예정, 아직 계속 아파트 건설중, 삼전협력사 단지 인근

주변에 편의시설이 없습니다.

망포역까지 가야만 무언가가 있습니다. 바로 옆 신동카페거리가 있지만 아직 많이 부족한 상태입니다.

계속 커질 것이고, 상권이 형성되면 최고의 입지로 바뀌겠죠.

하지만 지금은 뭐 없네. 이런 분위기입니다. 지하철역과의 거리도 애매한 편입니다.

1.6km면 성인 보통 걸음으로 20분가량 걸립니다.

그런데 문제는 최단거리로 걸어가면 왕복 12차선은 되어보이는 그 대로변으로 가야하는데, 먼지마셔가면서 역까지 전력질주하면 하루종일 힘들 것 같습니다.

또한 워낙 큰 대로라, 마크원 1, 2단지에는 소음방지벽이 설치되어는 있지만, 소음이 없을 수 없겠죠.

또하나 치명적인 단점이 학교가 없습니다.

배정 초등학교가 곡반초인데, 신동수변공원을 건너, 좀 내려가면 나오는데 아이들만 다니기에는 위험해보입니다.

지도상으로도 느끼셨겠지만 약간 섬같은 느낌입니다.

3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

자이와 래미안은 단지내 공용시설을 아주 멋지게 잘 만들기로 유명하죠.

동네가 워낙 대로변 바로 옆이고, 주변에 아무것도 없어 그런지 더 예쁘게 잘 꾸미기에 노력한 것 같습니다.

저층에는 검은색 샤시로 포인트를 줬는데, 선호하지 않는 저층에 살아도 마당이 있는 집같은 느낌이 들겠네요.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액	비고
2014-01-16	소유권이전	김**	-
2014-01-16	근저당권설정	주식회사국민은행	282,840,000원
2015-10-02	근저당권설정	중소기업은행	240,000,000원	채무자 이**
2018-05-30	임의경매개시결정	중소기업은행	-

저는 경매신청자가 국민은행인줄 알았는데, 다시들여다보니 중소기업은행이였네요. 

'이러면, 나가린데...' 영화 신세계에서 최민식씨가 죽기전에 뱉은 대사가 생각나네요.

순위가 빠른 큰형님 국민은행이 모두 배당받고 중소기업은행이 배당을 받습니다. 아주 조금을 말이죠. 

6. 시세조사

올해(2018.01)초만 해도 4.2억원에 거래가 되었습니다. 

힐스테이트가 5월인지 6월경에 입주를 했는데, 

그때부터 조금씩 올라 현재 거래되는 물건은 4.9억원정도에 거래되고 있습니다. 

참, 저층 물건은 거래시세에서 10%를 제하시면 됩니다. 

이 사건물건은 1층인데, 대충 4.5억원이 시세가인 듯 합니다. 

전세는 4억원, 월세는 5000만원에 110만원정도로 확인됩니다.

전에도 말씀드렸지만 저는 크은~~집에 살고 싶은 생각이 있습니다.

국민평형인 34평 물건으로 시세보다 싼 것으로 판단해서 투자용으로 검토했었습니다.

낙찰받아 전세를 받으면 좋겠다는 생각이 들었습니다.

왜냐면, 부동산시세는 그 주변 시세를 따라가는 경우를 많이 봐왔기 때문에 힐스테이트와 아이파크 가격수준으로 따라 붙으면, 5억정도는 되어야 할 것이라고 생각한 것이죠.

신동카페거리도 아직 활성화가 안되었지만, 활성화되면 가격상승에 좋은 밑거름이 될 것입니다.

하지만, 투자를 포기한 결정적 이유는 교통의 불편함과 학교입니다.

이 두가지가 해결되지않는다면, 결국에는 집값이 하락하게되어 있습니다.

나중에 좋은 물건을 또 만나겠지하고 말았습니다.

입찰기일, 110%정도에 낙찰되었습니다.

4.51억이면, 최고가매수신고인이 좀 쎄게 부른게 아닌가 싶은 생각도 들긴합니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.