안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 17995 강제경매 입니다.

제가 들여다 보는 물건 대부분은 임의 경매입니다. 강제경매도 임의경매와 다를 것 없습니다. 똑같다고 생각하시면 됩니다.

그럼 함께 보시면서 이야기를 이어 가도록 하겠습니다.


강제 경매는 개인과 개인간에 근저당권을 생각하시면 쉽게 이해하실 수 있습니다. 

은행의 경우는 근저당권을 권원으로 하는 임의경매를 신청할 수 있으나 

강제 경매는 개인과 개인간에는 서로간의 약속(믿음, 신뢰, 친분?)으로, 돈을 빌렸을 겁니다. 

그렇다면 그 돈 빌려주었음을 법원에 증명해야하고, 

그에 대해 법원에서 인정을 하면 비로소 경매를 신청할 수 있는 권리가 생깁니다. 

강제경매개시는 그렇게 양방간에 약속으로 이루어진 것이기때문에, 

처음에는 좋은 게 좋은 것이다라고 믿고 빌려주었다가 채무자가 갚지않아, 

서로 의가 많이 상한채로 경매에 나오게 됩니다. 

이해관계자가 아닌 입찰자는 이를 잘 이용하여, 

채권자에게 정보를 얻어낼 수만 있다면, 

대박 물건으로 승화시킬 여지가 생깁니다. 

강제 경매도 임의 경매와 다를게 없는 똑같은 물건이니, 

'강제'라는 어감에서 오는 거부감없이 경매를 즐기실 수 있습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 111-323 대산빌라 8 제2층 제202호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 36.54m(약 11평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 8세대/8동

- 주차여부 : 우선주차구역(주차가능)

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 매우 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 큰길에서 동진입이라 좋은편

- 인근공급량 : 8개동이 붙어있음


앞선 글에서도 소개를 했습니다만,

만수동은 동부초등학교 앞쪽으로는 1980년대 초반에 지어진 빌라,

양옆으로 1995~1996년에 지어진 건물이라 했습니다.

이번 물건이 바로 동부초등학교 앞쪽에 있는 세대수가 제법되는 8개동의 대산빌라입니다.

8개동이 아주 조밀하게 붙어있고,

옆으로 도로가 있는데 짧지만 급경사로 오르막이 있습니다.




빌라는 계단식구조인데,

계단을 오르니 새깃털과 새똥이 많아, 지저분하고 냄새가 많이 났습니다.

동네 분께 여쭤보니 관리가 안되고 비둘기가 계단 복도를 점령하고 있다고 합니다.

 


2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 다수(노란 라인이 메인도로)

- 전철 : 1km 이내 2호선 모래내시장(480m), 만수역(650m)

- 학교 : 동부초

- 병원 : 메인 도로 다수

- 공원 : 없음

- 지역 호재/악재 : 난개발지

작은 원은 반경 250m이고 큰 원은 500m입니다.

반경 500m이내에 초등학교가 3개나 있습니다.

지도상에서도 보실수 있겠지만,

집이 엄청나게 많습니다.

동간 간격이 매우 좁습니다.

향촌휴먼시아와 햇빛벽산아파트 사이는

아주 개발이 힘들 것 같습니다.

붉은 점은 버스정류장입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(조**)

- 전입일자 : 2014-10-15

- 확정일자 : 2014-10-15

- 배당요구 : 2017-07-26

- 보증금 : 2000만원(전세)

- 기타: 현황보고서 상 70세 초반 임차인 조**씨외 동거인이 1인이 한명 더 있음, 이 1인에 의해 신고된 보증금 2000만원이 더 표기되어 있음


현황보고서 작성차 전입세대 열람을 한 집행관의 말에 따르면

임차인의 동거인 조**씨는 70세 초반이고,

임차인과 함께 살고 있다고 나와있습니다. 저렴한 빌라임에도 불구하고 미납에 의해 한차례 더 유찰되었는데,

필히 조사가 필요한 물건 입니다. 이전 글에서도 언급했지만,

아무리 생각해봐도 간석동, 만수동, 용현동은 경매초보자가 접근하기 어려운 물건인 것 같습니다.

특히나 이 물건은 전입, 확정일자가 말소기준권리보다 선순위로,

세입자가 대항력을 갖추고 있습니다.

세입자가 전액 배당받지 못하면

낙찰자에게 전세 보증금을 요구할 수 있다는 이야기 입니다.

다행히도 세입자가 전액 배당을 물건이지만,

세입자가 고령의 나이로 전액 배당을 받지 못하는 물건을 만나는 경우가 간혹 있는데,

이때는 물건을 피하는게 좋습니다.

경제적 여유가 없는 고령의 세입자는 어떻게 나올지 모르지만

끔찍히도 명도 저항이 거세기 때문입니다. 저는 이렇게 전액 배당되는 물건을 찾기에,

수익은 낮지만 명도에 어려움이 없는 물건을 주로 찾고 있으니 참고하시면 좋겠습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 볕잘듦(복도에 창문이 없어 비둘기가 많이 날아와 쉼)

- 샤시 : 불량

- 싱크대 : 불량

- 화장실 보수 : 불량

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 확인불가(주민 증언에 따르면 일부 동에서 약간씩 누수가 있다고 함)


임장갔을 때는 초 여름이였습니다.

젊은 이모(50대 초반 추정) 나이대로 보이는 아주머니 두분이 돗자리를 펴놓고 맥주를 마시고 있길래,

물어볼 요량으로 다가갔더니 한번에 알아보고는 몇명이나 와서 보고 가더라고 하더군요.

문을 두드려 봤는데 아무도 없나보다라고 했더니

아주머니 두분이 두눈을 동그랗게 뜨면서 하시는 말씀이

그집 영감님이 술주정뱅이에 술이 취하면 인사불성에 눈에 보이는게 없을 거다라고,

아마 술에 쩔어 곯아 떨어졌나보다면서 천만 다행이다라고 해주시네요.

이웃들에 말에 따르면 영감님도 50대 후반이고

70대로 보이는 노모를 모시고 산다고 한다.

다시한번 강조하지만 임장은 정말 중요하다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 1996-09-10

 소유권이전 

 김**

  -

 

 2017-06-12 

 강제경매개시결정 

 우** 

  -

 


6. 시세조사

매매 4000만원, 전세는 1800~2000만원, 월세는 300만원에 20만원 정도라고 합니다.


세대수가 있고, 채광도 좋고, 학교, 교통 모두 좋다고 생각하고

룰루랄라하면서 임장을 갔다가 뜨악을 했던 물건입니다.

임장갔을 때, 공인중개사무소를 두 곳을 들렀는데

하나같이 '젊은 사람은 들어가서 못산다'라고 안내해주는 물건이였습니다.

조사된 시세는 대산빌라 시세라기 보다 동네 빌라 시세를 말해준 것이니 참고하시기 바랍니다.

매매가는 아마 저것보다 조금 더 낮을 것 같습니다.


세입자의 권리신고에 보증금이 2000만원이 쓰여있어 조사후 입찰에 임하셔야할 물건입니다. 집행관이 현황조사차 방문시 동거인의 진술에 따라 작성하였기때문에

2000만원이 추가로 표기된 것으로 보이긴 합니다. 

올수리가 필요한 집으로 낙찰시 돈이 많이 들어갈 것으로 사료되어

추천하기 힘든 집입니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. 이전 댓글 더보기
  2. 후미카와 2019.01.25 13:24 신고

    설명이 충실해서 관심있는 분들께 도움이 많이 될것 같습니다. 저도 간접 경험 하고 가요~ 행복한 하루 되셔요

  3. 제나  2019.01.25 13:27 신고

    동네 경사가 심하고, 환경도 그닥 좋아보이지는 않는 곳이네요. ㅠㅠ 즐거운 금요일 되세요 ~

  4. 촉촉한칙촉 2019.01.25 13:29 신고

    잘 보고 갑니다.
    이제 곧 연휴의 시작인데, 오늘 하루 마무리 잘하세요

  5. 모피우스 2019.01.25 17:19 신고

    오늘도 잘 보고 갑니다

    행복한 불금되세요

  6. 까칠양파 2019.01.25 19:36 신고

    어느새 1월의 마지막 금요일이네요.
    신나는 불금 보내고, 즐거운 주말 되세요.ㅎㅎ

  7. 신웅 2019.01.25 22:37 신고

    잘 보고 갑니다
    즐거운 주말 보내세요 ^^

  8. 행복사냥이 2019.01.25 22:45 신고

    정말 어렵네요.ㅎ 쉽지 않아요.^^

  9. 문moon 2019.01.25 22:51 신고

    설명 잘봤습니다.
    즐거운 주말 되세요~^^

  10. 널알려줘 2019.01.25 23:02 신고

    잘보고갑니다^^
    즐거운주말 되세요

  11. 핑구야 날자 2019.01.25 23:27 신고

    언덕 길이라서 조금은 힘들겠네요 그래서 가격이 저렴하겠지만 정감이 있네요

  12. GeniusJW 2019.01.26 00:57 신고

    잘 보구 갑니다.
    돈 관계에 잘못 엮이면
    참 고생하네요~~ㅎㅎ

  13. 아이리스. 2019.01.26 01:56 신고

    경매는 잘 모르지만 강제경매에 대해 알고 가네요..
    설명을 잘 해 놓으셔서 경매에 관심있으신 분들에게
    좋은정보가 되겠어요~^^

  14. 로하이 2019.01.26 09:09 신고

    행복한 주말 되세요. 공감 누르고 가요^^

  15. 블랙IT 2019.01.26 10:04 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.
    날씨가 추워졌으니 건강 조심하시고 좋은 주말 보내시기 바랍니다. ^^ ㅎ

  16. 펭귄♡돼지 2019.01.26 10:23 신고

    라미드니오니님 주말 잘 보내세요~

  17. Schale 2019.01.26 12:45 신고

    태그에 "술주정뱅이" 보고 빵 터졌습니다.
    재미난 글 잘 보고 좋아요와 이것저것 누르고 갑니다.

  18. 꿍스뿡이 2019.01.26 13:22 신고

    직접 발로 뛰시며 분석하시는 정보는 언제보아도 대단하시고 감사하단 생각이 듭니다.

    실제 경매현장에는 가보지 못했지만 '노부부, 한부모가정, 독거노인'분들은 집을 떠나면 갈곳이 없어
    명도저항이 가장 거세다는 이야기를 들었습니다.

    책으로만 듣는것보다 실제 임장을 다녀오신 분의 말씀을 들으니 이 부분이 더 와닿습니다

    • 네, 명도 저항이 말도 못합니다. 아주...
      왜 안그렇겠냐싶지만, 자신들의 과오도 뒤돌아볼필요는 있는데 말이죠.

  19. luvholic 2019.01.26 20:06 신고

    젊은사람들은 들어가서 살기 힘들다는게
    조건들을 보니 끄덕끄덕하게 됩니다.^^

  20. 청결원 2019.01.27 07:56 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    남은 주말 휴일 잘 보내세요

  21. 글쓰는 엔지니어 2019.01.27 18:04 신고

    자세히 분석한거보니 대단하세요 ㅎㅎㅎ 잘보구가요^^

+ Recent posts