안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 29124 임의경매 입니다.

늘 인천쪽만 들여다보다가 간만에 수원 물건이 눈에 띄였습니다.

어떤 사연의 물건인지 같이 들여다보시도록 하겠습니다.


저는 경매 물건을 검색할 때, 주로 인천을 검색합니다.

인천지역 부동산은 전반적으로 저렴한 편이고, 그래서 인지 수요는 풍부한 편입니다.

시중에 나와있는 대부분의 경매선배님들의 책을 읽어보면 그 시작은 인천이 많습니다.  

아니 구도심이 있는 지역이 많습니다.

인천지역 물건을 두어차례 검색해보다가 도저히 적당한 물건을 찾을 수 없어, 

인천과 마찬가지로 역사가 깊은 수원을 지나쳐선 안되겠구나 했었죠.

인천, 수원을 비롯한 역사깊은(?) 도시에는 다음과 같은 특징이 있는데, 

도시구획이 되어 인프라가 갖춰지고 주거단지가 생성되는 것이 아닌, 집짓고 살다보니 사람이 많아지고, 

사람이 많아지니 그에 맞는 시장이 생기고, 도로가 생기고, 학교가 생기고....

이런식으로 어찌어찌하다보니라며 생겨나는 지역인 것이죠. 

한때는 음...그러니까 1970년대? 1980년 당시에는 멋진 건물로 사람을 맞이했을 빌라며, 소형 아파트였을테죠.

이런 구도심, 역사가 깊은 도시의 빌라를 찾아보면 가격이 저렴합니다. 

수원에도 빌라가 많이 있지만 인천에 비해 가격이 저렴하지않고, 보증금, 월차임이 높은편입니다. 

위치와 주변환경이 좋다싶으면 웬만한 소형아파트 가격이 훌쩍 넘어가버리죠. 

그래서 수원에서 빌라가 나오면 반지하물건을 주로 검색해서 물건을 분석합니다.

마침 화서동에 반지하가 나와 다녀와봤습니다. 


 

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 수원시 팔달구 화서동 39-27 삼신빌라 가동 제지하층 제102호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 51.43(약 16평)

- 건축연도 : 1991년도

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 8세대/1동(2동)

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 서향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 구획정비됨, 가로등마다 CCTV

- 인근공급량 : 물건지 주변 빌라 밀집





2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내

- 편의 : 화서문로터리인근 다수

- 학교 : 화서초, 화양초 등 다수

- 병원 : 화서문로터리인근 다수

- 공원 : 화성, 장안문공원, 대단지아파트 공원

- 지역 호재/악재 : 별도 조사된 바 없음


지적도처럼 화서동은 빌라촌이 많이 있었습니다. 

그래도 도로는 깔끔하게 구획되어 있더군요. 

인근의 화서시장에는 베트남, 중국식품점 등 다문화가정에 먹거리를 제공하는 곳도 많습니다. 

그만큼 외국인이 많이 보입니다. 

골목이 많이 있고, 숙지산을 깍아서 주택들이 들어오는 바람이 이곳의 경사도 만만치 않습니다. 

붉은 원은 광역버스 정류장입니다. 

팔달구의 메인 도로로 서울(사당) 진입이 수월합니다.

집주변 작은 원과 선은 각각 마을버스정류장과 노선입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(강**)

- 전입일자 : 2017-11-27

- 확정일자 : 없음

- 배당요구 : 없음

- 보증금 : 5,000,000원

- 차임 : 400,000원

세입자의 이름이 **웅으로 입니다.

중국동포일 수 있겠다는 생각도 듭니다.

그 주변에 중국식품점과 양꼬치식당 등 매우 많고, 중국동포도 많습니다.

**웅으로 끝나는 이름의 친구도 많긴한데, 이상하리 만치 촉이 중국동포를 가르키네요.

만일 중국동포분일 경우, 설명해주는 것이 쉽지않을 것 같네요.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 서향, 어두움

- 샤시 : 보수 필요

- 싱크대 : 필요

- 화장실 보수 : 필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


바로 옆집과도 비교가 됩니다.

옆집은 화이트샤시에 미관상으로 깔끔하게 막이를 해두었습니다.

그에 반해 대상물건은 샤시시공이 안되어 있고, 얇은 철판과 팔레트로 막아 놓았더군요.

집관리가 안된채로 세입자를 받은 것으로 보입니다.

소유주가 고령인 경우에는 자신의 살림챙기기도 바쁠텐데,

투자 물건을 챙기긴 힘들겁니다.

세입자를 받기위해선 수리가 반드시 필요한 집입니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2011-10-26

 소유권이전 

 이**, 김**

 63,000,000원 

 공동명의 

 2011-10-26

 근저당권설정 

 주식회사하나은행 

 36,000,000원 

 

 2017-07-20

 가압류(이** 지분)

 삼성카드주식회사 

 15,206,285원 

 

 2017-09-05 

 가압류(이** 지분) 

 하나카드주식회사 

 10,282,298원 

 

 2017-10-27 

 가압류(이** 지분)

 주식회사하나은행 

 6,926,197원 

 

 2018-01-12

 상속(김** 지분) 

 최** 3남매 

 -

 지분의 1/2, 3남매에 1/6 

 2018-02-02

 임의경매개시 

 주식회사하나은행 

 - 

 


권리분석중 종종 만나게되는 상속물건은 잘 안봐집니다. 

본 물건의 경우, 소유권자만 벌써 5명이 넘는다. 

등기사항전부증명서 상의 내용만으로 유추해봤을때, 

1939년생 김**씨는 1952년생 이**씨와 재혼하면서 공동명의로 본 빌라를 구입하여 살고있었습니다. 

이**씨는 2017년 07월부터 경제상황이 악화되어, 카드로 돌려막기하면서 버티고 있다. 

그와중에 김**씨는 자신이 갖고있는 마지막 재산인 지분을 자식들에게 상속합니다. 

금액으로는 각 상속자에게 천만원이 약간 넘는 금액을 상속한 셈이다. 

하지만 확인한 바에 따르면, 상속받은 최** 외 2남매는 고급아파트에 살고 있었다. 

아마 김**씨는 최모씨와 결혼해서 살다가 최모씨와 이혼해서 힘들게 살아가고 있었던 것으로 보입니다. 

그렇게 자신이 갖고 있던 지분의 반을 자식들에게 주고, 

나머지 반은 지금 함께 살고 있는 이**에게 주지 않았을까 생각이됩니다. 

시간이 흘러 2018년 02월에 버티고 버티다가 결국 임의경매로 나온 물건입니다.


6. 시세조사

매매가 7500만원, 전세 6500만원, 월세 500만원에 40만원으로 확인되었습니다.


인근 공인중개사무소를 대여섯군데를 들러(소유권자가 많아 매력이 떨어져 중개사무소 안으로 들어가진 않음), 

물건 소개하는 쇼윈도우를 찬찬히 살펴보면서 해당 평형과 위치, 반지하 등등을 고려하면서 

시세를 확인한 결과, 전세 6500만원, 월세 500만원에 40만원이였습니다. 

매도가도 7500만원 이상 받을 수 있을 것으로 확인되었다. 

인천지역에 비해 반지하, 고경사에 위치한 집임에도 불구하고 높은 보증금과 월차임을 받을 수 있음으로 확인했습니다. 

소유권자가 많아서 등기사항전부증명서를 보고부터 관심이 급격히 떨어지면서,
임장가서 자세한 내용을 확인하지 못했습니다.

상속받은 소유권자는 고급아파트에 사는 것으로 봐서,

명도에 어려움은 없을 것이라 예상됩니다.

명도만 수월히 된다면 수익률이 좋습니다.

스트리트맵으로 확인해보니 샤시를 교체해야하는데, 이점까지 생각한다면, 투자를 망설이게 됩니다.


※ 이전에 소개해드렸었는데, 포맷도 제대로 안갖춰지고, 모자른 점이 많아 글을 재구성하여 다시 정리하고 있습니다.

당분간은 기존의, 정리되지 않은 글을 다시 정리해야겠습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 휴식같은 친구 2019.01.05 12:32 신고

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 주말 보내세요.

  2. 도시남자 2019.01.05 14:26 신고

    와 아직은 빌라같은건 어려워서 잘 접근 못하고 있는데
    대단하시네욤

  3. 행복사냥이 2019.01.05 15:07 신고

    잘 보고 갑니다. 어려운 내용입니다.ㅎ

  4. 작은흐름 2019.01.05 16:21 신고

    어렵지만 필요한 분들께 유용한 정보일 것 같아요! 잘 보고 갑니다~

    • 제 생각을 많이 담다보니, 글이 어려울수있지만 생각보다는 간단해요. 방문하셔서 보시다보면 자연스럽게 몸에 익으실거예요

  5. 까칠양파 2019.01.05 16:33 신고

    모르는 분야라서, 반복해서 읽어야겠네요.
    춥지만, 주말 잘 보내세요.ㅎㅎ

    • 반복해서 읽지마시고 그냥 쓰윽 한번봐주시면됩니다.나중에 집을 사실때에도 눈 여겨봐야할 안목이생기실거예요ㅎ

  6. KcPlanner 2019.01.05 19:43 신고

    너무 좋은 내용이네요 자주 놀러오겠습니다.!

  7. 가래라컴퍼니 2019.01.05 20:01 신고

    저는 역시 봐도 권리 분석을 잘 못하겠어요 알아 두면 좋은 건데 쉽지가 않네요
    주변에 중국 분들도 많으면 중국 분들이 많이 있으면 중국분들이 월세로 들어 오는 분들도 많이 있겠어요
    시세도 잘 나오니 그점은 만족스러워 보이내요^^

  8. 잉여토기 2019.01.05 23:48 신고

    꼼꼼하게 분석해주셨네요.
    학교나 교통, 편의시설은 가까이 다 있어서 좋지만, 집 보수가 필요해 보이는 집이네요.

    • 집수리비가 많이 나오는집이죠. 샤시시공이들어가기 때문이죠. 수리만 잘된다면, 이자 제하고 30만원정도 나오는 멋진 물건이죠

  9. M의하루 2019.01.06 00:39 신고

    잘보고갑니다~

  10. kangdante 2019.01.06 08:13 신고

    요즘 집값이 조금 안정세라고는 하나
    언쩨 또 폭등할지 궁금하네요..
    잘 보고 갑니다

  11. TheK2017 2019.01.06 10:20 신고

    우왓! 경매에 관한 글은 처음이라 낯설지만 궁금해서 읽어봤습니다.
    새해 복 많이 받으시고 추천하고 링크 걸어 놓았으니 가끔 놀러오겠습니다. ^0^*

  12. 공수래공수거 2019.01.06 11:11 신고

    상속받은 소유권자가 많은 물건이로군요.
    쉽지 않겠습니다.

  13. CoolYong 2019.01.06 20:06 신고

    요즘 경매물건이 많이 나온다고는 들었는데
    미리미리 시세와, 여건들을 파악하고 있다면 꽤 괜찮은 방법이군요
    근데 물건지 치곤 전문가가 아니라면 상당히 어려운것 같네용 ㅠ

    • 이전엔 다른 돈벌이쪽 분석을 해봤었는데, 제성향에는 경매가 잘맞는것같습니다. 조금 공부해보시면 용돈 벌이정도는 쉽습니다.

  14. 버섯공주 2019.01.06 21:59 신고

    잘 보고 갑니다! ^^

  15. 촉촉한칙촉 2019.01.07 10:45 신고

    좋은 글인것 같습니다. 저도 부동산에 관심을 갖고 잇는데 한번 배워봐야 될것 같습니다.

  16. peterjun 2019.01.07 23:40 신고

    작던 크던 잘 알고 분석하는 게 중요한 것 같네요.
    세세하게 보면서 분석을 잘 하시는 것 같아요. ^^

  17. 블랙IT 2019.01.08 00:20 신고

    좋은 정보네요 ^^
    포스팅 공감하고 잘 보고 갑니다.
    편안한 하루 보내시기 바래요!

  18. 버블프라이스 2019.01.08 11:10 신고

    꼼꼼하게 분석해주셔서 나중에 집을 알아볼때 도움이 될 것 같습니다

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