안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 10659 임의경매 입니다.

주안 7동쪽은 제가 임장을 엄청나게 다닌 곳 중 한 곳입니다.

인천지법에 들러 주차할 때 주로 주안7동쪽 신동아 단지를 애용하기 때문입니다.

패찰하면, 다음의 성공을 위해 임장하는 곳이죠.

물건의 위치를 보고 바로 기억이 나더군요.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.




1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 856-55 신기마을 제2층 제202호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 68,000,000원

- 최저가 : 33,320,000원

- 면적 : 31.795(9.6평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 16세대/1동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 좁은 골목길, 취약

- 인근공급량 : 다세대(빌라), 단독주택 밀집지역


2차례 유찰된 3300만원으로 최저가가 잡혀있습니다.

처음에는 너무 저렴한게 아닐까했는데, 면적이 많이 작은편입니다.

현장조사를 해보면 그 일대 빌라는 대부분 방3개에 화장실 하나인 구조입니다.

방은 3개지만, 방이 매우 작아서 리모델링으로 방을 하나로 틉니다.(방 2개 구조)

건축연도도 1996~1998년정도로 구조와 크기가 유사합니다.

근데 본 물건은 방크기가 주변에 비해 작은편입니다.

좁은 골목을 지나 들어서면 바로 있긴 한데, 골목이 가파르고 어둡습니다.

사진이 남아있는 줄 알았는데, 없었습니다.

다음 로드뷰, 네이버 맵에서도 찾을 수가 없어서 구글 스트리트뷰를 캡춰했습니다.

벽쪽에 붙어있어 잘 안보이지만, 붉은 벽돌로 된 구조는 동일합니다.




2. 지역분석

- 교통 : 100m내 광역, 간선

- 학교 : 연학초, 남부초

- 병원 : 100m 큰길

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 도시정비계획


주안 3동, 7동에 빌라가 엄청나게 많습니다.

하지만 이 지역은 제가 너무나 많이 가본 곳이라 어디인지 바로 알 수 있는 지역입니다.

주안 3동 도시정비계획으로 주변 공인중개사무소에 가면 빌라 매입 광고가 많이 붙어있습니다.

주안3동은 비어있는 곳이라 남자인 제가 가도 밤에는 약간 으스스하다는 느낌이더군요.

7동쪽이 신기시장 부근에 붙어있는 빌라촌입니다.

본 물건은 3동(지도상 미추홀 근린공원 인근)에서 한 블럭 떨어진 7동쪽으로, 신기시장과 가까운 빌라입니다.

교통과 편의시설은 매우 좋은 편입니다. 

다만 녹지가 부족하고 학교는 가깝지만 3동의 비어있는 으스스한 곳을 지나야 갈 수 있습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(송**)

- 전입일자 : 2016-02-22

- 확정일자 : 2016-02-22

- 배당요구 : 2017-05-26

- 보증금 : 1800만원(전세)


임차인 송**씨는 2016년 02월에 전입 및 확정일자를 받았습니다.

세입자는 반드시 이사와 함께 전입일자와 확정일자를 받아야지만 보증금을 보호할 수 있습니다.

이사하여 주민등록을 함과 동시에 확정일자를 받을 수 있으니 잊지말고 꼭, 꼭, 꼭 해야겠습니다.

임차인 송**씨는 보증금 전체를 배당받고, 배당요구까지 마쳤으므로 명도 난이도는 제로에 가까운 물건입니다.

사실 명도는 사람의 성향이기때문에, 전액 배당받는다고 해도 까탈스러운 사람도 있긴하지만

전에 말씀드린 것처럼 낙찰자가 갑(甲)입니다.

편하게 경매 즐기시면 됩니다.






4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두움(건물간격 좁음)

- 샤시 : 양호(화이트샤시)

- 싱크대 : 양호(화이트)

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


골목이 가파르고 좁습니다. 겨울에 골목이 얼면 매우 조심해야 할 것 같습니다.

건물간 간격이 매우 촘촘합니다. 이전 분석 물건중 신광빌라가 있는데, 신광빌라와 마주보고 있습니다.

건물의 창이 모두 다른 건물에 가려지고 빛이 거의 안듭니다. 낮임에도 복도 계단에서 채광을 확인했을 때 어둡습니다.

방에서는 반드시 불을 켜고 생활을 해야할 것 입니다.

샤시를 확인해보니, 화이트샤시로 시공 당시 집 내부를 모두 고쳤을 것입니다.

화장실, 보일러쪽 괜찮을 것으로 판단됩니다.

빌라에서 가장 좋은 2층으로 방 크기는 작은 편이지만 별도 수리비가 안드는 물건 입니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-11-19

 소유권이전 

 이**

 60,000,000원 

 

 2015-11-19

 근저당권설정 

 한국스탠다드차타드은행 

 47,880,000원 

 

 2016-03-23 

 압류 

 서울특별시노원구 

 - 

 

 2016-05-03 

 가압류 

 에이치케이저축은행 

 10,130,592원 

 

 2017-04-06 

 임의경매개시결정 

 한국스탠다드차타드은행 

 - 

 


2015년 말 소유권을 취득한 이**씨는 투자목적으로 골목길을 지나서 진입해야하는 물건을 샀습니다.

월세를 받으려고 산 것으로 보입니다. 당연히 올수리급으로 수리를 해두었습니다.

샤시를 새로 한 흔적(화이트샤시)이 보입니다.

전에도 말씀드렸지만 샤시가 수리가 되면, 

거의 내부는 들여다 볼 필요없이 수리가 되었을 것이라고 생각하시면 거의 맞습니다.  

홍보가 안되었던 것인지, 날이 추워서인지 세입자를 2월이 지나서야 받게되었습니다.

3월부터는 자금사정이 나빠져서 노원구에서 압류, 5월에는 가압류 결국 임의 경매가 되었습니다.

근저당이 4800만원이면 이자를 3.5%정도로 잡으면 13만원정도인데, 

이를 내지 못할 정도로 자금사정이 나빠진 것이라고 볼 수 있습니다.



6. 시세조사

매매가는 5000만원정도로 확인되며, 전세는 1800만원, 월세 300만원에 20만원으로 조사되었습니다.


조사는 주로 주변 공인중개사무소에 방문하여 낙찰자임을 밝히고 적정수준을 확인합니다.

대략 5~6곳 정도 들려서 확인합니다. 가는 곳마다 들쭉 날쭉 가격을 말해주는데, 오차범위를 두고 들어보면 대략적인 가격수준이 나옵니다.

역시나 많이 들러서 확인하면 할수록 좋습니다. 어떤 경매 관련 서적에서는 임차인, 임대인, 낙찰자 이렇게 3가지 유형으로 접근해서 가격을 파악하면 좋으니 시도해보라고 하는데, 거짓말이 서툰 것인지 속이려 작정하고 들어갔다가도 대화를 나누다보면 낙찰자로 밝히게 됩니다.



감정평가금액이 높게 책정된 것이 아닌가하는 생각입니다.

빌라 전체가 어두운 편이고, 창은 있지만 답답한 느낌이 들겁니다.

수리가 잘되어 있는 것으로는 보이지만, 주변에 비해 방크기도 작고 추천하기 힘든 물건입니다.

3500 ~ 3800만원 수준으로 낙찰을 받아 운영하면 싼맛에 운영은 되겠지만,

그리 낮게 낙찰받도록 다른 분들이 가만 두지 않겠죠?





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 공수래공수거 2019.01.03 06:21 신고

    경매 전문가시로군요.
    자세하게 분석해 주셨습니다.^^

    • 안녕하세요 공.공님,
      전문가는 과한 말씀이시고, 관심이 많은, 일반인보다는 조금 더 알고있는 수준입니다. 전문가가 되기를 기원해주신다고 생각하고 정진하겠습니다ㅎ

  2. Patrick30 2019.01.03 08:27 신고

    잘 분석해주셨네요 ㅎ
    꼼꼼하게 포스팅 해주셔서 만약 입찰에 관심있으신 분은 도움을 크게 받을 것 같습니다 ㅎ
    오늘도 행복한 하루 되세요 ^^

    • 안녕하세요 사이다님,
      시작하는 누군가에게는 도움이될거라 생각하고있습니다. 하루 잘보내시기 바랍니다

  3. 핑구야 날자 2019.01.03 12:20 신고

    골목길이 참 정감이 있어 보입니다. 여성이 혼자 가기에는 무서운 세상이 되었지만 ~~ 경매에 대해 관심을 갖어 봅니다.

  4. 잉여토기 2019.01.03 12:29 신고

    꼼꼼하게 잘 분석해주셨네요.
    초등학교, 고등학교가 가까운 점이 강점이네요.

  5. 안녕하세요 잉여토기님,
    이곳은 학교는 가깝지만, 빈집구간을 지나야해서 아이들이 다니긴 힘듭니다. 신기시장이 엄청큰데 그곳과 가까워 좋은것같습니다. 즐거운하루보내세요ㅎ

  6. 까칠양파 2019.01.03 16:59 신고

    개인적으로 좋아하는 시장인데, 혼자 살기 좋은 빌라라... 당장 들어가고 싶네요.ㅎㅎ

  7. 버블프라이스 2019.01.04 09:33 신고

    라미드니오니 님 정리를 깔끔하게 해주셔서 보기가 좋네요^^ 좁은골목길이지만 가로등이 잘되어 있는것이 다행인 것 같습니다.

  8. H_A_N_S 2019.01.04 23:07 신고

    정말 경매 정보에 이렇게 세세한 설명은 처음 보네요. 공부하시는 분들에게도 큰 도움이 되겠어요. 잘 보고 갑니다. KT VIP시라 부러워요. 지금 규칙대로라면 저도 내년엔 드디어 VIP랍니다ㅎㅎ

  9. 핑구야 날자 2019.01.05 12:21 신고

    투자를 고민하고 있는 분들이 검토해보면 더 좋겠는데요

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