안녕하세요 라드온입니다.

저는 소형아파트와 빌라, 오피스텔에 입찰합니다. 

제가 리뷰하는 물건은 입찰했던 것으로, 입찰전 분석했던 내용입니다.

경매를 직접해보시고자 하시는 많은 분이 계신데, 조금이나마 도움이 되어보고자

저의 임장 및 분석 방법을 설명드리는 것으로 

경매 사건물건에 대해 아래의 방법으로 접근하시면 좀더 쉽게 접근하실 수 있으리라 생각합니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 35641 임의경매 입니다.

그럼 어떤 사연이 있는 물건인지 같이 들여다 보시죠.



제가 2012년도 즈음해서 집을 찾아보려고 이곳저곳 찾다가 찾아간 곳이 구월동입니다.

구월동에 대략 3000세대 정도 대규모 단지가 있는데 그곳으로 이사를 가볼까 하면서 왔었더랬죠. 

경사를 경험해보지 못한 제겐 약간 충격이였죠.

구월동 아파트단지의 경사를 보고 '아, 구월동은 아니다'라고 생각하게되었죠. 

그 바로 단지 바로 앞에 펼쳐지는 준경사의 아파트단지가 간석동 자이아파트였습니다. 

간석동은 구월동보다 약간 덜 경사지다고 생각하게되었던 것은 이때문이였죠. 

간석동에 대한 기억이 좋았던 탓에, 약간의 기대를 하면서 임장을 가봤고 뜨악해버리게 되었습니다. 

앞선 글에서 독정이로의 독이 정말 대단하다고 했었는데, 간석동 역시 만만치 않더군요. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-147 효진상아빌라 제나동 제3층 제301호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 31.14(약 10평)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/2동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 노후하지만 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 건물간격이 매우 좁음(소리지르면 다 들림)

- 인근공급량 : 급경사지로 경사지 내 모두 빌라




2. 지역분석

- 교통: 250m 정도 버스 다수, 1km 정도 2호선 간석시장역

- 편의시설 : 간석시장 인근

- 병원 : 간석시장 인근

- 학교 : 약산초, 간석여중, 신영여고

- 지역 호재/악재 : 등산로 입구, 깨끗하며 볕이 잘듦


경사는 감히 독정이로에 비할대가 아니지만, 경사가 심하고 골목이 많이 좁습니다.

용현동의 고개와 만수동의 아주 조밀한 건물배치를 생각하시면 이해가 되시리라 생각됩니다.

빌라간 간격없이 아주 촘촘히 집이 지어져있어, 

집들이 전체적으로 어둡고 유쾌하지않은 냄새가 납니다.

대낮인데도 파리와 모기 많았고, 발라당 누워있는 엄지손가락보다 조금 더 커보이는 바퀴벌레를 많이 봤습니다.

또한, 골목 중간중간 작은 슈퍼도 없었습니다. 

집 주소만 갖고는 집 찾기도 어렵습니다.

임장 다녀본 곳중에서는 제일 힘들었고, 어려웠습니다.

나중에 대출중개인분께서 알려주신 은행권에서 선호하지 않는 인천지역에 

역시나 당당히 이름을 올린 곳으로 싸다고 낙찰받으시면 곤란하다고 할 수 있는 곳이였습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(전**)

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


등기사항전부증명서을 보면 소유주 전**씨는 강제경매로 물건을 매각했고,

잔금대출을 실행하면서 이자가 발생하고 있었습니다.

그런데 전입을 하지않고 등촌동, 대동황토방 2차아파트에 그대로 살고 있는 것으로 나옵니다.

이는 세입자을 받아서 운영을 해왔다는 것이고, 언제부터 빈집이였는지?

아니면 지금도 세입자가 있는지 조사가 필요한 부분입니다.

매각물건명세서상 인수사항이 없는 것으로 보아 세입자는 없는 것으로 보이지만,

권리신고를 안한 전입, 확정일자가 없는 세입자가 있을 가능성이 충분히 있습니다.

그런데 수도, 가스가 끊겨있다고 나오는데, 끔찍한(?) 광경이 펼쳐져 있을 가능성이 농후합니다.

왜냐면 그곳엔 낮임에도 인간과 친화적인 해충(?)이 많았고, 수도가 끊겨있어 청소도 어려울 것입니다.

본 물건은 감정가 4600만원에 2회 유찰로 최저가 49%, 2254만원에 시작하는 물건입니다.

'반지하도 아닌데, 층수도 멋진 3층 볕 잘드는 물건이 2300만원에 살 수 있다고?'

라고 생각하고 접근했다가 생각지도 못한 지옥(?)을 경험하게 될지도 모르는 물건이란 생각이 듭니다.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 채광좋음

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 도배장판 필요

- 누수/결로 : 없음

골목이 좁고 매우 복잡합니다.

로드뷰로는 동네입구까지만 유효합니다.

더이상 길찾기를 못합니다. 구글 스트리트뷰를 켜서 길을 확인합니다.

찾기가 힘듭니다. 골목도 복잡하고, 빌라가 엄청나게 많습니다.

옆에다 두고 그 인근을 여러번 돌았었죠. ㅎㄷㄷ

특이한 외벽이라 찾아냈었는데 그 주변이 다 이런 외벽이였습니다.

3층은 옆건물에 가려져 어둡습니다.

본 물건은 건물에 가리는 쪽이 아니라 등산로쪽이라 매우 밝습니다.

방범창이 있음을 확인했습니다만 세입자는 만나볼 수 없었습니다.



이런 경우, 저는 옆집이나 위아랫집에 찾아갑니다.

집을 보러왔는데, 사람이 없어서 그런데 집 좀 보여주실 수 있냐고 하면

대부분 그냥 '그러슈~'라고 해주십니다.

더구나 해당지역은 고령자분들이 많이 살고 계셔서 어지간하면 반겨주십니다.

본 물건의 윗집에 할아버지가 살고 계셨는데, 촬영해도 된다는 허락하에 

집을 구석구석 확인해봤습니다.

그릇이 화장실에 있길래 여쭤봤더니 주방에는 수압이 너무나 약하다고 합니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-07-30

 소유권이전(강제경매) 

 전**

 - 

 

 2014-07-30 

 근저당설정 

 신한은행 

 28,800,000원 

 채권최고액 120%

 2017-08-09

 가압류 

 롯데캐피탈 

 67,385,184원 

  

 2017-11-17 

 임의경매개시 

 신한은행 

 - 

 



6. 시세조사

매매가 4500만원, 전세 1800만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 형성되어 있습니다.


도저히 매매가 될 가능성이 낮다고 판단되었고, 동네 분위기 많이 어두웠습니다. 

입찰을 포기했었습니다. 

누군가에게도 권하기 힘든 지역이였습니다.

싼맛에...라고 생각했다간 큰 코 다칠 가능성이 높습니다.

최소 비용으로 수리를 한다해도 300만원 이상 들 것입니다. 




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 참교육 2019.01.12 00:04 신고

    처음 왔습니다.
    좋은 정보 자주 만날 수 있기를 기대합니다.

  3. Block Assembler 2019.01.12 00:51 신고

    방문주셔서 고맙습니다. 잘 보고 갑니다 :)

  4. 새얀이 2019.01.12 02:02 신고

    좋은 정보 감사합니다! 재밌네요ㅎㅎ

  5. Anchou 2019.01.12 04:37 신고

    헛...
    현장 실사가 필요한 이유네요! ㅠ0ㅠ

  6. 호원이 2019.01.12 05:41 신고

    아이고..ㄷㄷ

  7. M의하루 2019.01.12 09:34 신고

    잘보고갑니다~
    즐거운주말되세요~

  8. sotori 2019.01.12 10:53 신고

    좋은 정보 얻어갑니다.
    감사합니다^^

  9. *저녁노을* 2019.01.12 11:01 신고

    구경 잘 하고 갑니다.

    즐거운 주말 되세요^^

  10. 핑구야 날자 2019.01.12 13:01 신고

    색다른 빌라라서 한번더 보게 되는데오

  11. 부동산청년 2019.01.12 14:27 신고

    저도 부동산을 하는 사람으로서 경매에 손을 대보고 싶은데
    알아야 할 것도 많고 엄두가 안나더라구요..
    이 글을 봐도 정말 골아픈것 같습니다. 아직 내공이 부족한것 같네요 ㅠㅠ

  12. 낭만ii고양이 2019.01.12 16:27 신고

    역시 뭐나싼거는 다싼이유가있네요ㅜㅜ~ 좋은주말되세요

  13. 다딤이 2019.01.12 18:47 신고

    경매 권리분석 들어본 예긴데 철저하게 알아보는게 좋네요~~
    잘알고 갑니다.

  14. 강봥옵써 2019.01.12 19:11 신고

    부동산 공부가 많이 될거 같습니다.
    잘봤습니다..

  15. 취미생활라이프 2019.01.12 19:16 신고

    역시 부동산은 이렇게 발로 뛰어야되는 것 같아요.

  16. ddoddok 2019.01.12 19:20 신고

    근데 역시 어렵네요. 눈이 팽글팽글... 공부해도 쉽게 늘지 않을 듯. 부모님께 많은 것을 받고 싶으나 그도 안돼고. 일개미로 열심히 살아야 하는데. 노력이 부족한 생활인

    • 이렇게 꾸준히 포스팅하시고, 이웃방문해주시고 하는 것, 자체가 매우 열심히 사시는 것이죠. 휴일 잘 보내시기 바랍니다.

  17. 평강줌마 2019.01.12 21:40 신고

    경매에 대해사 무지한데 재미 있게 읽고 가네요. 경매는 저와 맞지 않지만 포스팅으로 조금은 알게 되었네요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

    • 안녕하세요 평강줌마님,
      상식수준에서 조금씩 봐두시면 나중에 도움이 되시리라 생각합니다.
      즐거운 휴일 되세요!

  18. _sunny 2019.01.13 00:11 신고

    역시 싼곳은 다 이유가 있나봅니다 ㅠ.ㅠ

  19. 청결원 2019.01.13 07:14 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    남은 주말 잘 보내세요~

  20. 모모의 가사노동 2019.01.14 20:04 신고

    재밌게 잘 봤어요 싸다고 덥썩물면 큰일나겠네요 ㅎㅎ 현장방문이 필수일듯합니다 ^^b

  21. 블랙IT 2019.01.14 21:53 신고

    건물 외벽이 아주 멋지네요~
    공감 누르고 갑니다.
    좋은 하루 보내세요 ^^

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 6192 물건번호 1 임의경매 입니다.

공동담보 물건으로 물건번호 1번 물건을 들여다보겠습니다. 유료경매사이트마다 안내방식이 다른데, 사건번호 뒤에 물번(1), 물번(2)...이렇게 표기되어 있습니다. 다가구주택이나, 호텔, 오피스텔 등 소유주 한명에 여러 물건이 나오는 경우에 볼 수 있습니다.




1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 용흥동 622-3외 1필지 영진아파트 제다동 제4층 제401

- 용도 : 다세대(빌라)

- 면적 : 50.94(약 15평)

- 건축연도 : 1982년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 16세대/1동

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다가구주택 밀집지역으로 수요 충분


2. 지역분석

- 교통 : 50m 반경 버스정류장

- 학교 : 남부초, 죽도초

- 병원 : 50m 반경 메인도로 내 밀집

- 편의시설 : 큰길가에 음식점, 상가 등 편의시설 다수

- 공원: 인근 녹지 없음

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음


예전엔 녹지나 공원이 뭐가 그렇게 중요해? 라고 생각한 적이 있었습니다.

편의시설만 잘 갖춰지면 불편할 것이 없다라고 생각했었는데, 지금 살고있는 집 주변은 재개발로 인해 황무지입니다. 고층이라 뷰가 괜찮은 편인데, 황무지를 보고 있자니 적적함을 넘어서, 우울한 마음마저 듭니다. 공원이나 녹지가 있으면 마음에 위안이 되는 것이 심리적인 무엇인가가 있는 것인지, 비전문가인 저는 모르겠지만...빌딩만 덩그라니 있는 뷰나, 제가 살고 있는 곳처럼 재개발지의 공사현장이 내려다보이는 뷰는 정말 적막합니다. 그래서 저는 집에 가짜 나무를 하나 가져다두었습니다. 철마다 가짜 꽃이지만 꼽고 분위기도 내보기도 합니다. 한결 낫습니다. 돈을 조금 들여서 홈쇼핑에서 방송하는 화분 예닐곱여개도 사봤습니다만, 귀차니즘이 밀려와, 쉽게 죽지않는다고 광고하던 그 식물도 다 죽어 없고, 선인장 비슷한 녀석만 아직 살아남아있습니다.

이 지적도를 보다보니, 답답함이 밀려듭니다. 풀 한포기 없어보이는 저 곳에서 살아가기 힘들겁니다.

다가구주택 밀집지역이나 아마 집집마다 작은 텃밭과 화단을 만들어 가꾸며 살아갈 것이라 생각합니다.

집을 보실때는 반드시 주변에 녹지가 조금이라도 있는 곳을 찾으시기 바랍니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 점유자 없음


물건의 감정평가서와 현황조사서를 들여다보니, 서울에 거주하시는 함**씨가 물건번호(1) 401호와 물건번호(2) 403호를 매매해서 투자한 것으로 보입니다.

KB부동산 시세를 들여다보니 2014년 당시는 포항시 부동산 가격이 급격히 오르던 시기로 보이더군요. 업계말로 어깨정도쯤에 물건을 두개를 구입한 것이죠. 전월세가 들어와, 회전율이 높아졌다면 이자를 제하고도 얼마의 월세가 손에 쥐어지고 머리부근에서 팔았다면 시세차액도 쏠쏠했을 겁니다.

하지만, 두어번의 큰 지진과 부동산 급락을 경험하면서 전세입자도 없이 비워진채로 여기까지 온 것으로 보입니다.

집이 오래도록 비어있는 상태라면, 반드시 집 내부를 보셔야합니다. 전에도 말씀드린바와 같이 각종 해충과 쥐가 둥지를 텄을 수도 있기때문입니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 볕 잘듦

- 샤시 : 깨끗

- 싱크대 : 깨끗

- 화장실 보수 : 깨끗

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음


화이트샤시 시공되어 있고, 건물 외벽이 깨끗하게 잘 관리되어 있는 것으로 보아 함**씨가 매매후, 전월세 목적으로 올수리를 한 것으로 보입니다.



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-10-22

 소유권이전

 함**

 120,000,000원 

 

 2014-10-22

 근저당권설정 

 동대구농업협동조합 

 87,600,000원 

  

 2015-02-06 

 근저당권설정 

 박** 외 1인 

 80,000,000원

 공동담보 403호



6. 시세조사

아파트로 분류하여 검색된 물건이라 시세조사를 해봐야지 했더니, 물건 조회가 영진맨션으로 나옵니다. 저가의 다세대주택은 실거래가가 등록되지않고 인근 공인중개사무소에 의해 대부분 가격이 결정됩니다. 지역이 멀어, 임장을 다녀보지는 못했지만, 등기사항전부증명서에 기록된 매매가 1.2억은 업계약으로 생각됩니다.


7. 총 평

외형상 물건은 매우 깨끗하고 올수리가 되어 있는 좋은 물건으로 보입니다. 하지만 시세가 얼마인지 정확히 임장을 통해, 확인하는 과정을 거친 후 낙찰을 받아야 필승을 거둘 수 있으리라 생각됩니다. 감정가가 9500만원에 2회 유찰되어 4655만원(49%)이 최저가입니다. 4층 물건으로, 가격이 더 낮지않으면 입찰하지 않을 물건으로 보입니다.

글을 써두고 '보호'상태로 뒀었습니다. 금일 확인해보니, 5299만원으로 56%선으로 어느분께서 낙찰받으셨네요. 2등이 4880만원.

2등과도 400만원이 차이가 나는데, 과연 잘 받은 물건일지요?



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