안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 5745 임의경매 입니다.

엊그제 소개해드렸던 대형평형의 현진에버빌 2단지

인근으로, 휴가기간때 2단지보고 이곳으로 넘어왔더랬죠.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



이렇게 보이는 면쪽만 바닷가쪽입니다. 다른면은 단지안쪽을 보고 있습니다. 2단지 물건이 너무 뷰가 좋아서, 3단지는 보자마자 그리 좋은 인상을 받지는 못했습니다. 2단지를 볼때는 날씨가 맑았는데, 3단지로 걸어오는 동안 날이 흐려지더군요. 그래서인지 분위기가 한결 더 칙칙해졌습니다.

1. 물건개요


- 주소 : 경상북도 포항시 북구 장성동 1609, 현진에버빌아파트 302동 1602호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 220,000,000원

- 최저가 : 154,000,000원

- 면적 : 84.96㎡

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 321세대/4동

- 주차여부 : 1.23대

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 단독 주택, 다가구주택 뒤편, 1~2동 소형아파트 혼재



현진 에버빌 1단지, 2단지도 약간 언덕의 경사진 곳에 지어놓았는데, 3단지는 좀 더 그런 느낌이 더 큽니다. 302동 바로 옆쪽으로는 오래된 다가구 주택(빌라)와 단독 주택이 주욱 이어져있습니다. 아파트 단지내로 들어가보면 뭔가 갇혀있다는 느낌이 들 정도로 바짝 바짝 붙여놓았습니다. 외벽 색이 칙칙해서 더 그런 느낌을 받았는지도 모르겠습니다. 


2. 지역분석


- 교통 : 150m 이내 버스정류장

- 학교 : 장량초

- 병원 : 300m 이내(보건소쪽)

- 편의시설 : 보통(장성시장, 하나로마트 등)

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 장성시장 개발



제가 어렸을 때, 모친께서 장성시장에 상가를 하나 갖고 계셨었는데, 그 일대 전체가 개발되더군요. 한참 사업설명회 할 때 상가를 정리하셨는데, 개발중인 장성시장까진 가보진 않았지만 많이 바뀌었다고 전해듣기만 했습니다. 궁금해서 가보고 싶었는데, 2호(제 아내입니다. 3호 첫째, 4호 둘째, 5호 셋째)로부터 호출이 와서 죽도시장 해산물사서 대구까지 올라가기 바빠 못가봤습니다. 오래된 주택이 즐비한 곳입니다. 3단지에서 장성시장까지 단독주택과 빌라가 늘어서있다고 보시면 됩니다. 지적도에서도 보이듯이, 2단지와 3단지는 산을 깎아 지어졌는데 비교적 반듯하게 깎인 2단지에 비해 3단지는 어설퍼 보입니다. 뭔가 편의시설을 이용하려고 하면 큰길 건너편인 산호맨션쪽으로 건너가거나, 에버빌2단지쪽으로 가야합니다. 


3. 점유자정보


- 점유자 : 채무자




채무자가 점유하고 있습니다. 제가 찾아간 날은 2단지에서처럼 점유자가 있음에도 면담하지 않아, 여기도 그냥 사람이 있나 정도만 확인해야지 하고 올라갔는데 외출중인지 조용하더군요. 집앞에는 나라미 쌀이 배송된 것으로 미뤄보아 현재 거주하고 있습니다. 명도만 잘해내면 되는 물건이네요.


4. 임장조사


- 채광/조명 : 동향

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



구글에서 이미지 검색을 해보시면 더 많은 자세한 사진을 만나보실 수 있습니다. 리모델링이나 인테리어를 따로 하지 않은, 입주때 상태가 이런 모습입니다. 비교적 깨끗하긴 하지만, 2008년즈음에 만들어진 것이라 어둡다는 느낌이 많이 듭니다. 등기권리상 매년 근저당을 설정한 채무자가 집수리를 하면서 살았을 것 같지않습니다. 올수리 내지는 밝은 색 시트지로 몰딩까지 다 작업하는 것도 좋은 방법입니다. 33평기준으로 100~150만원 정도 한다고 합니다. 화장실은 필수적으로 수리를 해야하니 그점을 염두에 두면 되겠습니다. 바닥이 대리석인데 저처럼 아이를 키우는 사람에겐 정말 별로죠.  


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2011-03-21

 소유권이전 

 김**

 185,000,000원 

 2016-06-23 

 근저당권설정 

 포항축산협동조합 

 210,000,000원 

 2018-08-10 

 가압류 

 오케이저축은행 

 22,870,435원 

 2018-08-29 

 임의경매개시결정 

 포항축산협동조합 

 - 

 2018-09-12 

 가압류 

 신용보증재단 

 4,669,063원 

 2019-06-13 

 가압류 

 근로복지공단 

 4,561,140원 


채무자 1971년생 김씨가 2011년에 1.85억으로 매매를 합니다. 집을 사는 시점부터 매년 근저당을 설정했다 말소했다를 반복하고 있습니다. 2011년 1.3억 삼성화재, 2013년 900만원 삼성화재, 2014년 3800만원 삼성화재, 2015년 2.0억 현대해상...그러다가 모두 말소하고 다시 2016년 축협에서 2.1억을 마지막으로 경매에 나오게 되었습니다. 이명박과 박근혜 정권 시절 부동산부양으로 이때 포항에서도 부동산이 급격히 오를때 였습니다. 2015년 정점을 찍고 계속 하락했는데, 지금도 하락세를 이어가는 것으로 보입니다. 댓글을 보면 한두분이 헷갈려하시는 것 같은데, 경매로 낙찰을 받으면 채무가 변제되지 않아도 법원이 직권으로 모두 말소시켜버립니다.
이 권리를 예로들어, 제가 1.5억으로 낙찰 받는다고 가정하겠습니다.
채무액은 축협 1.75억(채권최고액 2.1억, 보통 빌리는 돈에 120%로 잡습니다.), 오케이저축은행 2287만원, 신용보증재단 470만원, 근로복지공단 450만원으로 총 2.07억원입니다. 제가 1.5억원에 낙찰받으면 나머지 0.57억원을 더 내야하는 것으로 알고 계신분이 있는데 그렇지 않습니다. 저는 1.5억원만 내면 그만입니다. 추가로 지불할 금원은 없이 바로 소유권이전이 완료됩니다. 다만 명도가 잘 안되니 점유자에게 이사비를 주는 것이지 사실 이것도 안줘도 그만입니다. 배당은 제가 낙찰받은 1.5억원을 저 권리자들이 나눠갖는다고 생각하시면 됩니다.


6. 시세조사


매매는 1.85억원(올수리 2.0억), 전세는 1.2억, 월세는 1000만원에 월세 55만원 정도로 조사됩니다. 제가 인천에서 운영하고 있는 빌라보다도 저렴합니다. 채무자가 2011년에 매매한 가격대로 왔는데, 이 가격대가 바닥이지 않을까 생각해봅니다.


- 예상낙찰가 : 16146만원(1.61억)
- 제반비용 : 2095만원(수리비 1500만원, 이사비 150만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-08-05


마무리


이 물건도 현진에버빌 2단지 물건이 나온 날 같이 나온 매물입니다. 사실 한꺼번에 임장하고 휴가기간에 올려야지 생각했었는데, 노트북을 열었을 때 3, 4, 5호의 폭주를 도저히 감당하기 어려웠습니다. 주로 아이들이 잠들어있는 늦은 밤(초안 작성)과 새벽(탈고, 발행)에 글을 쓰다가 아이들이 활동하는 시간과 겹쳐버리니 글을 쓸수가 없더군요. 입찰기일이 지나고 올리는 것이니 참고하시기 바랍니다. 
이 물건은 2단지에 비해 입지가 많이 떨어집니다. 제가 좋다고 생각하는 물건은 아닙니다. 하지만 인기평형이고 저렴한 가격이니 한번 입찰해보는 것도 좋지않나 싶습니다. 이 물건은 1.61억원에 낙찰받아 1500만원 가량을 들여서 수리해서 살면 괜찮을 것 입니다. 집수리한 1500만원은 그대로 오른 집값으로 돌려받을 수 있으니, 투자한다고 생각하고 사용해도 되겠죠? 
담보대출로 1.3억원(월이자 37만원)이 나오니, 3500만원이면 매매할 수 있을 것입니다. 


★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. 버블프라이스 2019.08.08 06:13 신고

    장성동 현진에버빌3차 괜찮은 매물이군요?
    권리 분석글 잘 읽고 공감누르고 갑니다^^

  2. 멜로요우 2019.08.08 08:42 신고

    층수도괜찮은거같고 관심있는분들에게는 좋은 매물인거 같아요. 잘보고 갑니다.

  3. 공수래공수거 2019.08.08 09:10 신고

    근로복지공단 가압류가 있는걸 보니 사업주가 사시던 집인 모양이로군요.

    • 사업주의 경우에는 요 금액이 좀 큽니다. 근데 약500만원정도인 걸로 보아 한달 월급정도로 보이는데, 사건조회를 해보겠습니다.ㅎ

    • 사건조회봐도 무엇때문인지에 대해서는 확인이 안됩니다.ㅠ

    • 공수래공수거 2019.08.10 07:46 신고

      근로복지공단의 500만원 체납이면 작은 금액이 아닌것으로 생각됩니다.
      고용보험이나 산재보험일테니..

  4. 원당컴 2019.08.08 11:15 신고

    입지 좋은 2단지에 비해 바다뷰가 없어서 조금 아쉬운 감이 있네요.^^
    잘 보고 갑니다.

    • 이물건말고 작지만 바닷가쪽으로 보고 있는 라인이있긴합니다. 뷰보다 이 아파트의 위치가 별로인 것 같습니다.ㅎ

  5. 후미카와 2019.08.08 11:46 신고

    가정의 행복이 우선이죠. 애들이 놀아달랄 때 놀아주셔요. 글은 천천히 보죠. ㅋ
    오늘의 공부한 내용 :경매로 낙찰을 받으면 채무가 변제되지 않아도 법원이 직권으로 모두 말소시켜버립니다.
    줄 쫙 그어서 내 머리속에 저장..(플래쉬메모리라 금방 삭제되는게 문제..)

  6. 키리나 2019.08.08 14:34 신고

    2단지에 비해 입지가 많이 떨어지는군요. 그래도 담보대출을 껴서 3500만원에 매매가능하면 괜찮을 것같군요. 휴가는 잘 보내셨습니까? 무더위에 건강 조심하세요.

    • 이번주가 말복이라고 하던데...마지막 더위이니 닭에 전복넣고 푹 고아서 드시고 여름 무더위 이겨내시죠!!

  7. 영도나그네 2019.08.08 16:26 신고

    오늘은 포항의 아파트 경매 정보를 소개해
    주시는 군요..
    비교적 저렴한 가격에 경매를 받을수 있을것
    같습니다..
    오늘도 좋은 경매 정보 잘보고 갑니다.

  8. peterjun 2019.08.08 17:13 신고

    아이들이 덤벼들면 뭐든 하기가 쉽지 않지요. ㅎㅎ
    짬나는 시간 활용도 잘 하시고,
    일부러 짬을 내시는 부지런함도 대단하십니다. ^^

  9. 오렌지훈 2019.08.08 18:03 신고

    오늘도 경매정보 잘 보고 갑니다
    좋은 하루보내세요~

  10. 작은흐름 2019.08.08 18:58 신고

    오옷! 3,4,5호 출격 중에 이렇게 글 쓰셨다니! 존경합니다! ㅎㅎ

    • 3호는 주로 목덜미쪽이고, 4호는 다리와 노트북 키보드에, 3호 4호 진정시켜놓으면 5호가 그동안 쌓아뒀던 기를 한번에 방출하면서 모든걸 다시 리셋해버리죠!!ㅎㅎㅎ

  11. OakSup 2019.08.08 19:09 신고

    2호, 3호, 4호 가 그런 뜻이었네요. ^^ 어떤 상황인지 그림이 그려집니다. 오늘도 경매 이야기 잘 보고 가요. 아파트가 익숙해서인지 아파트 매물이 더 눈에 잘 들어오네요~

    • 큰아드님은 신발과 얼핏얼핏 나오는 사진으로 미뤄보아 초등학교 2~3학년같아보이던데 맞나요?
      3호와 4호가 아주 매달려서 환장하죠.ㅋㅋㅋ

  12. ilime 2019.08.08 20:20 신고

    경매 정보 잘 보고 갑니다 즐거운 하루 되세요~

안녕하세요 라드온입니다.

저는 소형아파트와 빌라, 오피스텔에 입찰합니다. 

제가 리뷰하는 물건은 입찰했던 것으로, 입찰전 분석했던 내용입니다.

경매를 직접해보시고자 하시는 많은 분이 계신데, 조금이나마 도움이 되어보고자

저의 임장 및 분석 방법을 설명드리는 것으로 

경매 사건물건에 대해 아래의 방법으로 접근하시면 좀더 쉽게 접근하실 수 있으리라 생각합니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 35641 임의경매 입니다.

그럼 어떤 사연이 있는 물건인지 같이 들여다 보시죠.



제가 2012년도 즈음해서 집을 찾아보려고 이곳저곳 찾다가 찾아간 곳이 구월동입니다.

구월동에 대략 3000세대 정도 대규모 단지가 있는데 그곳으로 이사를 가볼까 하면서 왔었더랬죠. 

경사를 경험해보지 못한 제겐 약간 충격이였죠.

구월동 아파트단지의 경사를 보고 '아, 구월동은 아니다'라고 생각하게되었죠. 

그 바로 단지 바로 앞에 펼쳐지는 준경사의 아파트단지가 간석동 자이아파트였습니다. 

간석동은 구월동보다 약간 덜 경사지다고 생각하게되었던 것은 이때문이였죠. 

간석동에 대한 기억이 좋았던 탓에, 약간의 기대를 하면서 임장을 가봤고 뜨악해버리게 되었습니다. 

앞선 글에서 독정이로의 독이 정말 대단하다고 했었는데, 간석동 역시 만만치 않더군요. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-147 효진상아빌라 제나동 제3층 제301호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 31.14(약 10평)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/2동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 노후하지만 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 건물간격이 매우 좁음(소리지르면 다 들림)

- 인근공급량 : 급경사지로 경사지 내 모두 빌라




2. 지역분석

- 교통: 250m 정도 버스 다수, 1km 정도 2호선 간석시장역

- 편의시설 : 간석시장 인근

- 병원 : 간석시장 인근

- 학교 : 약산초, 간석여중, 신영여고

- 지역 호재/악재 : 등산로 입구, 깨끗하며 볕이 잘듦


경사는 감히 독정이로에 비할대가 아니지만, 경사가 심하고 골목이 많이 좁습니다.

용현동의 고개와 만수동의 아주 조밀한 건물배치를 생각하시면 이해가 되시리라 생각됩니다.

빌라간 간격없이 아주 촘촘히 집이 지어져있어, 

집들이 전체적으로 어둡고 유쾌하지않은 냄새가 납니다.

대낮인데도 파리와 모기 많았고, 발라당 누워있는 엄지손가락보다 조금 더 커보이는 바퀴벌레를 많이 봤습니다.

또한, 골목 중간중간 작은 슈퍼도 없었습니다. 

집 주소만 갖고는 집 찾기도 어렵습니다.

임장 다녀본 곳중에서는 제일 힘들었고, 어려웠습니다.

나중에 대출중개인분께서 알려주신 은행권에서 선호하지 않는 인천지역에 

역시나 당당히 이름을 올린 곳으로 싸다고 낙찰받으시면 곤란하다고 할 수 있는 곳이였습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(전**)

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


등기사항전부증명서을 보면 소유주 전**씨는 강제경매로 물건을 매각했고,

잔금대출을 실행하면서 이자가 발생하고 있었습니다.

그런데 전입을 하지않고 등촌동, 대동황토방 2차아파트에 그대로 살고 있는 것으로 나옵니다.

이는 세입자을 받아서 운영을 해왔다는 것이고, 언제부터 빈집이였는지?

아니면 지금도 세입자가 있는지 조사가 필요한 부분입니다.

매각물건명세서상 인수사항이 없는 것으로 보아 세입자는 없는 것으로 보이지만,

권리신고를 안한 전입, 확정일자가 없는 세입자가 있을 가능성이 충분히 있습니다.

그런데 수도, 가스가 끊겨있다고 나오는데, 끔찍한(?) 광경이 펼쳐져 있을 가능성이 농후합니다.

왜냐면 그곳엔 낮임에도 인간과 친화적인 해충(?)이 많았고, 수도가 끊겨있어 청소도 어려울 것입니다.

본 물건은 감정가 4600만원에 2회 유찰로 최저가 49%, 2254만원에 시작하는 물건입니다.

'반지하도 아닌데, 층수도 멋진 3층 볕 잘드는 물건이 2300만원에 살 수 있다고?'

라고 생각하고 접근했다가 생각지도 못한 지옥(?)을 경험하게 될지도 모르는 물건이란 생각이 듭니다.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 채광좋음

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 도배장판 필요

- 누수/결로 : 없음

골목이 좁고 매우 복잡합니다.

로드뷰로는 동네입구까지만 유효합니다.

더이상 길찾기를 못합니다. 구글 스트리트뷰를 켜서 길을 확인합니다.

찾기가 힘듭니다. 골목도 복잡하고, 빌라가 엄청나게 많습니다.

옆에다 두고 그 인근을 여러번 돌았었죠. ㅎㄷㄷ

특이한 외벽이라 찾아냈었는데 그 주변이 다 이런 외벽이였습니다.

3층은 옆건물에 가려져 어둡습니다.

본 물건은 건물에 가리는 쪽이 아니라 등산로쪽이라 매우 밝습니다.

방범창이 있음을 확인했습니다만 세입자는 만나볼 수 없었습니다.



이런 경우, 저는 옆집이나 위아랫집에 찾아갑니다.

집을 보러왔는데, 사람이 없어서 그런데 집 좀 보여주실 수 있냐고 하면

대부분 그냥 '그러슈~'라고 해주십니다.

더구나 해당지역은 고령자분들이 많이 살고 계셔서 어지간하면 반겨주십니다.

본 물건의 윗집에 할아버지가 살고 계셨는데, 촬영해도 된다는 허락하에 

집을 구석구석 확인해봤습니다.

그릇이 화장실에 있길래 여쭤봤더니 주방에는 수압이 너무나 약하다고 합니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-07-30

 소유권이전(강제경매) 

 전**

 - 

 

 2014-07-30 

 근저당설정 

 신한은행 

 28,800,000원 

 채권최고액 120%

 2017-08-09

 가압류 

 롯데캐피탈 

 67,385,184원 

  

 2017-11-17 

 임의경매개시 

 신한은행 

 - 

 



6. 시세조사

매매가 4500만원, 전세 1800만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 형성되어 있습니다.


도저히 매매가 될 가능성이 낮다고 판단되었고, 동네 분위기 많이 어두웠습니다. 

입찰을 포기했었습니다. 

누군가에게도 권하기 힘든 지역이였습니다.

싼맛에...라고 생각했다간 큰 코 다칠 가능성이 높습니다.

최소 비용으로 수리를 한다해도 300만원 이상 들 것입니다. 




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 참교육 2019.01.12 00:04 신고

    처음 왔습니다.
    좋은 정보 자주 만날 수 있기를 기대합니다.

  3. Block Assembler 2019.01.12 00:51 신고

    방문주셔서 고맙습니다. 잘 보고 갑니다 :)

  4. 새얀이 2019.01.12 02:02 신고

    좋은 정보 감사합니다! 재밌네요ㅎㅎ

  5. Anchou 2019.01.12 04:37 신고

    헛...
    현장 실사가 필요한 이유네요! ㅠ0ㅠ

  6. 철이쓰 2019.01.12 05:41 신고

    아이고..ㄷㄷ

  7. M의하루 2019.01.12 09:34 신고

    잘보고갑니다~
    즐거운주말되세요~

  8. sotori 2019.01.12 10:53 신고

    좋은 정보 얻어갑니다.
    감사합니다^^

  9. *저녁노을* 2019.01.12 11:01 신고

    구경 잘 하고 갑니다.

    즐거운 주말 되세요^^

  10. 핑구야 날자 2019.01.12 13:01 신고

    색다른 빌라라서 한번더 보게 되는데오

  11. 부동산청년 2019.01.12 14:27 신고

    저도 부동산을 하는 사람으로서 경매에 손을 대보고 싶은데
    알아야 할 것도 많고 엄두가 안나더라구요..
    이 글을 봐도 정말 골아픈것 같습니다. 아직 내공이 부족한것 같네요 ㅠㅠ

  12. 낭만ii고양이 2019.01.12 16:27 신고

    역시 뭐나싼거는 다싼이유가있네요ㅜㅜ~ 좋은주말되세요

  13. 다딤이 2019.01.12 18:47 신고

    경매 권리분석 들어본 예긴데 철저하게 알아보는게 좋네요~~
    잘알고 갑니다.

  14. 강봥옵써 2019.01.12 19:11 신고

    부동산 공부가 많이 될거 같습니다.
    잘봤습니다..

  15. CoHobby 2019.01.12 19:16 신고

    역시 부동산은 이렇게 발로 뛰어야되는 것 같아요.

  16. ddoddok 2019.01.12 19:20 신고

    근데 역시 어렵네요. 눈이 팽글팽글... 공부해도 쉽게 늘지 않을 듯. 부모님께 많은 것을 받고 싶으나 그도 안돼고. 일개미로 열심히 살아야 하는데. 노력이 부족한 생활인

    • 이렇게 꾸준히 포스팅하시고, 이웃방문해주시고 하는 것, 자체가 매우 열심히 사시는 것이죠. 휴일 잘 보내시기 바랍니다.

  17. 평강줌마 2019.01.12 21:40 신고

    경매에 대해사 무지한데 재미 있게 읽고 가네요. 경매는 저와 맞지 않지만 포스팅으로 조금은 알게 되었네요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

    • 안녕하세요 평강줌마님,
      상식수준에서 조금씩 봐두시면 나중에 도움이 되시리라 생각합니다.
      즐거운 휴일 되세요!

  18. _sunny 2019.01.13 00:11 신고

    역시 싼곳은 다 이유가 있나봅니다 ㅠ.ㅠ

  19. 청결원 2019.01.13 07:14 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    남은 주말 잘 보내세요~

  20. 모모의 가사노동 2019.01.14 20:04 신고

    재밌게 잘 봤어요 싸다고 덥썩물면 큰일나겠네요 ㅎㅎ 현장방문이 필수일듯합니다 ^^b

  21. 블랙IT 2019.01.14 21:53 신고

    건물 외벽이 아주 멋지네요~
    공감 누르고 갑니다.
    좋은 하루 보내세요 ^^

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