안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 514513 강제경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


관련글

관련글_결과

6. 시세조사


매매는 8000만원, 전세 7500만원, 월세는 보증금 500만원에 월30만원으로 조사됩니다.


바로 옆에 삼성전자 싱글들이 집을 많이 찾는다고 합니다. 거래량은 꾸준한 편이나 인근 2동탄지역에 공급물량 좀 있어 그리로 이동할 가능성이 있다고 하더군요. 전에도 말씀드렸지만, 오피스텔 사는 사람은 집에 애착을 갖지않고, 그냥 신축에 좋은 곳이면 이동할 가능성이 높습니다. 직장과 가깝고 저렴한 맛에...라고 한다면 불편없이 살기에 좋은 집이라고 생각됩니다. 하지만 전세권이 있는 세입자가 버티고 있으니, 7500만원이상으로 구매하게 되겠죠. 저렴하지 않습니다. 보증금 500에 30만원은 힘들고 200만원에 35만원으로 내놓으면 수요가 있을 것 같습니다. 

- 예상낙찰가 : -(유찰)
- 제반비용 : 297만원
- 입찰기일 : 2019-06-20


예상대로 유찰입니다. 다른 사람들도 저와 같이 7500만원으로 이 오피스텔을 운영하는 것은 비싸다고 생각한 것 같습니다. 다음회차인 8월에 감정가의 49%가 되어 다시 나오게 됩니다. 분명 저렴한 가격에 홀려서 낙찰받는 사람이 있을 수 있습니다만 낙찰받으면 보증금을 전액 변제해야합니다. 이 물건은 입지와 운영하기에 좋은 물건이긴 하지만 7500만원이나 되는 물건은 아닌 것 같습니다. 그리고 계속 해서 감가상각되는 물건이니, 권리분석 마무리글에서 소개해드린 것처럼 대략 6000만원~6500만원 수준에서 운영하면 좋지않을까 생각해봅니다. 이 일대가 오피스텔이 많아서, 6000만원대 물건이 나오면 그때 다시 소개드리겠습니다. 좋은 물건은 얼마든지 많으니까요.

유찰
다음입찰기일 : 2019.08.07



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  2. sword 2019.06.24 15:54 신고

    오..... 칠천만원대에 오피스텔 구입은 상당히 좋다고 생각했는데 유찰이라니...
    주변시세가 육천만원대 군요 역시 알아야 하는거였네요 ㄷㄷㄷ
    점점 시대가 전세보다는 월세로 가는 추세라 저만 좋게봤나봄니다 ^^

  3. 선블리쮸 2019.06.24 17:19 신고

    이 일대에 오피스텔이 많군요.

  4. 블랙IT 2019.06.24 17:41 신고

    오피스텔 경매 포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.~
    좋은 하루 보내세요~!! ^^

  5. 핑구야 날자 2019.06.24 17:47 신고

    해당 지역에 거주하는 분들은 관심을 가져볼만 하겠네요

  6. 문moon 2019.06.24 18:06 신고

    그렇군요. 낙찰 받기가 쉽지않을것 같네요.
    좋은 하루 되세요~^^

  7. 작은흐름 2019.06.24 18:11 신고

    오늘도 좋은 내용 잘 보고 갑니다~^^

  8. ruirui 2019.06.24 19:29 신고

    결과가 궁금했는데, 유찰 되었네요..
    오늘도 포스팅 잘보고 갑니다~ 즐거운 저녁시간 되세요~^^

  9. 리뷰하는 마범 2019.06.24 19:45 신고

    오 ㅎ 유찰되엇네여 좋아요 꾸욱 누르고 갑니다 ㅎ

  10. S이야기 2019.06.24 20:19 신고

    2회 유찰됬군요!!
    가격도 비싸고 수익률도 생각보다 별로여서 유찰됬나봅니다 ㅠㅠㅠ

  11. ddoddok 2019.06.24 20:26 신고

    유찰되었군요. 사례를 많이 읽으면 뭔가 조금이라도 공통점을 알게 될 것 같네요~

  12. 오렌지훈 2019.06.24 20:28 신고

    능동 이매너스 결과
    잘 보고 갑니다^^
    좋은 저녁시간 되세요~
    공감하고 갑니다.

  13. 아이리스. 2019.06.24 22:35 신고

    결국 유찰되었군요..
    보증금 전액을 변제해야 하니
    꺼려하시는 분들이 많으실것 같네요..
    ㅇ피스텔에 사는 사람들은 집에 애착이 없다는 말씀에 공감합니다..
    울 아이들도 그렇거든요..ㅎㅎ

  14. 잉여토기 2019.06.24 22:38 신고

    유찰되어 조금더 싼 가격으로 다음회차 경매가 진행되겠네요.
    오피스텔 경매 감가상각도 생각하며 신중하게 생각하고 투찰해야하겠어요.

  15. H_A_N_S 2019.06.24 22:39 신고

    요즘 오피스텔을 너무 많이 지어서 향후 10년 후쯤엔 어떨런지 궁금해요. 정보 잘 보고 갑니다.

  16. 안부드려요.전 진짜 이제 도착해서 배고파서 오이하나 뜯고 있어요.
    편한 밥되세요~ㅎ

  17. 물레방아토끼 2019.06.24 23:06 신고

    저에게 전세도..먼...이야기 또르르륵 ㅜㅜ

  18. 둘리토비 2019.06.24 23:13 신고

    최근에 또 어떤 남자가 혼자사는 여성의 오피스텔앞에 침입을 했다고 하죠.
    "오피스텔" 예전에는 뭔가 고급지고 매력이 있어보였는데, 도시화의 또다른 후유증으로 비쳐지는 것 같아서.....

    보통 오피스텔 경매하면 개개인의 거주 목적인가요? 아니면 임대상권을 노리는 자들의 대상일까요?

  19. 방구석미슐랭 2019.06.24 23:18 신고

    라미드오니님은 이런 분야에 꾸준히 분석하시고 관심있어 하셔서 사는 데 손해는 보지 않으실 것 같아요~ :)
    실제적이고 실용적인 이런 지식들에 대한 능력이 부럽습니다~

  20. 애리놀다~♡ 2019.06.25 02:07 신고

    보증금 변제 여부가 실제 물건값을 결정하는 거니까 계산을 잘 하고 경매에 참여해야겠군요.

  21. 모모의 가사노동 2019.06.25 16:30 신고

    전세권을 보전해줘야하는 물건은 조심해야겠습니다.
    오늘도 배워갑니다.

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 19943 물번 1 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


관련글

관련글_결과

6. 시세조사


매매는 7000만원 ~ 7500만원, 월세는 500만원에 40 ~ 45만원 정도로 거래된다고 합니다.


이 물건은 입찰하면 돈이 많이 깨집니다. 받으면 곤란합니다. 오늘이 입찰기일이니 한번 지켜보죠. 누군가 싸다고 덥썩 낙찰 받을지도모르는데 큰일 납니다. 

- 예상낙찰가 : 유찰
- 제반비용 : -
- 입찰기일 : 2019-06-05


제 예상대로 유찰되었습니다. 분석글에서 소개해드린대로 낙찰받았다간 세입자의 보증금을 모두 내줘야지만 내 물건이 됩니다. 잡아서는 안될 물건입니다. 인천지역의 경우, 유찰마다 30%씩 최저가가 떨어집니다. 법원마다 판사의 성향대로 정해집니다. 16차 유찰되어도 최저가가 33만원입니다. 전세보증금이 너무 커서 이건 아마 낙찰되지 않을 것입니다. 

최고가매수신청금액 : 유찰
8차 입찰기일 : 2019.07.15
최저가 : 576만원



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  2. 맛난고구마 2019.06.11 15:43 신고

    라미드니오님을 글을 자꾸 읽으면 경매에 대해서 덜 낯설게 느껴질 것 같습니다.
    그렇다고 입찰할 수준까지는 못 되겠지만 재미있네요.

  3. 선블리쮸 2019.06.11 18:32 신고

    유찰되어서다행이네

  4. 까칠양파 2019.06.11 18:51 신고

    역시 싼게 비지떡이나 봅니다.
    싸다고 덥석 잡으면 망필로 가는 지름길이 되겠네요. ㅎㅎ

  5. 담덕01 2019.06.11 19:17 신고

    저도 궁금하네요.
    계속 유찰되면 어떻게 되는 거에요?
    입찰가가 무제한으로 내려가는 게 아닐 거 같은데...

    • 계속 유찰되면 법원에서 경매신청인에게 계속 경매진행할지 여부를 문의합니다. 계속 진행하고자하면 경매비용이 좀 더 들어가게됩니다.

  6. 오렌지훈 2019.06.11 19:45 신고

    문학동 대우빌라 경매 잘보고 갑니다^^

  7. 원당컴퓨터학원 2019.06.11 19:49 신고

    그냥 살고 계신분이 낙찰 받으시는게 가장 좋아 보이네요. 잘 보고 갑니다.

  8. 리뷰하는 마범 2019.06.11 20:11 신고

    알찬 정보 잘보고 갑니다. 추천 꾹누르고 갑니다.

  9. 유또짱 2019.06.11 20:53 신고

    좋은 정보 잘보고 가요^^

  10. 파인땡스 2019.06.11 20:57 신고

    경매하시나봅니다
    저도 관심이 많았는데
    자주들르겠습니다

  11. Deborah 2019.06.11 21:14 신고

    아직도 조율중에 있나 봐요.
    아무쪼록 좋은 결과 기대해 봅니다.

  12. 어느정도 예상이 가능하시니 부럽네요

  13. Anchou 2019.06.11 21:34 신고

    라미드니오니님 덕분에 집 보는 눈까지 생기는 것 같아서
    감사합니다.

  14. 제나  2019.06.11 21:41 신고

    저렴한 가격이라도 사람들이 섯불리 나서지 않는가 보네요.
    저같으면 싸다고 덥석 입찰했을거 같아요 ㅠㅠ

  15. life is only 2019.06.12 00:38 신고

    잘보고갑니다 감사합니다

  16. ruirui 2019.06.12 00:48 신고

    세입자의 보증금을 다 내줘야 하니,, 음 싼게 아닌 것 같아요..
    대우빌라 결과 잘 보고 갑니다~ ^^

  17. Chatterer 2019.06.12 01:20 신고

    결국 제값 다주고 사는거네요
    헐....보증금을 다준다면...
    보람이... 가성비가 너무 아쉽네요

    ㅎㅎㅎㅎ 저라면
    최저가가 된다해도
    하지는 않을꺼 같기는 하네요

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀 갑니다

  18. 애리놀다~♡ 2019.06.12 02:02 신고

    누가 경매로 낙찰받아서 재산을 불렸다고 하니까 또 따라 하다가 곤역스런 상황이 되었다는 이야기를 예전에 한국에서 들은 적 있어요.
    입찰 전 사전 조사나 분석이 먼저 잘 이뤄져야 하겠네요.

  19. *저녁노을* 2019.06.12 02:55 신고

    부동산 거래...
    침체되어있음을 알게 하네요.

    잘 보고 갑니다.^^

  20. 버블프라이스 2019.06.13 06:59 신고

    오늘은 문학동 대우빌라_결과 글이군요?
    싸다고 덥석 물면 안되겟군요..

  21. GeniusJW 2019.06.13 21:57 신고

    부동산에 대한 좋은 정보 많이 배워갑니다.

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 사건번호 2018타경 16408 강제경매 결과입니다.

예상대로 유찰되었습니다.

이렇게 유찰되면 한달 뒤에 최저가가 20~30% 낮아집니다.

분석에서 소개해드린 것처럼 1000만원 이하까지

계속 유찰될 듯 해보입니다.

같이 들여다보시죠.

[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/122


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
매매가 1.15억, 전세 1억, 월세 1000만원에 40만원정도로 조사됩니다.
감정가가 제가 조사한 이전 물건 시점보다 더 하락한 것으로 조사됩니다. 사실 네이버 시세로는 약 천만원 정도 더 오른 1.30억원으로 조사가 되긴합니다만, 제가 실거래가로 판단하고 있는 피터팬에서는 1500만원에서 2000만원만이 빠진 가격으로 거래되는 것으로 확인됩니다. 전세가는 90% 정도에서 거래가 됩니다. 하지만 월세로 받으면 손해나거나 본전입니다. 운영비가 더 들 것으로 보이네요. 투자로 괜찮은 물건이였는데, 조정지역으로 묶이면서 매력도가 많이 낮아진 것으로 보입니다. 이전에는 저도 투자가 가능했던 지역이였는데, 저는 투자하고 싶어도 못하는 물건으로 변했죠. 제가 임장조사하는 시점에는 물건에 유치권도 있고, 제반사항이 안좋았는데 다 좋아지는 것으로 바뀌는 시점이였습니다. 근데 조정지역으로 묶이면서 되살아나려던 불이 꺼진 느낌입니다. 이 물건, 무조건하고 유찰될 것입니다. 500만원 이하로 낙찰받아도 문제가 있는 물건이니 낙찰에는 신중에 신중을 기해야합니다. 이런 물건은 강제 경매를 개시한 세입자에게 전화하여 낙찰자임을 밝히고 협조을 요청하면 잘~도와줍니다. 세입자분과 잘 협의하여 저가에 낙찰받을 수 있는 방법을 잘 검토해보시면 될 것입니다. 하지만 보증금이 9000만원. 많이 높은 편입니다. 

- 대항력있는 세입자의 보증금 9000만원이 있는 물건
- 당회차 입찰에서 유찰 예상  
- 500만원 이하로 낙찰될때까지 대기!!!(6회 유찰정도까지)
- 매각기일 : 2019-02-22

입찰하면 안되는 물건입니다. 사설경매사이트에서 이 물건을 조회해보면 붉은 색으로 위험을 알리고 있을 겁니다. 대항력은 누구에게나 주장할 수 있는 막강한 권리입니다. 세입자가 대항력을 가지려면 말소기준이 되는 권리보다 먼저 전입이 되어, 동사무소에 전입신고가 되어 있어야하고, 점유를 하고 있으면 자동으로 대항력이 생깁니다. 전입신고를 하러 간 자리에서 바로 확정일자까지 받아두면 소중한 내돈을 지켜낼 수 있습니다. 
이 사건처럼 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 지닌 세입자가 보증금을 돌려받지 못하자, 강제경매를 신청한 것입니다. 보증금 9000만원을 다 받을때까지는 나가지 않을 겁니다. 물론 내보낼 수도 없습니다. 1000만원에 낙찰받는다면 세입자는 자신이 돌려받지 못한 8000만원을 받기위해 낙찰받은 사람에게 찾아갈 것입니다. 낙찰 받았다가는 지옥을 경험해보게 될 물건입니다.


9차 정도가 되면, 사람들이 관심을 갖겠네요. 

처음 경매를 접하는 분들이 여기서 실수를 하게 됩니다. 단독으로 4~6차에서 '완전 싸네'하면서 뛰어드는 사람이 나옵니다. 이 물건은 9차 정도까지 유찰되어야,,,아니 그렇다고해도 돈이 안되는 물건 입니다. 권리분석 제대로 못해서 돈 날린다고 하는 물건이 바로 이런 물건입니다.  



이 물건은 제가 얼마까지 유찰되는지 모니터링하다가 공유드리도록 하겠습니다.

즐거운 주말 맞이하시기 바랍니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 버블프라이스 2019.02.23 06:47 신고

    권리분석을 잘못해서 돈날리는 매물이 본 글에 소개해주신 매물같은 경우이군요? 오늘은 결과를 공유해주셔서 잘 읽고 갑니다^^ 즐거운 주말 보내시길 바래요

  2. @산들바람 2019.02.23 08:54 신고

    경매에대해 관심이 가네요!
    잘보고 갑니다.
    주말 잘 보내세요!!

  3. 잡동사니 2019.02.23 10:40

    물건 보는 눈이 있으신거 같아요.

  4. 성짱 2019.02.23 10:46

    경매란게 참 어렵네요.. 약간 운이란것도 있어야될듯하네여

  5. 피티보이 2019.02.23 10:54

    경매에 관심가지고 공부해야겠네요

  6. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.02.23 14:32

    경매 참여해보고 싶지만 말만들어도 겁나네요

  7. 카고챠 2019.02.23 14:50

    잘 읽고 갑니다!

  8. 빗코 2019.02.24 01:33 신고

    궁금해지는 물건입니다. 나중에 결과 공유해주실 때 유찰이 예상하신만큼 길게 가지 않는다면...
    누군가는 금전적으로 손해를 보는 상황이 나오게 되겠네요...
    즐거운 주말되세요~!!

    • 그런데 그런상황까지 가지않을테죠. 계속 모니터링하면서 어떻게 되는지 결과 확인해보도록 하겠습니다.ㅎ

  9. 쿵돌 2019.02.24 21:36 신고

    잘보고갑니다~^^

  10. 2019.02.25 00:10

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.25 19:16

      비밀댓글입니다

  11. 예지마마 2019.02.25 08:02

    오랫만에 인사드립니다. 공부할수록 쉽지 않네요..ㅋㅋ

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 27510 임의경매 입니다.

다세대 주택, 우리가 흔히 말하는빌라는 주택구분에서 다세대 주택입니다.

다세대 주택은 건축법 제2조 제2항에 정의되어 있는데 

주택으로 쓰는 1동의 바닥 면적이 660㎡ 이하이며, 층수가 4층 이하의 공동주택을 말합니다.

일반적으로 빌라에는 엘리베이터가 없기에

2층, 3층, 1층, 4층 순으로 선호합니다.

4층은 옥상과 맞닿아 있는데, 날림공사한 경우 집으로 물이 세어들고

겨울에 춥고 여름에 덥기때문이죠.

4층까지 오르는 것도 고행이기도 합니다.

그런데 이 물건은 4층이 좋아 보입니다. 

어떤 사연의 물건인지 함께 들여다 보시도록 하겠습니다.



이전 포스팅에서도 효진아트빌을 소개했었는데, 

이 물건도 마찬가지고 효진아트빌입니다.

이전과 같은 동은 아닙니다. 

등산로 거의 다 와서 있으니까 찾기 쉽겠지,,,했었는데 그 앞에서 얼마나 헤맸는지 모릅니다. 

다음의 로드뷰, 구글의 스트리트뷰도 안나옵니다. 

차가 다닐 수 없는 골목이다보니 어쩔 수 없겠지요?

이건 직접 몸으로 부딫혀가면서 감(?)을 익힐 수 밖에 없습니다. 

저렴한 곳을 찾다보면 어쩔 수 없이 맞이하게 되는게 현실이죠.

사진을 보시면 아시겠지만,

건물에서 유일하게 4층에만 빛이 드는게 보이실 겁니다.

3층쪽으로 빛이 드는 건 옆건물 창문에 반사되어 그렇습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-148 효진상아빌라 제가동 제4층 제401호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 30.8(약 9평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 늦은 시각까지 사람들이 나와있음

- 인근공급량 : 급경사지역, 경사지내 모두 빌라, 매우 작은 평형


제가 방문한 날에 사람이 없었습니다.

바로 나동 4층에서 옥상으로 올라가는 방향에서 혹시나 보일까해서 올라봤는데,

이곳에서는 창문이 없어 확인이 힘들었습니다.

손을 뻗으면 닿을 정도로 가깝게 가동, 나동을 붙여 지어놨습니다.

그나마 나동은 등산로쪽이라, 햇볕이 잘드는데

가동은 나동과 다른 빌라사이에 끼어있어 빛은 하나도 안든다고 생각하시면 됩니다.

하지만, 이 물건인 4층은 전층에서 빛이 잘 드는 편으로 보시면 되겠습니다.



2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 버스정류장, 1km이내 2호선 간석시장역

- 학교, 병원 : 간석시장 인근 풍부

- 공원 : 등산로 입구

- 지역 호재/악재 : 급경사, 건물간격 매우 조밀


항공뷰입니다. 로드뷰로 검색을 해보면

안의 골목으로는 로드뷰를 볼수가 없습니다.

매우 좁고 가파르기 때문이죠.

아래쪽에 환경빌라가 보이는 길쪽으로 택배 기사님이 배달하는 것을 보고

이 동네 모두 배달이 가냐고 물었더니,

다는 못가는데 차올라가는 곳, 주변까지는 최대한 간다고 하십니다.

고령자가 많이 살기때문에 인터넷 쇼핑을 거의 안하겠지만,

혹시나해서 여쭤봤더니 역시나 였습니다.

간석동쪽으로 낙찰을 고려하신다면, 저 소방도로(로드뷰가 나오는...)쪽을

기준을 삼으면 좋을 것 같습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인 없음

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

임차인이 없고, 특이사항이 없음에도 

낙찰되었다가 낙찰자가 잔금을 미납하고 다시 나온 물건인데, 

이런 물건의 경우 비어있는 채로 오래되었을 가능성이 있으니 조심해야합니다. 

이전 간석동 물건에서도 언급했지만, 해충이 많습니다. 

빈채로 오래있었을 경우 어떤 광경이 펼쳐질 지 예상도 안됩니다.

임장이 꼭 필요한 물건입니다.

제가 임장갔을 때는 생활쓰레기가 문 앞쪽에 놓여있었습니다.

사람이 살고있는 것 같아서, 문도 두드려보고, 옆동으로 가서 집안을 들여다보려고도 한 것이죠.

하지만, 전기계량기가 전혀 움직이지않고 

우편함을 봐도 사람이 살고 있지 않는 것으로 판단되었습니다.

아마 402호에서 401호 사람이 없는 것을 알고 있기때문에 

쓰레기를 그 앞에 두지않았나 생각이 됩니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 견적 필요

- 누수/결로 : 없음


건물전체가 어두운 편이지만, 4층은 좌우 건물에 가려지지않아 빛이 잘 들었습니다.

위의 사진을 찍은 시간은 오후 4시이후였는데도 밝은 편이였습니다.

사실 4층까지 오르는게 문제입니다.

계단오르는 동안 불이 안켜져 있으면 어둡습니다.

하지만 다행히도 자동센서등이 있어 움직임이 있으면 불이 켜집니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-08-31

 소유권이전 

 이**

 58,000,000원

 

 2016-08-31

 근저당설정 

 영등포농업협동조합

 40,800,000원

 

 2017-02-17

 가압류 

 광주은행  

 38,779,981원 

 

 2017-07-28 

 가압류 

 하나카드 

 7,488,162원 

 

 2017-08-31 

 임의경매개시

 영등포농업협동조합 

 - 

 


6. 시세조사

매매가는 4700만원선, 전세 1500만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 조사되었습니다.


간석동 내에서도 인기가 없는 아주 작은 평형이며, 

4층으로 언덕길을 오르고 올라, 

집앞에서 4층까지 가는 길은 고역이 아닐 수 없습니다.

이 주변 빌라는 저층에 무보증으로 매물을 올려야 거래가 좀 됩니다.

운영하기도 쉽지않은 물건입니다.


이전 효진상아빌라 소개 글에서와 같이,

제 개인적인 위치와 크기 모두 만족스럽지 못한 물건입니다. 투자를 권하기 힘든 물건입니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 이전 댓글 더보기
  2. 수원푸른맘 2019.01.21 18:10

    선호하는 층의 순위를 말씀해주셨는데 이해가 쏙 되네요
    오늘도 좋은 공부했습니다^^

  3. 휴식같은 친구 2019.01.21 19:36 신고

    걸어 올라가야하고 길도 가파르고 큰 메리트는 없어 보입니다.

  4. H_A_N_S 2019.01.21 20:09 신고

    4층 사시는 분은 무릎이 다 안 좋으세요ㅠ 저도 운동한다고 엘리베이터 안 타고 계단으로 다니다가 살은 안 빠지고 무릎만 시큰해서 포기했답니다. 그래도 물건은 되게 양호해보이네요.

  5. 신웅 2019.01.21 20:19 신고

    저희 동네는 다 4층 건물인데 4층이 가장 비싸길래 좋다고 생각했는데 케이스바이케이스군요
    잘보고 갑니다 ^^

    • 제 경험상 4층이 가장 비싸려면...엘리베이터가 있고, 옥상을 온전히 다 쓸 수 있을 때일텐데, 신웅님이 살고 계신 빌라는 신축인가요?아니시라면 말씀처럼 케바케로 포스팅에 좀더 신중해야겠네요. 감사합니다.

  6. Deborah 2019.01.21 21:22 신고

    아주 도움이 많이되는 정보인데요. 많은 분들이 도움 받을겁니다.

  7. 행복사냥이 2019.01.21 21:36 신고

    여전히 어렵습니다.^^ 그런데 계속 보면 잘 될 것 같아요.ㅎ

  8. 유하v 2019.01.21 21:41 신고

    잘 알아보고 경매에 임해야겠네요ㅎ

  9. 로하이 2019.01.21 21:54 신고

    엘리베이터 없으면 4층 이상은 넘 힘들어요 ㅠ

  10. IT세레스 2019.01.21 22:16 신고

    댓글을 쭉 보니 다소 아쉽긴 하네요.^^

  11. 후미카와 2019.01.21 22:24 신고

    설명을 글로 참 잘 쓰셨어요. 정말 같이 둘러본것같은 기분이 듭니다.

    • 이런 최고의 찬사를 들어도 될런지...
      뭔가 손에 잡힐 듯한 긴박감이 드는 더 좋은 포스팅하도록 노력하겠습니다.
      격려, 너무나 감사합니다.

  12. 널알려줘 2019.01.21 22:34 신고

    경매정보 잘보고 갑니다^^

  13. 핑구야 날자 2019.01.21 23:46 신고

    피부가 중요하다고 생각하는 분들에게는 관심이 되겠네요

    • '엥? 왠 피부를 말씀하셨지?'라고 혼자 생각해보다 햇볕을 말씀하신 것인가 했습니다.
      아직 답을 못찾았습니다.ㅠ

  14. 최 율 2019.01.21 23:50 신고

    좋은 정보 감사합니다 ㅎㅎ 필요로 하시는 분들에게는 많은 도움이 될 것 같습니다^^ㅎㅎ

  15. 꿍스뿡이 2019.01.22 00:13 신고

    직접 임장을 다니시나보네요?
    경사가 지어있고 4층이라 노인분들께는 힘들지 않을까, 그리고 사회 초년생들에게는 저렴한 매물을 찾고자 할때 도움이 될듯합니다

    • 경매는 싸게만 낙찰받으면 결국, 돈이 됩니다. 이렇게 입지가 안좋더라도 말씀처럼 저렴한 매물을 찾는 이들이 많습니다. 월세를 낮춘다던가, 보증금을 낮춘다던가 하는 운영방법을 조금 달리하면 바로 세입자를 구할 수 있습니다.

  16. _sunny 2019.01.22 00:38 신고

    언덕 오르고 4층이면 진짜 힘들겠네요 ㅠ.ㅠ

  17. Block Assembler 2019.01.22 01:13 신고

    잘 보고 갑니다!! :)

  18. 블랙IT 2019.01.22 01:14 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.~
    추운날씨 건강 조심하시고 좋은 하루 보내세요!! ^^

  19. 호원이 2019.01.22 02:41 신고

    앗그러네요저번에 올려주신특이한 표면의건물..다른동이군요.
    4층ㅎㅎ힘들죠..

    • 안녕하세요 호원이님
      얼마간 안보이셔서, 무슨일이 있나했습니다. 포스팅도 없으시고...
      유투브 운영하신다고 했는데, 그때문인가하고 말았는데 다시 방문주셔서 반갑습니다.ㅎ

  20. *저녁노을* 2019.01.22 06:14 신고

    잘 알고 갑니다.

    즐거운 화요일 되세요^^

  21. pennpenn 2019.01.23 07:26 신고

    투자를 권하기 힘든 물건도
    소개하는 군요. ㅎ ㅎ

    또 미세먼지가 극성입니다.
    수요일을 잘 보내세요.

    • 처음 경매를 시작하시는 분들이 싸다고 많이 잡는 지역입니다. 임장없이 낙찰받으시는 분들이 상당히 많더군요. 그래서 투자를 권하기힘든, 권리관계는 깨끗하지만 세입자들이기힘든 물건도 소개하면 좋겠다 한것이죠.

      사실 저는 다른 물건을 보고, 온김에 다 둘러보자하고 다녔던 물건이였습니다.ㅎ

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 10659 임의경매 입니다.

주안 7동쪽은 제가 임장을 엄청나게 다닌 곳 중 한 곳입니다.

인천지법에 들러 주차할 때 주로 주안7동쪽 신동아 단지를 애용하기 때문입니다.

패찰하면, 다음의 성공을 위해 임장하는 곳이죠.

물건의 위치를 보고 바로 기억이 나더군요.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.




1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 856-55 신기마을 제2층 제202호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 68,000,000원

- 최저가 : 33,320,000원

- 면적 : 31.795(9.6평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 16세대/1동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 좁은 골목길, 취약

- 인근공급량 : 다세대(빌라), 단독주택 밀집지역


2차례 유찰된 3300만원으로 최저가가 잡혀있습니다.

처음에는 너무 저렴한게 아닐까했는데, 면적이 많이 작은편입니다.

현장조사를 해보면 그 일대 빌라는 대부분 방3개에 화장실 하나인 구조입니다.

방은 3개지만, 방이 매우 작아서 리모델링으로 방을 하나로 틉니다.(방 2개 구조)

건축연도도 1996~1998년정도로 구조와 크기가 유사합니다.

근데 본 물건은 방크기가 주변에 비해 작은편입니다.

좁은 골목을 지나 들어서면 바로 있긴 한데, 골목이 가파르고 어둡습니다.

사진이 남아있는 줄 알았는데, 없었습니다.

다음 로드뷰, 네이버 맵에서도 찾을 수가 없어서 구글 스트리트뷰를 캡춰했습니다.

벽쪽에 붙어있어 잘 안보이지만, 붉은 벽돌로 된 구조는 동일합니다.




2. 지역분석

- 교통 : 100m내 광역, 간선

- 학교 : 연학초, 남부초

- 병원 : 100m 큰길

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 도시정비계획


주안 3동, 7동에 빌라가 엄청나게 많습니다.

하지만 이 지역은 제가 너무나 많이 가본 곳이라 어디인지 바로 알 수 있는 지역입니다.

주안 3동 도시정비계획으로 주변 공인중개사무소에 가면 빌라 매입 광고가 많이 붙어있습니다.

주안3동은 비어있는 곳이라 남자인 제가 가도 밤에는 약간 으스스하다는 느낌이더군요.

7동쪽이 신기시장 부근에 붙어있는 빌라촌입니다.

본 물건은 3동(지도상 미추홀 근린공원 인근)에서 한 블럭 떨어진 7동쪽으로, 신기시장과 가까운 빌라입니다.

교통과 편의시설은 매우 좋은 편입니다. 

다만 녹지가 부족하고 학교는 가깝지만 3동의 비어있는 으스스한 곳을 지나야 갈 수 있습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(송**)

- 전입일자 : 2016-02-22

- 확정일자 : 2016-02-22

- 배당요구 : 2017-05-26

- 보증금 : 1800만원(전세)


임차인 송**씨는 2016년 02월에 전입 및 확정일자를 받았습니다.

세입자는 반드시 이사와 함께 전입일자와 확정일자를 받아야지만 보증금을 보호할 수 있습니다.

이사하여 주민등록을 함과 동시에 확정일자를 받을 수 있으니 잊지말고 꼭, 꼭, 꼭 해야겠습니다.

임차인 송**씨는 보증금 전체를 배당받고, 배당요구까지 마쳤으므로 명도 난이도는 제로에 가까운 물건입니다.

사실 명도는 사람의 성향이기때문에, 전액 배당받는다고 해도 까탈스러운 사람도 있긴하지만

전에 말씀드린 것처럼 낙찰자가 갑(甲)입니다.

편하게 경매 즐기시면 됩니다.






4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두움(건물간격 좁음)

- 샤시 : 양호(화이트샤시)

- 싱크대 : 양호(화이트)

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


골목이 가파르고 좁습니다. 겨울에 골목이 얼면 매우 조심해야 할 것 같습니다.

건물간 간격이 매우 촘촘합니다. 이전 분석 물건중 신광빌라가 있는데, 신광빌라와 마주보고 있습니다.

건물의 창이 모두 다른 건물에 가려지고 빛이 거의 안듭니다. 낮임에도 복도 계단에서 채광을 확인했을 때 어둡습니다.

방에서는 반드시 불을 켜고 생활을 해야할 것 입니다.

샤시를 확인해보니, 화이트샤시로 시공 당시 집 내부를 모두 고쳤을 것입니다.

화장실, 보일러쪽 괜찮을 것으로 판단됩니다.

빌라에서 가장 좋은 2층으로 방 크기는 작은 편이지만 별도 수리비가 안드는 물건 입니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-11-19

 소유권이전 

 이**

 60,000,000원 

 

 2015-11-19

 근저당권설정 

 한국스탠다드차타드은행 

 47,880,000원 

 

 2016-03-23 

 압류 

 서울특별시노원구 

 - 

 

 2016-05-03 

 가압류 

 에이치케이저축은행 

 10,130,592원 

 

 2017-04-06 

 임의경매개시결정 

 한국스탠다드차타드은행 

 - 

 


2015년 말 소유권을 취득한 이**씨는 투자목적으로 골목길을 지나서 진입해야하는 물건을 샀습니다.

월세를 받으려고 산 것으로 보입니다. 당연히 올수리급으로 수리를 해두었습니다.

샤시를 새로 한 흔적(화이트샤시)이 보입니다.

전에도 말씀드렸지만 샤시가 수리가 되면, 

거의 내부는 들여다 볼 필요없이 수리가 되었을 것이라고 생각하시면 거의 맞습니다.  

홍보가 안되었던 것인지, 날이 추워서인지 세입자를 2월이 지나서야 받게되었습니다.

3월부터는 자금사정이 나빠져서 노원구에서 압류, 5월에는 가압류 결국 임의 경매가 되었습니다.

근저당이 4800만원이면 이자를 3.5%정도로 잡으면 13만원정도인데, 

이를 내지 못할 정도로 자금사정이 나빠진 것이라고 볼 수 있습니다.



6. 시세조사

매매가는 5000만원정도로 확인되며, 전세는 1800만원, 월세 300만원에 20만원으로 조사되었습니다.


조사는 주로 주변 공인중개사무소에 방문하여 낙찰자임을 밝히고 적정수준을 확인합니다.

대략 5~6곳 정도 들려서 확인합니다. 가는 곳마다 들쭉 날쭉 가격을 말해주는데, 오차범위를 두고 들어보면 대략적인 가격수준이 나옵니다.

역시나 많이 들러서 확인하면 할수록 좋습니다. 어떤 경매 관련 서적에서는 임차인, 임대인, 낙찰자 이렇게 3가지 유형으로 접근해서 가격을 파악하면 좋으니 시도해보라고 하는데, 거짓말이 서툰 것인지 속이려 작정하고 들어갔다가도 대화를 나누다보면 낙찰자로 밝히게 됩니다.



감정평가금액이 높게 책정된 것이 아닌가하는 생각입니다.

빌라 전체가 어두운 편이고, 창은 있지만 답답한 느낌이 들겁니다.

수리가 잘되어 있는 것으로는 보이지만, 주변에 비해 방크기도 작고 추천하기 힘든 물건입니다.

3500 ~ 3800만원 수준으로 낙찰을 받아 운영하면 싼맛에 운영은 되겠지만,

그리 낮게 낙찰받도록 다른 분들이 가만 두지 않겠죠?





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 공수래공수거 2019.01.03 06:21 신고

    경매 전문가시로군요.
    자세하게 분석해 주셨습니다.^^

    • 안녕하세요 공.공님,
      전문가는 과한 말씀이시고, 관심이 많은, 일반인보다는 조금 더 알고있는 수준입니다. 전문가가 되기를 기원해주신다고 생각하고 정진하겠습니다ㅎ

  2. Patrick30 2019.01.03 08:27 신고

    잘 분석해주셨네요 ㅎ
    꼼꼼하게 포스팅 해주셔서 만약 입찰에 관심있으신 분은 도움을 크게 받을 것 같습니다 ㅎ
    오늘도 행복한 하루 되세요 ^^

    • 안녕하세요 사이다님,
      시작하는 누군가에게는 도움이될거라 생각하고있습니다. 하루 잘보내시기 바랍니다

  3. 핑구야 날자 2019.01.03 12:20 신고

    골목길이 참 정감이 있어 보입니다. 여성이 혼자 가기에는 무서운 세상이 되었지만 ~~ 경매에 대해 관심을 갖어 봅니다.

  4. 잉여토기 2019.01.03 12:29 신고

    꼼꼼하게 잘 분석해주셨네요.
    초등학교, 고등학교가 가까운 점이 강점이네요.

  5. 안녕하세요 잉여토기님,
    이곳은 학교는 가깝지만, 빈집구간을 지나야해서 아이들이 다니긴 힘듭니다. 신기시장이 엄청큰데 그곳과 가까워 좋은것같습니다. 즐거운하루보내세요ㅎ

  6. 까칠양파 2019.01.03 16:59 신고

    개인적으로 좋아하는 시장인데, 혼자 살기 좋은 빌라라... 당장 들어가고 싶네요.ㅎㅎ

  7. 버블프라이스 2019.01.04 09:33 신고

    라미드니오니 님 정리를 깔끔하게 해주셔서 보기가 좋네요^^ 좁은골목길이지만 가로등이 잘되어 있는것이 다행인 것 같습니다.

  8. H_A_N_S 2019.01.04 23:07 신고

    정말 경매 정보에 이렇게 세세한 설명은 처음 보네요. 공부하시는 분들에게도 큰 도움이 되겠어요. 잘 보고 갑니다. KT VIP시라 부러워요. 지금 규칙대로라면 저도 내년엔 드디어 VIP랍니다ㅎㅎ

  9. 핑구야 날자 2019.01.05 12:21 신고

    투자를 고민하고 있는 분들이 검토해보면 더 좋겠는데요

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