안녕하세요 라드온입니다.

저는 소형아파트와 빌라, 오피스텔에 입찰합니다. 

제가 리뷰하는 물건은 입찰했던 것으로, 입찰전 분석했던 내용입니다.

경매를 직접해보시고자 하시는 많은 분이 계신데, 조금이나마 도움이 되어보고자

저의 임장 및 분석 방법을 설명드리는 것으로 

경매 사건물건에 대해 아래의 방법으로 접근하시면 좀더 쉽게 접근하실 수 있으리라 생각합니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 35641 임의경매 입니다.

그럼 어떤 사연이 있는 물건인지 같이 들여다 보시죠.



제가 2012년도 즈음해서 집을 찾아보려고 이곳저곳 찾다가 찾아간 곳이 구월동입니다.

구월동에 대략 3000세대 정도 대규모 단지가 있는데 그곳으로 이사를 가볼까 하면서 왔었더랬죠. 

경사를 경험해보지 못한 제겐 약간 충격이였죠.

구월동 아파트단지의 경사를 보고 '아, 구월동은 아니다'라고 생각하게되었죠. 

그 바로 단지 바로 앞에 펼쳐지는 준경사의 아파트단지가 간석동 자이아파트였습니다. 

간석동은 구월동보다 약간 덜 경사지다고 생각하게되었던 것은 이때문이였죠. 

간석동에 대한 기억이 좋았던 탓에, 약간의 기대를 하면서 임장을 가봤고 뜨악해버리게 되었습니다. 

앞선 글에서 독정이로의 독이 정말 대단하다고 했었는데, 간석동 역시 만만치 않더군요. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-147 효진상아빌라 제나동 제3층 제301호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 31.14(약 10평)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/2동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 노후하지만 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 건물간격이 매우 좁음(소리지르면 다 들림)

- 인근공급량 : 급경사지로 경사지 내 모두 빌라




2. 지역분석

- 교통: 250m 정도 버스 다수, 1km 정도 2호선 간석시장역

- 편의시설 : 간석시장 인근

- 병원 : 간석시장 인근

- 학교 : 약산초, 간석여중, 신영여고

- 지역 호재/악재 : 등산로 입구, 깨끗하며 볕이 잘듦


경사는 감히 독정이로에 비할대가 아니지만, 경사가 심하고 골목이 많이 좁습니다.

용현동의 고개와 만수동의 아주 조밀한 건물배치를 생각하시면 이해가 되시리라 생각됩니다.

빌라간 간격없이 아주 촘촘히 집이 지어져있어, 

집들이 전체적으로 어둡고 유쾌하지않은 냄새가 납니다.

대낮인데도 파리와 모기 많았고, 발라당 누워있는 엄지손가락보다 조금 더 커보이는 바퀴벌레를 많이 봤습니다.

또한, 골목 중간중간 작은 슈퍼도 없었습니다. 

집 주소만 갖고는 집 찾기도 어렵습니다.

임장 다녀본 곳중에서는 제일 힘들었고, 어려웠습니다.

나중에 대출중개인분께서 알려주신 은행권에서 선호하지 않는 인천지역에 

역시나 당당히 이름을 올린 곳으로 싸다고 낙찰받으시면 곤란하다고 할 수 있는 곳이였습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(전**)

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


등기사항전부증명서을 보면 소유주 전**씨는 강제경매로 물건을 매각했고,

잔금대출을 실행하면서 이자가 발생하고 있었습니다.

그런데 전입을 하지않고 등촌동, 대동황토방 2차아파트에 그대로 살고 있는 것으로 나옵니다.

이는 세입자을 받아서 운영을 해왔다는 것이고, 언제부터 빈집이였는지?

아니면 지금도 세입자가 있는지 조사가 필요한 부분입니다.

매각물건명세서상 인수사항이 없는 것으로 보아 세입자는 없는 것으로 보이지만,

권리신고를 안한 전입, 확정일자가 없는 세입자가 있을 가능성이 충분히 있습니다.

그런데 수도, 가스가 끊겨있다고 나오는데, 끔찍한(?) 광경이 펼쳐져 있을 가능성이 농후합니다.

왜냐면 그곳엔 낮임에도 인간과 친화적인 해충(?)이 많았고, 수도가 끊겨있어 청소도 어려울 것입니다.

본 물건은 감정가 4600만원에 2회 유찰로 최저가 49%, 2254만원에 시작하는 물건입니다.

'반지하도 아닌데, 층수도 멋진 3층 볕 잘드는 물건이 2300만원에 살 수 있다고?'

라고 생각하고 접근했다가 생각지도 못한 지옥(?)을 경험하게 될지도 모르는 물건이란 생각이 듭니다.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 채광좋음

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 도배장판 필요

- 누수/결로 : 없음

골목이 좁고 매우 복잡합니다.

로드뷰로는 동네입구까지만 유효합니다.

더이상 길찾기를 못합니다. 구글 스트리트뷰를 켜서 길을 확인합니다.

찾기가 힘듭니다. 골목도 복잡하고, 빌라가 엄청나게 많습니다.

옆에다 두고 그 인근을 여러번 돌았었죠. ㅎㄷㄷ

특이한 외벽이라 찾아냈었는데 그 주변이 다 이런 외벽이였습니다.

3층은 옆건물에 가려져 어둡습니다.

본 물건은 건물에 가리는 쪽이 아니라 등산로쪽이라 매우 밝습니다.

방범창이 있음을 확인했습니다만 세입자는 만나볼 수 없었습니다.



이런 경우, 저는 옆집이나 위아랫집에 찾아갑니다.

집을 보러왔는데, 사람이 없어서 그런데 집 좀 보여주실 수 있냐고 하면

대부분 그냥 '그러슈~'라고 해주십니다.

더구나 해당지역은 고령자분들이 많이 살고 계셔서 어지간하면 반겨주십니다.

본 물건의 윗집에 할아버지가 살고 계셨는데, 촬영해도 된다는 허락하에 

집을 구석구석 확인해봤습니다.

그릇이 화장실에 있길래 여쭤봤더니 주방에는 수압이 너무나 약하다고 합니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-07-30

 소유권이전(강제경매) 

 전**

 - 

 

 2014-07-30 

 근저당설정 

 신한은행 

 28,800,000원 

 채권최고액 120%

 2017-08-09

 가압류 

 롯데캐피탈 

 67,385,184원 

  

 2017-11-17 

 임의경매개시 

 신한은행 

 - 

 



6. 시세조사

매매가 4500만원, 전세 1800만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 형성되어 있습니다.


도저히 매매가 될 가능성이 낮다고 판단되었고, 동네 분위기 많이 어두웠습니다. 

입찰을 포기했었습니다. 

누군가에게도 권하기 힘든 지역이였습니다.

싼맛에...라고 생각했다간 큰 코 다칠 가능성이 높습니다.

최소 비용으로 수리를 한다해도 300만원 이상 들 것입니다. 




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. 이전 댓글 더보기
  2. 참교육 2019.01.12 00:04 신고

    처음 왔습니다.
    좋은 정보 자주 만날 수 있기를 기대합니다.

  3. Block Assembler 2019.01.12 00:51 신고

    방문주셔서 고맙습니다. 잘 보고 갑니다 :)

  4. 새얀이 2019.01.12 02:02 신고

    좋은 정보 감사합니다! 재밌네요ㅎㅎ

  5. Anchou 2019.01.12 04:37 신고

    헛...
    현장 실사가 필요한 이유네요! ㅠ0ㅠ

  6. 호원이 2019.01.12 05:41 신고

    아이고..ㄷㄷ

  7. M의하루 2019.01.12 09:34 신고

    잘보고갑니다~
    즐거운주말되세요~

  8. sotori 2019.01.12 10:53 신고

    좋은 정보 얻어갑니다.
    감사합니다^^

  9. *저녁노을* 2019.01.12 11:01 신고

    구경 잘 하고 갑니다.

    즐거운 주말 되세요^^

  10. 핑구야 날자 2019.01.12 13:01 신고

    색다른 빌라라서 한번더 보게 되는데오

  11. 부동산청년 2019.01.12 14:27 신고

    저도 부동산을 하는 사람으로서 경매에 손을 대보고 싶은데
    알아야 할 것도 많고 엄두가 안나더라구요..
    이 글을 봐도 정말 골아픈것 같습니다. 아직 내공이 부족한것 같네요 ㅠㅠ

  12. 낭만ii고양이 2019.01.12 16:27 신고

    역시 뭐나싼거는 다싼이유가있네요ㅜㅜ~ 좋은주말되세요

  13. 다딤이 2019.01.12 18:47 신고

    경매 권리분석 들어본 예긴데 철저하게 알아보는게 좋네요~~
    잘알고 갑니다.

  14. 강봥옵써 2019.01.12 19:11 신고

    부동산 공부가 많이 될거 같습니다.
    잘봤습니다..

  15. 취미생활라이프 2019.01.12 19:16 신고

    역시 부동산은 이렇게 발로 뛰어야되는 것 같아요.

  16. ddoddok 2019.01.12 19:20 신고

    근데 역시 어렵네요. 눈이 팽글팽글... 공부해도 쉽게 늘지 않을 듯. 부모님께 많은 것을 받고 싶으나 그도 안돼고. 일개미로 열심히 살아야 하는데. 노력이 부족한 생활인

    • 이렇게 꾸준히 포스팅하시고, 이웃방문해주시고 하는 것, 자체가 매우 열심히 사시는 것이죠. 휴일 잘 보내시기 바랍니다.

  17. 평강줌마 2019.01.12 21:40 신고

    경매에 대해사 무지한데 재미 있게 읽고 가네요. 경매는 저와 맞지 않지만 포스팅으로 조금은 알게 되었네요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

    • 안녕하세요 평강줌마님,
      상식수준에서 조금씩 봐두시면 나중에 도움이 되시리라 생각합니다.
      즐거운 휴일 되세요!

  18. _sunny 2019.01.13 00:11 신고

    역시 싼곳은 다 이유가 있나봅니다 ㅠ.ㅠ

  19. 청결원 2019.01.13 07:14 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    남은 주말 잘 보내세요~

  20. 모모의 가사노동 2019.01.14 20:04 신고

    재밌게 잘 봤어요 싸다고 덥썩물면 큰일나겠네요 ㅎㅎ 현장방문이 필수일듯합니다 ^^b

  21. 블랙IT 2019.01.14 21:53 신고

    건물 외벽이 아주 멋지네요~
    공감 누르고 갑니다.
    좋은 하루 보내세요 ^^

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 515826 임의경매 입니다.

인천 용현시장 입구 바로 앞에는 용이 큰 구슬(지구를 의미하는 것인가?)을 휘감고 있는 조형물이 있습니다.

그 조형물을 뒤로하고 계단을 따라 오르면 '독정이로'라고 하는 도로가 나옵니다.

누가, 왜 이렇게 이름지었는지 유래에 대해서는 아는 바가 없으나 가보신 분들은 왜 '독'정이로 인지 아실겝니다.


바로 도로가 수봉산 언덕을 깍아서 만들어 경사가 엄청납니다.


이점이 바로 임장의 묘미가 아닐까합니다.

인터넷 지도상(사실 본인은 구글스트리트맵, 다음로드맵까지 모두 다 확인하고 갑니다.)으로는 시장도 가깝고, 병원, 학교 모든게 다닥다닥(?) 붙어있는 *세권이란 세권은 다 갖고 있는 아주 쾌적한 곳으로 보이죠. 막상 가보면, 등산수준입니다. 


제가 현장에 갔을땐, 늦여름 즈음이였습니다. 

용현시장앞 버스정류장에서 내려, 현장까지 오는 길이 10미터 남짓임에도 불구하고 온몸에 땀이 흥건이 젖을 정도 경사가 심합니다.

물론 처음 가봤을때 현장으로 바로 못가고 이집저집 찾아보다보니 그렇게 된 이유도 있습니다만, 이 독정이로는 가히 독이 충만한 길이라고 말씀드릴 수 있습니다. 아쉽게도 사건물건은 이 독정이로의 진수를 볼 수 있는 경사로의 진입점으로 숭의교회 바로 옆에 있는 독정이로 소속 빌라 위치중에는 최상급이라고 할 만한 물건이라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.




1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 독정안길97번길 36, 2층201호 (용현동, 로얄하이츠빌라 나동)

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 55.24(약 18평)

- 건축연도 : 1995년도

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 10세대/3동

- 주차여부 : 가능(단, 언덕진입로라 주차가 어려움)

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 용현시장 주변, 유동인구 많음

- 인근공급량 : 용현시장 바로 입구쪽 첫번째 빌라, 인근 빌라 다수, 급경사로 진입지점


2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(마을), 제물포역까지 약 10분 소요

- 편의시설 : 용현시장, 시장 인근 번화가

- 주변학교 : 숭의초, 용정초

- 병원 : 대로변

- 지역 호재/악재 : 탐문결과 특이사항 없음


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(신**)

- 전입일자 : 2016-10-27

- 확정일자 : 2016-10-27

- 배당요구 : 2018-01-15

- 보증금 : 2700만원


말소기준권리보다 후순위 임차인으로 대항력이 없으나, 소액임차인의 지위로 전액 배당 가능


4. 임장조사

- 채광/조명 : 채광 매우 좋음

- 샤시 : 깨끗

- 싱크대 : 깨끗

- 화장실 보수 : 부분 보수

- 도배장판 : 벽지 지저분한 편

- 누수/결로 : 없음


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

  2016-10-07

 소유권이전

 김**

 100,000,000원 

 

  2016-10-07

 근저당설정 

 현대해상화재보험 

 84,000,000원 

 채권최고액 120%

  2017-02-17

 가압류 

 광주은행 

 33,989,323원 

 

  2017-02-21  

 가압류

 서울보증보험 

 20,000,000원 

 

  2017-07-07 

 압류 

 남인천세무서 

 - 

 

  2017-12-27 

 임의경매개시 

 현대해상화재보험 

 -  

 

  2018-01-02 

 압류 

 국민건강보험공단 

 -  

 


6. 시세조사

독정이로 주변 다세대주택 밀집해있으며, 중간중간 신축 빌라도 산재되어 있어 타지역과 마찬가지로 시세파악이 어렵습니다.

인근 공인중개소에 따르면, 물건의 평형 즉, 18평(방3/화1)인 경우는 일대에서는 큰편이고 2층에 공원뷰가 펼쳐진 아주 좋은 물건에 속합니다.

중개소 2개소에 방문하여 조사한 결과, 시세는 전세 3400만원, 월세는 1000만원에 40만원이 가능한 것으로 확인됩니다.

매매의 경우에는 거의 없지만 간혹 매도되는 가격을 보면, 7500~8000만원 수준인 것으로 확인되었습니다.


7. 총 평

차량진입이 매우 어렵지만, 용현시장 공영주차장을 활용하면 크게 문제될 것이 없을 것으로 사료되며, 풍부한 인프라와 수요를 갖고 있는 좋은 지역으로 생각됩니다.



이 장소를 Daum지도에서 확인해보세요.
인천 미추홀구 용현동 456-9 | 로얄하이츠빌라
도움말 Daum 지도
1

+ Recent posts

티스토리 툴바