안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 23515 임의경매 입니다.

학익동에 위치한 인하사대부고 옆의 물건입니다. 

제가 법원갔다가 들르는 주요 길목이죠.

지도를 다시 보니 제가 다니던 골목의 옆쪽에 있는 물건이라

제가 직접 만나본 적은 없는 물건인데, 

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.

 

현석빌라 전경

 

전경사진만 보고 '오 올수리집인데...'하시면 곤란합니다. 사진상 맨 오른쪽에 있는 전봇대의 바로 옆 건물이 아닌 그 옆에 약간 푸르스름한 건물이 바로 현석빌라입니다. 1층, 2층에 빗물받이와 샷시시공이 된 것으로 확인됩니다. 허나, 안타깝지만 여긴 지하1층과 1층입니다. 이전에 소개해드렸던 율목동 신우빌라처럼 지하층 물건이 아주 좋은 물건이라고 볼 수 있죠. 뒷쪽만이 아니라 앞쪽에도 그물망을 쳐두어서 지하쪽이 아주 괜찮아보이네요. 오늘 만나볼 물건은 2층 물건입니다. 좀 더 자세히 들여다 보시죠. 

 

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 학익동 306-166 현석빌라 202호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 73,000,000원

- 최저가 : 35,770,000원(2회 유찰, 감정가 49%)

- 면적 : 39.65

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대(1동)

- 주차여부 : 불가(인근 유료주차장, 월 4만원)

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통(넓은 공영주차장 옆쪽 골목입구)

- 인근공급량 : 다세대주택 밀집지역

 

현석빌라 입구

 

저는 법원에서 입찰하는 전날이면, 임장조사도 할겸 학익동, 주안동, 용현동쪽 물건을 미리 다 확인해둡니다. 입찰하지 않을 물건이래도 간 김에, 이런 저런 물건들도 경험해보자는 차원에서 말이죠. 법원 볼일을 마치면 식사를 하고 학익시장을 지나 사대부고 후문쪽으로 갑니다. 그곳부터 물건이 많이 나옵니다. 학익동 빌라쪽은 아주 좁고 경사져있는데, 차가 못들어가는 골목이 많습니다. 그래서 가능한 저는 차가 안다니는 골목으로 다니면서 빌라의 위치를 파악해둡니다. 처음에 이름을 보고 어디지했는데 공영주차장을 보니 위치가 가늠이 되더군요. 

 

2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 버스정류장

- 학교 : 학익초, 인하사대부고

- 병원 : 200m 학익사거리

- 편의시설 : 인근부족(학익사거리 풍부)

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 골목이 많고 언덕 경사가 있음

 

현석빌라가 위치한 재넘이길
현석빌라 주변 시설
 

학익사거리에서 400m 정도 떨어져있는 곳에 위치하고 있습니다. 이 부근이 빌라가 엄청나게 많습니다. '현석빌라 주변 시설' 사진을 보면 짧은 거리임에도 공영주차장이 4개나 보이는데요, 바로 경사지에 빌라간 간격을 아주 좁게 만들어서 사람들이 엄청나네 많기 살기때문이죠. 교통, 편의시설까지는 그리 멀리 떨어져있진 않지만 경사가 제법 높다는 것을 감안해둬야합니다. 간석동, 용현동 이쪽보다는 많이 높다는 느낌은 아니지만 경사가 높은 편입니다. 학익사거리까지 가면 학익시장도 길건너 있습니다. 작은 슈퍼가 인근에 있으면 좋은데 바로 옆건물 1층이 수퍼입니다. 

 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 채무자

 

전입세대열람

 

법원의 현황보고서를 보면 집행관이 채무자를 면대했다고 나옵니다. '채무자 시아버지소유로 채무자의 가족이 무상 점유 사용하고 있으며, 전입세대나 임대차관계는 없다고 함'이라고 표기되어 있습니다. 권리관계만 확인해보면 될 것 같습니다.

 

4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통(안방에 빛이 잘듦)

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

 

현석빌라 개황도

 

'현석빌라 전경' 사진에서 본 것처럼 안방쪽은 남향으로 빛이 아주 잘 듭니다. 그외 주방과 작은 방에는 빛이 안들고 대낮에도 약간 어두운 편입니다. 하지만 주방에도 작은 방에도 창이 넓직하게 있어서 창을 모두 열어두면 환기는 잘 될 것입니다. 소유주가 계속 살아왔던 집으로 아마 부분수리를 조금씩하면서 살았을 것으로 낙찰받으면 전반적으로 집수리를 한번 해줘야 할 것으로 보입니다.

 

5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 1997-07-11

소유권이전 

강**

 2013-02-21

근저당권설정 

농협은행 

43,200,000원 

 2018-08-20

임의경매개시결정 

농협은행 

1997년에 강**씨가 소유권이전을 했습니다. 소유자는 전입신고를 안하고 계속 안산시에 살고 있는 것으로 보입니다. 집행관이 점유자를 만났을 때, 점유자가 1954년생 강**를 시아버지라고 말했고, 다른 전입세대가 없는 것으로 미뤄보아 시아버지로 부터 받아 거주하고 있는 아들 세대가 아닐까 생각이 됩니다. 이 집을 담보를 잡은 장**씨가 며느리인 것으로 보입니다. 30대 후반 가정으로 임장가도 편히 이야기할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 6. 시세조사

매매가는 5500만원, 월세는 300만원에 20만원정도를 받을 수 있는 것으로 조사됩니다.

 

집수리가 전반적으로 이뤄져야하지 않을까 예상됩니다. 나이대는 30대 중반정도로 예상되지만 부평동 아파트에 살다가 이곳으로 이사온 것으로 보아, 무언가 잘 안풀려서 경제적으로 어려움을 겪지 않나 생각됩니다. 내부 수리는 전체로는 못했을 것이고 불편한 점만 조금씩 개보수하여 그냥 살았을 것으로 생각됩니다. 약간 수리(샤시 시공 X)하여 세를 놓으면 괜찮을 것 같습니다.

- 예상낙찰가: 3885만원
- 제반비용: 396만원
- 입찰기일: 2019-04-01

 

3885만원 정도에 낙찰받아, 300/20만원 월세를 줬을 때를 가정해보죠.

담보대출로 3110만원 빌려,

보증금 300만원 제하면 2810만원입니다.

월 9.4만원 이자로 주고 10만원이 내 주머니로 들어오니 물건입니다.

수리까지 감안해야하니, 선뜻 투자하기 꺼려지내요.

  

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

 

감사합니다.

 

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  2. 공수래공수거 2019.04.01 07:37 신고

    그렇네요..투자 수익 기대치가 좀 낮아 보입니다.

  3. 낭만ii고양이 2019.04.01 08:06 신고

    수리까지해야되니 사람들이 좀 망설이겠군요~ 오늘도 즐거운하루되세요~^^

  4. 절대강자! 2019.04.01 09:14 신고

    역시 투자하시는 입장에서는 꼼꼼하게 다 챙기셔야 하겠지요..
    좋은 정보 잘 보고 갑니다.

  5. 문moon 2019.04.01 09:43 신고

    잘보고 갑니다~
    좋은 하루 되세요~^^

  6. 신웅 2019.04.01 09:56 신고

    정리글 오늘도 잘보고 갑니다 ^^

  7. 유하v 2019.04.01 09:57 신고

    살기에는 괜찮은것 같은데 투자물로는 고민을 해봐야겠군요!

  8. 널알려줘 2019.04.01 11:12 신고

    학익동 현석빌라 매물정보 감사합니다^^

  9. 핑구야 날자 2019.04.01 12:26 신고

    학교 근처라 인기가 있지 않을까 생각해 봅니다.

  10. 꿍스뿡이 2019.04.01 12:42 신고

    빌라 가격이 저렴하네요~
    당장 들고 있는 돈으로도 충분히 살 수 있을거 같습니다

    궁금한게 있는데용!
    이렇게 경사지고, 건물도 다닥다닥 있어서 차량 진입도 힘들고, 빌라인 건물이 투자가치가 있나용?
    인근 개발소식과 같은 호재거리가 없다면 자칫 매매도(시세차익) 잘 이루어지지 않을까 고민이 될거 같습니다

    • 말씀처럼 시세차액은 기대하기힘들고, 월세로 수익을 내다가 조금남겨서 파는것입니다. 낙찰받아 1년이내로 팔면, 양도세가 바로250만원이붙고 세금이또붙거든요. 천만원정도 저렴하게 낙찰받아팔면 삼사백정도 남길수있습니다.
      채당, 400만원정도에 1년치 월세수입 한 400만원정도 남길수있을것이라고 예상하시고 잡근하시면 됩니다. 제기준입니다ㅎ

  11. 후미카와 2019.04.01 12:53 신고

    리모델링비용이 엄청 나던데.. 학교 근처라 원하시는 분들이 계실지도 몰라요 ^^

    • 아파트와는 약간달라서 300~500정도면 샤시빼고 올수리로 나옵니다. 사대부고에 보내는 한부모가정을 여러차례만났었죠

  12. 휴식같은 친구 2019.04.01 13:18 신고

    수리비까지 감안하면 큰 메리트가 없어 보이군요.
    잘 보고 갑니다.

  13. *저녁노을* 2019.04.01 14:04 신고

    부동산 경기가 안 좋으니...투자하는 사람도 작은 듯해요.

    잘 보고가요

  14. 자국 2019.04.01 14:44 신고

    선뜻 계약하면 안되겠단 교훈을 얻고갑니다... 감사해요^^

  15. 아이리스. 2019.04.01 18:05 신고

    예상낙찰가가 상당히 저렴하자만 수리까지 생각해야 한다니 투자가 조심스럽겠네요..
    지난번 전체수리해야하는데 고가에 낙찰받으신 분이 생각이나네요..

  16. 제나  2019.04.01 19:01 신고

    손 볼 것들이 많아보이네요,
    투자할려면 이것저것 신경쓸게 많은 거 같아요 . ㅠㅠ

  17. 까칠양파 2019.04.01 19:47 신고

    벚꽃이 피는 4월의 시작이네요.
    멋진 4월 보내세요.ㅎㅎ

  18. @산들바람 2019.04.01 21:51 신고

    오늘의 정보
    잘보고 갑니다.
    편안한밤 되세요!!

  19. 로안씨 2019.04.01 22:14 신고

    와이프와 저는 가끔 걸어다니면서
    수많은 집들과 아파트들을 보면서
    이 수많은 집들중 왜 내집은 없을까
    라고 서로 물으면서 웃습니다 ^^
    언젠간 생기겠지요 ㅎㅎ

  20. 빗코 2019.04.01 22:27 신고

    수요가 있을 법한 물건에도 입찰이 떨어지는 시기가 조만간 오지않을까 생각이 들기도 하는데요. 마찬가지로 부동산 조정없이 다시 활황으로 가지않을까 고민도 됩니다.
    이런저런 포지션에서 시장의 반응에 대응하실 수 있는 라드온님이 문득 부러워지네요 ㅎㅎ

  21. Patrick30 2019.04.02 15:01 신고

    말씀하신대로 수리가 이슈라면 한달에 10만원 벌자고 달려들었다가 좀 애매할 수도 있긴 할 것 같습니다 ㅎ
    잘 보고 갑니다 ^^


안녕하세요 라드온입니다.


오늘은 물건 분석에 앞서, 그보다 좀더 큰 범주에 대해서 이야기해볼까 합니다.

빌라 물건 소개할 때 이미 소개드렸습니다. 낙찰받으면 처리하기 힘든 물건이 있는 지역입니다.


이는 제가 직접 조사한 지역은 아닙니다. 낙찰을 한개, 두개 받으면서 알게된 대출중개인분 중 인천지법 경매계에서 오랫동안 근무하시다가 나와서 대출중개업무를 해주시는 분을 알게되었습니다.


좋은 물건이다 싶으면 제게 안내해주시기도 하고, 궁금한 점이나 해결하기 어려운 점이 있다면 언제든지 연락을 달라고 하시는 분이죠.

목소리톤은 약간 하이톤이여서 가벼워 보일법한데, 이야기를 이어가다보면 묵직하게 신뢰감을 주는 뭐 그런 분입니다.

자신의 영웅담도 이야기해주시고 대출도 잘받을 수 있도록 이곳 저곳 잘알아봐주시고 저한테 고마운 분이죠. 


제가 빌라쪽을 많이 입찰하는걸 아시니, 제게 은행에서 대출을 꺼려하는 지역이라면서 안내해주신 곳이 있는데, 그곳을 소개드리겠습니다.

물론 모두 사람사는 곳이고, 세입자의 수요도 좋은 곳일 수 있습니다. 이는 어디까지나 제 지인분께서 잔금대출을 위해 은행에가서 물건을 보여줬을 때 은행직원의 반응을 자신이 느꼈을 때를 기준으로 말씀하신 것이니 아닐 수도 있습니다. 그냥 입찰전에 한번쯤 참고하시면 좋겠습니다.


총 6곳에대한 안내를 받았습니다만, 나머지 3곳은 재정비, 재개발계획지역으로 묶여 있어 제외했습니다.

간석동, 학익동, 구월동 세지역에 대해 설명드리도록 하겠습니다.



인천_투자기피지역_#1 간석동입니다.


제가 만수동쪽으로 임장을 많이 다녀서 수도없이 다녀본 길 중 하나 입니다. 오른쪽 아래 호구포로 오른편이 만수동 빌라촌입니다.

저 파란색으로 음영처리한 곳이 경매로 나오면 우선 감평가에서 2~3차례는 유찰된다고보시면 됩니다. 입찰최저가가 낮고, 2~3차례 유찰된 가격으로 나오니 초보자는 혹하는 마음이 들테죠.

직접 임장을 가보면 쉽게 생각이 안드는 곳입니다. 전에 이 곳 물건을 소개해드린 적이 있는데, 우선 쥐와 벌레가 많습니다. 경사가 가파르고 골목이 무지 많은데 그 골목이 또 매우 좁습니다.

간석동은 제가 주로 여름에 갔었는데, 음식물쓰레기 냄새가 매우 많이 납니다. 왜 냄새가 많이 날까 생각해봤는데, 급경사지에 사람들이 음식물쓰레기를 집앞에 버립니다. 고양이나 쥐가 음식물쓰레기봉지를 구멍내고, 음식물찌꺼기를 먹을테죠. 터진 음식물쓰레기봉지아래로 찌꺼기 국물이 흘러내려서 내리막길 온 곳에 묻게되겠죠. 이건 어디까지나 제 추측입니다만 아마 이때문에 냄새가 많이 났을 것이라 생각합니다.




여기가 바로 음영처리한 곳의 시작점입니다. 사진상으로는 언덕이 심하게 나온게 아닙니다. 막상 가보면 정말 가파릅니다. 바로 뒤에 있는 산의 등산로 진입로인데, 사람들이 다 등산화를 신고다닙니다.

이해가 갑니다. 그날 플랫슈즈를 신고 갔었는데, 발바닥에 불이나는 경험을 몇차례 했었습니다. 그날 임장하려고 산(?)을 오르고 있는데, 롯데택배차가 섭니다.

차가 곳곳에 보이는데 저는 도저히 주차할, 차를 몰고 이곳에 진입할 자신이 없습니다. 택배아저씨가 열심히 짐을 내리고 계시길래, 그때 마친 안마시고 가지고 있던 박카스를 드시라고 건내며, 이동네 택배 다 해주시는 거냐고 여쭤보았습니다. 음료수 마실 기운도 없다면서 웃으면서 이 동네, 저 맨위에 있는 빌라까지도 택배간다고 말씀해주십니다. 그러고는 이 동네 사람들 양심은 있다면서 무거운건 잘 안시키신다고 하네요. 우리나라 택배시스템은 정말 최고, 맞습니다.


   



간석동에 있는 빌라는 이처럼 깍아지를 듯한(?) 산에 위치하고 있어, 반지하를 잘 찾아서 사면 오히려 1층인 집을 만날 수 있습니다. 왼쪽 사진을 보시면 화이트샤시로 빗물받이도 설치한 깨끗한 집이 보입니다. 이 집은 반지하 물건입니다. 게다가 최근에 깨끗하게 올수리를 한 물건이네요. 임장을 다녀보면 올수리되어 있는 1층같은 반지하, 이런 진주같은 물건을 만나기도 합니다. 오른쪽 사진이 등산로 입구입니다. 가파른 경사를 조금이마나 느끼실 수 있을 것이라 생각되는 사진입니다. 그래도 소방도로 주변이라 깨끗하고 동간 간격도 넓은 집만 나온 사진입니다. 고개를 옆으로 돌려 빌라 안쪽을 보시면 사잇골목들나오는데 그 골목으로 들어서면 다~ 그안에 또다시 엄청나게 많은 빌라들이 있습니다. 



   



간석동 안쪽으로 진입해서 두세번째 블럭쯔음 지나면 길을 잃기 시작합니다. 처음 목표했던 곳이 어딘지 안잡힙니다. 다음맵이 길을 잘 찾아주긴 하지만, 여기서는 아무래도 절 못찾는 것 같습니다.

제 방향도 못찾고 말이죠. 아래 사진에서와 같이 집앞에 음식물쓰레기와 분리수거쓰레기를 다 버려둡니다. 청소차가 제때 수거해가면 다행이지만, 조금만 늦어도 각종 해충과 쥐가 가만히 두질 않습니다.

쓰레기봉지에서 하나같이 다 쓰레기찌꺼기물이 흘러, 냄새가 너무 심하게 났습니다. 오른쪽 사진상에 보이는 분은 젊은 여자분입니다. 아이를 엎고 올라고 오고 있었는데 길을 물었더니 우리나라분이 아니시더군요. 손사래를 치면서 중국말을 했었는데, 온지 얼마안되서 길모른다고 말했겠죠? 



   


간석동 이 지역 지번으로 나오는 집이 지어진 연도는 대략 1990년입니다. 골목에 노인분들이 곳곳에 앉아서 이야기를 나누고 계시며, 저와 같은 낯선이(?) 나타나면 먼저 물으십니다. 어디찾아왔냐고, 왜 왔냐고...말을 붙여보면 술술 다 말씀해주십니다. 간석동은 제가 4~5번 정도 임장을 갔었고, 한번 빼고 모두 집안으로 들어가봤습니다. 집구조는 거의 동일하게 작고 네모 반듯하지 않습니다.

경사지에 자투리 땅을 사서 지은 빌라도 있기 때문이죠. 아무리 그래도 가격이 저렴해서 놓칠 수 없는 곳이다는 생각으로 여러차례 임장을 갔으나, 역시 간석동은 안되겠다는 생각이였습니다.

하지만 월세 수요는 항상 있습니다. 왜냐? 바로 전월세 무보증으로 살 수 있는 곳이기 때문입니다. 앞으로 소개될 학익동과 구월동도 마찬가지입니다. 무보증에 월세가 싼곳이 이곳이라 찾는 이는 항상 있습니다. 

이지역을 낙찰을 받을 생각이라면 반드시 담보대출이 얼마가 나올지 미리 확인해볼 필요가 있습니다. 거의 담보대출이 나오겠지만, 대출비율이 작게 나올수도 있고 너무 저렴해서 방공제하면 대출금이 안나온다고 대출을 거절할 수도 있습니다. 이점 명심하시고 경매를 즐기시면 좋겠습니다.





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