안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 사건번호 2018타경 16408 강제경매 결과입니다.

예상대로 유찰되었습니다.

이렇게 유찰되면 한달 뒤에 최저가가 20~30% 낮아집니다.

분석에서 소개해드린 것처럼 1000만원 이하까지

계속 유찰될 듯 해보입니다.

같이 들여다보시죠.

[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/122


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
매매가 1.15억, 전세 1억, 월세 1000만원에 40만원정도로 조사됩니다.
감정가가 제가 조사한 이전 물건 시점보다 더 하락한 것으로 조사됩니다. 사실 네이버 시세로는 약 천만원 정도 더 오른 1.30억원으로 조사가 되긴합니다만, 제가 실거래가로 판단하고 있는 피터팬에서는 1500만원에서 2000만원만이 빠진 가격으로 거래되는 것으로 확인됩니다. 전세가는 90% 정도에서 거래가 됩니다. 하지만 월세로 받으면 손해나거나 본전입니다. 운영비가 더 들 것으로 보이네요. 투자로 괜찮은 물건이였는데, 조정지역으로 묶이면서 매력도가 많이 낮아진 것으로 보입니다. 이전에는 저도 투자가 가능했던 지역이였는데, 저는 투자하고 싶어도 못하는 물건으로 변했죠. 제가 임장조사하는 시점에는 물건에 유치권도 있고, 제반사항이 안좋았는데 다 좋아지는 것으로 바뀌는 시점이였습니다. 근데 조정지역으로 묶이면서 되살아나려던 불이 꺼진 느낌입니다. 이 물건, 무조건하고 유찰될 것입니다. 500만원 이하로 낙찰받아도 문제가 있는 물건이니 낙찰에는 신중에 신중을 기해야합니다. 이런 물건은 강제 경매를 개시한 세입자에게 전화하여 낙찰자임을 밝히고 협조을 요청하면 잘~도와줍니다. 세입자분과 잘 협의하여 저가에 낙찰받을 수 있는 방법을 잘 검토해보시면 될 것입니다. 하지만 보증금이 9000만원. 많이 높은 편입니다. 

- 대항력있는 세입자의 보증금 9000만원이 있는 물건
- 당회차 입찰에서 유찰 예상  
- 500만원 이하로 낙찰될때까지 대기!!!(6회 유찰정도까지)
- 매각기일 : 2019-02-22

입찰하면 안되는 물건입니다. 사설경매사이트에서 이 물건을 조회해보면 붉은 색으로 위험을 알리고 있을 겁니다. 대항력은 누구에게나 주장할 수 있는 막강한 권리입니다. 세입자가 대항력을 가지려면 말소기준이 되는 권리보다 먼저 전입이 되어, 동사무소에 전입신고가 되어 있어야하고, 점유를 하고 있으면 자동으로 대항력이 생깁니다. 전입신고를 하러 간 자리에서 바로 확정일자까지 받아두면 소중한 내돈을 지켜낼 수 있습니다. 
이 사건처럼 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 지닌 세입자가 보증금을 돌려받지 못하자, 강제경매를 신청한 것입니다. 보증금 9000만원을 다 받을때까지는 나가지 않을 겁니다. 물론 내보낼 수도 없습니다. 1000만원에 낙찰받는다면 세입자는 자신이 돌려받지 못한 8000만원을 받기위해 낙찰받은 사람에게 찾아갈 것입니다. 낙찰 받았다가는 지옥을 경험해보게 될 물건입니다.


9차 정도가 되면, 사람들이 관심을 갖겠네요. 

처음 경매를 접하는 분들이 여기서 실수를 하게 됩니다. 단독으로 4~6차에서 '완전 싸네'하면서 뛰어드는 사람이 나옵니다. 이 물건은 9차 정도까지 유찰되어야,,,아니 그렇다고해도 돈이 안되는 물건 입니다. 권리분석 제대로 못해서 돈 날린다고 하는 물건이 바로 이런 물건입니다.  



이 물건은 제가 얼마까지 유찰되는지 모니터링하다가 공유드리도록 하겠습니다.

즐거운 주말 맞이하시기 바랍니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 버블프라이스 2019.02.23 06:47 신고

    권리분석을 잘못해서 돈날리는 매물이 본 글에 소개해주신 매물같은 경우이군요? 오늘은 결과를 공유해주셔서 잘 읽고 갑니다^^ 즐거운 주말 보내시길 바래요

  2. @산들바람 2019.02.23 08:54 신고

    경매에대해 관심이 가네요!
    잘보고 갑니다.
    주말 잘 보내세요!!

  3. 잡동사니 2019.02.23 10:40

    물건 보는 눈이 있으신거 같아요.

  4. 성짱 2019.02.23 10:46

    경매란게 참 어렵네요.. 약간 운이란것도 있어야될듯하네여

  5. 피티보이 2019.02.23 10:54

    경매에 관심가지고 공부해야겠네요

  6. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.02.23 14:32

    경매 참여해보고 싶지만 말만들어도 겁나네요

  7. 카고챠 2019.02.23 14:50

    잘 읽고 갑니다!

  8. 빗코 2019.02.24 01:33 신고

    궁금해지는 물건입니다. 나중에 결과 공유해주실 때 유찰이 예상하신만큼 길게 가지 않는다면...
    누군가는 금전적으로 손해를 보는 상황이 나오게 되겠네요...
    즐거운 주말되세요~!!

    • 그런데 그런상황까지 가지않을테죠. 계속 모니터링하면서 어떻게 되는지 결과 확인해보도록 하겠습니다.ㅎ

  9. 쿵돌 2019.02.24 21:36 신고

    잘보고갑니다~^^

  10. 2019.02.25 00:10

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.25 19:16

      비밀댓글입니다

  11. 예지마마 2019.02.25 08:02

    오랫만에 인사드립니다. 공부할수록 쉽지 않네요..ㅋㅋ

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 입찰가에 대해서 이야기를 해볼까 합니다.

제가 요새 소개하는 물건은 바로 입찰 예정물건이라

해당법원에 가시면 입찰을 보실 수 있죠.

입찰이 가능한 물건들이죠.

낙찰을 받기위해서는 보증금과 입찰금이 필요합니다.

보증금은 최저가의 10%이고 입찰금을 정해야하죠.

그렇다면 입찰가는 얼마정도로 해야할까요?

입찰가 산정에 대해 같이 들여다보시죠.




이웃분께서 그냥 글을 정리 요약하는 것보다, 제 의견을 달면 좋을 것 같다고 조언해주셔서 그리 한번 작성해보려고 합니다. 제가 전에 무식하게 글을 긁어다 복사해서 메일에 붙여뒀던 것이라 출처는 알 수 없습니다. 이점은 양해부탁드립니다.

입찰가는 거래가로 ‘시세’ 파악하라
경매 가격을 산정할 때는 감정가보다 최근 거래사례를 기준으로 얼마나 가격이 싼지를 알아봐야 한다. 아파트, 다세대주택 같은 공동주택은 거래사례를 찾기 쉽다. 그러나 단독주택이나 땅, 지방의 부동산은 거래가 한산해 매매사례를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 초보투자자들은 바가지 쓰기 십상이다. 
이럴 때는 내가 알아보고자 하는 지역 내 중개업소에 들러 최근 거래된 사례를 찾아보자. 거래를 알선한 중개업소가 비협조적일 때는 현지 주민 등을 통해 개략적이나마 거래가를 알아낼 수 있다. 다만 한두 개 매물 사례만 알면 진짜 가격을 알아내기 어려우므로 되도록 인근 유사 지역 내 몇 건의 거래사례를 수집해야 한다.
내가 사고자 하는 부동산과 비교해 거래된 사례의 부동산이 면적과 규모에서 차이가 난다면 그 또한 시세 파악이 곤란하다. 부동산 시장의 특성상 규모가 작은 부동산은 거래가가 비싸기 때문이다. 사한 규모와 금액대의 거래사례를 찾아내는 것이 중요하다.
실거래가 등기제도 도입 등으로 앞으로는 거래가를 찾기가 쉽겠지만 그래도 기준가격을 찾아내기 위해서는 최소한 동일 규모의 부동산 거래 사례를 기준해 가격을 파악해내는 것이 필요하다.

앞선글에서 소개한 것처럼, 해당물건의 통장, 반장, 총무 아주머니를 찾아보시면 세세한 이야기를 모두 들을 수 있습니다. 음료수라도 하나 사서 건내면, 자식의 성적, 진로 이야기까지도 해주실겝니다.

매도, 매수자 입장에서 이중 검색
인터넷 사용의 증가와 부동산 인터넷 정보회사의 이용률 급증 탓에 요즘은 부동산 가격을 알아내기 쉬워진 것이 사실이다. 부동산 정보의 공개화도 부동산 가격을 양지로 끌어낸 덕택이다. 그러나 아직도 부동산 거래는 은밀하며 얼마든지 조작이 가능하다. 한동안 사회를 시끌벅적하게 만들었던 아파트부녀회의 가격담합이 한 사례이다.
조작된 부동산 가격의 피해를 입지 않기 위해서는 적정한 가격을 알아내는 노력이 필요하다. 몇몇 중개업소에 전화를 해 파는 사람 입장에서 시세를 파악해봐야 한다. 그 다음에는 사는 사람 입장에서 가격을 의뢰해 보자. 나름대로 객관적이고 체계화 된 금액대의 통계치를 파악할 수 있으며 가격 형성대를 쉽게 알아낼 수 있다.
공인중개사사무소는 매물 등록이 많은 목 좋은 업소를 골라야 비교를 쉽게 할 수 있다. 그런 다음에는 직거래 장터에서 시세를 파악한다. 인터넷 포털사이트나 생활정보지에 직거래 매물로 나온 유사매물 2~3개를 중심으로 매도자와 매수자 입장에서 집중적으로 가격을 파악해 크로스체크를 해보면 검색이 손쉽다.

공인중개소에 가서 연기할 필요가 있다는 것, 그리고 한곳이 아니라 여러 곳에서 시세 조사할 것에 대해 정리해뒀습니다. 그리고 유사한 규모와 금액대의 거래사례를 찾으실 때는 KB부동산시세나 네이버 부동산등에서도 확인이 가능하지만 빌라, 다가구, 원룸 등에 대해서는 피터팬, 교차로, 직방, 다방 등에서 찾아보시면 좋다고 말씀을 드렸었습니다. 저는 주로 피터팬에서 찾아봅니다.

종목별로 시세파악 달리해야
경매로 부동산을 살 때는 종목에 따라 시세 파악을 달리하는 것이 바람직하다. 종목에 따라 각자 사용가치와 교환가치가 다르고 공급과 효용성이 다르다. 아파트 등 주거시설을 거래가 많고 최초 분양가를 알아내기 쉽다. 분양가는 시행 시공사의 원가와 이윤을 보태고 불확실성에 대한 대가를 더한 후 몇 년이 흘러 프리미엄이 덧붙여진 상태에서 시장가격이 형성된다.
따라서 시장가격과 분양가를 비교해보면 시세파악이 손쉽다. 근린과 중심상가 등 상업시설을 최근의 거래가격보다는 투자금액 대비 임대수익에 근거해 가격을 파악해야 한다. 즉 영업 상태와 공실여부, 상권규모와 입지에 따라 사용가치를 기준해 가격을 산정해야 한다.
거래량이 적은 전원·농가주택, 토지 등은 형성된 가격이 천차만별이어서 더 신중하게 가격을 알아봐야 한다. 거래 파악이 어려운 만큼 발품을 많이 팔아야 한다. 친한 중개업자의 도움이 필요하다. 최소 3건 이상의 유사 매물을 비교, 분석한 후 가장 최근에 거래된 매물들을 찾아봐야 한다. 특히 최근에 급하게 매도했던 급매물을 중심으로 가격을 알아내면 정확한 시세거래를 파악할 수 있다. 토지의 경우 표준지 공시지가와 보상가 등도 참고해 가격을 유추해봐야 한다.
거래현장에 있다 보면 거래가를 알아내기 쉽지 않은 경우가 허다하다. 예를 들어 한 지역 내에 일시에 공급 물량이 과다 또는 과소하거나, 매물도 없고 매수세도 없는 고급주택가의 대형 아파트나 연립, 급격한 개발 발표로 인해 가격이 급등하는 호재지역 등은 부동산 값의 적정가를 산정하기 매우 어렵다.
이럴 때는 미래가치와 함께 부동산의 효용성을 중심으로 가격을 산정해야 한다. 아무리 투자성이 있어 보이고 미래가치가 장밋빛이라 하더라도 실제 효용가치가 없다면 비싼 금액을 치를 필요가 없다. 내가 꼭 사고 싶은 금액을 기준해 부동산을 매입하는 것이 후회 없는 부동산 투자법이다.

초보 경매투자자가 소액 경매투자에 실패하는 이유는 가격분석에 실패하는 경우이다. 달랑 한두 개 물건만 보고 시세를 파악한 후 입찰을 결정했거나 부풀려진 감정가에 여러 번 유찰돼 겉으로 값싼 듯 보이는 물건을 덜컥 낙찰 받고나서 나중에 그 부동산 가격의 실체를 알아내고 후회하는 일이 다반사이다.

경매투자에 나설 때는 투자대상 지역 내 부동산 시장 상황에 대한 정보를 최대한 수집하고 감정가의 실체를 파악한 후 유찰 과정을 거쳐 입찰해야 한다. 부동산 중개업소를 통해 시장가격을 알아낼 때도 거래가격의 심한 왜곡이 있는 경우를 조심하고 최소한 서너 군데 업소에서 이중, 삼중 부동산의 낙찰 적정가를 확인한 후 투자를 결정해야 한다. 느긋한 마음으로 가격 조사를 해야 한 푼이라도 값싼 우량 경매물건을 살 수 있음을 명심해야 한다. 


제가 물건 소개글에서 반복해서 다루는 내용이라 눈에 익으실겁니다. 경매선배님들의 책을 들여다보아도 입찰가 산정에 대한 고찰은 거의 대동소이합니다. 글이 제법 깁니다. 제가 굵은 글씨에 밑줄친 부분을 한번 훑어보시면 대부분 내용은 이해되실 겁니다.
시세파악을 위해서 임장의 중요성에 대해서 재차 강조하는 글이며, 소중한 내돈을 경매에서 잃지않기 위해 어떻게 하면 좋을지에 대한 글입니다. 밑줄친 부분을 퀵으로 읽어보시고, 시간이 되신다면 찬찬히 한번 정독해보시면 부동산에 대한 식견이 한 단계 높아진 자신을 볼 수 있지않을까 생각해봅니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 쿠키 2019.02.21 10:30

    좋은정보감사합니다

  3. 드림 사랑 2019.02.21 11:25 신고

    덕분에 공부하고갑니다

  4. 미니츄츄 2019.02.21 11:30

    저도 빨리 내집마련을 ㅠㅠ

  5. 핑구야 날자 2019.02.21 12:37 신고

    입찰가를 산정하는 방법에 대해 궁금했었는데~~ 잘 배우고 갑니다.

  6. 잉여토기 2019.02.21 12:49 신고

    가격분석 토대부터가 무척 중요하겠어요.
    발품을 팔아야겠네요.

  7. 이음 2019.02.21 13:11 신고

    부동산은 정말 발품인거 같아요.

  8. 자국 2019.02.21 13:29 신고

    가격분석을 철저하게 해야겠네요... ! 부동산 정보 감사해요 ㅎㅎ

  9. 빗코 2019.02.21 13:30 신고

    저는 새로운 사람이랑 이야기하는데 좀 피곤함을 느끼는데, 음료수에 자식 성적얘기는 힘들 것 같습니다 ㅋㅋ
    피터팬은 아직 한번도 접속 안해봤습니다만, 거래가 확인할 때는 꼭 해봐야겠네요.
    항상 궁금한 것이 중개사 찾아가서 구체적 주소를 대고 매도자 역할을 하는건가요? 아니면, 내가 여기 아파트(빌라)가 있어요로 대강 하는건가요? 뭔가 거짓말이 쉽게 들통날 거 같아서 뭔가 불안한 부분입니다 ㅎㅎ

    • 가서 연기해보시면, 감이 옵니다.
      '집보러왔습니다.' 하면 '어디요?'라고 하는데 그때 자세히 집주소를 말하셔도 되고, 그냥 '방2개에 화장실있는 수리된 집찾아요....'뭐 이렇게 말하면서 '다른 부동산에서 이집 소개해주던데 얼마냐고' 물어보시면 됩니다. 이거 한 두어번 해보시면 떨지않고 애드립 가능하십니다.ㅎ

    • 빗코 2019.02.23 08:46 신고

      매수자는 가능할 것 같습니다. 매도자 역할을 어떻게 할 수 있는지가 궁금합니다 ㅎㅎ
      집도 없는데 내가 집 팔 것처럼 해야하니까요 ㅋ

  10. 근쨩 2019.02.21 16:28 신고

    발품하듯이 많이 보면 좋은 글 일것 같아요! 좋은 정보네요

  11. 영도나그네 2019.02.21 16:50 신고

    경매에서 입찰가 산정이 정말
    중요할것 같습니다..
    낙찰과 유찰의 기준기격이
    될것 같구요..
    덕분에 좋은 자료 잘보고
    갑니다..

  12. 선블리쮸 2019.02.21 17:11 신고

    많은분들한테 도움이되겠네요^^!

  13. 휴식같은 친구 2019.02.21 18:39 신고

    입찰가산정 잘 보고 갑니다.
    유익한 정보네요.

  14. 까칠양파 2019.02.21 19:37 신고

    역시 어렵지만, 좋은 정보네요.
    관심분야는 아니지만, 공감 꾹 누르고 갑니다.ㅎㅎ

  15. 문moon 2019.02.21 19:57 신고

    덕분에 경매에 대해서 알아가고 있습니다. ^^
    좋은 하루 되세요~

  16. 버블프라이스 2019.02.21 19:59 신고

    와.. 역시 대단하십니다.
    저도 잘 읽고 공부를 하고 갑니다^^
    따뜻한 목요일 저녁시간 보내시길 바래요 라드온님

  17. 유하v 2019.02.21 21:43 신고

    경매에 관심있는 분들에게 아주 좋은 글이 될듯 하네요 ㅎ

  18. peterjun 2019.02.21 23:39 신고

    제일 좋은 게 발로 뛰는 것이지만, 제일 어려운 것이기도 한 것 같아요.
    통장, 반장..... 음료수 하나에 성적, 진로까지... ㅎㅎ
    어떤 의미인지 알 것 같아요. ^^

  19. 글쓰는 엔지니어 2019.02.22 04:25 신고

    대박이에요 ㅎㅎㅎㅎ 넘 잘배우고가요 ㅎㅎㅎ 감사합니다^^

  20. 블랙IT 2019.02.22 04:46 신고

    부동산에 대한 지식이 거의 없는 저에게는 조금 어려운 글이네요~
    그래도 읽다보면 유익한 글 같습니다 !!
    잘 보고 공감 누르고 가요 ~ ^^

  21. *저녁노을* 2019.02.22 05:45 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다.

    즐거운 금요일 되세요^^

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 큰아들 졸업이라, 연차를 내고 졸업식에 다녀오느라 늘 똑같던 패턴이 끊겨 버렸네요.

제가 어렸을 적엔 부모님께서 바쁘셔서 졸업식을 안챙겨주셨던 것이 약간(?) 서운했었는데, 

저는 아이들에게 그런 서운함을 가능한 한 안주려고 노력하려합니다. 

이런 노력을 알아줘야 할텐데 말이죠.

오늘은 새로운 물건을 소개하는 것보다 

어제 소개해드린 오피스텔에 대해 이웃분께서 질문 주신 내용을 한번 짚어보려고 합니다.

함께 들여다보시죠.


바로 어제 소개해드렸던 능동, 

그것도 능동의 끝부분에 위치한 작은 상권을 가진 

에스원스마트빌이라는 오피스텔이야기를 다시 해보려고합니다.

이웃(Chatterer님, 감사합니다.)중에 한분께서 아주 좋은 질문을 해주셔서, 

어떻게 되었는지 짚어보면 좋을 것이라고 생각했습니다.

사실 낙찰이후의 이야기를 별도의 카테고리로 만들어서, 

제가 그 물건을 추적하는 포스팅을 계획하고 있었긴 한데, 그 서막 정도로 해두죠.


*이전 글에 오타가 있었습니다. 죄송합니다.

사건번호 2018 타경 14238(1) --> 2018 타경 14235(1)

월세 150/45 --> 500/45




이 물건은 제가 관심사건으로 지정해두고, 지켜보던 물건이였습니다.

매매차액을 보는 단기매매 아니라, 앞선 분석처럼 능동의 성장가능성을 엿봤기때문에 

장기보유하며 월세를 꾸준히 받아 운영하면 좋겠다고 판단했었습니다. 

능동역이 들어서면 시세차액을 볼 수 있으리라 생각했기때문이죠.

2018년 12월 13일에 6151만원(감정가의 80%)에 단독입찰로 낙찰되었습니다.

아직 비싸다고 판단을 하는 것인지, 80%로 단독입찰이네요.

대부분 사설경매사이트에서는 여기까지만 조회가 됩니다.

그래서 이후 내역에 대해서는 대법원경매사이트에서 확인을 하시면 됩니다.

대법원사이트에 접속하셔서 사건번호를 입력하셔서 검색해보시면 다음과 같이 조회가 됩니다.

본 물건은 한명의 채무자가 202호, 203호를 두개 물건을 갖고 경매로 나왔기때문에,

물건번호 1번 202호, 2번 203호로 나누어져있습니다.




채무자나 채권자, 세입자 등과 같은 이해관계자에 의해 

경매에 대해 별도의 이의를 제기하지 않았음이 확인됩니다.

항고가 되면, 매각허가결정이 바로 나지 않습니다.

우리가 들여다본 것은 물건번호1 202호(붉은색)인데, 

물건번호2 203호(파란색) 함께 나열되니 같이 들여다 보도록 하겠습니다.

매각기일(12/13)에 6151만원으로 최고가매수신고를 했고,

일주일뒤 법원에서 최고가매수신고인이 경매참가에 결격사유가 없기에 매각허가를 내렸습니다.

아직 대금납부를 하지 않았네요. 

대금납부 기한은 대략 한달정도 입니다.

아마 2019년 01월 20일이나 25일정도가 대금납부기한이겠네요.

경매잔금대출을 할때는 최대한 대금납부기한에 맞춰서 대출을 실행해야합니다.

이자가 발생하기때문이죠.

그런데 큰 문제(?)가 하나 보이네요.

물건번호2도 매각기일이 같았네요. 

바로 연이어서 낙찰되었을텐데, 물번 1 낙찰자가 속이 엄청시리겠네요.

똑같은 물건을 5430만원(감정가의 70.52%)에 낙찰받았습니다.

1번 물건보다 600만원 가량 싸게 낙찰받았네요.

이때가 1회 유찰로 최저가, 그러니까 경매시작가가 5390만원에서 시작한 가격입니다.

그만큼 인기가 없다는 이야깁니다.


1번물건 최고가매수신고인이 고민이 되겠네요. 물건을 살지 말지를 말이죠.


저는 낙찰을 받으면 최대한 빨리 집수리를 하고,

피터팬에 올립니다. 저말고 다른 경매를 즐기시는 분도 마찬가지일 겁니다.

전문으로 하시는 분들은 많이 운영하시기에 중개소에 일임하겠지만,

저처럼 소액으로 조금씩하는 사람들은 중개수수료라도 아끼기 위해서 피터팬을 선택하죠.

피터팬에서 물건을 뒤져보니까 아직 눈에 띄지는 않습니다.

월세는 500만원에 45만원이였는데 비수기인 현재로는 더 낮은 가격에 거래되고 있습니다.

300만원에 35~40만원으로 세입자를 구할 수 있을 것 같습니다.



Chatterer님께서 문의하셨던, 좋은 물건에 대해서는 나중에 따로 포스팅이 되겠지만,

제 개인적으로는 좋은 물건은 역시 돈이 적게 들어가고 월세가 잘나오는, 그런 물건일 것 입니다.

수요자에게 어필할 수 있는 싼가격이면 됩니다.

구축, 신축은 사실 큰 문제가 되지않습니다.


이 물건이 제가 좋아하는 물건이 되려면, 5000만원정도에 낙찰을 받고

월세를 300만원에 40정도면 이 물건도 좋은 물건이 될 것 같습니다.


낙찰 5000만원

취등록, 기타 수리 비용 100만원

최저가 보증금 500만원 정도?

대출 약 4200만원이면,,,이자가 14만원정도 일 것입니다.

원리금 균등으로 들어가는 원금까지하면 20만원이면 넉넉할 것이고, 

월 20만원씩 들어온다면 괜찮아보입니다.

그렇다면 최종투자비 1000만원 정도로 보이며, 

천만원 투자에 월 20만원 수입이면 좋은 물건이 아닐까요?

시세차액으로 주변시세가 좀 올라준다면 더없이 좋고요.


투자하면 보통이상은 되는 물건이지만, 

제가 망설였던건 입찰가격이 너무 높아서 였습니다.

저는 시세차액은 미래의 수익으로 제 안전한 투자에 전혀 고려대상이 아닙니다.

현재의 수준만이 제 고려대상이기때문에

현재수준만 봤을 때는 감평가가 너무 높습니다.

한차례 더 유찰되었어야 했는데, 하는 생각이였죠.

제 기준 중요도가 낮은 물건은 1회 유찰로는 입찰을 잘 안하는 편입니다.

2회 정도 유찰되어야 입찰을 고려하죠.


본 물건은 6100만원대로 매우 높은 가격에 낙찰된 아주 아주 실패한 케이스라고 보셔도 무방할 것 같습니다.

저라면, 한차례 더 유찰시켜, 4500~5000만원 선으로 접근하여 낙찰, 운영하였을 물건이였을 것 같네요.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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  2. 참교육 2019.01.18 20:20 신고

    경매관련 정보 찾는 사람이 많을텐데...


    잘 보고 갑니다.

  3. 백프로♬ 2019.01.18 21:53 신고

    좋은 정보 잘 보고 갑니다~

  4. 모피우스 2019.01.18 22:41 신고

    점점 경매에 관한 지식이 쌓여지는것 같습니다^^

  5. _sunny 2019.01.19 00:40 신고

    포스팅 잘 봤어요! 봐도봐도 어려운건 어쩔 수 없나 봐요 ㅠ.ㅠ 즐거운 주말 되셔요 =)!

  6. 잉여토기 2019.01.19 03:34 신고

    중요도 낮은 물건은 빠르게 뛰어드는 것보다는
    시간을 두고 2차례 유찰되는 것을 지켜보는 것도 좋은 경매 방법이군요.

  7. *저녁노을* 2019.01.19 05:02 신고

    경매...쉽진않네요

    잘 보고 갑니다.

    즐거운 주말 보내세요^^

  8. 펭귄♡돼지 2019.01.19 06:44 신고

    공감 꾸욱~ 미세먼지 조심하세요 ^^

  9. 콘룡 2019.01.19 08:29 신고

    포스팅 잘봣습니당 ~~~~ 공감까지 꾸욱. 즐거운 주말 보내세요 헤헤

  10. M의하루 2019.01.19 08:49 신고

    잘보고갑니다~

  11. 청결원 2019.01.19 11:10 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    주말 잘 보내세요~

  12. M. Cassandra 2019.01.19 12:47 신고

    저같은 미생은 글을 봐도 잘 모르겠네요..^^ 잘보고갑니다~

  13. H_A_N_S 2019.01.19 13:06 신고

    일상과 경매이야기가 은근히 중독성이 있네요. 모험을 못 하는 성격이라 근처에도 못 가봤지만 공부가 되서 유익한 포스팅입니다ㅎㅎ

  14. Bliss :) 2019.01.19 16:45 신고

    ㅎㅎㅎ제목 넘 센스넘치는 거 아닌가요?ㅎㅎㅎ 월세 소득으로 투자하는 분들께 도움이 될만한 글이네요. 낙찰 타이밍은.... 풍부한 지식이 있다면 신이 주시는 ㅎㅎ 게 아닐 수도 있겠다는 생각이 듭니다ㅋㅋ 제가 만약 국내에 거주해서 집 구할 기회가 된다면...꼭 상담 받아보고 싶어지네요! 늦었지만 아드님 졸업 축하드려요^^ 즐거운 주말 보내시길요!

  15. 베짱이 2019.01.19 17:02 신고

    요즘 같이 인구변화로 부동산이 들썩 거리는 시점에.... 흠.....

  16. IT세레스 2019.01.19 19:50 신고

    즐거운 주말 보내세요.

  17. pathmaker2 2019.01.19 22:31 신고

    잘보구 갑니다.
    제 블로그에도 자주 와주셨는데 인사가 늦었네요.
    저도 경매에 관심이 조금 있어서 자주 보러 오겠습니다^^

  18. GeniusJW 2019.01.19 23:16 신고

    ㅎㅎ~ 잘 보구 갑니다.
    즐거운 주말 보내세요~

  19. CoolYong 2019.01.19 23:48 신고

    좋은 물건들은 유찰이 3번정도 까지 될 수가 없다고들 많이 듣긴 했습니다만.. ^^;;
    주변의 편의시설들을 고려해서 될 수만 있다면 싸게 사면 정말 좋죠~ ㅎㅎ

  20. 연예인 2019.01.20 01:41 신고

    잘보고갑니다
    공감 꾸욱

  21. 빗코 2019.01.23 11:27 신고

    어제 이 포스팅에 댓글 단 기억이 있는데 저장을 안 눌렀나보네요 ㅎ 저는 7천매매에 공실없이 월30 나오면 좋은 물건이라 생각하고 이 포스팅을 봤었는데요.. 지난번 포스팅 내용으로는 월세 거래가 없어 공실이 있을 것 같다고 쓰신 것 같았는데.. 제가 잘못 이해하고 있는건가 싶네요..
    아니면 리모델링 이후 임차하면 좀 나은건지요..? 저는 아직 경매경험이 전무하여 피터팬 이라는 사이트도 처음 들어봤습니다 ㅎㅎ

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 경매 뿐만 아니라, 부동산 관련 거래시에 유용한 사이트를 정리해보고자 합니다.

그야말로 정보 범람의 시대입니다.

인터넷에서 검색을 통해, 총도 만들 수 있고 탱크도 만들 수 있다고 합니다.

스마트폰이 갓 보급되기 시작했을 때는 그냥 그럴 수 있겠다고 막연히만 생각했었는데,

요새는 유투브와 같은 동영상 매체의 활성화로 정말 마음만 먹는다면 탱크 만들 수 있겠다 싶더군요.

물론 그러려면 하고자하는 목표를 이룰 수 있도록 꼭 필요한 정보를 담고 있는 곳을 알아야겠죠.

예를 들면 경매를, 부동산을 거래하려면, 

거시적인 관점에서 국가의 주관부서인 국토부의 정책방향에 대해 확인할 필요가 있습니다.

아래의 사이트는 주기적으로 방문하셔서 업로드되는 최신 뉴스를 기억하실 필요가 있습니다.




1. 국토교통부 http://www.molit.go.kr 

국토해양부 홈페이지에서는 내집마련을 위해 또는 부동산 투자를 위해 물건의 정확한 가치와 세금 등을 알아내고, 아파트 실거래가 및 개별 공지시가, 단독주택 가격 및 공동주택가격에 대해서 확인해보셔야 합니다. 국토해양부 홈페이지는 이 때 부동산 관련 유용한 사이트입니다.


(링크참조)

주택 실거래가

토지이용규제 정보서비스

수도권 광역급행철도


2. 연금형부동산연구소 https://cafe.naver.com/gameheaven77

수익형 부동산에 관하여 실전에 필요한 정보와 부동산투자 지침서를 무료로 다운받을 수 있고 부동산투자관련 세미나등에 참여할 수 있습니다.

저는 책을 읽다 카페에 가입하게 되었는데, 가입시 실명과 휴대폰 번호를 입력해야만 합니다. 연부연에서 연락이 많이 옵니다.

활동을 한다고 댓글이라도 달면 그 댓글보고 메일, 휴대폰으로 상가, 오피스텔 투자 관련 광고가 많이 오는 것이 단점이지만 유용한 정보를 많이 득할 수 있습니다.


부동산투자 샘플북 무료 다운받기

부동산투자 무료 동영상 강의

부동산 투자 노하우 세미나


3. KB부동산 리브온 http://nland.kbstar.com

KB부동산시세는 아파트 및 주상복합, 오피스텔의 부동산 시세를 제공하며 은행 및 부동산의 대출 기준정보로 많이 이용하고 있으므로 반드시 체크해봐야 합니다.


부동산 시세

부동산 관련 각종 통계


4. 대법원 인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr

집에서 손쉽게 등기열람 및 발급을 실시간으로 받을 수 있고 등기신청 및 등기신청사건 처리현황 조회가 가능합니다.


등기열람/발급 

등기관련 양식 자료

 

5. 대법원경매정보 http://www.courtauction.go.kr

법원경매물건에 대한 각종 정보를 확인할 수 있습니다. 유료경매 사이트도 많지만 실제 투자를 위해서는 대법원 경매정보 홈페이지에서 물건을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 경매에 관해서 모든 정보가 잘 정리되어 있고 각종양식도 무료로 다운받으실 수 있습니다. 모든 메뉴를 한번씩 눌러보시고 들어가보실 필요가 있는 곳입니다. 경매를 하신다면 말이죠. 회원가입을 하시면 사건검색, 관심사건으로 등록하여 모니터링할 수 있으니 꼭 회원가입하여 이용하시기 바랍니다.


경매물건조회 



6. 국세청 홈택스 http://www.hometax.go.kr

국세청 홈택스 홈페이지를 접속하시면 부동산 관련정보를 쉽게 얻을 수 있는데, 국세청 홈택스 서비스 중 '생활세금'을 클릭하면 양도세 등 세금자동계산 프로그램이 있어 정말 유용합니다. 곧 있을 연말정산간소화 서비스는 바로 다음주에 오픈입니다. 1/15


증명 발급 

홈텍스 자료실


7. 위택스 http://www.wetax.go.kr

지방세(취등록세, 자동차세 등)를 인터넷에서 납부할 수 있는 사이트입니다. 과세내역확인및 납부, 체납확인 등 각종 조회서비스 등도 있어 유용합니다.

별도 메뉴 선택이 필요없이 그냥 사이트 들어가시면 됩니다.



8. 공매정보 http://www.onbid.co.kr

국가기관에서 압류, 국가, 금융기관 자산 매각 등등 공매에 관해 검색할 수 있는 사이트입니다. 부동산뿐만 아니라 동산도 있습니다.

(최근에 안전자산을 찾는 심리때문에 금값이 많이 올랐습니다. Gold Bar 1kg짜리가 올라와 공매된 것을 보았죠. 입찰했더라면 좋았을 텐데...)

경매보다 입찰자가 적기 때문에, 낙찰받을 확율은 높지만 평균적인 감정평가금액이 높은 것은 감안하여 입찰하시면 됩니다.


9. 천지인실전경매 http://cafe.daum.net/cheonjiinauction

경매, 부동산 관련 최신의 다양한 뉴스와 정보 등을 얻을 수 있습니다. 소규모 그룹 저자 직강과 추천 등 경매에 관한 모든 사항을 얻을 수 있어 유용합니다. 경매를 하신다면 한번 둘러보실 것을 추천드립니다.


10. 피터팬의 좋은방 구하기 https://www.peterpanz.com

물건의 시세파악, 낙찰물건 정리를 위해서는 반드시 이 사이트를 이용하시게 될 겁니다. 앱에서 업로드하면 네이버 카페로 자동 업로드가 되도록 되어 있습니다. 저는 피터팬카페에서 물건을 올리는 방법을 주로 사용합니다. 직방과 다방, 집토스 등 다양한 어플이 존재하는데 저는 이 사이트만 이용하는 편입니다.




이외에도 당연히 더 많고 다양한 정보를 제공하는 사이트가 존재합니다. 

하지만 제가 주로 보는 사이트, 일주일에 한번 정도는 확인하는 것 중 대중적인(?)

것으로만 링크를 걸어두었습니다. 참고해주시기 바랍니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 유하v 2019.01.10 20:19 신고

    경매를 알아보고 있다면 꼭 기억해둬야겠군요!

  3. 모모의 가사노동 2019.01.10 20:48 신고

    좋은정보 잘보고갑니다~

  4. 행복사냥이 2019.01.10 21:27 신고

    고급 정보 감사합니다. ^^ 오늘도 도움 받고 갑니다.

  5. 미.야 2019.01.10 22:24 신고

    와.. 잘보고갑니다!
    요즘 부동산 공부해보고 싶다고 생각했는데
    자주 들를게요^^

  6. ddoddok 2019.01.10 22:46 신고

    경매, 부동산 전혀 모르는 세상인데... 아는 것은 홈텍스 뿐이에요. 다른 것도 알게 되는 날이 오겠죠?

    • 네, 후일이되시면 꼭 알아두셔야할 정보들이죠. 중개사무소에서 건내는 서류는 다 제가 링크걸어놓은 사이트에서 가지고 온답니다.ㅎ

  7. M. Cassandra 2019.01.10 23:23 신고

    제 주변에도 경매에 관심이 있어서 공부를 정말 열심히 하더라구요. 잘은 모르지만 이곳에도 커다란 가치가 있는 것은 어렴풋이 알겠네요 ㅎㅎㅎ

  8. _sunny 2019.01.10 23:27 신고

    아 부동산은 정말 너무 어려워요ㅜㅜ 그런데 피터팬 카페가 보이니 괜히 반갑네요 ㅋㅋㅋㅋ

    • 피터팬카페를 이용하시는 군요. 중개수수료없이 안전하게 이용할 수 있어서 제가 주로 사용합니다. 잘이용해보시면 좋은 점이 많습니다.ㅎ

  9. 둘리토비 2019.01.10 23:47 신고

    좋은 정보 감사합니다.
    몆몆 부분은 메모해 놓았습니다~ㅎ

  10. peterjun 2019.01.11 00:05 신고

    이 정도는 필수 사이트겠지요?
    꽤 다양한 사이트들이 있네요.
    좋은 정보 감사합니다. ^^

  11. M의하루 2019.01.11 00:52 신고

    좋은정보잘보고갑니다~

  12. 새얀이 2019.01.11 01:26 신고

    좋은 정보 감사합니다! 저도 한 때 관심있던 분야라서 더 집중해서 읽었네요ㅎㅎ

    • 반갑습니다. 새얀이님
      굳이 경매가 아니라도 부동산 매매거래나 전월세거래시에도 반드시 필요한 정보이니 사이트 참고하시면 도움이 되실 겁니다.

  13. 버블프라이스 2019.01.11 09:50 신고

    이런 꿀팁정보 너무 좋습니다.
    공유해주신 부동산, 경매시 유용한 사이트 들
    즐겨찾기 해뒀습니다 ^^

  14. 자국 2019.01.11 10:09 신고

    안뇽하세요 ㅎㅎㅎ
    경매정보까지... 정보가 넘치네요

  15. kukuki 2019.01.11 16:11 신고

    답변왔습니다!
    자주 놀러올게요~

  16. 다한(dahan) 2019.01.11 19:41 신고

    부동산 관련해서 많은 자료 찾을수 있겠네요! 감사합니다~

  17. 청춘일기 2019.01.11 22:33 신고

    답방왔어요~ 부동산 관련 블로그를 운영하시는군요.
    잘 모르는 어려운 얘기가 많네요^^; ㅎㅎ
    그래도 미리미리 공부하면 언젠가 도움이 되겠죠?^^

  18. socialstory 2019.01.12 10:55 신고

    좋은정보 감사합니다. 천천히 살펴봐야겠네요~^^
    부동산은 알아야할게 너무 많네요~ 초보분들에게 많은 도움이 될것 같습니다.

  19. 콘룡 2019.01.12 11:46 신고

    정말 유용한 정보에요 !!! 사실 정보 모아놓는게 세상 제일 힘든 일인데말이죠...
    그리고 저는 잘 모르는 분야에 대해 잘 아는 분들 보면 신기해요 ㅋㅋㅋㅋㅋ

  20. enamorado 2019.01.15 20:11 신고

    좋은 정보 감사해요~사실 부동산 경매 책만 몇권 읽어보고 실천은 아직도 못해봤네요~자주 들를게요~

  21. 솔 킴 2019.01.15 21:28 신고

    경매를 전문으로 다루시나봐요! 저도 이참에 관심을 좀 가져볼까봐요ㅎㅎ
    경매에 대해 궁금한 것은 여기로 들어오면 되겠네요^^ 잘 보고 갑니다.

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