안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 27510 임의경매 입니다.

다세대 주택, 우리가 흔히 말하는빌라는 주택구분에서 다세대 주택입니다.

다세대 주택은 건축법 제2조 제2항에 정의되어 있는데 

주택으로 쓰는 1동의 바닥 면적이 660㎡ 이하이며, 층수가 4층 이하의 공동주택을 말합니다.

일반적으로 빌라에는 엘리베이터가 없기에

2층, 3층, 1층, 4층 순으로 선호합니다.

4층은 옥상과 맞닿아 있는데, 날림공사한 경우 집으로 물이 세어들고

겨울에 춥고 여름에 덥기때문이죠.

4층까지 오르는 것도 고행이기도 합니다.

그런데 이 물건은 4층이 좋아 보입니다. 

어떤 사연의 물건인지 함께 들여다 보시도록 하겠습니다.



이전 포스팅에서도 효진아트빌을 소개했었는데, 

이 물건도 마찬가지고 효진아트빌입니다.

이전과 같은 동은 아닙니다. 

등산로 거의 다 와서 있으니까 찾기 쉽겠지,,,했었는데 그 앞에서 얼마나 헤맸는지 모릅니다. 

다음의 로드뷰, 구글의 스트리트뷰도 안나옵니다. 

차가 다닐 수 없는 골목이다보니 어쩔 수 없겠지요?

이건 직접 몸으로 부딫혀가면서 감(?)을 익힐 수 밖에 없습니다. 

저렴한 곳을 찾다보면 어쩔 수 없이 맞이하게 되는게 현실이죠.

사진을 보시면 아시겠지만,

건물에서 유일하게 4층에만 빛이 드는게 보이실 겁니다.

3층쪽으로 빛이 드는 건 옆건물 창문에 반사되어 그렇습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-148 효진상아빌라 제가동 제4층 제401호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 30.8(약 9평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 늦은 시각까지 사람들이 나와있음

- 인근공급량 : 급경사지역, 경사지내 모두 빌라, 매우 작은 평형


제가 방문한 날에 사람이 없었습니다.

바로 나동 4층에서 옥상으로 올라가는 방향에서 혹시나 보일까해서 올라봤는데,

이곳에서는 창문이 없어 확인이 힘들었습니다.

손을 뻗으면 닿을 정도로 가깝게 가동, 나동을 붙여 지어놨습니다.

그나마 나동은 등산로쪽이라, 햇볕이 잘드는데

가동은 나동과 다른 빌라사이에 끼어있어 빛은 하나도 안든다고 생각하시면 됩니다.

하지만, 이 물건인 4층은 전층에서 빛이 잘 드는 편으로 보시면 되겠습니다.



2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 버스정류장, 1km이내 2호선 간석시장역

- 학교, 병원 : 간석시장 인근 풍부

- 공원 : 등산로 입구

- 지역 호재/악재 : 급경사, 건물간격 매우 조밀


항공뷰입니다. 로드뷰로 검색을 해보면

안의 골목으로는 로드뷰를 볼수가 없습니다.

매우 좁고 가파르기 때문이죠.

아래쪽에 환경빌라가 보이는 길쪽으로 택배 기사님이 배달하는 것을 보고

이 동네 모두 배달이 가냐고 물었더니,

다는 못가는데 차올라가는 곳, 주변까지는 최대한 간다고 하십니다.

고령자가 많이 살기때문에 인터넷 쇼핑을 거의 안하겠지만,

혹시나해서 여쭤봤더니 역시나 였습니다.

간석동쪽으로 낙찰을 고려하신다면, 저 소방도로(로드뷰가 나오는...)쪽을

기준을 삼으면 좋을 것 같습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인 없음

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

임차인이 없고, 특이사항이 없음에도 

낙찰되었다가 낙찰자가 잔금을 미납하고 다시 나온 물건인데, 

이런 물건의 경우 비어있는 채로 오래되었을 가능성이 있으니 조심해야합니다. 

이전 간석동 물건에서도 언급했지만, 해충이 많습니다. 

빈채로 오래있었을 경우 어떤 광경이 펼쳐질 지 예상도 안됩니다.

임장이 꼭 필요한 물건입니다.

제가 임장갔을 때는 생활쓰레기가 문 앞쪽에 놓여있었습니다.

사람이 살고있는 것 같아서, 문도 두드려보고, 옆동으로 가서 집안을 들여다보려고도 한 것이죠.

하지만, 전기계량기가 전혀 움직이지않고 

우편함을 봐도 사람이 살고 있지 않는 것으로 판단되었습니다.

아마 402호에서 401호 사람이 없는 것을 알고 있기때문에 

쓰레기를 그 앞에 두지않았나 생각이 됩니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 견적 필요

- 누수/결로 : 없음


건물전체가 어두운 편이지만, 4층은 좌우 건물에 가려지지않아 빛이 잘 들었습니다.

위의 사진을 찍은 시간은 오후 4시이후였는데도 밝은 편이였습니다.

사실 4층까지 오르는게 문제입니다.

계단오르는 동안 불이 안켜져 있으면 어둡습니다.

하지만 다행히도 자동센서등이 있어 움직임이 있으면 불이 켜집니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-08-31

 소유권이전 

 이**

 58,000,000원

 

 2016-08-31

 근저당설정 

 영등포농업협동조합

 40,800,000원

 

 2017-02-17

 가압류 

 광주은행  

 38,779,981원 

 

 2017-07-28 

 가압류 

 하나카드 

 7,488,162원 

 

 2017-08-31 

 임의경매개시

 영등포농업협동조합 

 - 

 


6. 시세조사

매매가는 4700만원선, 전세 1500만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 조사되었습니다.


간석동 내에서도 인기가 없는 아주 작은 평형이며, 

4층으로 언덕길을 오르고 올라, 

집앞에서 4층까지 가는 길은 고역이 아닐 수 없습니다.

이 주변 빌라는 저층에 무보증으로 매물을 올려야 거래가 좀 됩니다.

운영하기도 쉽지않은 물건입니다.


이전 효진상아빌라 소개 글에서와 같이,

제 개인적인 위치와 크기 모두 만족스럽지 못한 물건입니다. 투자를 권하기 힘든 물건입니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 수원푸른맘 2019.01.21 18:10

    선호하는 층의 순위를 말씀해주셨는데 이해가 쏙 되네요
    오늘도 좋은 공부했습니다^^

  3. 휴식같은 친구 2019.01.21 19:36 신고

    걸어 올라가야하고 길도 가파르고 큰 메리트는 없어 보입니다.

  4. H_A_N_S 2019.01.21 20:09 신고

    4층 사시는 분은 무릎이 다 안 좋으세요ㅠ 저도 운동한다고 엘리베이터 안 타고 계단으로 다니다가 살은 안 빠지고 무릎만 시큰해서 포기했답니다. 그래도 물건은 되게 양호해보이네요.

  5. 신웅 2019.01.21 20:19 신고

    저희 동네는 다 4층 건물인데 4층이 가장 비싸길래 좋다고 생각했는데 케이스바이케이스군요
    잘보고 갑니다 ^^

    • 제 경험상 4층이 가장 비싸려면...엘리베이터가 있고, 옥상을 온전히 다 쓸 수 있을 때일텐데, 신웅님이 살고 계신 빌라는 신축인가요?아니시라면 말씀처럼 케바케로 포스팅에 좀더 신중해야겠네요. 감사합니다.

  6. Deborah 2019.01.21 21:22 신고

    아주 도움이 많이되는 정보인데요. 많은 분들이 도움 받을겁니다.

  7. 행복사냥이 2019.01.21 21:36 신고

    여전히 어렵습니다.^^ 그런데 계속 보면 잘 될 것 같아요.ㅎ

  8. 유하v 2019.01.21 21:41 신고

    잘 알아보고 경매에 임해야겠네요ㅎ

  9. 로하이 2019.01.21 21:54 신고

    엘리베이터 없으면 4층 이상은 넘 힘들어요 ㅠ

  10. IT세레스 2019.01.21 22:16 신고

    댓글을 쭉 보니 다소 아쉽긴 하네요.^^

  11. 후미카와 2019.01.21 22:24 신고

    설명을 글로 참 잘 쓰셨어요. 정말 같이 둘러본것같은 기분이 듭니다.

    • 이런 최고의 찬사를 들어도 될런지...
      뭔가 손에 잡힐 듯한 긴박감이 드는 더 좋은 포스팅하도록 노력하겠습니다.
      격려, 너무나 감사합니다.

  12. 널알려줘 2019.01.21 22:34 신고

    경매정보 잘보고 갑니다^^

  13. 핑구야 날자 2019.01.21 23:46 신고

    피부가 중요하다고 생각하는 분들에게는 관심이 되겠네요

    • '엥? 왠 피부를 말씀하셨지?'라고 혼자 생각해보다 햇볕을 말씀하신 것인가 했습니다.
      아직 답을 못찾았습니다.ㅠ

  14. 최 율 2019.01.21 23:50 신고

    좋은 정보 감사합니다 ㅎㅎ 필요로 하시는 분들에게는 많은 도움이 될 것 같습니다^^ㅎㅎ

  15. 꿍스뿡이 2019.01.22 00:13 신고

    직접 임장을 다니시나보네요?
    경사가 지어있고 4층이라 노인분들께는 힘들지 않을까, 그리고 사회 초년생들에게는 저렴한 매물을 찾고자 할때 도움이 될듯합니다

    • 경매는 싸게만 낙찰받으면 결국, 돈이 됩니다. 이렇게 입지가 안좋더라도 말씀처럼 저렴한 매물을 찾는 이들이 많습니다. 월세를 낮춘다던가, 보증금을 낮춘다던가 하는 운영방법을 조금 달리하면 바로 세입자를 구할 수 있습니다.

  16. _sunny 2019.01.22 00:38 신고

    언덕 오르고 4층이면 진짜 힘들겠네요 ㅠ.ㅠ

  17. Block Assembler 2019.01.22 01:13 신고

    잘 보고 갑니다!! :)

  18. 블랙IT 2019.01.22 01:14 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.~
    추운날씨 건강 조심하시고 좋은 하루 보내세요!! ^^

  19. 호원이 2019.01.22 02:41 신고

    앗그러네요저번에 올려주신특이한 표면의건물..다른동이군요.
    4층ㅎㅎ힘들죠..

    • 안녕하세요 호원이님
      얼마간 안보이셔서, 무슨일이 있나했습니다. 포스팅도 없으시고...
      유투브 운영하신다고 했는데, 그때문인가하고 말았는데 다시 방문주셔서 반갑습니다.ㅎ

  20. *저녁노을* 2019.01.22 06:14 신고

    잘 알고 갑니다.

    즐거운 화요일 되세요^^

  21. pennpenn 2019.01.23 07:26 신고

    투자를 권하기 힘든 물건도
    소개하는 군요. ㅎ ㅎ

    또 미세먼지가 극성입니다.
    수요일을 잘 보내세요.

    • 처음 경매를 시작하시는 분들이 싸다고 많이 잡는 지역입니다. 임장없이 낙찰받으시는 분들이 상당히 많더군요. 그래서 투자를 권하기힘든, 권리관계는 깨끗하지만 세입자들이기힘든 물건도 소개하면 좋겠다 한것이죠.

      사실 저는 다른 물건을 보고, 온김에 다 둘러보자하고 다녔던 물건이였습니다.ㅎ

부동산경매의 절차 - 4. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정     > 라드온    


부동산경매의 절차 - 5. 입찰자의 입찰 참여                                   > 라드온

부동산경매의 절차 - 6.법원의 매각허가결정                                  > 라드온, 법원

부동산경매의 절차 - 7.매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득          > 라드온, 위**법무사무소 , 법원

부동산경매의 절차 - 8.채권자에 대한 배당 실시                             > 라드온, 점유자, 법원 



2018/11/22 - [권 리 분 석/빌라] - [빌라경매]2017타경515826_용현동_로얄하이츠빌라        -> 바로가기


제가 임장을 나서기전, 인터넷으로 손품을 팔아야한다고 말씀드렸는데 바로 그부분이 되겠습니다.

블로그를 시작하기 전에는 물건분석을 위해 만들어둔 시트가 있습니다. 지금은 물건을 보면서 바로바로 포스팅을 하고 있어서 양식을 바꾼 것이죠.

물건을 낙찰 받은 시점으로 이야기를 꺼내야하니, 예전 양식으로 설명드리겠습니다.


지금 작성양식이랑 크게 다르지 않습니다. 

경매를 먼저 시작하신 선배님들의 다양한 책에서 제 기준에서 반드시 필요하다고 생각한 것들만 뽑아내서 저만의 시트를 만든 것입니다.

임장을 가기전에 인터넷상에서 파악가능한 모든 것을 찾아서 기입합니다. 인터넷에서 확인한 것은 지난 데이터나 막상가서 보면 없는 것, 놓치는 것들이 많기 때문에 한번 본다는 것에 만족하는 정도? 그쯤의 느낌으로 사전에 찾아 적을 수 있는 것은 적습니다. 


저는 주로 집 주변을 자세히 볼때, 구글스트리트뷰를 이용합니다. 한번 사용해보시면 끝내줍니다. 역시 구글할 겁니다. 

근데 구글 스트리트뷰는 오래된 사진이 많기때문에 날짜를 확인해서 다음 로드뷰 사진을 다시 확인해봐야 정확합니다. 인천의 빌라촌은 스트리트뷰가 안나오는 곳도 많습니다.


물건의 위치와 주변시설물이 확인되었다면, 직접 그곳에 가보시면 낯설지 않을 겁니다. 이쯤에 뭐가 있었지하고 고개를 돌려보면 딱~하니 그게 나옵니다.




주민센터로 가서 해당주소 전입세대열람원을 발급받습니다. 

물건의 관할주민센터에 가실 필요없이 주변에 아무 주민센터에가도 떼어줍니다. 신분증과 열람하고자하는 집이 경매물건임을 알수있는 인쇄물(사설경매사이트나 대법원경매사이트에서 물건 조회화면 출력)을 건내면 발급해줍니다. 정보보호를 위해 이름을 다 확인할 순 없지만, 조사한 임차인의 정보(전입일자, 확정일자, 보증금 등의 내역)와 동일한지 확인하면 됩니다. 등기부는 지금과 같이 시간의 흐름으로 통합등기부(갑구, 을구로 나눠진 것이 아니라 시간의 흐름에 따라 나열)를 작성하여 권리 관계를 파악하고, 추가로 세입자가 법적 자문을 구할 수 있으므로 예상배당표를 작성해봅니다.

제가 고르는 집들은 권리관계가 깨끗한 것들이기 때문에 예상배당표도 단순히 나옵니다. 계산방법도 간단하니(이것도 포스팅해야겠군요, 후훗!!!) 한번 작성해봅니다.




이것도 제가 그냥 대충 만든 낙찰가율을 계산해보는 시트입니다. 요새 시중에 판매하는 경매 관련 서적에는 저자의 블로그주소와, 관련 자료를 다운받을 수 있게 되어있습니다.

책 제목 쓰시고, 재밌게 잘 읽었다. 경매에 관심을 갖게되었다고 방명록을 써주시면 어지간하면, 정회원으로 등록시켜주고 원하는 양식을 찾아 다운 받을 수 있습니다.

참고로 저는 천지인이라는 사람의 글을 재미있게 읽어서 그분 카페에 가입했습니다. 아무튼 그곳에 가면 이런 액셀 시트, 물론 있습니다. 

그 양식이 마음이 안들어서 제가 막 바꾸다보니 이상해졌는데, 이런류의 시트를 다운받아서 구미에 맞게 변경하시면 됩니다. 저는 이 시트의 정보를 다 사용하지 않습니다.

입찰기일 전날 꿈자리가 사납다던가? 돼지꿈을 꿨다던가 하면 입찰가가 달라 지겠죠?


가장 간단히 입찰가를 산정하는 방법은 추가경비를 낙찰희망가의 8%로 잡고, 대출가능금액은 80%로 잡으시면 됩니다.




여기까지 완료되었다면, 이제 임장을 가보면 됩니다.

수봉산에 위치한 빌라는 구두신고는 못가는 곳입니다. 물집생깁니다. 반드시 발에 꼭 맞는 신발을 신고 가시기 바랍니다. 옷도 약간 단정하게 입고 가는 것이 좋지않나 생각합니다. 마음이 안좋은 상태인데, 처음보는 사람이 문앞에서 기웃거리고 있다면 아무래도 단정한 옷차림의 사람에게 반감이 덜하겠죠?


처음가보면 몹시 떨립니다. 더구나 초인종을 누른다거나, 노크를 한다는 것, 정말 힘든 일 맞습니다. 하지만 우리의 소중한 돈을 지키는 일입니다. 떨리지만 노크한번 해보시기 바랍니다. 여러번 해봤습니다만, 아직 욕하고 소금뿌리는 사람을 만나보진 못했습니다. 술주정뱅이 집을 모르고 노크를 몇번이나 한적이 있어 가슴을 쓸어내리기도 했지만, 임장에선 반드시 점유자를 만나보시는 게 좋습니다.


하단의 항목을 하나씩 확인하면서 생각을 덧붙이면 됩니다.


 

1. 물건개요

- 방개수 :

- 주차여부 :

- 건물방향 :

- 외관노후 :

- 방범시설 :

- 인근공급량 :

2. 지역분석

- 교통 :

- 학교 :

- 병원 :

- 편의시설 : 부족

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인

- 전입일자 :

- 확정일자 :

- 배당요구 :

4. 임장조사

- 채광/조명 :

- 샤시 :

- 싱크대 :

- 화장실 보수 :

- 도배장판 :

- 누수/결로 :

6. 시세조사

7. 총 평


시세는 인터넷으로 조사한 시세를 기준으로 공인중개사무소에 들어가 시세를 물어보면 잘 알려줍니다. 경기가 어려워서 거래를 하나라도 더 하시려는 것인지 대부분 잘 알려주십니다.

쇼윈도우에 걸려있는 시세는 과거물건인 경우가 많으니, 공인중개사분께 주소와 평형, 건축연도를 말해주면 대충 시세를 말씀해주십니다.


물건에 대해 인터넷으로 조사한 내용, 시세파악한 것을 토대로 임장전보고서를 작성을 마치고, 건물로 찾아갑니다.

제가 찾아간 날은 임차인 신**씨가 부재중이였습니다.

아무런 지위도 아닌데, 집을 보자고 말하는 건 큰 실례죠. 그래도 이 먼곳까지 왔는데 그냥 가려니, 너무 아쉬워 집앞에서 서성이고 있는데 바로 위층에 사시는 그러니까 301호에 사는 분이 시장을 보고 집으로 들어가는 것을 확인했습니다. 정중히 인사하고, 201호 집이 경매로 나와 내가 집을 사려고 하는데 부재중이라 집을 볼 수 없어서 그런데 집구조만 좀 보여달라고 부탁했죠. 흔쾌히 허락해주더군요. 집을 들어가면 첫째, 구조를 확인합니다. 둘째, 빠르게 냄새를 맡아봅니다. 일반집에서 안치워서 나는 냄새가 있습니다. 그 냄새말고 깊고 깊은 음습한 냄새가 있습니다. 약간 물냄새인데...곰팡이 냄새입니다. 이건 말로 표현을 못하겠네요. 한 두어번 맡아보면 알 수 있습니다. 



3층에 사시는 분은 중국동포분이신데, 이사온지 얼마안되어 살림살이가 없으니까 양해해달라고 하는데, 오히려 저한테는 최적의 조건이죠.

집구조를 한번에 훑고, 창쪽을 봤습니다. 집 자체가 큽니다. 방이 3개인데, 방만 해도 다 크기가 큽니다. 제일 큰방은 용현시장이 내려다보입니다.

빛이 계속 집안에 가득하다고 생각하시면 됩니다. 결론이 내려졌습니다. 이 물건은 무조건 받아야한다.



 


  1. 호원이 2018.12.08 16:19 신고

    오늘도 좋은 정보 감사합니다.

    • 방문해주셔감사합니다.
      어제 오늘 볼일이 있어서 이제서야 확인했네요. 오늘 하루도 잘 보내시기 바랍니다.

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