안녕하세요 라드온입니다.

오늘 퇴근하면서 유투브를 들여다보는데 

경매에 관한 안타까운 사연을 KBS NEWS에서 소개하기에 

영상을 가져와봤습니다.



뉴스를 게시하는 것이 저작권에 문제가 되는지 정확히 모르겠네요. 출처를 밝힌다면 문제되지 않을 것이라고 생각되는데 좀 더 확인을 해봐야겠습니다. 영상의 제목 자체가 쇼킹합니다. 전입신고의 중요성에 대해서 다시금 짚어볼 수 있는 경매 관련 뉴스라서 가지고 와봤습니다. 결론적으로는 뉴스에 등장하는 장준수씨는 전세보증금을 돌려받을 수 없습니다. 사정은 딱하지만, 경매 권리분석상 문제가 될만한 것이 하나도 없습니다. 근저당권설정이 최우선 순위로 오기때문이죠.

영상속의 권리관계를 순서대로 표시하면 다음과 같습니다.
1. 임대업자 A, 세입자 장준수와 전세계약
2. 이사당일, 임대업자 은행에 3억원 근저당설정  --> 말소기준권리
3. 이사당일, 세입자 장준수 금요일에 이사, 바빠서 다음주 월요일에 전입신고
4. 집주인이 바뀌고, 여러 이상한 징후가 느껴짐
5. 경매개시, 임장조사온 경매회사로부터 전세금 돌려받지 못함을 확인

사실 세입자 장준수씨가 이사당일에 전입신고를 한다했어도, 근저당에 순서가 밀립니다. 근저당은 설정과 동시에 권리가 생기지만, 임차인을 보호하는 가장 강력한 권리인 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고를 한 익일 0시부터 효력이 생깁니다. 즉, 근저당은 금요일 설정시간에 바로 효력이 생기고, 세입자의 대항력은 금요일에 전입신고를 해도 토요일 0시부터 효력이 생깁니다. 대항력은 모든 권리를 무력화시킬 수 있는 막강한 권리로, 세입자를 보호하기 위해 만들어졌습니다. 이 대항력을 갖추고 있으면 집주인이 바뀌어도, 살고있는 집에서 안나가도 되고 보증금을 전액 돌려받을 수 있습니다. 전입신고는 대항력을 갖추는 요건이되고, 확정일자는 배당받는 순위를 정할 수 있습니다. 이번의 경우에는 어떻게해서도 대항력을 갖출 수 없고, 임대업자가 만들어놓은 판에 장준수씨가 마냥 당한 것이라고 밖에 할 수 없습니다. 금융권에서 근저당을 설정할때, 세입자가 있으면 세입자의 보증금을 뺀 만큼 근저당(채권최고액)을 설정해줍니다. 3억원을 대출받은 것으로 보아 금융권에서도 세입자가 없다고 판단하고 근저당을 설정한 것입니다. 이렇게 작정하고 판을 짜놓은 것 같은데 법원에서는 불기소처분이 내려졌습니다. 법원의 판단이 제가 이러쿵저러쿵 할 수 없지만, 당한 것이라고 밖에는 안보여집니다. 저도 사건열람을 하다가 보면 정말 이런 경우는 없겠지 싶지만 드물게 만나게 됩니다. 전세든 월세로든 살고 계시다면, 살고 있는 집의 등기부를 한번 확인해볼 필요가 있습니다. 부동산 계약 때, 부동산중개인이 등기부를 보라고 건냅니다. 하지만 이번 사건의 경우라면 등기부를 봐도 전혀 표시가 안되어 있었겠죠? 계약하고 전입신고, 확정일자받고 나서 등기소 앱을 통해서 등기사항전부증명서를 열람해보시기바랍니다. 

결론은 이사를 하면, 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두시면 됩니다. 만일의 사태를 대비해서 계약하고 전입신고와 확정일자를 받으러 주민센터로 가서 대기하실 때 등기사항전부증명서를 열람해보시기 바랍니다.

[ 출처 및 파일 다운로드 ]

- KBS NEWS : https://www.youtube.com/watch?v=_oCC5omof04&list=WL&index=12&t=0s



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  2. 휴식같은 친구 2019.05.06 11:58 신고

    안타깝네요.
    이사하는날은 정신없는데 전입신고하기가 쉽지는 않은데 말입니다.

    • 이 사건은 전입, 확정일자가 있다고해도 보호가 안되었던 사건입니다.ㅠ
      대항력의 맹점을 파고든 것이라, 이사하고 등기부를 열람해보지않는 이상 알수가 없었던 것이죠.

  3. 핑구야 날자 2019.05.06 12:58 신고

    전입신고 하는날 상당히 힘들게 하는 부분이네요 덕분에 잘 알고 갑니다

  4. 널알려줘 2019.05.06 13:22 신고

    전입신고와 더불어서 확정일자 받아두는게
    살아보니 중요하더라구요

    • 이 사건은 두개의 대항력조건을 모두 갖추었는데, 대항력조건의 맹점을 파고든 근저당효력시점을 이용한 것이라,,,,피하기 어려웠을 것입니다. 집주인이 바뀌었다고 통보되었을때만이라도 등기부를 확인했다면 이야기가 좀 달라지지않았을까 생각됩니다.

  5. 후미카와 2019.05.06 16:35 신고

    작정하고 저래버리면 어쩌라공 ㅠ
    이럴수도 있군요

    • 이건 사실 진짜 피하기 어려운 것이죠. 집주인 바뀌었다고 했을때만이라도 등기부열람을 했어도 보험으로 보장되었을지도 모릅니다.

  6. 드림 사랑 2019.05.06 17:09 신고

    앗 이런 덕분에 잘알아갑니다.

  7. 제나  2019.05.06 17:59 신고

    예전 전세살때는 꼭 이사당일 확정일자 전입신고부터 했던 기억이 나네요.
    이렇게 나쁜 사람들이 있다는 건 정말 씁쓸한 일이군요

    • 정말 안타깝습니다.
      추가적인 소송을 준비하고 있다고 하는데, 원만히 잘해결되면 좋겠네요. 판결이 뒤집힐 것 같지는 않습니다.ㅠ

  8. 히티틀러 2019.05.06 19:36 신고

    안타까운 일이네요.
    누가봐도 저건 악의적인 목적으로 한 거라서 내가 닥친다면 피하기 쉽지 않을 거 같지만요;;;

    • 이건 판짜고 대놓고 작업한 것처럼 보이는데, 판결이 많이 아쉽습니다. 예방할 수 있는 방법은 등기부를 한번씩 열람하는 것외에는 없습니다.ㅠ

  9. 아이리스. 2019.05.06 21:54 신고

    정말 안타까운 일이네요...
    확정일자의 필요성을 다시한번 깨달았어요..
    전입신고 후 확정일자는 꼭 받아놓아야겠네요...

    • 전입일자+확정일자에 이사한지 한 일주일정도 지나고 등기부등본 한번 더 열람입니다.
      이 사건의 사례에서는 전입일자와 확정일자가 있지만 악의적으로 근저당설정한 것이라..ㅠ

  10. 잉여토기 2019.05.06 22:17 신고

    전입신고와 확정일자를 받을 때 등기사항전부증명서를 떼 확실하게 확인하는 게 좋겠네요.
    덕분에 늘 많이 배웁니다.

    • 방문해주셔서 감사합니다.
      맞습니다. 900원(등기부 열람 비용, 1000원이였나?ㅠ) 아끼지말고 꼭 해봐야할 것 입니다.

  11. 유하v 2019.05.06 22:21 신고

    집하나를 얻으려고해도 확인해봐야 할 것이 많네요ㅜ

  12. winnie.yun 2019.05.06 23:13 신고

    이거 최근에 나온 뉴스였죠. 나올 때 봐서 기억합니다.
    아주 나쁜 놈들입니다. 천벌 받을 놈들.

  13. 이런 경우가 있네요. 안타까운;;;; 덕분에 잘 알아 갑니다~!

  14. GeniusJW 2019.05.06 23:52 신고

    하아~~~
    정말 나쁜사람 많은 것 같아요,
    전입신고한 분은 뭔 죄인가요..ㅠㅠ

    • 그렇죠. 세입자분의 마음을 이해할 수 있습니다. 전입신고+확정일자까지 받고 잘 살아왔을텐데, 갑자기 집이 넘어간다니 황당하겠죠.ㅠ

  15. 도쿄도민 2019.05.07 00:23 신고

    이런건 부동산에서 어느정도 챙겨주는 부분인가요?

    • 공인중개사무소(부동산)를 통해서 계약할때 부동산에서 등기부를 확인 해줍니다. 그리고 계약시에 공인중개사분께서 1억원 인허가보험증권을 계약서에 첨부해주어 안전장치가 있긴 합니다. 근데 대부분의 보험기간이 1년정도 보호가되어, 이 세입자와같이 전세가 만기되는 2년이 되는 시점에는 전혀 보호가 안됩니다.
      이사하면 바로 전입신고, 확정일자를 받고 이사한 다음주정도에 등기부를 한번 열람해보면(등기소 앱, 900원) 권리를 확인해보면 됩니다. 부동산거래시 없었던 권리가 있으면 바로 중개사무소에 가서 이야기하면 됩니다.

  16. peterjun 2019.05.07 00:36 신고

    와... 정말 안타깝네요.
    글 읽다가 괜히 화가 나네요. ;; 이건 너무 억울한 것 같아요. ㅠ

  17. ruirui 2019.05.07 00:37 신고

    근저당은 바로 효력이 생기나봐요..
    에휴.. 참 안타깝네요..

  18. Chatterer 2019.05.07 01:12 신고

    너무 하네요 악의적으로 이사 당일에 근저당을 설정하면
    그 근저당을 이길 방법이 아예없는건가요??
    당일날 무조건 확정일자를 받는 방법이 있다고 하지만
    써주신 말대로 근저당은 바로 효력이 생기지만
    확정일자는 익일에 된다는데

    확정일자를 받을때 등기부등본을 확인하고
    그때 근저당이 있다면 어떻게 해야 할지 막막할꺼 같아요
    세입자로서 방법이 없지 않나요???
    확정일자,전입신고시에 근저당을 확인한다면.....

    우와 끔찍하네요... 요즘 전세값이 한두푼이 아닐텐데...
    너무 하네요....
    그냥 잡아먹겠다는 심보인거 같은데...
    저분 너무 안타깝네요.. ㅠㅠ

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀 갑니다

    라미드님 혹시 저런상황이라면 어떻게 대처해야 하는지
    방법을 알고 계시면 알져 주실수 있나요???
    계약시에는 근저당이 없는데,
    이사후 전입신고시에 근저당을 확인했다면....

    • 거의 대부분 공인중개사무소를 통해서 계약할때 공인중개사무소에서 확인을 해줍니다. 그리고 계약시에 공인중개사분께서 1억원 인허가보험증권이 있어 뭐 이런걸로 보호가 됩니다. 근데 대부분의 보험이 1년정도 보호가되어, 이 세입자와같이 전세가 만기되는 2년이 되는 시점에는 전혀 보호가 안됩니다.ㅠ자기가 긴장하고 살아야하죠.
      이사하면 바로 전입신고, 확정일자를 받고 이사한 다음주정도에 등기부를 한번 열람해보면(등기소 앱, 900원) 권리를 확인해보면 됩니다. 부동산거래시 없었던 권리가 있으면 바로 중개사무소에 가서 이야기하면 됩니다.

  19. 글쓰는 엔지니어 2019.05.07 01:46 신고

    너무 좋은 정보네요 ㅎㅎㅎ 진짜 잘 알아둬야할거같아요!

  20. 버블프라이스 2019.05.07 06:39 신고

    안타까운 일이네요.. 등기부를 열람해 예방을 하는 방법밖에없겟군요? 좋은 사례글 잘 읽고 갑니다

  21. ddoddok 2019.05.07 13:55 신고

    정말 안타깝고 분통이 터지네요. 사기꾼들이 많은 세상이네요.

안녕하세요 라드온입니다.

저는 소형아파트와 빌라, 오피스텔에 입찰합니다. 

제가 리뷰하는 물건은 입찰했던 것으로, 입찰전 분석했던 내용입니다.

경매를 직접해보시고자 하시는 많은 분이 계신데, 조금이나마 도움이 되어보고자

저의 임장 및 분석 방법을 설명드리는 것으로 

경매 사건물건에 대해 아래의 방법으로 접근하시면 좀더 쉽게 접근하실 수 있으리라 생각합니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 35641 임의경매 입니다.

그럼 어떤 사연이 있는 물건인지 같이 들여다 보시죠.



제가 2012년도 즈음해서 집을 찾아보려고 이곳저곳 찾다가 찾아간 곳이 구월동입니다.

구월동에 대략 3000세대 정도 대규모 단지가 있는데 그곳으로 이사를 가볼까 하면서 왔었더랬죠. 

경사를 경험해보지 못한 제겐 약간 충격이였죠.

구월동 아파트단지의 경사를 보고 '아, 구월동은 아니다'라고 생각하게되었죠. 

그 바로 단지 바로 앞에 펼쳐지는 준경사의 아파트단지가 간석동 자이아파트였습니다. 

간석동은 구월동보다 약간 덜 경사지다고 생각하게되었던 것은 이때문이였죠. 

간석동에 대한 기억이 좋았던 탓에, 약간의 기대를 하면서 임장을 가봤고 뜨악해버리게 되었습니다. 

앞선 글에서 독정이로의 독이 정말 대단하다고 했었는데, 간석동 역시 만만치 않더군요. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-147 효진상아빌라 제나동 제3층 제301호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 31.14(약 10평)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/2동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 노후하지만 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 건물간격이 매우 좁음(소리지르면 다 들림)

- 인근공급량 : 급경사지로 경사지 내 모두 빌라




2. 지역분석

- 교통: 250m 정도 버스 다수, 1km 정도 2호선 간석시장역

- 편의시설 : 간석시장 인근

- 병원 : 간석시장 인근

- 학교 : 약산초, 간석여중, 신영여고

- 지역 호재/악재 : 등산로 입구, 깨끗하며 볕이 잘듦


경사는 감히 독정이로에 비할대가 아니지만, 경사가 심하고 골목이 많이 좁습니다.

용현동의 고개와 만수동의 아주 조밀한 건물배치를 생각하시면 이해가 되시리라 생각됩니다.

빌라간 간격없이 아주 촘촘히 집이 지어져있어, 

집들이 전체적으로 어둡고 유쾌하지않은 냄새가 납니다.

대낮인데도 파리와 모기 많았고, 발라당 누워있는 엄지손가락보다 조금 더 커보이는 바퀴벌레를 많이 봤습니다.

또한, 골목 중간중간 작은 슈퍼도 없었습니다. 

집 주소만 갖고는 집 찾기도 어렵습니다.

임장 다녀본 곳중에서는 제일 힘들었고, 어려웠습니다.

나중에 대출중개인분께서 알려주신 은행권에서 선호하지 않는 인천지역에 

역시나 당당히 이름을 올린 곳으로 싸다고 낙찰받으시면 곤란하다고 할 수 있는 곳이였습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(전**)

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


등기사항전부증명서을 보면 소유주 전**씨는 강제경매로 물건을 매각했고,

잔금대출을 실행하면서 이자가 발생하고 있었습니다.

그런데 전입을 하지않고 등촌동, 대동황토방 2차아파트에 그대로 살고 있는 것으로 나옵니다.

이는 세입자을 받아서 운영을 해왔다는 것이고, 언제부터 빈집이였는지?

아니면 지금도 세입자가 있는지 조사가 필요한 부분입니다.

매각물건명세서상 인수사항이 없는 것으로 보아 세입자는 없는 것으로 보이지만,

권리신고를 안한 전입, 확정일자가 없는 세입자가 있을 가능성이 충분히 있습니다.

그런데 수도, 가스가 끊겨있다고 나오는데, 끔찍한(?) 광경이 펼쳐져 있을 가능성이 농후합니다.

왜냐면 그곳엔 낮임에도 인간과 친화적인 해충(?)이 많았고, 수도가 끊겨있어 청소도 어려울 것입니다.

본 물건은 감정가 4600만원에 2회 유찰로 최저가 49%, 2254만원에 시작하는 물건입니다.

'반지하도 아닌데, 층수도 멋진 3층 볕 잘드는 물건이 2300만원에 살 수 있다고?'

라고 생각하고 접근했다가 생각지도 못한 지옥(?)을 경험하게 될지도 모르는 물건이란 생각이 듭니다.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 채광좋음

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 도배장판 필요

- 누수/결로 : 없음

골목이 좁고 매우 복잡합니다.

로드뷰로는 동네입구까지만 유효합니다.

더이상 길찾기를 못합니다. 구글 스트리트뷰를 켜서 길을 확인합니다.

찾기가 힘듭니다. 골목도 복잡하고, 빌라가 엄청나게 많습니다.

옆에다 두고 그 인근을 여러번 돌았었죠. ㅎㄷㄷ

특이한 외벽이라 찾아냈었는데 그 주변이 다 이런 외벽이였습니다.

3층은 옆건물에 가려져 어둡습니다.

본 물건은 건물에 가리는 쪽이 아니라 등산로쪽이라 매우 밝습니다.

방범창이 있음을 확인했습니다만 세입자는 만나볼 수 없었습니다.



이런 경우, 저는 옆집이나 위아랫집에 찾아갑니다.

집을 보러왔는데, 사람이 없어서 그런데 집 좀 보여주실 수 있냐고 하면

대부분 그냥 '그러슈~'라고 해주십니다.

더구나 해당지역은 고령자분들이 많이 살고 계셔서 어지간하면 반겨주십니다.

본 물건의 윗집에 할아버지가 살고 계셨는데, 촬영해도 된다는 허락하에 

집을 구석구석 확인해봤습니다.

그릇이 화장실에 있길래 여쭤봤더니 주방에는 수압이 너무나 약하다고 합니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-07-30

 소유권이전(강제경매) 

 전**

 - 

 

 2014-07-30 

 근저당설정 

 신한은행 

 28,800,000원 

 채권최고액 120%

 2017-08-09

 가압류 

 롯데캐피탈 

 67,385,184원 

  

 2017-11-17 

 임의경매개시 

 신한은행 

 - 

 



6. 시세조사

매매가 4500만원, 전세 1800만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 형성되어 있습니다.


도저히 매매가 될 가능성이 낮다고 판단되었고, 동네 분위기 많이 어두웠습니다. 

입찰을 포기했었습니다. 

누군가에게도 권하기 힘든 지역이였습니다.

싼맛에...라고 생각했다간 큰 코 다칠 가능성이 높습니다.

최소 비용으로 수리를 한다해도 300만원 이상 들 것입니다. 




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감사합니다.

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  2. 참교육 2019.01.12 00:04 신고

    처음 왔습니다.
    좋은 정보 자주 만날 수 있기를 기대합니다.

  3. Block Assembler 2019.01.12 00:51 신고

    방문주셔서 고맙습니다. 잘 보고 갑니다 :)

  4. 새얀이 2019.01.12 02:02 신고

    좋은 정보 감사합니다! 재밌네요ㅎㅎ

  5. Anchou 2019.01.12 04:37 신고

    헛...
    현장 실사가 필요한 이유네요! ㅠ0ㅠ

  6. 호원이 2019.01.12 05:41 신고

    아이고..ㄷㄷ

  7. M의하루 2019.01.12 09:34 신고

    잘보고갑니다~
    즐거운주말되세요~

  8. sotori 2019.01.12 10:53 신고

    좋은 정보 얻어갑니다.
    감사합니다^^

  9. *저녁노을* 2019.01.12 11:01 신고

    구경 잘 하고 갑니다.

    즐거운 주말 되세요^^

  10. 핑구야 날자 2019.01.12 13:01 신고

    색다른 빌라라서 한번더 보게 되는데오

  11. 부동산청년 2019.01.12 14:27 신고

    저도 부동산을 하는 사람으로서 경매에 손을 대보고 싶은데
    알아야 할 것도 많고 엄두가 안나더라구요..
    이 글을 봐도 정말 골아픈것 같습니다. 아직 내공이 부족한것 같네요 ㅠㅠ

  12. 낭만ii고양이 2019.01.12 16:27 신고

    역시 뭐나싼거는 다싼이유가있네요ㅜㅜ~ 좋은주말되세요

  13. 다딤이 2019.01.12 18:47 신고

    경매 권리분석 들어본 예긴데 철저하게 알아보는게 좋네요~~
    잘알고 갑니다.

  14. 강봥옵써 2019.01.12 19:11 신고

    부동산 공부가 많이 될거 같습니다.
    잘봤습니다..

  15. CoHobby 2019.01.12 19:16 신고

    역시 부동산은 이렇게 발로 뛰어야되는 것 같아요.

  16. ddoddok 2019.01.12 19:20 신고

    근데 역시 어렵네요. 눈이 팽글팽글... 공부해도 쉽게 늘지 않을 듯. 부모님께 많은 것을 받고 싶으나 그도 안돼고. 일개미로 열심히 살아야 하는데. 노력이 부족한 생활인

    • 이렇게 꾸준히 포스팅하시고, 이웃방문해주시고 하는 것, 자체가 매우 열심히 사시는 것이죠. 휴일 잘 보내시기 바랍니다.

  17. 평강줌마 2019.01.12 21:40 신고

    경매에 대해사 무지한데 재미 있게 읽고 가네요. 경매는 저와 맞지 않지만 포스팅으로 조금은 알게 되었네요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

    • 안녕하세요 평강줌마님,
      상식수준에서 조금씩 봐두시면 나중에 도움이 되시리라 생각합니다.
      즐거운 휴일 되세요!

  18. _sunny 2019.01.13 00:11 신고

    역시 싼곳은 다 이유가 있나봅니다 ㅠ.ㅠ

  19. 청결원 2019.01.13 07:14 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    남은 주말 잘 보내세요~

  20. 모모의 가사노동 2019.01.14 20:04 신고

    재밌게 잘 봤어요 싸다고 덥썩물면 큰일나겠네요 ㅎㅎ 현장방문이 필수일듯합니다 ^^b

  21. 블랙IT 2019.01.14 21:53 신고

    건물 외벽이 아주 멋지네요~
    공감 누르고 갑니다.
    좋은 하루 보내세요 ^^

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