안녕하세요 라드온입니다.

저는 소형아파트와 빌라, 오피스텔에 입찰합니다. 

제가 리뷰하는 물건은 입찰했던 것으로, 입찰전 분석했던 내용입니다.

경매를 직접해보시고자 하시는 많은 분이 계신데, 조금이나마 도움이 되어보고자

저의 임장 및 분석 방법을 설명드리는 것으로 

경매 사건물건에 대해 아래의 방법으로 접근하시면 좀더 쉽게 접근하실 수 있으리라 생각합니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 35641 임의경매 입니다.

그럼 어떤 사연이 있는 물건인지 같이 들여다 보시죠.



제가 2012년도 즈음해서 집을 찾아보려고 이곳저곳 찾다가 찾아간 곳이 구월동입니다.

구월동에 대략 3000세대 정도 대규모 단지가 있는데 그곳으로 이사를 가볼까 하면서 왔었더랬죠. 

경사를 경험해보지 못한 제겐 약간 충격이였죠.

구월동 아파트단지의 경사를 보고 '아, 구월동은 아니다'라고 생각하게되었죠. 

그 바로 단지 바로 앞에 펼쳐지는 준경사의 아파트단지가 간석동 자이아파트였습니다. 

간석동은 구월동보다 약간 덜 경사지다고 생각하게되었던 것은 이때문이였죠. 

간석동에 대한 기억이 좋았던 탓에, 약간의 기대를 하면서 임장을 가봤고 뜨악해버리게 되었습니다. 

앞선 글에서 독정이로의 독이 정말 대단하다고 했었는데, 간석동 역시 만만치 않더군요. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-147 효진상아빌라 제나동 제3층 제301호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 31.14(약 10평)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/2동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 노후하지만 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 건물간격이 매우 좁음(소리지르면 다 들림)

- 인근공급량 : 급경사지로 경사지 내 모두 빌라




2. 지역분석

- 교통: 250m 정도 버스 다수, 1km 정도 2호선 간석시장역

- 편의시설 : 간석시장 인근

- 병원 : 간석시장 인근

- 학교 : 약산초, 간석여중, 신영여고

- 지역 호재/악재 : 등산로 입구, 깨끗하며 볕이 잘듦


경사는 감히 독정이로에 비할대가 아니지만, 경사가 심하고 골목이 많이 좁습니다.

용현동의 고개와 만수동의 아주 조밀한 건물배치를 생각하시면 이해가 되시리라 생각됩니다.

빌라간 간격없이 아주 촘촘히 집이 지어져있어, 

집들이 전체적으로 어둡고 유쾌하지않은 냄새가 납니다.

대낮인데도 파리와 모기 많았고, 발라당 누워있는 엄지손가락보다 조금 더 커보이는 바퀴벌레를 많이 봤습니다.

또한, 골목 중간중간 작은 슈퍼도 없었습니다. 

집 주소만 갖고는 집 찾기도 어렵습니다.

임장 다녀본 곳중에서는 제일 힘들었고, 어려웠습니다.

나중에 대출중개인분께서 알려주신 은행권에서 선호하지 않는 인천지역에 

역시나 당당히 이름을 올린 곳으로 싸다고 낙찰받으시면 곤란하다고 할 수 있는 곳이였습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(전**)

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


등기사항전부증명서을 보면 소유주 전**씨는 강제경매로 물건을 매각했고,

잔금대출을 실행하면서 이자가 발생하고 있었습니다.

그런데 전입을 하지않고 등촌동, 대동황토방 2차아파트에 그대로 살고 있는 것으로 나옵니다.

이는 세입자을 받아서 운영을 해왔다는 것이고, 언제부터 빈집이였는지?

아니면 지금도 세입자가 있는지 조사가 필요한 부분입니다.

매각물건명세서상 인수사항이 없는 것으로 보아 세입자는 없는 것으로 보이지만,

권리신고를 안한 전입, 확정일자가 없는 세입자가 있을 가능성이 충분히 있습니다.

그런데 수도, 가스가 끊겨있다고 나오는데, 끔찍한(?) 광경이 펼쳐져 있을 가능성이 농후합니다.

왜냐면 그곳엔 낮임에도 인간과 친화적인 해충(?)이 많았고, 수도가 끊겨있어 청소도 어려울 것입니다.

본 물건은 감정가 4600만원에 2회 유찰로 최저가 49%, 2254만원에 시작하는 물건입니다.

'반지하도 아닌데, 층수도 멋진 3층 볕 잘드는 물건이 2300만원에 살 수 있다고?'

라고 생각하고 접근했다가 생각지도 못한 지옥(?)을 경험하게 될지도 모르는 물건이란 생각이 듭니다.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 채광좋음

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 도배장판 필요

- 누수/결로 : 없음

골목이 좁고 매우 복잡합니다.

로드뷰로는 동네입구까지만 유효합니다.

더이상 길찾기를 못합니다. 구글 스트리트뷰를 켜서 길을 확인합니다.

찾기가 힘듭니다. 골목도 복잡하고, 빌라가 엄청나게 많습니다.

옆에다 두고 그 인근을 여러번 돌았었죠. ㅎㄷㄷ

특이한 외벽이라 찾아냈었는데 그 주변이 다 이런 외벽이였습니다.

3층은 옆건물에 가려져 어둡습니다.

본 물건은 건물에 가리는 쪽이 아니라 등산로쪽이라 매우 밝습니다.

방범창이 있음을 확인했습니다만 세입자는 만나볼 수 없었습니다.



이런 경우, 저는 옆집이나 위아랫집에 찾아갑니다.

집을 보러왔는데, 사람이 없어서 그런데 집 좀 보여주실 수 있냐고 하면

대부분 그냥 '그러슈~'라고 해주십니다.

더구나 해당지역은 고령자분들이 많이 살고 계셔서 어지간하면 반겨주십니다.

본 물건의 윗집에 할아버지가 살고 계셨는데, 촬영해도 된다는 허락하에 

집을 구석구석 확인해봤습니다.

그릇이 화장실에 있길래 여쭤봤더니 주방에는 수압이 너무나 약하다고 합니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-07-30

 소유권이전(강제경매) 

 전**

 - 

 

 2014-07-30 

 근저당설정 

 신한은행 

 28,800,000원 

 채권최고액 120%

 2017-08-09

 가압류 

 롯데캐피탈 

 67,385,184원 

  

 2017-11-17 

 임의경매개시 

 신한은행 

 - 

 



6. 시세조사

매매가 4500만원, 전세 1800만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 형성되어 있습니다.


도저히 매매가 될 가능성이 낮다고 판단되었고, 동네 분위기 많이 어두웠습니다. 

입찰을 포기했었습니다. 

누군가에게도 권하기 힘든 지역이였습니다.

싼맛에...라고 생각했다간 큰 코 다칠 가능성이 높습니다.

최소 비용으로 수리를 한다해도 300만원 이상 들 것입니다. 




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 참교육 2019.01.12 00:04 신고

    처음 왔습니다.
    좋은 정보 자주 만날 수 있기를 기대합니다.

  3. Block Assembler 2019.01.12 00:51 신고

    방문주셔서 고맙습니다. 잘 보고 갑니다 :)

  4. 새얀이 2019.01.12 02:02 신고

    좋은 정보 감사합니다! 재밌네요ㅎㅎ

  5. Anchou 2019.01.12 04:37 신고

    헛...
    현장 실사가 필요한 이유네요! ㅠ0ㅠ

  6. 철이쓰 2019.01.12 05:41 신고

    아이고..ㄷㄷ

  7. M의하루 2019.01.12 09:34 신고

    잘보고갑니다~
    즐거운주말되세요~

  8. sotori 2019.01.12 10:53 신고

    좋은 정보 얻어갑니다.
    감사합니다^^

  9. *저녁노을* 2019.01.12 11:01 신고

    구경 잘 하고 갑니다.

    즐거운 주말 되세요^^

  10. 핑구야 날자 2019.01.12 13:01 신고

    색다른 빌라라서 한번더 보게 되는데오

  11. 부동산청년 2019.01.12 14:27 신고

    저도 부동산을 하는 사람으로서 경매에 손을 대보고 싶은데
    알아야 할 것도 많고 엄두가 안나더라구요..
    이 글을 봐도 정말 골아픈것 같습니다. 아직 내공이 부족한것 같네요 ㅠㅠ

  12. 낭만ii고양이 2019.01.12 16:27 신고

    역시 뭐나싼거는 다싼이유가있네요ㅜㅜ~ 좋은주말되세요

  13. 다딤이 2019.01.12 18:47 신고

    경매 권리분석 들어본 예긴데 철저하게 알아보는게 좋네요~~
    잘알고 갑니다.

  14. 강봥옵써 2019.01.12 19:11 신고

    부동산 공부가 많이 될거 같습니다.
    잘봤습니다..

  15. CoHobby 2019.01.12 19:16 신고

    역시 부동산은 이렇게 발로 뛰어야되는 것 같아요.

  16. ddoddok 2019.01.12 19:20 신고

    근데 역시 어렵네요. 눈이 팽글팽글... 공부해도 쉽게 늘지 않을 듯. 부모님께 많은 것을 받고 싶으나 그도 안돼고. 일개미로 열심히 살아야 하는데. 노력이 부족한 생활인

    • 이렇게 꾸준히 포스팅하시고, 이웃방문해주시고 하는 것, 자체가 매우 열심히 사시는 것이죠. 휴일 잘 보내시기 바랍니다.

  17. 평강줌마 2019.01.12 21:40 신고

    경매에 대해사 무지한데 재미 있게 읽고 가네요. 경매는 저와 맞지 않지만 포스팅으로 조금은 알게 되었네요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

    • 안녕하세요 평강줌마님,
      상식수준에서 조금씩 봐두시면 나중에 도움이 되시리라 생각합니다.
      즐거운 휴일 되세요!

  18. _sunny 2019.01.13 00:11 신고

    역시 싼곳은 다 이유가 있나봅니다 ㅠ.ㅠ

  19. 청결원 2019.01.13 07:14 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    남은 주말 잘 보내세요~

  20. 모모의 가사노동 2019.01.14 20:04 신고

    재밌게 잘 봤어요 싸다고 덥썩물면 큰일나겠네요 ㅎㅎ 현장방문이 필수일듯합니다 ^^b

  21. 블랙IT 2019.01.14 21:53 신고

    건물 외벽이 아주 멋지네요~
    공감 누르고 갑니다.
    좋은 하루 보내세요 ^^


안녕하세요 라드온입니다.


오늘은 물건 분석에 앞서, 그보다 좀더 큰 범주에 대해서 이야기해볼까 합니다.

빌라 물건 소개할 때 이미 소개드렸습니다. 낙찰받으면 처리하기 힘든 물건이 있는 지역입니다.


이는 제가 직접 조사한 지역은 아닙니다. 낙찰을 한개, 두개 받으면서 알게된 대출중개인분 중 인천지법 경매계에서 오랫동안 근무하시다가 나와서 대출중개업무를 해주시는 분을 알게되었습니다.


좋은 물건이다 싶으면 제게 안내해주시기도 하고, 궁금한 점이나 해결하기 어려운 점이 있다면 언제든지 연락을 달라고 하시는 분이죠.

목소리톤은 약간 하이톤이여서 가벼워 보일법한데, 이야기를 이어가다보면 묵직하게 신뢰감을 주는 뭐 그런 분입니다.

자신의 영웅담도 이야기해주시고 대출도 잘받을 수 있도록 이곳 저곳 잘알아봐주시고 저한테 고마운 분이죠. 


제가 빌라쪽을 많이 입찰하는걸 아시니, 제게 은행에서 대출을 꺼려하는 지역이라면서 안내해주신 곳이 있는데, 그곳을 소개드리겠습니다.

물론 모두 사람사는 곳이고, 세입자의 수요도 좋은 곳일 수 있습니다. 이는 어디까지나 제 지인분께서 잔금대출을 위해 은행에가서 물건을 보여줬을 때 은행직원의 반응을 자신이 느꼈을 때를 기준으로 말씀하신 것이니 아닐 수도 있습니다. 그냥 입찰전에 한번쯤 참고하시면 좋겠습니다.


총 6곳에대한 안내를 받았습니다만, 나머지 3곳은 재정비, 재개발계획지역으로 묶여 있어 제외했습니다.

간석동, 학익동, 구월동 세지역에 대해 설명드리도록 하겠습니다.



인천_투자기피지역_#1 간석동입니다.


제가 만수동쪽으로 임장을 많이 다녀서 수도없이 다녀본 길 중 하나 입니다. 오른쪽 아래 호구포로 오른편이 만수동 빌라촌입니다.

저 파란색으로 음영처리한 곳이 경매로 나오면 우선 감평가에서 2~3차례는 유찰된다고보시면 됩니다. 입찰최저가가 낮고, 2~3차례 유찰된 가격으로 나오니 초보자는 혹하는 마음이 들테죠.

직접 임장을 가보면 쉽게 생각이 안드는 곳입니다. 전에 이 곳 물건을 소개해드린 적이 있는데, 우선 쥐와 벌레가 많습니다. 경사가 가파르고 골목이 무지 많은데 그 골목이 또 매우 좁습니다.

간석동은 제가 주로 여름에 갔었는데, 음식물쓰레기 냄새가 매우 많이 납니다. 왜 냄새가 많이 날까 생각해봤는데, 급경사지에 사람들이 음식물쓰레기를 집앞에 버립니다. 고양이나 쥐가 음식물쓰레기봉지를 구멍내고, 음식물찌꺼기를 먹을테죠. 터진 음식물쓰레기봉지아래로 찌꺼기 국물이 흘러내려서 내리막길 온 곳에 묻게되겠죠. 이건 어디까지나 제 추측입니다만 아마 이때문에 냄새가 많이 났을 것이라 생각합니다.




여기가 바로 음영처리한 곳의 시작점입니다. 사진상으로는 언덕이 심하게 나온게 아닙니다. 막상 가보면 정말 가파릅니다. 바로 뒤에 있는 산의 등산로 진입로인데, 사람들이 다 등산화를 신고다닙니다.

이해가 갑니다. 그날 플랫슈즈를 신고 갔었는데, 발바닥에 불이나는 경험을 몇차례 했었습니다. 그날 임장하려고 산(?)을 오르고 있는데, 롯데택배차가 섭니다.

차가 곳곳에 보이는데 저는 도저히 주차할, 차를 몰고 이곳에 진입할 자신이 없습니다. 택배아저씨가 열심히 짐을 내리고 계시길래, 그때 마친 안마시고 가지고 있던 박카스를 드시라고 건내며, 이동네 택배 다 해주시는 거냐고 여쭤보았습니다. 음료수 마실 기운도 없다면서 웃으면서 이 동네, 저 맨위에 있는 빌라까지도 택배간다고 말씀해주십니다. 그러고는 이 동네 사람들 양심은 있다면서 무거운건 잘 안시키신다고 하네요. 우리나라 택배시스템은 정말 최고, 맞습니다.


   



간석동에 있는 빌라는 이처럼 깍아지를 듯한(?) 산에 위치하고 있어, 반지하를 잘 찾아서 사면 오히려 1층인 집을 만날 수 있습니다. 왼쪽 사진을 보시면 화이트샤시로 빗물받이도 설치한 깨끗한 집이 보입니다. 이 집은 반지하 물건입니다. 게다가 최근에 깨끗하게 올수리를 한 물건이네요. 임장을 다녀보면 올수리되어 있는 1층같은 반지하, 이런 진주같은 물건을 만나기도 합니다. 오른쪽 사진이 등산로 입구입니다. 가파른 경사를 조금이마나 느끼실 수 있을 것이라 생각되는 사진입니다. 그래도 소방도로 주변이라 깨끗하고 동간 간격도 넓은 집만 나온 사진입니다. 고개를 옆으로 돌려 빌라 안쪽을 보시면 사잇골목들나오는데 그 골목으로 들어서면 다~ 그안에 또다시 엄청나게 많은 빌라들이 있습니다. 



   



간석동 안쪽으로 진입해서 두세번째 블럭쯔음 지나면 길을 잃기 시작합니다. 처음 목표했던 곳이 어딘지 안잡힙니다. 다음맵이 길을 잘 찾아주긴 하지만, 여기서는 아무래도 절 못찾는 것 같습니다.

제 방향도 못찾고 말이죠. 아래 사진에서와 같이 집앞에 음식물쓰레기와 분리수거쓰레기를 다 버려둡니다. 청소차가 제때 수거해가면 다행이지만, 조금만 늦어도 각종 해충과 쥐가 가만히 두질 않습니다.

쓰레기봉지에서 하나같이 다 쓰레기찌꺼기물이 흘러, 냄새가 너무 심하게 났습니다. 오른쪽 사진상에 보이는 분은 젊은 여자분입니다. 아이를 엎고 올라고 오고 있었는데 길을 물었더니 우리나라분이 아니시더군요. 손사래를 치면서 중국말을 했었는데, 온지 얼마안되서 길모른다고 말했겠죠? 



   


간석동 이 지역 지번으로 나오는 집이 지어진 연도는 대략 1990년입니다. 골목에 노인분들이 곳곳에 앉아서 이야기를 나누고 계시며, 저와 같은 낯선이(?) 나타나면 먼저 물으십니다. 어디찾아왔냐고, 왜 왔냐고...말을 붙여보면 술술 다 말씀해주십니다. 간석동은 제가 4~5번 정도 임장을 갔었고, 한번 빼고 모두 집안으로 들어가봤습니다. 집구조는 거의 동일하게 작고 네모 반듯하지 않습니다.

경사지에 자투리 땅을 사서 지은 빌라도 있기 때문이죠. 아무리 그래도 가격이 저렴해서 놓칠 수 없는 곳이다는 생각으로 여러차례 임장을 갔으나, 역시 간석동은 안되겠다는 생각이였습니다.

하지만 월세 수요는 항상 있습니다. 왜냐? 바로 전월세 무보증으로 살 수 있는 곳이기 때문입니다. 앞으로 소개될 학익동과 구월동도 마찬가지입니다. 무보증에 월세가 싼곳이 이곳이라 찾는 이는 항상 있습니다. 

이지역을 낙찰을 받을 생각이라면 반드시 담보대출이 얼마가 나올지 미리 확인해볼 필요가 있습니다. 거의 담보대출이 나오겠지만, 대출비율이 작게 나올수도 있고 너무 저렴해서 방공제하면 대출금이 안나온다고 대출을 거절할 수도 있습니다. 이점 명심하시고 경매를 즐기시면 좋겠습니다.





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