안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 13471 임의경매 입니다.

실거주로 대형평수의 브랜드 아파트를 찾아보다

청라에 롯데캐슬이 눈에 띄였습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


게시글 중 아파트는 실거주용과 투자용 두가지 물건이 있습니다. 저는 옛날부터 큰집에서 살고 싶은 생각이 있어, 검색 설정의 시작금액을 높이 하다보니 과하게 비싼 물건이 나옵니다. 살수 있으면 좋겠지만, 이와같이 좋은 집은 거의 감정평가금액으로 나오거나 그보다 더 높게 낙찰이 됩니다. 그래도 우리 꿈이라도 멋지게 꿔보시죠. 뭐 청라가 그렇게 멋진 곳이 아니긴 하죠? 제 기준 가장 멋진 곳은 광교입니다. 집 자체도 좋고, 주변환경도 좋고, 서울 접근성은 말해무얼하나요. 판교나 광교 이곳에서 살고 싶은데, 이곳은 투기지역으로 검색 제외지역입니다. 낙찰받아도 대출이 안나오는 곳이니, 아예 쳐다도 보지않죠. 이번 정권이 지나면 또다시 부동산 정책이 완화되지 않을까 기대해봅니다. 이야기가 옆길로 샛네요. 멋져보이는 이 물건을 한번 들여다보도록 합시다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 서구 청라커낼로 252, 102동 1902호(경서동, 청라롯데캐슬)

- 용도 : 아파트

- 면적 : 113.75(35평)

- 건축연도 : 2013년

- 방개수 : 4/2

- 세대수 : 828세대/7동

- 주차여부 : 1.96대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 청라신도시 번화가 중심단지



앞선 글에서 청라에 위치한 오피스텔을 소개한 글이 있습니다. 처음 가봤을 때 전체적인 분위기, 거기서 느꼈던(?) 감동은 글솜씨가 변변치않아 다 표현하지 못했지만 어느 정도 끄적였었죠. 청라신도시로 진입하는 메인도로로 차를 타고 가면 맨 처음 보이는 것이, 엑슬루오피스텔과 롯데캐슬오피스텔 요 두개가 보입니다. 둘다 40층 이상의 높은 건물이죠. 이 롯데캐슬 오피스텔 옆을 보면 고급스러운 롯데캐슬아파트가 펼쳐집니다. 그 한 블럭의 핵심위치를 롯데건설이 다 가져간 것이죠. 그 블럭의 시작은 롯데마트와 롯데캐슬오피스텔, 그 옆쪽으로 롯데캐슬 아파트가 쭈욱 늘어서 있습니다. 롯데마트에서 커낼로를 흐르는 개천을 건너는 다리를 건너면 홈플러스가 있습니다. 다양한 편의시설이 모두 이곳 주변에 모여있습니다. 


2. 지역분석

- 교통 : 서울접근성 떨어짐, 단지주변 광역버스정류장

- 학교 : 도담초

- 병원 : 번화가

- 편의시설 : 5분거리 번화가

- 녹지 : 단지내 공원, 커넬로

- 지역 호재/악재 : 7호선 연장선 사업가시화, 쓰레기 소각장 확장 움직임



처음 차를 몰고 청라로 갈때, 길을 잘못 들어선 줄 알았습니다. 설마 이런 곳에? 생각을 하면서 계속 갔었죠. 항구를 계속 지납니다. 컨테이너를 싣고 지나가는 트럭, 탱크로리, 레미콘 등등 갖가지 큰 차들을 피해가면서 한참을 달려가면 어렴풋이 도시가 나타납니다. 처음 가보시면 섬같다는 생각이 들겁니다. 공단과 항구같은 시설물을 지나고 도착하면 수풀이 우거진 멋진 마천루의 빌딩들이 솟아있는 것이 제게 엄청 신선하게 다가왔습니다. 임장한다고 한참을 돌아다니다가 목이 말라 편의점에가서 물을 사마시고 건물에 있는 공중화장실을 갔는데, 비데가 있더군요. 공중화장실에서 비데를 만날 수는 있는데, 글쎄요. 좋게보려니 다 좋게 보여서랄까요? 청라에 대해 좋은 이미지로 남아있습니다. 청라신도시 만들기전부터 그곳에서 근무하신 지인분이 계서서 여쭈어보니, 청라는 쓰레기소각장이였다고 합니다. 그옆에는 검단신도시, 검암신도시가 있는데 이곳이 쓰레기매립지였고, 쓰레기를 소각하던 곳은 청라였다고 하더군요. 커낼로의 개천이 멋지더란 말을 했더니, 쓰레기가 흐르던 썩어있던 땅을 파내어 만드는 과정을 다 본 사람으로 그곳에서 살고 싶지않다고 단호히 말씀해주시더군요. 콩딱지를 떼어내고 다시 돋보기로 스윽~들여다보니 쓰레기 소각장에 대한 기사와 확장이 승인났다는 기사가 보이네요. 커뮤니티에 들어가 게시글을 확인해보니 새벽에는 쓰레기냄새와 탄냄새가 스믈스믈 올라온다는 글도 보이네요. 자, 물건은 객관적으로 보도록 노력합시다. 잘 안되네요.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(김**, 타***)

- 전입일자 : 2018-02-02

- 확정일자 : 2018-02-02

- 배당요구 : 2018-07-13

- 보증금 : 2500만원



말이 안되는 금액입니다. 5.5억짜리 집입니다. 이집을 전세로 2500에 세입자를 받는다는 것은 말이 안됩니다. 등기부상 소유주 심**씨(1973년생)의 이전 집은 송도하버뷰입니다. 송도에서 비싼 집중 하나죠. 송도하버뷰를 팔고, 이 물건으로 들어온 것이죠. 그런데 2명의 세입자에 2500만원에 전세를 줬다는 건 말이 안됩니다. 가장임차인 냄새가 납니다. 2018년 현재 인천시 우선변제금(방빼기)은 3400만원입니다. 이전에는 2700만원이였는데, 어찌해도 도저히 사이즈가 안나오니 우선변제금이라도 건져보자는 심정으로 지인 두명에게 부탁하여 전입, 확정일자를 받은 것이 아닌가 하는 의심이 드네요. 돈이 많았던 사람(?)은 법에 대해서도 어느정도 알고 있을 가능성이 높습니다. 명도가 어려울 수 있습니다. 참고하시면 좋겠습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 :우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2014-03-27

 소유권이전 

 심**

 564,050,000원 

 2014-03-27 

 근저당권설정 

 농협은행

 342,930,000원 

 2016-07-07 

 근저당권설정 

 농협은행 

 80,400,000원 

 2018-01-30 

 가압류 

 중소기업은행 

 68,150,000원 

 2018-02-19 

 가압류 

 신한은행 

 73,863,860원 

 2018-02-23 

 가압류 

 신용보증기금 

 265,000,000원 

 2018-02-23 

 가압류 

 한국무역보험공사 

 180,000,000원 

 2018-03-23

 가압류 

 국민은행 

 189,116,308원 

 2018-05-08

 임의경매개시결정 

 농협은행 

 - 


이렇게 가압류가 한달 간격으로 잡히는 것은 주로 돌려막기일 가능성이 높습니다. 중소기업은행, 신용보증기금, 한국무역보험공사가 채권자로 보이는데, 채무자 심**씨는 회사를 운영하던 사람인 것으로 사료됩니다. 또한 세입자로 권리신고한 김**, 타***씨는 심**씨 회사의 직원으로 밀린 임금을 받을 수 있는 방법이라며, 심**씨가 알려준대로 하고 있는 것이 아닐지 모르겠네요. 


6. 시세조사

매매가 5.7억, 전세 4.2억, 월세는 3000만원에 130만원 이상을 받을 수 있는 것으로 조사됩니다.


롯데는 그룹 자체가 부동산 대박기업으로 유명하죠.

싸게 부지 매입해서 뻥튀기 시켜 파는 것으로

그룹 자산을 불린 것으로 유명하죠.

제가 살던 곳에서도 롯데캐슬은 그 지역에서

제일 좋은 입지를 선점했던 것 같습니다.

그래서인지 제 기억 속에서 롯데캐슬은 고급아파트란 이미지가 있습니다. 이번 청라 롯데캐슬 물건을 보면서

그 이미지는 더 좋게 굳어질 것 같습니다. 허나 이 물건을 가지려면 가장임차인으로 보이는 세입자와의

기싸움(물론 가장임차인이 아닐 수도 있습니다.)에서 지지않아야 합니다.

가장임차인이라면 세입자 겨우 걷어내면,

소유주가 떡~하니 버티고 앉아있을 수도 있습니다.

임장을 가서, 세입자를 반드시 만나보고

충분히 이야기하고 조사하여 입찰해야만 합니다.

저라면 아쉽지만 입찰하지 않을 물건입니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. kangdante 2019.02.10 08:04 신고

    경매정보 잘 보고 갑니다
    관심있는 분에게는 유용한 정보일 것 같아요.. ^^

  2. 휴식같은 친구 2019.02.10 13:00 신고

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 휴일 보내세요.

  3. 귀요미디지 2019.02.10 14:39 신고

    경매 이야기 잘보고가요
    즐거운 일요일 오후시간 되세요 ^^

  4. 까칠양파 2019.02.10 15:39 신고

    모든 일이 다 그러겠지만, 역시 꼼꼼히 두루두루 다 살펴봐야하는군요.
    즐거운 휴일 보내세요.ㅎㅎ

  5. luvholic 2019.02.10 18:48 신고

    롯데캐슬은 확연히 으리으리하네요.
    지은지도 오래 되지 않았고, 위치도 좋구요.
    허나 엮인 다른 상황들을 설명해 주셔서
    입찰하지 않은 이유가 충분히 납득이 됩니다.ㅎㅎ

  6. Jenna. 2019.02.10 19:24 신고

    충분한 조사와 정보수집후에 입찰여부를 결정해야 하는 군요. 잘 봤습니다 좋은 저녁되세요~ ^^

  7. 버블프라이스 2019.02.10 20:28 신고

    오늘은 경서동 롯데 캐슬 매물이군요? 덕분에 잘 보고 갑니다^^ 편안한 일요일 저녁시간 되세요

  8. ruirui 2019.02.10 20:55 신고

    경매 정보 잘 배워갑니다 ~
    편안한 밤 되세요 ~^^

  9. 모피우스 2019.02.10 21:42 신고

    잘 못하면 큰일 날 수 있는 물건으로 보입니다.

  10. 로안씨 2019.02.10 21:43 신고

    글 잘 읽고 갑니다.
    이번주는 날씨가 많이 춥습니다
    감기조심하고 새로운 한주를 화이팅하게 시작합니다.

  11. 유하v 2019.02.10 21:47 신고

    자세하게 분석해 놓으셨네요. 꼼꼼하게 잘 알아봐야 할듯 합니다.

  12. 둘리토비 2019.02.10 22:23 신고

    이런 부동산매물들이 상당한 악영향을 주는 것 같습니다.
    "집"의 존재가치가 그저 허무한 투자성의 부분이니....별 느낌이 없습니다~

  13. *저녁노을* 2019.02.11 05:23 신고

    따져보고...살펴보고...해야하는 부동산인 듯...

    잘 보고 갑니다.

    즐거운 한 주 되세요^^

  14. pennpenn 2019.02.11 07:19 신고

    경매 정보 잘 보았어요.

    벌써 2월 중순입니다.
    월요일을 상큼하게 시작하세요.

  15. 공수래공수거 2019.02.11 07:20 신고

    이런 집은 좀 주의를 해야겠네요.. ㅡ,ㅡ;;

  16. 봉리브르 2019.02.11 07:38 신고

    유용한 정보 잘 읽고 갑니다.
    활기찬 한 주 보내세요^^

  17. 그냥사이다 2019.02.11 07:53 신고

    주말 잘 보내셨는지요?
    제가 봐도 가장임차인일 가능성이 높은 것 같습니다. ㅎ
    저돈 주고 빌려줄 곳이 아닌 것 같습니다 ㅎ 뭐 신발장 정도? ㅎ
    잘 보고 갑니다 ^^

  18. 빗코 2019.02.11 15:45 신고

    가장임차인인 경우 오히려 실제 임차인이 아니니 호재로 볼 수 있는 것 아닌지요? 입찰경쟁자가 줄어들 요소로요. 실제 점유자가 채무자이지만, 이런 가장임차인 놓는 형태로보아 명도가 어렵다고 판단되서 그런 것인지요?
    월차임 금액은 높은데 수익률 계산까지는 해볼 자신이 없고.. 오히려 쓰레기 냄새라는 것이 좀 많이 신경쓰이네요.
    생생한 물건에 대한 자세한 분석 감사드립니다 ㅎㅎ

    • 가장임차인은 점유자가 조금이라도 돈받아내려고 심어두는것입니다. 이집은 채무자 점유가 아니고, 세입자라고 권리신고한 외국인1인과 내국인1인이 점유하고있습니다. 근데 주변시세보다 엄청싸게 임대했고 기간도 이상해보여서 집주인이 가장임차인심어둔것같다는 생각이들어서요. 돈있는사람이 작정하고 달겨들면 골치아프거든요, 그래서 지레겁먹고 더좋은 물건찾기로하고 포기한것이죠, 좋은 물건은 얼마든지많거든요ㅎ

  19. 큐리오시티 2019.02.15 16:41 신고

    경매에 관심있는분들은 정말 라미님 블로그
    매일 와야합니다!

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 28725 임의경매 입니다.

거무튀튀한 무미건조하고 획일화된 느낌을 주는 외형을 주는 오피스텔입니다.

요며칠을 계속해서 청라, 광교, 수지쪽 오피스텔, 원룸쪽을 들여다보다가 이곳에 왔더니...쩝...

'그래도 저렴하니까'라고 위안하며 함께 물건을 들여다보기로 하시죠.



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 안산시 상록구 상록수로 16, 3층346호(본오동, 우남센스빌)

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 45,000,000원

- 최저가 : 31,500,000원

- 면적 : 17.28(5평)

- 건축연도 : 2003년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 163세대/1동

- 주차여부 : 0.34대

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 유사 규모 대우마이홈



1층 식당가와 마트, 약국, 커피샵이 입점되어 있고 2층에는 제법 규모가 큰 치과, 병원이 들어와있습니다.

안정적인 수익이 나는 건물로, 건물주가 관리를 잘하고 있을 것이라고 예상됩니다.

입점상가는 163세대 오피스텔에 거주자라는 고객이 있는 좋은 상권을 갖춘 것이라 할 수 있습니다.




2. 지역분석

- 교통 : 400m 상록수역

- 병원 : 건물내

- 편의시설 : 건물내, 인근 번화가

- 녹지 : 바로 앞 공원

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근, 외국인근로자 많음



지하철 4호선 상록수역에서 하차해, 앞(1, 3번 출구)이든 뒤(2, 4번 출구)로든 출구로 나오면 주차장,

공터쪽에는 동남아계 외국인이 무리지어 있습니다.


한눈에 봐도 선량(?)해보이지 않은 그룹입니다.

담배를 피우면서 침을 뱉고 있는데, 전에 말씀드린 것처럼 새가슴(?)인 전 땅만 보고 걷습니다.


아래의 지도에서도 볼 수 있듯이 상록수역 주변은 상권이 발달한 지역으로 오피스텔의 입지로 좋은 지역입니다.


상권 뒤로는 아파트 대단지가 있고, 그 인원의 소비를 만족시켜줄 만한 큰 규모입니다.

이 곳에 사는 사람은 지하철에서 내려 상업지역을 거쳐 집으로 들어가게 되어있습니다.


소비를 부르는 구조입니다. 돈이 모일 수 없는 곳이죠.


뭐 오피스텔 임대사업자입장에서는 아주 입지좋은 곳의 물건입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(장**)

- 전입일자 : 2014-03-25

- 확정일자 : 없음

- 배당요구 : 없음

- 보증금 : 5,000,000원

- 차임 : 200,000원


대항력이 없기도 합니다만, 권리신고를 하지않은 임차인입니다.

이 경우, 명도저항이 심하죠. 명도난이도로 하면 중상(中上)정도 입니다.


권리신고 안함으로서 500만원이 사라지는 경우이기때문입니다.

3400만원이하 소액임차인의 경우, 배당요구를 하면 최우선변제를 받을 수 있습니다.

다만, 임차인이 무지하여 권리신고를 하지않는 경우 법원이 알아서 '너는 돈이 없는 임차인이니까 내가 먼저 배당금을 떼어둘께'라고 절대 말하지 않죠.


임차인 장**씨는 경매절차가 진행되면서 배당금에 대해 알게 될 것이고, 보증금이 사라진다는 걸 나중에서야 알게 될 겁니다.


낙찰자에게 보증금을 달라고 명도저항할 겁니다.

물론 낙찰자는 그런 요구를 수용해야할 하등의 이유도 없습니다.


세입자만 잘 해결된다면 좋은 물건이겠네요.





오피스텔은 입지만 좋으면 방향이든, 구조든, 채광이든 크게 상관없다고 말씀드렸었습니다.

사용자가 주로 밤에 들어오기때문이죠.

하지만 이왕 사는데, 방향도 좋고 채광도 잘되면 좋겠죠?

346호는 그림처럼 녹지가 보이는 뷰로 예상됩니다. 현장에 가서 꼭 확인해야할 부분이네요.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 양호

- 화장실 보수 : 부분 수리

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


1, 2층 근린 시설의 규모가 제법 크네요. 1층에 마트로 보이는 점포가 보였는데 이마트에브리데이 편의점이였네요.

편세권, 역세권, 스세권(물론 스벅은 아닙니다만...), 작은 규모지만 녹지도 있는 숲세권도 가져갈 수 있는 물건인 듯합니다.

2층 중간 어딘가에 도사(?)님이 계시네요.

빌라물건을 보다보면, 도사가 세입자로 있는 물건이 간혹나오는데, 바로 관심물건에서 제외시켜버립니다.

그들을 이겨낼 자신도 없고, 가장 큰 이유는 무섭습니다.

왠지 귀신이 꼬일 것 같은? 이 건물 중심에 도사님(?) 간판은 마이너스요인이지 않을까 생각해봅니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2010-03-26

 소유권이전

 김**

 - 

 임의경매로 인한 매각 

 2010-03-26

 근저당권설정

 금천새마을금고

 43,400,000원

 

 2018-04-10

 임의경매개시결정 

 금천새마을금고 

 - 

 


2010년 김**씨가 임의경매로 이 물건을 사셨네요. 

당시에 얼마에 낙찰받았는지는 대법원경매사이트에서 사건검색으로 확인해보시면 되겠습니다. 

잔금을 치른다고 바로 근저당을 받았으니, 근저당금액으로 낙찰가를 유추해볼 수도 있겠네요. 

당시는 낙찰가의 90%까지 잔금대출이 됩니다. 

대략 4800만원정도에 낙찰받았을 것으로 추정되네요. 

8년동안 이자를 제하고 월 8~10만원씩은 가져가실 수 있었을 겁니다. 

이렇게 재미를 보신 분은 손을 못떼고 계속했을 텐데, 대출규제와 금리인상이라는 시류를 잘못 짚어서 많은 부동산에서 나오는 이자를 감당하지 못하고 물건이 하나씩 하나씩 경매로 나오는 것일까요? 알 수 없네요. 이름을 기억해뒀다가 안산지역 물건 검색시 확인해봐야겠습니다.


6. 시세조사

사이즈가 중상정도 되는 크기입니다.

타입이 많이 있네요.

39A타입이고, 매매가 4500만원, 전세 1800만원정도(저렴한 오피스텔은 전세가 거의없습니다.), 월세300만원에 25~30만원입니다.



수요가 어떤지는 현장분위기를 좀더 살펴야할 것 같습니다.

임차인도 꼭 만나봐야할 것이고요.

입찰기일이 지났으니 진행상황을 한번 검색해보셔도 좋겠습니다.


낙찰받고 미납했을 가능성도 있습니다.

명도저항이 심할 것으로 저는 예상됩니다.


위치가 좋고 수요, 편의시설도 잘 갖춰졌으니 3400만원 정도에 낙찰받아, 운영하시면 이자 제하고, 월 15만원정도로 설계할 수 있을 것 같습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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