안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 27722 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/180


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매가는 1.5억정도, 월세는 보증금 2000만원에 60정도 수준으로 조사됩니다.


이 집도 세입자받아서 운영하기보다는 실거주 목적으로 접근하는게 좋아 보입니다. 실평형으로 28평 정도되고 방3개에 화장실 2개 있는 구조도 괜찮아 보이는 아파트입니다. 방구조와 인테리어 사진도 찾아보니 드림타운2로는 확인이 되지않지만, 드림타운1, 3의 물건을 아주 자세히 찍어둔 사진이 많이 나옵니다. 다음 또는 네이버에 용현동 드림타운으로 통합검색하시면 집 내부를 볼 수 있으실 겁니다. 사진에 전화번호와 이름이 적혀있는 사진 밖에 없어 업로드하지 않았으니 혹시 궁금하시다면 검색해보셔도 좋을 것 같습니다.
- 예상낙찰가 : 11712만원(1.17억원)
- 제반비용 : 600만원(수리비 130, 이사비 100만원)
- 입찰기일 : 2019-05-03

제가 입찰한다면 11712만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 1등과 3000만원정도 차이로 패찰이니 예상을 완전히 벗어난 것 같습니다. 권리분석 글에서도 밝혔지만 이 물건은 입지도 층수도 모두 좋은 물건이였습니다. 다만 제가 판단했을 때는 세대수가 많아서 회전율이 좋은 아파트 가격으로 접근할 것이 아니라 세대수도 적고, 중개사무소에 집을 내놔도 빨리 소진되지 않는 빌라가격으로 접근하는 게 맞다고 생각했었습니다. 물론 앞쪽에 세대수가 보다 많은 드림타운1과 조금 떨어져있는 곳에 드림타운3동이 있긴하지만, 세대수가 현저히 적은 이런 위치에는 아이들 학원, 유치원 셔틀이 잘 안다니거나 추가요금을 내라고 합니다. 예상낙찰가를 적을 때, 빌라중에서 최고 수준 빌라로 계산한 것이였는데 아쉽네요. 좋은 물건이니 입찰자만 22명입니다. 차순위금액을 보면 1.29억원으로 낙찰가율을 계산해보면 71.25%입니다. 그 일대 빌라 낙찰가율중에 제일 높은 수준을 찾아보면 아마 이정도 수준일 것입니다. 저와 같은 방법으로 접근한 것 같습니다. 대충봐도 1등과 천만원이상 차이나는데, 이렇게 차이나면 1등이 약간 과하게 들어간 것으로 봐도 됩니다. 경매법정에 가면 커다란 TV 모니터로 집행관이 확인한 가격과 이름을 불러줍니다. 22명에 대해 하나씩 다 확인시켜주죠. a씨 얼마, b씨 얼마...그러다 3등부터는 주소와 이름을 불러줍니다. 인천 OO동에 사는 OOO씨, XXXXXX원 이렇게 말이죠.(경매계 집행관에 따라 다릅니다.) 불러주는 가격수준을 보면 내가 높게 받았구나 아니구나 판단이 섭니다. 3~5등까지 얼마를 불렀는지를 확인해보면 정확한 수준이 나옵니다. 


최고가매수신청금액 142,024,000원(78.04%)
입찰 22명, 낙찰자 : 조**
차순위금액 129,699,900원
매각결정기일 : 2019.05.10



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.






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  2. winnie.yun 2019.05.07 12:48 신고

    저희 부모님도 경매 요즘 관심을 갖고 계신데,
    몇 퍼센트 적어 내실지 고민하시더라고요.
    사실 자신이 생각하는 최소 %만 딱 적는게 제일 무난한거 같아요.

    • 근데 그게 참 힘들죠.
      저는 법원에 갈때마다 입찰용지, 봉투, 입찰표를 다 챙겨서 옵니다. 그래서 입찰하는 날 새벽에 샤워(?)하고 옷차려입고 다 작성하죠.ㅋ뭔가 의식같이 하죠. 입찰장에서 분위기에 휩쓸리면 꼭 실수를 하거나 생각보다 높게 쓰거나 하더라구요.ㅋ

  3. 후미카와 2019.05.07 12:50 신고

    꽤 높은 가격으로 입찰이 되었네요.. 예상을 3천 오버하다닛.

    • 뭐 어디까지나 제 예상이니까요.ㅎ
      근데 저정도로 낙찰받으면 사실 급매로 나오는 것을 잡을 수도 있을 법한 가격이죠.ㅎ

  4. ruirui 2019.05.07 13:00 신고

    용현동 경매 결과 잘 보고갑니다~
    즐거운 한주 되세요~^^

  5. 멜로요우 2019.05.07 13:42 신고

    경매도 좀 알아보고 퍼센트를 측정할수 있도록 하는게 중요한거같아요. 괜히 후하게 불렀다가 후회를 할수도 있는거같은...

    • 그 정도라는 것이 참 어렵습니다.ㅎ
      이게 글로는 잘 표현이 안되는데, 난 무조건 이가격아니면 안해,,,라고 생각하고 입찰장에 가는데 그날따라 사람도 많고, 왠지 내가 입찰할 물건에 사람들이 다 입찰할것같고,,,뭐 이런 느낌이 드는 날이 있습니다.
      이런 날, 꼭 실수가 섞입니다.ㅠ

  6. 자국 2019.05.07 14:19 신고

    역시 낙찰가격 맞추기는 어렵네요^^ 흥미진진합니다.

  7. Chatterer 2019.05.07 14:54 신고

    라미드님이 패찰이라고 하셨는데
    제가 보기에는 라미드님이 적당하셨고
    낙찰을 하신분이 잘못하신거 같은데요
    뭐 부알못의 일반 사람이지만

    그래도 흐름이라는것은 알기에
    1등하신분이 낙찰을 받고 나서도
    후회를 하시지 않았을까 생각이 드네요
    좋은 입지라고 하지만 너무 세게 부르신거 아닌지....

    하여간 오늘도 좋은 공부를 하고 다녀 갑니다
    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 눌러 드리고 다녀 갑니다

    • 방문에, 힘이 넘치는 응원의 말씀 감사합니다. 제 예상에도 1등하신분은 오바가 좀 섞인것같고 2등하신분이 약간 시세 비슷하게 잘 받아간게 아닐까 생각해봤습니다.

      집은 깨끗하고 좋지만, 너무 높게 잡는다면 경매를 할 필요가 없죠.

  8. 담덕01 2019.05.07 15:59 신고

    높게 받으면 조금 속상할 거 같기도 하네요.
    늘 글을 보면서 어렵게만 느껴지기도 하고
    어서 목돈 마련해서 한번 해보고 싶다는 생각도 들고
    복잡하네요. ㅋ

    • 규제지역에 살고 있어, 당분간은 여력이 안되는데 조만간 움직일 수 있지 않을까 생각해봅니다. 그럼 그때는 좀 더 큰집을 찾아볼 생각입니다. 자 담덕님도 함께 고하시죠!

  9. 선블리쮸 2019.05.07 16:57 신고

    연휴 잘보내셨나요?
    유독 더 피곤한화요일이네요 ㅠ_ㅠ
    라미드니오니님 힘내시고 홧팅하세요!

    • 어디 아프신건 아니신지 모르겠습니다.
      이번 연휴가 설, 추석명절같은 연휴라 후유증이 있는분들이 있던데 훌훌 털어내시기 응원해드리겠습니다.

  10. 우왕굳 2019.05.07 17:09

    좋은 정보 감사합니다

  11. 까칠양파 2019.05.07 17:16 신고

    역시 경매는 어렵네요.
    운이 따를 거 같기도 한데, 그 운도 실력이겠죠.ㅎㅎ

  12. 작은흐름 2019.05.07 17:50 신고

    경매는 운도 따라야 하나봐요. 오늘도 좋은 내용 잘 보고 갑니다^^

  13. 널알려줘 2019.05.07 19:10 신고

    용현동 드림타운 경매결과 잘보고 갑니다
    라미드님 덕분에 부동산 많이배우네요

  14. 쏙앤필 2019.05.07 20:53 신고

    지인이 경매로 하는거 봤는데 보통 어려운게 아니더라구요 결과는 경매로 돈을 벌었는데 넘 어려운거 같아요 ㅎㅎ

    • 사실 경매로 큰돈 벌던 시절은 지났고, 소소하게 벌이하는 정도입니다. 제가 소개해드리는건 아주 소액으로 하는 것이라 많이 남지는 않지만 재밌게 할 수 있습니다.ㅎ참고해주시면 좋겠습니다.

  15. _sunny 2019.05.07 21:54 신고

    오늘도 좋은 정보 잘 보고 가요 =)

  16. 로안씨 2019.05.07 22:14 신고

    매번 정말로 좋은 경매이야기 잘 보고 갑니다 ㅎㅎ
    나중에 집구매할 때에 도움이 될 자료들이군요?

  17. Bliss :) 2019.05.07 22:41 신고

    최고 수준의 빌라 가격으로 입찰했는데도 패찰됐군요..... 여러가지 상황과 조건, 부대 비용을 고려하는 것도 어렵고 입찰해 낙찰되는게 정말 쉽지 않다는 걸 라미드니오니님의 글들을 보며 느끼네요. 굿밤 되세요!

  18. 원당컴 2019.05.07 23:22 신고

    22명이나 입찰 한것을 보니 인기 있는 매물이었나 보네요.
    잘 보고 갑니다.

  19. 방구석미슐랭 2019.05.07 23:40 신고

    경매도 재꼬 따지고 해야할 것이 많네요~! 근데 직업적으로 하는 게 아니라 가끔 참여해보면 재밌기도 하겠습니다. ㅋㅋ

  20. 아이리스. 2019.05.08 00:18 신고

    좋은물건이라 입찰자가 많은 만큼
    1등하신 분이 과하게 욕심을 냈나보네요..^^

  21. IT세레스 2019.05.08 01:35 신고

    흥미진진하네요.^^

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 27510 임의경매 입니다.

다세대 주택, 우리가 흔히 말하는빌라는 주택구분에서 다세대 주택입니다.

다세대 주택은 건축법 제2조 제2항에 정의되어 있는데 

주택으로 쓰는 1동의 바닥 면적이 660㎡ 이하이며, 층수가 4층 이하의 공동주택을 말합니다.

일반적으로 빌라에는 엘리베이터가 없기에

2층, 3층, 1층, 4층 순으로 선호합니다.

4층은 옥상과 맞닿아 있는데, 날림공사한 경우 집으로 물이 세어들고

겨울에 춥고 여름에 덥기때문이죠.

4층까지 오르는 것도 고행이기도 합니다.

그런데 이 물건은 4층이 좋아 보입니다. 

어떤 사연의 물건인지 함께 들여다 보시도록 하겠습니다.



이전 포스팅에서도 효진아트빌을 소개했었는데, 

이 물건도 마찬가지고 효진아트빌입니다.

이전과 같은 동은 아닙니다. 

등산로 거의 다 와서 있으니까 찾기 쉽겠지,,,했었는데 그 앞에서 얼마나 헤맸는지 모릅니다. 

다음의 로드뷰, 구글의 스트리트뷰도 안나옵니다. 

차가 다닐 수 없는 골목이다보니 어쩔 수 없겠지요?

이건 직접 몸으로 부딫혀가면서 감(?)을 익힐 수 밖에 없습니다. 

저렴한 곳을 찾다보면 어쩔 수 없이 맞이하게 되는게 현실이죠.

사진을 보시면 아시겠지만,

건물에서 유일하게 4층에만 빛이 드는게 보이실 겁니다.

3층쪽으로 빛이 드는 건 옆건물 창문에 반사되어 그렇습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-148 효진상아빌라 제가동 제4층 제401호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 30.8(약 9평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 늦은 시각까지 사람들이 나와있음

- 인근공급량 : 급경사지역, 경사지내 모두 빌라, 매우 작은 평형


제가 방문한 날에 사람이 없었습니다.

바로 나동 4층에서 옥상으로 올라가는 방향에서 혹시나 보일까해서 올라봤는데,

이곳에서는 창문이 없어 확인이 힘들었습니다.

손을 뻗으면 닿을 정도로 가깝게 가동, 나동을 붙여 지어놨습니다.

그나마 나동은 등산로쪽이라, 햇볕이 잘드는데

가동은 나동과 다른 빌라사이에 끼어있어 빛은 하나도 안든다고 생각하시면 됩니다.

하지만, 이 물건인 4층은 전층에서 빛이 잘 드는 편으로 보시면 되겠습니다.



2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 버스정류장, 1km이내 2호선 간석시장역

- 학교, 병원 : 간석시장 인근 풍부

- 공원 : 등산로 입구

- 지역 호재/악재 : 급경사, 건물간격 매우 조밀


항공뷰입니다. 로드뷰로 검색을 해보면

안의 골목으로는 로드뷰를 볼수가 없습니다.

매우 좁고 가파르기 때문이죠.

아래쪽에 환경빌라가 보이는 길쪽으로 택배 기사님이 배달하는 것을 보고

이 동네 모두 배달이 가냐고 물었더니,

다는 못가는데 차올라가는 곳, 주변까지는 최대한 간다고 하십니다.

고령자가 많이 살기때문에 인터넷 쇼핑을 거의 안하겠지만,

혹시나해서 여쭤봤더니 역시나 였습니다.

간석동쪽으로 낙찰을 고려하신다면, 저 소방도로(로드뷰가 나오는...)쪽을

기준을 삼으면 좋을 것 같습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인 없음

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

임차인이 없고, 특이사항이 없음에도 

낙찰되었다가 낙찰자가 잔금을 미납하고 다시 나온 물건인데, 

이런 물건의 경우 비어있는 채로 오래되었을 가능성이 있으니 조심해야합니다. 

이전 간석동 물건에서도 언급했지만, 해충이 많습니다. 

빈채로 오래있었을 경우 어떤 광경이 펼쳐질 지 예상도 안됩니다.

임장이 꼭 필요한 물건입니다.

제가 임장갔을 때는 생활쓰레기가 문 앞쪽에 놓여있었습니다.

사람이 살고있는 것 같아서, 문도 두드려보고, 옆동으로 가서 집안을 들여다보려고도 한 것이죠.

하지만, 전기계량기가 전혀 움직이지않고 

우편함을 봐도 사람이 살고 있지 않는 것으로 판단되었습니다.

아마 402호에서 401호 사람이 없는 것을 알고 있기때문에 

쓰레기를 그 앞에 두지않았나 생각이 됩니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 견적 필요

- 누수/결로 : 없음


건물전체가 어두운 편이지만, 4층은 좌우 건물에 가려지지않아 빛이 잘 들었습니다.

위의 사진을 찍은 시간은 오후 4시이후였는데도 밝은 편이였습니다.

사실 4층까지 오르는게 문제입니다.

계단오르는 동안 불이 안켜져 있으면 어둡습니다.

하지만 다행히도 자동센서등이 있어 움직임이 있으면 불이 켜집니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-08-31

 소유권이전 

 이**

 58,000,000원

 

 2016-08-31

 근저당설정 

 영등포농업협동조합

 40,800,000원

 

 2017-02-17

 가압류 

 광주은행  

 38,779,981원 

 

 2017-07-28 

 가압류 

 하나카드 

 7,488,162원 

 

 2017-08-31 

 임의경매개시

 영등포농업협동조합 

 - 

 


6. 시세조사

매매가는 4700만원선, 전세 1500만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 조사되었습니다.


간석동 내에서도 인기가 없는 아주 작은 평형이며, 

4층으로 언덕길을 오르고 올라, 

집앞에서 4층까지 가는 길은 고역이 아닐 수 없습니다.

이 주변 빌라는 저층에 무보증으로 매물을 올려야 거래가 좀 됩니다.

운영하기도 쉽지않은 물건입니다.


이전 효진상아빌라 소개 글에서와 같이,

제 개인적인 위치와 크기 모두 만족스럽지 못한 물건입니다. 투자를 권하기 힘든 물건입니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 수원푸른맘 2019.01.21 18:10

    선호하는 층의 순위를 말씀해주셨는데 이해가 쏙 되네요
    오늘도 좋은 공부했습니다^^

  3. 휴식같은 친구 2019.01.21 19:36 신고

    걸어 올라가야하고 길도 가파르고 큰 메리트는 없어 보입니다.

  4. H_A_N_S 2019.01.21 20:09 신고

    4층 사시는 분은 무릎이 다 안 좋으세요ㅠ 저도 운동한다고 엘리베이터 안 타고 계단으로 다니다가 살은 안 빠지고 무릎만 시큰해서 포기했답니다. 그래도 물건은 되게 양호해보이네요.

  5. 신웅 2019.01.21 20:19 신고

    저희 동네는 다 4층 건물인데 4층이 가장 비싸길래 좋다고 생각했는데 케이스바이케이스군요
    잘보고 갑니다 ^^

    • 제 경험상 4층이 가장 비싸려면...엘리베이터가 있고, 옥상을 온전히 다 쓸 수 있을 때일텐데, 신웅님이 살고 계신 빌라는 신축인가요?아니시라면 말씀처럼 케바케로 포스팅에 좀더 신중해야겠네요. 감사합니다.

  6. Deborah 2019.01.21 21:22 신고

    아주 도움이 많이되는 정보인데요. 많은 분들이 도움 받을겁니다.

  7. 행복사냥이 2019.01.21 21:36 신고

    여전히 어렵습니다.^^ 그런데 계속 보면 잘 될 것 같아요.ㅎ

  8. 유하v 2019.01.21 21:41 신고

    잘 알아보고 경매에 임해야겠네요ㅎ

  9. 로하이 2019.01.21 21:54 신고

    엘리베이터 없으면 4층 이상은 넘 힘들어요 ㅠ

  10. IT세레스 2019.01.21 22:16 신고

    댓글을 쭉 보니 다소 아쉽긴 하네요.^^

  11. 후미카와 2019.01.21 22:24 신고

    설명을 글로 참 잘 쓰셨어요. 정말 같이 둘러본것같은 기분이 듭니다.

    • 이런 최고의 찬사를 들어도 될런지...
      뭔가 손에 잡힐 듯한 긴박감이 드는 더 좋은 포스팅하도록 노력하겠습니다.
      격려, 너무나 감사합니다.

  12. 널알려줘 2019.01.21 22:34 신고

    경매정보 잘보고 갑니다^^

  13. 핑구야 날자 2019.01.21 23:46 신고

    피부가 중요하다고 생각하는 분들에게는 관심이 되겠네요

    • '엥? 왠 피부를 말씀하셨지?'라고 혼자 생각해보다 햇볕을 말씀하신 것인가 했습니다.
      아직 답을 못찾았습니다.ㅠ

  14. 최 율 2019.01.21 23:50 신고

    좋은 정보 감사합니다 ㅎㅎ 필요로 하시는 분들에게는 많은 도움이 될 것 같습니다^^ㅎㅎ

  15. 꿍스뿡이 2019.01.22 00:13 신고

    직접 임장을 다니시나보네요?
    경사가 지어있고 4층이라 노인분들께는 힘들지 않을까, 그리고 사회 초년생들에게는 저렴한 매물을 찾고자 할때 도움이 될듯합니다

    • 경매는 싸게만 낙찰받으면 결국, 돈이 됩니다. 이렇게 입지가 안좋더라도 말씀처럼 저렴한 매물을 찾는 이들이 많습니다. 월세를 낮춘다던가, 보증금을 낮춘다던가 하는 운영방법을 조금 달리하면 바로 세입자를 구할 수 있습니다.

  16. _sunny 2019.01.22 00:38 신고

    언덕 오르고 4층이면 진짜 힘들겠네요 ㅠ.ㅠ

  17. Block Assembler 2019.01.22 01:13 신고

    잘 보고 갑니다!! :)

  18. 블랙IT 2019.01.22 01:14 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.~
    추운날씨 건강 조심하시고 좋은 하루 보내세요!! ^^

  19. 호원이 2019.01.22 02:41 신고

    앗그러네요저번에 올려주신특이한 표면의건물..다른동이군요.
    4층ㅎㅎ힘들죠..

    • 안녕하세요 호원이님
      얼마간 안보이셔서, 무슨일이 있나했습니다. 포스팅도 없으시고...
      유투브 운영하신다고 했는데, 그때문인가하고 말았는데 다시 방문주셔서 반갑습니다.ㅎ

  20. *저녁노을* 2019.01.22 06:14 신고

    잘 알고 갑니다.

    즐거운 화요일 되세요^^

  21. pennpenn 2019.01.23 07:26 신고

    투자를 권하기 힘든 물건도
    소개하는 군요. ㅎ ㅎ

    또 미세먼지가 극성입니다.
    수요일을 잘 보내세요.

    • 처음 경매를 시작하시는 분들이 싸다고 많이 잡는 지역입니다. 임장없이 낙찰받으시는 분들이 상당히 많더군요. 그래서 투자를 권하기힘든, 권리관계는 깨끗하지만 세입자들이기힘든 물건도 소개하면 좋겠다 한것이죠.

      사실 저는 다른 물건을 보고, 온김에 다 둘러보자하고 다녔던 물건이였습니다.ㅎ

5. 입찰자의 입찰 참여


법원, 처음엔 약간 두려울 수 있지만, 막상 가서 해보면 그냥 시청, 주민센터와 마찬가지인 그냥 관공서입니다.
관할 법원의 입찰, 개찰 시간, 복장규정 등의 내규에 따라 입장합니다.
입찰시 필요한 제반서류 등 꼼꼼히 작성하여 집행관 앞의 입찰함에 넣고, 집행관 건내는 입찰표를 받으면 됩니다.




입찰 참여
 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다(「민사집행법」 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항).
※ 기일입찰 절차와 기간입찰 절차에 관한 자세한 사항은 [여기]에서 확인할 수 있습니다.
입찰의 진행
 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제62조제1항 및제64조).
 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제69조 및 제70조).
입찰의 종결
 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다(「민사집행규칙」 제65조제2항 및 제71조).
 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다(「민사집행법」 제115조제1항).
 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다(「민사집행법」 제115조제3항).




2. 법원의 경매개시결정 및 매각 준비


채권자의 신청에 의해 경매가 개시되게 되면, 법원은 신청서류의 검토하고 경매개시 결정을 한 경우 등기관에 등기 촉탁을 하게 됩니다. 등기사항전부증명서에는 경매물건에 대한 이력이 기록되는데 소유권에 관한 사항을 적게되어 있는 갑구에는 이와 같이 소유권에 대한 임의 또는 강제 경매를 신청한다는 '임의경매개시결정', '강제경매개시결정'라고 표기됩니다. 이 내용은 등기관에 의해 기록되면 기록됨과 동시에 압류에 준하는 제재를 받게됩니다. 당연히 타인에게 부동산을 양도하거나 처분할 수 없게 됩니다. 법원은 물건의 매각 준비를 위해 감정평가사에게 감정평가를 명하고, 집행관을 물건지로 보내 물건 현황, 매각물건명세을 조사할 것을 명령합니다.  



경매개시결정


 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다(「민사집행법」 제94조제1항).

 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다(「민사집행법」 제83조제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(「민사집행법」 제83조제2항).



매각의 준비


 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.
 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다(「민사집행법」 제84조  제88조).

 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고(「민사집행법」 제85조제1항 및 「민사집행규칙」 제46조), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다(「민사집행법」 제97조제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).



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