안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 28725 임의경매 입니다.

한눈에 봐도 최근에 지어진 최신의 빌딩인데, 

어떠한 사연이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

최근 경매뉴스에 항상 나오는 말많고 탈많은 지역이 바로 여기입니다.

부동산에 약간이라도 관심이 있으셨다면 들어보셨을 겁니다.

먼저, 동탄 아파트 40채 경매,

두번째, 동탄 아파트 300채 경매...

340채 전부 소유주는 같은 사람입니다. 부부였나? 그랬습니다.

첫번째는 임의경매, 두번째는 강제경매로 

경매 악용 사례로 남았죠.

해당물건이 나오면, 어떻게 임의와 강제로 

자기 피해를 최소화하고, 세입자에게 피해를 넘겼는지 알아보도록 하겠습니다.

중요한 점은 1동탄 물건이 곧 쏟아져나올 것이란 겁니다. 

이 동네쪽을 관심을 갖고 보시면 좋을 것 같습니다.


앞선 글에서 1동탄물건을 소개해드린 적이 있습니다. 

능동이란 곳으로 화성 동탄과 수원 영통의 경계인 곳에 위치한 곳으로

1동탄의 끝물에 있다고 말씀드리면서 

반송동이나 석우동이 선호지역이라고 말씀드렸었습니다. 

사실 석우동도 그리 좋은 위치는 아니지만, 

대략 4000세대 브랜드 아파트인 예당마을이 있어 좋다고 말씀드렸습니다. 

하지만 1동탄에선 역시 반송동입니다. 

오늘 소개해드리는 물건이 바로 반송동에 위치한 물건입니다. 

1동탄의 지도를 보면, 반원 형태로 도시계획이 되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 

누구나 예상할 수 있듯이 반원의 안쪽, 

반송동이 가장 좋은 위치라고 보시면 됩니다. 

반송동의 중앙으로 센트럴파크와 개천이 있습니다. 

그 주위로 아파트 대단지와 그에 맞는 상업지역이 형성되어 있습니다. 

그러니까 반원의 가장 안쪽 핵심상권이 있는 곳에 오늘 소개 물건이 있습니다. 




1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 제17층 제1712호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 186,000,000원

- 최저가 : 130,200,000원

- 면적 : 38.192(11.55평)

- 건축연도 : 2011년

- 방개수 : 2/1(중문있어 침실있는 구조)

- 세대수 : 270세대

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 서향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 브랜드 오피스텔 밀집 상업지역


네이버나 다음 맵에서는 지적도를 지원해줍니다.

지적도는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 따위를 나타내기 위하여

국가에서 만든 평면지도인데,

붉은 색은 상업지역, 노란색은 주거지역입니다.

그외 녹지와 전/답, 개발제한구역 등 다양한 표시와 내용이 있지만,

자세한 건 나중에 차차 보기로 하고,

우리가 필요한 주거지역과 상업지역을 보도록 하죠.

본 물건이 위치한 곳을 보면 빠~알갛습니다.

로드뷰로 주변을 살펴보면 아주 크고 깨끗한 상권임을 보실 수 있습니다.

오피스텔에 대해선 지난 글에서 설명한 것처럼,

교통, 편의시설의 중심에 있어야만 됩니다.



2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장

- 편의시설 : 핵심상권 중심

- 지역 호재/악재 : 2동탄 역세권 인근 신축 오피스텔 입주, 능동역


2동탄 역세권 신축 오피스텔이 신축되어 분양/입주를 하고 있지만 

아직 상권이 갖춰지지 않아, 단기간 내 그곳으로 수요를 빼앗기진 않을 것입니다. 

하지만 아무래도 서울 출퇴근 인구의 유입될 2동탄 인근 오피스텔쪽으로 

옮겨갈 가능성이 높다고 생각합니다. 

오피스텔을 찾는 사람은 교통, 편의시설 등을 찾는다고 말씀드렸는데 

첫째가 역시 교통입니다. 

교통이 좋은 곳이 아무래도 편의시설이 따라오기 마련이죠. 

하지만 저렴한 가격으로 잡는다면 좋은 물건임에는 틀림이 없습니다. 



3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(최**, 전세권자)

- 전입일자 : 2011-12-26

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

- 보증금 : 90,000,000원


임차인 최**씨는 전세권을 설정하고 전입하였습니다. 

보증금 9000만원이 있는데 배당요구가 없어 의아해했는데, 

임의경매개시를 했습니다. 

이 경우, 경매권원은 전세권입니다. 

전세권으로 임의경매개시요청을 하였으므로, 

저당권과 같은 효력을 지니게 됩니다. 

이는 별도의 배당요구가 없더라도 

배당을 해달라는 요구로 법원은 받아들여, 배당을 하게 됩니다. 



4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호(앞건물에 햇볕이 가려짐)

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2012-02-03

 소유권이전 

 김**

 

 

 2012-02-03

 근저당권설정 

 수지신용협동조합 

 117,000,000원 

 

 2012-02-03

 전세권설정 

 최** 

 90,000,000원 

 업무용건물의 전부 

 2015-08-31

 압류 

 동부세무과 

 - 

 화성시 

 2016-08-19

 근저당권설정 

 포도주류유한회사

 50,000,000원 

 

 2017-02-27

 임의경매개시결정

 최** 

  

 

 2017-11-23

 임의경매개시결정

 수지신용협동조합  

 

 


배당을 위해 순위관계를 따져봐야합니다. 

전세권자 최**, 근저당권자 수지신용협동조합이 모두 같은 날에 등기를 했습니다. 

아무래도 근저당권설정이 등기순위가 빠릅니다. 

수지신용협동조합이 배당 우선순위가 높습니다. 

보증금 전액을 보전하지 못한 세입자의 강한 저항이 있을 것으로 생각됩니다.


6. 시세조사

매매가는 1.85억원, 전세가는 1.8억원, 월세 1000만원에 70만원 정도로 거래되고 있는 것으로 조사되었습니다.

전세가가 거의 매매가에 육박하는 물건입니다.

낙찰받으면 플러스피 투자되는 물건입니다.


명도 난이도가 높은 어려운 물건입니다.

물건의 입지도 좋고, 수익이 좋은 물건이지만,

아무리 좋더라도 내가 사용하기 어렵고 스트레스 받는다면

그것은 좋은 물건이 아니죠.

더 좋은, 스트레스없이 쉽게 가져올 수 있는 물건은 넘쳐납니다.

이 물건은 세부 조사도 많이 필요해보이는 난이도 중의 물건입니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





  1. 이전 댓글 더보기
  2. 안녕하세요. 조위에 비슷하게 물어보셔서 답변을 드렸는데요. 근저당권이 선순위로 낙찰대금이 모두 배당됩니다. 그럼 전세비(보증금)9000만원이 한푼도 안남고 없어지는거죠. 집을 비워달라고 낙찰자가오면,,,곱게 보이지않을거고,,,전세금줄때까지 방 못뺀다,,,이렇게 되고,,,
    강제집행까지 갈수도있다 그렇기에 중이상이다라고 자평한것입니다.

  3. minm 2019.01.29 14:42 신고

    항상 잘보고 있습니다^^

  4. 施兒 2019.01.29 15:55 신고

    잘 보고 갑니다

  5. 제나  2019.01.29 16:07 신고

    매매가와 전세가가 비슷하다니 놀랍네요. 매체를 통해 몇번 접한 기억이 나긴 하는데, 이렇게 구체적인 것들이 있는 줄은 몰랐어요 ㅠ

  6. 선블리쮸 2019.01.29 17:20 신고

    오늘은 반송동이군요~
    꼼꼼하게 적어주신글 잘읽고갑니다 :)

  7. 유하v 2019.01.29 17:52 신고

    엉뚱하게 세입자들이 피해봤다니 참으로 안타깝습니다ㅜ

  8. 모모의 가사노동 2019.01.29 18:02 신고

    앞으로 경매가 더 많이 나올듯하네요.

  9. 작은흐름 2019.01.29 18:28 신고

    오늘도 좋은 정보 잘 보고 갑니다~^^

  10. 까칠양파 2019.01.29 19:22 신고

    매번 느끼는 거지만, 일타강사같아요.ㅎㅎ
    그래도 여전히 어렵네요.

  11. 모빌리티$ 2019.01.29 19:32 신고

    매매가 거의 잘 안일어난다고 하던데 경매는 좀 어떤가요?

    집구할때 많은 도움이 됩니다.

  12. 블로기룸 2019.01.29 20:41 신고

    알면 알수록 어려운 세계인가요?!

  13. @산들바람 2019.01.29 22:21 신고

    새로운경매
    오늘도 잘보고갑니다.

  14. 꿍스뿡이 2019.01.29 22:33 신고

    동탄 경매건은 저도 기억이 납니다 .
    40채 경매만 봤는데 300채도 있었군요..
    300채를 굴릴정도였다면 초짜는 아니라 생각이 됩니다.

    작성하신 글을 보며 느낀건 최근 동탄1신도시가 많이 죽어있고 2신도시의 유입이 끝날때까지는
    계속 죽어갈거 같은데.. 상황을 단순하게 보면 안되지만
    앞으로도 죽어가는 추세로 진행이 될거 같으신지요?

    • 온가족이 대략 400채정도를 갖고 있다고 하네요. 경매로 나온것이 340채이고요. 이 340채가 1동탄에서 나왔습니다. 제생각에는 1동탄쪽은 이번 동인선 발표와 GTX-A노선 연장발표에도 들썩임이 없는 것 같습니다. 현상유지내지 하락쪽이 아닐까 예상해봅니다. 신망포에 대단지 입주, 동탄2 입주물량이 그렇게 많은데 굳이 오래된집에서 살려하지 않을 것 같습니다.ㅎ

    • 꿍스뿡이 2019.01.29 23:23 신고

      그렇군요..
      지인이 동탄으로 이사를 가려고 하는거 같아 동탄1을 말리고 있는데 라드온님의 답변을 보고 더 힘이 됩니다.

      지인에게 이 소식을 좀 알려줘야겠습니다.

      감사합니다! ㅎㅎ

  15. 모피우스 2019.01.29 23:13 신고

    오늘도 매물 구경 잘 하고 갑니다.

    편안한 밤되세요

  16. H_A_N_S 2019.01.29 23:18 신고

    세상에...부부 사기단인가요? 동탄쪽에 지인이 살아서 가끔 전화로 부동산 얘기 나누는 중이라 관심있게 보고 갑니다ㅎㅎ

  17. 널알려줘 2019.01.29 23:44 신고

    라미드님의 솔직담백한 정보에
    많이배우게되네요.
    동탄1 너무 불편하데요

  18. IT세레스 2019.01.30 00:14 신고

    지난 일은 잊어주시고 오늘도 좋은 하루 되시기 바랍니다.^^
    역시 경매는 매력적이군요.

  19. 청춘일기 2019.01.30 00:44 신고

    중간중간 어려운 용어가 있어서 이해안되는 부분도 있지만
    경매든 구매든 돈들고 뚝딱하는게 아니고 이렇게 분석하고 관찰하고+_+ 그래야 좋은 매물을 건질 수 있는거겠죠
    포털 맵에서 지적도를 볼 수 있다는건 처음알았네요. 좋은 정보 감사합니다 ㅎㅎ 좋은 매물도 건지실 수 있기를^^//

  20. 콘룡 2019.01.30 23:37 신고

    지난번 수원에 이어서 이번 동탄은 여자친구 동네여서 반가운 동이에요 ㅋㅋㅋㅋ

  21. Schale 2019.01.31 09:13 신고

    투기가 아닌 투자를 느끼게 해주는 글입니다. 너무 잘 보고 갑니다

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 27510 임의경매 입니다.

다세대 주택, 우리가 흔히 말하는빌라는 주택구분에서 다세대 주택입니다.

다세대 주택은 건축법 제2조 제2항에 정의되어 있는데 

주택으로 쓰는 1동의 바닥 면적이 660㎡ 이하이며, 층수가 4층 이하의 공동주택을 말합니다.

일반적으로 빌라에는 엘리베이터가 없기에

2층, 3층, 1층, 4층 순으로 선호합니다.

4층은 옥상과 맞닿아 있는데, 날림공사한 경우 집으로 물이 세어들고

겨울에 춥고 여름에 덥기때문이죠.

4층까지 오르는 것도 고행이기도 합니다.

그런데 이 물건은 4층이 좋아 보입니다. 

어떤 사연의 물건인지 함께 들여다 보시도록 하겠습니다.



이전 포스팅에서도 효진아트빌을 소개했었는데, 

이 물건도 마찬가지고 효진아트빌입니다.

이전과 같은 동은 아닙니다. 

등산로 거의 다 와서 있으니까 찾기 쉽겠지,,,했었는데 그 앞에서 얼마나 헤맸는지 모릅니다. 

다음의 로드뷰, 구글의 스트리트뷰도 안나옵니다. 

차가 다닐 수 없는 골목이다보니 어쩔 수 없겠지요?

이건 직접 몸으로 부딫혀가면서 감(?)을 익힐 수 밖에 없습니다. 

저렴한 곳을 찾다보면 어쩔 수 없이 맞이하게 되는게 현실이죠.

사진을 보시면 아시겠지만,

건물에서 유일하게 4층에만 빛이 드는게 보이실 겁니다.

3층쪽으로 빛이 드는 건 옆건물 창문에 반사되어 그렇습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-148 효진상아빌라 제가동 제4층 제401호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 30.8(약 9평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 늦은 시각까지 사람들이 나와있음

- 인근공급량 : 급경사지역, 경사지내 모두 빌라, 매우 작은 평형


제가 방문한 날에 사람이 없었습니다.

바로 나동 4층에서 옥상으로 올라가는 방향에서 혹시나 보일까해서 올라봤는데,

이곳에서는 창문이 없어 확인이 힘들었습니다.

손을 뻗으면 닿을 정도로 가깝게 가동, 나동을 붙여 지어놨습니다.

그나마 나동은 등산로쪽이라, 햇볕이 잘드는데

가동은 나동과 다른 빌라사이에 끼어있어 빛은 하나도 안든다고 생각하시면 됩니다.

하지만, 이 물건인 4층은 전층에서 빛이 잘 드는 편으로 보시면 되겠습니다.



2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 버스정류장, 1km이내 2호선 간석시장역

- 학교, 병원 : 간석시장 인근 풍부

- 공원 : 등산로 입구

- 지역 호재/악재 : 급경사, 건물간격 매우 조밀


항공뷰입니다. 로드뷰로 검색을 해보면

안의 골목으로는 로드뷰를 볼수가 없습니다.

매우 좁고 가파르기 때문이죠.

아래쪽에 환경빌라가 보이는 길쪽으로 택배 기사님이 배달하는 것을 보고

이 동네 모두 배달이 가냐고 물었더니,

다는 못가는데 차올라가는 곳, 주변까지는 최대한 간다고 하십니다.

고령자가 많이 살기때문에 인터넷 쇼핑을 거의 안하겠지만,

혹시나해서 여쭤봤더니 역시나 였습니다.

간석동쪽으로 낙찰을 고려하신다면, 저 소방도로(로드뷰가 나오는...)쪽을

기준을 삼으면 좋을 것 같습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인 없음

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

임차인이 없고, 특이사항이 없음에도 

낙찰되었다가 낙찰자가 잔금을 미납하고 다시 나온 물건인데, 

이런 물건의 경우 비어있는 채로 오래되었을 가능성이 있으니 조심해야합니다. 

이전 간석동 물건에서도 언급했지만, 해충이 많습니다. 

빈채로 오래있었을 경우 어떤 광경이 펼쳐질 지 예상도 안됩니다.

임장이 꼭 필요한 물건입니다.

제가 임장갔을 때는 생활쓰레기가 문 앞쪽에 놓여있었습니다.

사람이 살고있는 것 같아서, 문도 두드려보고, 옆동으로 가서 집안을 들여다보려고도 한 것이죠.

하지만, 전기계량기가 전혀 움직이지않고 

우편함을 봐도 사람이 살고 있지 않는 것으로 판단되었습니다.

아마 402호에서 401호 사람이 없는 것을 알고 있기때문에 

쓰레기를 그 앞에 두지않았나 생각이 됩니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 견적 필요

- 누수/결로 : 없음


건물전체가 어두운 편이지만, 4층은 좌우 건물에 가려지지않아 빛이 잘 들었습니다.

위의 사진을 찍은 시간은 오후 4시이후였는데도 밝은 편이였습니다.

사실 4층까지 오르는게 문제입니다.

계단오르는 동안 불이 안켜져 있으면 어둡습니다.

하지만 다행히도 자동센서등이 있어 움직임이 있으면 불이 켜집니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-08-31

 소유권이전 

 이**

 58,000,000원

 

 2016-08-31

 근저당설정 

 영등포농업협동조합

 40,800,000원

 

 2017-02-17

 가압류 

 광주은행  

 38,779,981원 

 

 2017-07-28 

 가압류 

 하나카드 

 7,488,162원 

 

 2017-08-31 

 임의경매개시

 영등포농업협동조합 

 - 

 


6. 시세조사

매매가는 4700만원선, 전세 1500만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 조사되었습니다.


간석동 내에서도 인기가 없는 아주 작은 평형이며, 

4층으로 언덕길을 오르고 올라, 

집앞에서 4층까지 가는 길은 고역이 아닐 수 없습니다.

이 주변 빌라는 저층에 무보증으로 매물을 올려야 거래가 좀 됩니다.

운영하기도 쉽지않은 물건입니다.


이전 효진상아빌라 소개 글에서와 같이,

제 개인적인 위치와 크기 모두 만족스럽지 못한 물건입니다. 투자를 권하기 힘든 물건입니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 이전 댓글 더보기
  2. 수원푸른맘 2019.01.21 18:10

    선호하는 층의 순위를 말씀해주셨는데 이해가 쏙 되네요
    오늘도 좋은 공부했습니다^^

  3. 휴식같은 친구 2019.01.21 19:36 신고

    걸어 올라가야하고 길도 가파르고 큰 메리트는 없어 보입니다.

  4. H_A_N_S 2019.01.21 20:09 신고

    4층 사시는 분은 무릎이 다 안 좋으세요ㅠ 저도 운동한다고 엘리베이터 안 타고 계단으로 다니다가 살은 안 빠지고 무릎만 시큰해서 포기했답니다. 그래도 물건은 되게 양호해보이네요.

  5. 신웅 2019.01.21 20:19 신고

    저희 동네는 다 4층 건물인데 4층이 가장 비싸길래 좋다고 생각했는데 케이스바이케이스군요
    잘보고 갑니다 ^^

    • 제 경험상 4층이 가장 비싸려면...엘리베이터가 있고, 옥상을 온전히 다 쓸 수 있을 때일텐데, 신웅님이 살고 계신 빌라는 신축인가요?아니시라면 말씀처럼 케바케로 포스팅에 좀더 신중해야겠네요. 감사합니다.

  6. Deborah 2019.01.21 21:22 신고

    아주 도움이 많이되는 정보인데요. 많은 분들이 도움 받을겁니다.

  7. 행복사냥이 2019.01.21 21:36 신고

    여전히 어렵습니다.^^ 그런데 계속 보면 잘 될 것 같아요.ㅎ

  8. 유하v 2019.01.21 21:41 신고

    잘 알아보고 경매에 임해야겠네요ㅎ

  9. 로하이 2019.01.21 21:54 신고

    엘리베이터 없으면 4층 이상은 넘 힘들어요 ㅠ

  10. IT세레스 2019.01.21 22:16 신고

    댓글을 쭉 보니 다소 아쉽긴 하네요.^^

  11. 후미카와 2019.01.21 22:24 신고

    설명을 글로 참 잘 쓰셨어요. 정말 같이 둘러본것같은 기분이 듭니다.

    • 이런 최고의 찬사를 들어도 될런지...
      뭔가 손에 잡힐 듯한 긴박감이 드는 더 좋은 포스팅하도록 노력하겠습니다.
      격려, 너무나 감사합니다.

  12. 널알려줘 2019.01.21 22:34 신고

    경매정보 잘보고 갑니다^^

  13. 핑구야 날자 2019.01.21 23:46 신고

    피부가 중요하다고 생각하는 분들에게는 관심이 되겠네요

    • '엥? 왠 피부를 말씀하셨지?'라고 혼자 생각해보다 햇볕을 말씀하신 것인가 했습니다.
      아직 답을 못찾았습니다.ㅠ

  14. 최 율 2019.01.21 23:50 신고

    좋은 정보 감사합니다 ㅎㅎ 필요로 하시는 분들에게는 많은 도움이 될 것 같습니다^^ㅎㅎ

  15. 꿍스뿡이 2019.01.22 00:13 신고

    직접 임장을 다니시나보네요?
    경사가 지어있고 4층이라 노인분들께는 힘들지 않을까, 그리고 사회 초년생들에게는 저렴한 매물을 찾고자 할때 도움이 될듯합니다

    • 경매는 싸게만 낙찰받으면 결국, 돈이 됩니다. 이렇게 입지가 안좋더라도 말씀처럼 저렴한 매물을 찾는 이들이 많습니다. 월세를 낮춘다던가, 보증금을 낮춘다던가 하는 운영방법을 조금 달리하면 바로 세입자를 구할 수 있습니다.

  16. _sunny 2019.01.22 00:38 신고

    언덕 오르고 4층이면 진짜 힘들겠네요 ㅠ.ㅠ

  17. Block Assembler 2019.01.22 01:13 신고

    잘 보고 갑니다!! :)

  18. 블랙IT 2019.01.22 01:14 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.~
    추운날씨 건강 조심하시고 좋은 하루 보내세요!! ^^

  19. 호원이 2019.01.22 02:41 신고

    앗그러네요저번에 올려주신특이한 표면의건물..다른동이군요.
    4층ㅎㅎ힘들죠..

    • 안녕하세요 호원이님
      얼마간 안보이셔서, 무슨일이 있나했습니다. 포스팅도 없으시고...
      유투브 운영하신다고 했는데, 그때문인가하고 말았는데 다시 방문주셔서 반갑습니다.ㅎ

  20. *저녁노을* 2019.01.22 06:14 신고

    잘 알고 갑니다.

    즐거운 화요일 되세요^^

  21. pennpenn 2019.01.23 07:26 신고

    투자를 권하기 힘든 물건도
    소개하는 군요. ㅎ ㅎ

    또 미세먼지가 극성입니다.
    수요일을 잘 보내세요.

    • 처음 경매를 시작하시는 분들이 싸다고 많이 잡는 지역입니다. 임장없이 낙찰받으시는 분들이 상당히 많더군요. 그래서 투자를 권하기힘든, 권리관계는 깨끗하지만 세입자들이기힘든 물건도 소개하면 좋겠다 한것이죠.

      사실 저는 다른 물건을 보고, 온김에 다 둘러보자하고 다녔던 물건이였습니다.ㅎ

+ Recent posts