안녕하세요 라드온입니다.

부동산인도명령의 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

낙찰받아 소유권이 넘어온 경매 부동산에 현재 거주 중인 점유자를 내보내고, 그 부동산을 넘겨 받는 절차라고 생각하시면 이해가 쉽습니다.

부동산인도명령의 절차를 처음부터 끝까지 찬찬히 살펴보도록 하겠습니다.


<연관글>


2018/12/19 - [경매 상식/서식] - 누구나할 수 있는 부동산 인도 명령서 작성법






1. 부동산인도명령


경매에서 물건 낙찰 후 잔금을 납부하여 부동산에 대한 소유권을 취득하였으나 퇴거를 거부하는 기존 점유자를 신속하게 이사보내기 위한 제도로 

대항력이 없는 점유자에 대해 해당 부동산으로부터 강제 퇴거 시킬 수 있는 법원의 명령을 말합니다.




2. 인도명령 신청 시 필요 서류


 - 부동산 인도명령 신청서

 - (대리인 신청 시) 위임장, 인감증명서 

 - 점유자의 호적등본, 법인등기부등본

 - (알수 없는 점유자) 주민등록등본 또는 집행관 작성의 집행불능조서


 


3. 인도명령의 신청자와 상대방


 - 인도명령 신청인


   매수인 또는 매수인으로부터 상속 또는 승계받은 자

   매수인이 법인인 경우에 법인합병에 따른 승계법인

 


 - 인도명령의 상대방(대항력 없는 임차인 및 점유자)


  채무자, 소유자

  매수인에 대항할 수 없는 점유자


   


4. 인도명령 신청 시기


잔금납부 후 6개월 이내에 신청하여야 합니다. 

즉 잔금납부 후 6개월이 경과해 버리면 인도명령을 신청할 권리를 상실하게 되므로 인도명령을 신청할 수 없으며, 이때부터는 명도소송을 통해서 해결해야 합니다. 

또한 주의해야 할 점은 신뢰성이 적은 점유자와 재계약을 할 때인데, 재계약을 해서 임대차 계약이 성립되어 버리면 그때에는 적법한 권한을 가진 점유자가 되므로 인도명령 대상이 되지 않습니다. 

그렇기 때문에 신뢰성이 낮은 점유자와 재계약하는 것은 피해야겠으며, 잔금납부와 동시에 인도명령 신청을 하는 것이 좋습니다.

종종 점유자와 좋은게 좋은 것이라고 하여 재계약 얘기가 되며 시간을 끄는 경우가 있는데, 이럴때 강단있게 대처하지 못하면 6개월이 경과되어 인도명령 시기를 놓치게 되므로 주의하셔야 하겠습니다.




5. 인도명령 절차

 

아래의 내용 중 좌측의 5단계는 인도명령 결정 시까지의 절차이며, 우측의 5단계는 인도명령 결정 후 강제집행을 위한 5단계입니다.






인도명령 절차 중 인도명령 심리 및 심문에서 심리 상 다툴꺼리가 없는 경우에는 점유자 심문없이 곧바로 인도명령 결정이 떨어지기도 합니다. 

보통 다툴꺼리가 있다는 것은 대항력 유무에 문제가 있다던가 정당한 점유권원의 여부를 결정하는 점 등을 말합니다.




6. 인도명령 결정 소요시간


채무자 및 소유자의 경우에는 보통 신청일로 3일 이내에 결정이 됩니다.




 임차인의 경우에는 대항력이 없는 경우 심문 후 결정하고 결정문은 배당기일 이후에 보내며, 대항력이 있는 경우에는 배당 종결 후 3일 이내에 결정이 되며 배당신청을 하지 않는 경우에는 인도명령이 기각됩니다. 즉 보증금을 돌려받을 때까지 대항력이 유지된다는 얘기입니다.


 유치권자와 기타 불분명한 점유자의 경우에는 심문 후 결정하게 되는데, 보통 허위 유치권자나 허위의 점유자의 경우에는 심문기일에 출석하지 않아 일반적으로 인도명령 결정이 떨어지게 됩니다.


 


7. 인도명령의 집행(강제집행)


법원은 인도명령을 받고도 건물을 인도하지 않거나 인도에 대한 합의가 결렬된 경우에는 법원 집행관을 통하여 강제집행을 하게 됩니다. 

인도명령 결정문과 강제집행 신청서를 집행과사무실에 제출하면 제출 후 약 2~3주 이내에 집행기일이 정해지며, 집행비용 등을 예납 후 전체적인 집행이 끝난 후에 정산을 하게 됩니다.

만약 강제집행을 신청해 놓고 집행에 앞서 계고를 하게 되는데, 이때에 합의가 되어 이사가거나 혹은 야반도주한 경우에 강제집행을 취소하게 되면 강제집행이 필요없게 되므로 예납한 비용 중 계고 등에 들어간 실비를 제외한 나머지 금액을 되돌려 줍니다.

강제집행을 실시하게 되면 해당 짐들은 법원과 계약이 된 물류창고 등에 보관하게 되어 있으며, 이때 보관 비용은 보통 2개월치를 선납하게 됩니다. 

차후 이 물건들을 가져가지 않은 경우에는 이 물건들에 대해 점유자가 포기한 것으로 보아 이 물건에 대한 동산경매를 실시하여 해당 금액을 보전 받을 수 있습니다.


 


7번 강제집행의 마지막까지 가는 경우는 거의 없고, 집행관과 함께 최고장(계고)을 붙이는 단계에서 인도명령이 완료가 됩니다.

드라마에서나 보셨던 그런 붉은 스티커입니다. 건장한(?) 사람들이 갑자기 들어와서 스티커를 이곳저곳 막 붙이고 가는데...과장된 거죠. 


글쎄요. 제가 봐왔던 집행관님들이나 경매계 직원분들은 덩치가 큰 분들은 안계시고 대부분 평범한 덩치의, 좀 왜소하신 분도 계시기도하고, 스티커를 그렇게 여러 장 갖다 붙이지도 않습니다.

문열고 들어가서 눈에 잘 보이는 몇군데(대략 2~3 군데 정도)에 갖다 붙입니다.


저는 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청합니다. 물론 제가 한다기보다는 법무사에 위임하여 신청하죠. 금융권에 잔금대출을 하기때문이죠.

왜 자서는 내가 하는데, 나한테 돈이 들어오지않고 법무사 계좌로 돈이 들어가는지 이해할 수 없다고 대출상담직원에게 문의했더니, 저렴한 가격의 물건을 시세보다 낙찰받아 담보설정을 높게 받아서 버리고 도망가는 경우가 있다고 합니다. 대한민국엔 똑똑한 사람이 많네요.


이런 사유로 법무사를 통해 잔금납부를 요청하고, 이에 추가로 인도명령신청을 하는데 대부분 그냥해줍니다.

제가 전에 받은 견적중에는 작성대행료로 4만원을 받는 곳도 있었습니다. 전화해서 이건 아니지않냐고, 좀 빼달라고 하면 어지간해서는 그냥 빼줍니다.


인도명령신청을 했는데, 그전에 세입자가 나가면 어떻게 되느냐? 최근에 제가 겪었던 일입니다.

법원에서 판결문을 받았습니다. 기각이였죠. 기각 사유는 '기존 점유자가 낙찰자에게 인도를 한 것으로 확인됨'이였습니다. 잔금납부와 동시에 인도명령신청하다보니 생기는 일이죠. 그래도 이렇게 안전하게 경매를 즐기시는 편이 좋습니다.



이상 라드온이였습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.



안녕하세요 라드온입니다.


오늘은 물건 분석에 앞서, 그보다 좀더 큰 범주에 대해서 이야기해볼까 합니다.

빌라 물건 소개할 때 이미 소개드렸습니다. 낙찰받으면 처리하기 힘든 물건이 있는 지역입니다.


이는 제가 직접 조사한 지역은 아닙니다. 낙찰을 한개, 두개 받으면서 알게된 대출중개인분 중 인천지법 경매계에서 오랫동안 근무하시다가 나와서 대출중개업무를 해주시는 분을 알게되었습니다.


좋은 물건이다 싶으면 제게 안내해주시기도 하고, 궁금한 점이나 해결하기 어려운 점이 있다면 언제든지 연락을 달라고 하시는 분이죠.

목소리톤은 약간 하이톤이여서 가벼워 보일법한데, 이야기를 이어가다보면 묵직하게 신뢰감을 주는 뭐 그런 분입니다.

자신의 영웅담도 이야기해주시고 대출도 잘받을 수 있도록 이곳 저곳 잘알아봐주시고 저한테 고마운 분이죠. 


제가 빌라쪽을 많이 입찰하는걸 아시니, 제게 은행에서 대출을 꺼려하는 지역이라면서 안내해주신 곳이 있는데, 그곳을 소개드리겠습니다.

물론 모두 사람사는 곳이고, 세입자의 수요도 좋은 곳일 수 있습니다. 이는 어디까지나 제 지인분께서 잔금대출을 위해 은행에가서 물건을 보여줬을 때 은행직원의 반응을 자신이 느꼈을 때를 기준으로 말씀하신 것이니 아닐 수도 있습니다. 그냥 입찰전에 한번쯤 참고하시면 좋겠습니다.


총 6곳에대한 안내를 받았습니다만, 나머지 3곳은 재정비, 재개발계획지역으로 묶여 있어 제외했습니다.

간석동, 학익동, 구월동 세지역에 대해 설명드리도록 하겠습니다.



인천_투자기피지역_#1 간석동입니다.


제가 만수동쪽으로 임장을 많이 다녀서 수도없이 다녀본 길 중 하나 입니다. 오른쪽 아래 호구포로 오른편이 만수동 빌라촌입니다.

저 파란색으로 음영처리한 곳이 경매로 나오면 우선 감평가에서 2~3차례는 유찰된다고보시면 됩니다. 입찰최저가가 낮고, 2~3차례 유찰된 가격으로 나오니 초보자는 혹하는 마음이 들테죠.

직접 임장을 가보면 쉽게 생각이 안드는 곳입니다. 전에 이 곳 물건을 소개해드린 적이 있는데, 우선 쥐와 벌레가 많습니다. 경사가 가파르고 골목이 무지 많은데 그 골목이 또 매우 좁습니다.

간석동은 제가 주로 여름에 갔었는데, 음식물쓰레기 냄새가 매우 많이 납니다. 왜 냄새가 많이 날까 생각해봤는데, 급경사지에 사람들이 음식물쓰레기를 집앞에 버립니다. 고양이나 쥐가 음식물쓰레기봉지를 구멍내고, 음식물찌꺼기를 먹을테죠. 터진 음식물쓰레기봉지아래로 찌꺼기 국물이 흘러내려서 내리막길 온 곳에 묻게되겠죠. 이건 어디까지나 제 추측입니다만 아마 이때문에 냄새가 많이 났을 것이라 생각합니다.




여기가 바로 음영처리한 곳의 시작점입니다. 사진상으로는 언덕이 심하게 나온게 아닙니다. 막상 가보면 정말 가파릅니다. 바로 뒤에 있는 산의 등산로 진입로인데, 사람들이 다 등산화를 신고다닙니다.

이해가 갑니다. 그날 플랫슈즈를 신고 갔었는데, 발바닥에 불이나는 경험을 몇차례 했었습니다. 그날 임장하려고 산(?)을 오르고 있는데, 롯데택배차가 섭니다.

차가 곳곳에 보이는데 저는 도저히 주차할, 차를 몰고 이곳에 진입할 자신이 없습니다. 택배아저씨가 열심히 짐을 내리고 계시길래, 그때 마친 안마시고 가지고 있던 박카스를 드시라고 건내며, 이동네 택배 다 해주시는 거냐고 여쭤보았습니다. 음료수 마실 기운도 없다면서 웃으면서 이 동네, 저 맨위에 있는 빌라까지도 택배간다고 말씀해주십니다. 그러고는 이 동네 사람들 양심은 있다면서 무거운건 잘 안시키신다고 하네요. 우리나라 택배시스템은 정말 최고, 맞습니다.


   



간석동에 있는 빌라는 이처럼 깍아지를 듯한(?) 산에 위치하고 있어, 반지하를 잘 찾아서 사면 오히려 1층인 집을 만날 수 있습니다. 왼쪽 사진을 보시면 화이트샤시로 빗물받이도 설치한 깨끗한 집이 보입니다. 이 집은 반지하 물건입니다. 게다가 최근에 깨끗하게 올수리를 한 물건이네요. 임장을 다녀보면 올수리되어 있는 1층같은 반지하, 이런 진주같은 물건을 만나기도 합니다. 오른쪽 사진이 등산로 입구입니다. 가파른 경사를 조금이마나 느끼실 수 있을 것이라 생각되는 사진입니다. 그래도 소방도로 주변이라 깨끗하고 동간 간격도 넓은 집만 나온 사진입니다. 고개를 옆으로 돌려 빌라 안쪽을 보시면 사잇골목들나오는데 그 골목으로 들어서면 다~ 그안에 또다시 엄청나게 많은 빌라들이 있습니다. 



   



간석동 안쪽으로 진입해서 두세번째 블럭쯔음 지나면 길을 잃기 시작합니다. 처음 목표했던 곳이 어딘지 안잡힙니다. 다음맵이 길을 잘 찾아주긴 하지만, 여기서는 아무래도 절 못찾는 것 같습니다.

제 방향도 못찾고 말이죠. 아래 사진에서와 같이 집앞에 음식물쓰레기와 분리수거쓰레기를 다 버려둡니다. 청소차가 제때 수거해가면 다행이지만, 조금만 늦어도 각종 해충과 쥐가 가만히 두질 않습니다.

쓰레기봉지에서 하나같이 다 쓰레기찌꺼기물이 흘러, 냄새가 너무 심하게 났습니다. 오른쪽 사진상에 보이는 분은 젊은 여자분입니다. 아이를 엎고 올라고 오고 있었는데 길을 물었더니 우리나라분이 아니시더군요. 손사래를 치면서 중국말을 했었는데, 온지 얼마안되서 길모른다고 말했겠죠? 



   


간석동 이 지역 지번으로 나오는 집이 지어진 연도는 대략 1990년입니다. 골목에 노인분들이 곳곳에 앉아서 이야기를 나누고 계시며, 저와 같은 낯선이(?) 나타나면 먼저 물으십니다. 어디찾아왔냐고, 왜 왔냐고...말을 붙여보면 술술 다 말씀해주십니다. 간석동은 제가 4~5번 정도 임장을 갔었고, 한번 빼고 모두 집안으로 들어가봤습니다. 집구조는 거의 동일하게 작고 네모 반듯하지 않습니다.

경사지에 자투리 땅을 사서 지은 빌라도 있기 때문이죠. 아무리 그래도 가격이 저렴해서 놓칠 수 없는 곳이다는 생각으로 여러차례 임장을 갔으나, 역시 간석동은 안되겠다는 생각이였습니다.

하지만 월세 수요는 항상 있습니다. 왜냐? 바로 전월세 무보증으로 살 수 있는 곳이기 때문입니다. 앞으로 소개될 학익동과 구월동도 마찬가지입니다. 무보증에 월세가 싼곳이 이곳이라 찾는 이는 항상 있습니다. 

이지역을 낙찰을 받을 생각이라면 반드시 담보대출이 얼마가 나올지 미리 확인해볼 필요가 있습니다. 거의 담보대출이 나오겠지만, 대출비율이 작게 나올수도 있고 너무 저렴해서 방공제하면 대출금이 안나온다고 대출을 거절할 수도 있습니다. 이점 명심하시고 경매를 즐기시면 좋겠습니다.





7. 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득


매각기일, 최고가매수신고인이 되면 재판대 앞으로 오라고 부릅니다.
집행관 왈 "이 사건의 최고가매수신인으로 OOOO원을 신고한 OOO씨 앞으로 나오세요. 차순위매수신고인 계시면 신고하세요. 없습니까? 없죠? 네, 이 사건은 매각으로 종결합니다."
온몸이 떨리는 짜릿함을 맛볼수 있죠. 일명 쪼는 맛이라고 하죠?!
앞으로 나가면, 해당 사건 주관부서(예를들어 경매18계)에서 근무하시는 분이 입찰 보증금을 확인하고, 영수증을 써줍니다. 영수증을 받아, 법정 밖으로 나가면 인기스타가 됩니다. 저야 소싯적에 한 얼굴해서, 여자한테 많은 대쉬를 받아보았었지만..(후훗, 확인불가?!)
대출중개인, 법무사사무장, 각종 팀장님해서 대략 7~8분이 달라붙어서 명함을 주고, 전화번호를 달라고 합니다.
경매 관련 책에서 몇번을 읽었고, 법원에서도 계속 봐왔던 광경인데 제가 당해보니, 정말 기분 좋습니다. 권리분석하고 임장하고 지친 영혼이 한방에 치유받는 기분 좋은 관심입니다.
명함을 그냥 버리거나, 꼬깃꼬깃 접어서 호주머니 깊숙한 곳에 넣어뒀다 버리는데, 그러지마시고 잘 보관해뒀다가 매각대금납부, 이때 유용하게 사용하시면 됩니다. 당시 7~8분께 명함을 받고 연락처를 알려드렸는데, 사무장님들간에? 또는 대출중개인들간에 정보공유사이트가 있는건지 대출안내문자와 전화를 대략 15통 정도 받습니다.
하나씩 리스트업해서 보면 금리와 금액은 대동소이합니다. 중요한 '소이'를 찾아야겠죠. 제 경우는 말소비용이나 제반 비용을 물고 협상을 했었습니다. 고단수 분들이라 '씨알도 안먹히겠지'라고 미리 판단하지마시고, 한번 찔러나 보자는 심산으로 협상을 해보시기 바랍니다. 전 등기비용 10만원깎을 목적으로 협상을 걸었는데 결국 4만원 정도 낮추는 것으로 친절히 안내해주신 분과 계약을 했습니다.
잔금대출을 위해 은행에 방문하시면 대출실행일을 설정해야하는데, 이자를 최대한 줄이기 위해선 반드시 잔금마감기일에 대출실행하시는 것으로 하시면 됩니다.
잔금을 치르면, 등기를 맡긴 법무사님이 알아서 인도명령신청도 해줍니다. 최고가매수신고인의 지위에서 소유주 지위로 전환되는 것이죠. 내집에 살고 있는 점유자를 이제 내보내도 법적으로 전혀 문제가 되지 않는 것이죠. 경매 어렵지않습니다.
막상해보시면 정말 재밌습니다. 여기까지는....



매각대금의 지급
 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 및 「민사집행규칙」 제78조).
 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조 및 제138조제1항·제4항).
 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 1할 5푼의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).


권리의 취득
 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」제135조). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다(「민사집행법」 제144조제1항).
 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 「주택임대차보호법」에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항).




+ Recent posts