안녕하세요 라드온입니다.

저는 소형아파트와 빌라, 오피스텔에 입찰합니다. 

제가 리뷰하는 물건은 입찰했던 것으로, 입찰전 분석했던 내용입니다.

경매를 직접해보시고자 하시는 많은 분이 계신데, 조금이나마 도움이 되어보고자

저의 임장 및 분석 방법을 설명드리는 것으로 

경매 사건물건에 대해 아래의 방법으로 접근하시면 좀더 쉽게 접근하실 수 있으리라 생각합니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 35641 임의경매 입니다.

그럼 어떤 사연이 있는 물건인지 같이 들여다 보시죠.



제가 2012년도 즈음해서 집을 찾아보려고 이곳저곳 찾다가 찾아간 곳이 구월동입니다.

구월동에 대략 3000세대 정도 대규모 단지가 있는데 그곳으로 이사를 가볼까 하면서 왔었더랬죠. 

경사를 경험해보지 못한 제겐 약간 충격이였죠.

구월동 아파트단지의 경사를 보고 '아, 구월동은 아니다'라고 생각하게되었죠. 

그 바로 단지 바로 앞에 펼쳐지는 준경사의 아파트단지가 간석동 자이아파트였습니다. 

간석동은 구월동보다 약간 덜 경사지다고 생각하게되었던 것은 이때문이였죠. 

간석동에 대한 기억이 좋았던 탓에, 약간의 기대를 하면서 임장을 가봤고 뜨악해버리게 되었습니다. 

앞선 글에서 독정이로의 독이 정말 대단하다고 했었는데, 간석동 역시 만만치 않더군요. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-147 효진상아빌라 제나동 제3층 제301호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 31.14(약 10평)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/2동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 노후하지만 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 건물간격이 매우 좁음(소리지르면 다 들림)

- 인근공급량 : 급경사지로 경사지 내 모두 빌라




2. 지역분석

- 교통: 250m 정도 버스 다수, 1km 정도 2호선 간석시장역

- 편의시설 : 간석시장 인근

- 병원 : 간석시장 인근

- 학교 : 약산초, 간석여중, 신영여고

- 지역 호재/악재 : 등산로 입구, 깨끗하며 볕이 잘듦


경사는 감히 독정이로에 비할대가 아니지만, 경사가 심하고 골목이 많이 좁습니다.

용현동의 고개와 만수동의 아주 조밀한 건물배치를 생각하시면 이해가 되시리라 생각됩니다.

빌라간 간격없이 아주 촘촘히 집이 지어져있어, 

집들이 전체적으로 어둡고 유쾌하지않은 냄새가 납니다.

대낮인데도 파리와 모기 많았고, 발라당 누워있는 엄지손가락보다 조금 더 커보이는 바퀴벌레를 많이 봤습니다.

또한, 골목 중간중간 작은 슈퍼도 없었습니다. 

집 주소만 갖고는 집 찾기도 어렵습니다.

임장 다녀본 곳중에서는 제일 힘들었고, 어려웠습니다.

나중에 대출중개인분께서 알려주신 은행권에서 선호하지 않는 인천지역에 

역시나 당당히 이름을 올린 곳으로 싸다고 낙찰받으시면 곤란하다고 할 수 있는 곳이였습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(전**)

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


등기사항전부증명서을 보면 소유주 전**씨는 강제경매로 물건을 매각했고,

잔금대출을 실행하면서 이자가 발생하고 있었습니다.

그런데 전입을 하지않고 등촌동, 대동황토방 2차아파트에 그대로 살고 있는 것으로 나옵니다.

이는 세입자을 받아서 운영을 해왔다는 것이고, 언제부터 빈집이였는지?

아니면 지금도 세입자가 있는지 조사가 필요한 부분입니다.

매각물건명세서상 인수사항이 없는 것으로 보아 세입자는 없는 것으로 보이지만,

권리신고를 안한 전입, 확정일자가 없는 세입자가 있을 가능성이 충분히 있습니다.

그런데 수도, 가스가 끊겨있다고 나오는데, 끔찍한(?) 광경이 펼쳐져 있을 가능성이 농후합니다.

왜냐면 그곳엔 낮임에도 인간과 친화적인 해충(?)이 많았고, 수도가 끊겨있어 청소도 어려울 것입니다.

본 물건은 감정가 4600만원에 2회 유찰로 최저가 49%, 2254만원에 시작하는 물건입니다.

'반지하도 아닌데, 층수도 멋진 3층 볕 잘드는 물건이 2300만원에 살 수 있다고?'

라고 생각하고 접근했다가 생각지도 못한 지옥(?)을 경험하게 될지도 모르는 물건이란 생각이 듭니다.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 채광좋음

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 도배장판 필요

- 누수/결로 : 없음

골목이 좁고 매우 복잡합니다.

로드뷰로는 동네입구까지만 유효합니다.

더이상 길찾기를 못합니다. 구글 스트리트뷰를 켜서 길을 확인합니다.

찾기가 힘듭니다. 골목도 복잡하고, 빌라가 엄청나게 많습니다.

옆에다 두고 그 인근을 여러번 돌았었죠. ㅎㄷㄷ

특이한 외벽이라 찾아냈었는데 그 주변이 다 이런 외벽이였습니다.

3층은 옆건물에 가려져 어둡습니다.

본 물건은 건물에 가리는 쪽이 아니라 등산로쪽이라 매우 밝습니다.

방범창이 있음을 확인했습니다만 세입자는 만나볼 수 없었습니다.



이런 경우, 저는 옆집이나 위아랫집에 찾아갑니다.

집을 보러왔는데, 사람이 없어서 그런데 집 좀 보여주실 수 있냐고 하면

대부분 그냥 '그러슈~'라고 해주십니다.

더구나 해당지역은 고령자분들이 많이 살고 계셔서 어지간하면 반겨주십니다.

본 물건의 윗집에 할아버지가 살고 계셨는데, 촬영해도 된다는 허락하에 

집을 구석구석 확인해봤습니다.

그릇이 화장실에 있길래 여쭤봤더니 주방에는 수압이 너무나 약하다고 합니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-07-30

 소유권이전(강제경매) 

 전**

 - 

 

 2014-07-30 

 근저당설정 

 신한은행 

 28,800,000원 

 채권최고액 120%

 2017-08-09

 가압류 

 롯데캐피탈 

 67,385,184원 

  

 2017-11-17 

 임의경매개시 

 신한은행 

 - 

 



6. 시세조사

매매가 4500만원, 전세 1800만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 형성되어 있습니다.


도저히 매매가 될 가능성이 낮다고 판단되었고, 동네 분위기 많이 어두웠습니다. 

입찰을 포기했었습니다. 

누군가에게도 권하기 힘든 지역이였습니다.

싼맛에...라고 생각했다간 큰 코 다칠 가능성이 높습니다.

최소 비용으로 수리를 한다해도 300만원 이상 들 것입니다. 




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 참교육 2019.01.12 00:04 신고

    처음 왔습니다.
    좋은 정보 자주 만날 수 있기를 기대합니다.

  3. Block Assembler 2019.01.12 00:51 신고

    방문주셔서 고맙습니다. 잘 보고 갑니다 :)

  4. 새얀이 2019.01.12 02:02 신고

    좋은 정보 감사합니다! 재밌네요ㅎㅎ

  5. Anchou 2019.01.12 04:37 신고

    헛...
    현장 실사가 필요한 이유네요! ㅠ0ㅠ

  6. 호원이 2019.01.12 05:41 신고

    아이고..ㄷㄷ

  7. M의하루 2019.01.12 09:34 신고

    잘보고갑니다~
    즐거운주말되세요~

  8. sotori 2019.01.12 10:53 신고

    좋은 정보 얻어갑니다.
    감사합니다^^

  9. *저녁노을* 2019.01.12 11:01 신고

    구경 잘 하고 갑니다.

    즐거운 주말 되세요^^

  10. 핑구야 날자 2019.01.12 13:01 신고

    색다른 빌라라서 한번더 보게 되는데오

  11. 부동산청년 2019.01.12 14:27 신고

    저도 부동산을 하는 사람으로서 경매에 손을 대보고 싶은데
    알아야 할 것도 많고 엄두가 안나더라구요..
    이 글을 봐도 정말 골아픈것 같습니다. 아직 내공이 부족한것 같네요 ㅠㅠ

  12. 낭만ii고양이 2019.01.12 16:27 신고

    역시 뭐나싼거는 다싼이유가있네요ㅜㅜ~ 좋은주말되세요

  13. 다딤이 2019.01.12 18:47 신고

    경매 권리분석 들어본 예긴데 철저하게 알아보는게 좋네요~~
    잘알고 갑니다.

  14. 강봥옵써 2019.01.12 19:11 신고

    부동산 공부가 많이 될거 같습니다.
    잘봤습니다..

  15. 취미생활라이프 2019.01.12 19:16 신고

    역시 부동산은 이렇게 발로 뛰어야되는 것 같아요.

  16. ddoddok 2019.01.12 19:20 신고

    근데 역시 어렵네요. 눈이 팽글팽글... 공부해도 쉽게 늘지 않을 듯. 부모님께 많은 것을 받고 싶으나 그도 안돼고. 일개미로 열심히 살아야 하는데. 노력이 부족한 생활인

    • 이렇게 꾸준히 포스팅하시고, 이웃방문해주시고 하는 것, 자체가 매우 열심히 사시는 것이죠. 휴일 잘 보내시기 바랍니다.

  17. 평강줌마 2019.01.12 21:40 신고

    경매에 대해사 무지한데 재미 있게 읽고 가네요. 경매는 저와 맞지 않지만 포스팅으로 조금은 알게 되었네요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

    • 안녕하세요 평강줌마님,
      상식수준에서 조금씩 봐두시면 나중에 도움이 되시리라 생각합니다.
      즐거운 휴일 되세요!

  18. _sunny 2019.01.13 00:11 신고

    역시 싼곳은 다 이유가 있나봅니다 ㅠ.ㅠ

  19. 청결원 2019.01.13 07:14 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    남은 주말 잘 보내세요~

  20. 모모의 가사노동 2019.01.14 20:04 신고

    재밌게 잘 봤어요 싸다고 덥썩물면 큰일나겠네요 ㅎㅎ 현장방문이 필수일듯합니다 ^^b

  21. 블랙IT 2019.01.14 21:53 신고

    건물 외벽이 아주 멋지네요~
    공감 누르고 갑니다.
    좋은 하루 보내세요 ^^

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 24235(2) 임의경매 입니다.

수지 신봉동은 자이아파트가 어마어마하게 들어서 있습니다. 

1단지에서 5단지가 넘게 있는데, 버스노선으로도 거리가 엄청난데 규모가 짐작이 가실지 모르겠습니다.

대충 눈대중으로 세어보니 5000세대 정도되네요. 

이곳은 수지에서 외곽으로 광교산쪽에 붙어있는 곳입니다.

교통편이 좋은 지역이 아닌데 오피스텔이 있습니다.

위치는 생뚱맞지만, 정확히 분석만 된다면 성공적이 투자로 가져갈 수 있을 것 같습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


※ 약 반년 전, 물건입니다. 제가 블로그를 시작하기 한참 전, 물건으로 현재 어떻게 되었는지도 확인해보겠습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴웰스톤시티 제102동 308호

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 121,000,000원

- 최저가 : 84,700,000원

- 면적 : 31(8평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 265세대 / 4동

- 주차여부 : 0.75대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 주변 고가 아파트단지로 오피스텔 수요가 있음






2. 지역분석

- 교통 : 5m 이내 버스정류장, 버스로 15분정도에 수지구청역

- 학교 : 홍천, 신일, 신봉초

- 병원 : 상가건물내

- 편의시설 : 상가건물내

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 1층 중대형 마트 유치권 설정


신봉동 자이아파트 1단지로 들어가는 입구입니다.

버스정류장에서 내리면 바로 웰스톤시티오피스텔 상가가 나옵니다.

역시 2015년에 지어져 건물도 깨끗하고 편의시설도 잘 갖춰진 멋진 집입니다.

2000세대의 진입로입니다.

버스정류장에서 내려서 집으로 가려면 이 상가를 지나가야 가장 빨리 집으로 갈 수 있습니다.

이렇게 좋은 물건이라니...라며 지하주차장을 확인하고 올라오는 길에서 뭔가 이상한 걸 느끼게 됩니다.

건물이 전반적으로 어둡다는 느낌?

이상하다는 느낌은 1층에서 확실히 이유를 알게되었습니다.

1층의 대부분을 차지하는 커다란 마트가 유치권을 설정해서 유치권행사를 하고 있었습니다.

이렇게 좋은 물건이 유찰되는데는 역시 다 이유가 있었습니다.

위치도 시설도 정말 좋습니다.

총 4층의 낮은 건물 4개동으로 구성되어있고 현관CCTV 등 보안도 철저한데,

유치권 관련 업무로 관리가 안되고 있다고 엘리베이터에 안내문이 있더군요. 

덕분에 물건지까지 무혈입성(?)했습니다.







3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(조**)

- 전입일자 : 2017-07-31

- 확정일자 : 2017-07-31

- 배당요구 : 2017-10-11

- 보증금 : 20,000,000원

- 차임 : 400,000원


임차인 조**씨는 몸이 불편한 사람이였습니다.

임장을 갔을 때 문앞에 휠체어가 있는 것을 확인했습니다.

휠체어 바퀴가 너무 깨끗해서 거동 자체가 힘든 분인가 생각했었습니다.

초인종을 누르지 못하고, 바로 옆에 물건번호 1번 307호를 보고 있는데 308호 문이 열리면서

약간 나이(40대 후반 ~ 50대 초반)가 있어보이는 남자분이 다리를 절면서 나오는 것을 확인했습니다.

얼굴은 말끔해보였고, 삶에 찌든 얼굴이 아닌걸로 미뤄보아 명도가 힘들지 않을 것이란 확신이 들었습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음


집이 정말 깨끗합니다.

처음에 보안이 철저히 잘되어 있어 오피스텔 내부로 진입이 불가할 것이라고 생각하였습니다.

비슷한 연도에 지어진 오피스텔을 다녀봤을 때 문이 열리는 곳이 한곳도 없었습니다.

그래서 주변을 주로 다녀봤습니다.

쓰레기분리수거하는 곳도 비가와도 분리수거가 되도록 지붕이 설치되어 있었습니다.

자전거거치대, 무인택배함 등 편의장치도 잘 갖춰져있었습니다.

1층을 집중적으로 돌면서 샤시상태, 싱크대를 먼발치에서나마 들여다 보면서 깨끗함을 확인할 수 있었습니다.






5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-06-11

 소유권이전

 박**

 

 

 2015-06-11

 근저당권설정 

 도드람양돈협동조합

 90,000,000원 

 

 2015-06-11

 근저당권설정 

 주식회사아시아건설 

 23,483,200원 

 

 2017-09-26 

 임의경매개시결정 

 도드람양돈협동조합 

 

 


소유자 박**씨는 채당 500만원도 안되는 금액을 투자해서 물건번호 1, 2, 각각 307호 308를 매매했습니다.

뭐 확실한 위치이기도 하고 좋은 인기 있는 물건이라고 생각했기에 무리를 한 것까진 이해가 되는데, 

세입자도 적절히 잘 받았는데 어떤 연유로 경매로 나오게 되었는지가 궁금했습니다.

307호도 같은 금액으로 세입자를 받아 잘 운영되는 것으로 확인됩니다.



6. 시세조사

매매가 11500만원, 전세가 9500만원, 월세는 2000만원에 40만원이 가능한 것으로 조사되었습니다.



9200만원 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다.


깨끗하고 시설좋은, 주차대수는 0.75대로 조사되는데 임장시 확인해보니 유치권행사중이라서인지

주차장이 많이 비어있고 차간 간격도 넓직하고 좋습니다.


정말 좋은 물건입니다.



▶ 실제로 제가 9240만원에 입찰했다가 패찰했던 물건으로 아쉬움이 많이 남은 물건입니다.


입찰자 10명, 낙찰자 대리인 (주)시종(이름만 들어봐도 심부름업체인 것을 알겠네요), 최고가 97,790,000원(80.82%)에 낙찰되었습니다.

제기억으로 제가 한 4등정도 였었는데, 당시에는 과연 저 가격이면 남겨먹을 것이 있는지 의문이 들었습니다.

최근에 GTX-A노선과 각종 이슈들이 있었고, 공매 물건으로도 올라온 것이 있길래 간만에 시세조사를 하러 들어갔다가 1.1억에 거래되는 것이 확인되었습니다.

남의 떡이 커보이는 법인가봅니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 호원이 2018.12.22 18:53 신고

    좋은 정보 감사합니다.

  2. 호원이님 반갑습니다. 찾아주셔서감사합니다.

  3. 그냥사이다 2018.12.26 08:31 신고

    생생한 경매이야기 잘 봤습니다 ㅎ
    요새는 거의 80% 선에서 낙찰된다고 하더라구요 ㅎ
    그럼 솔직히 큰 돈 안될 것 같습니다 ㅎ
    1.1억에 매매되는데, 98백에 낙찰받으면 남긴 할까요? ㅎ

    그리고 궁금한게 있는데요,
    이렇게 실제 경매번호 올려서 필터링 없이 포스팅하는게 문제가 없을까요? ㅎ
    저는 걱정이 되서 못하겠더라구요 ㅎ

    • 안녕하세요 그냥사이다님,
      조언감사합니다. 실명을 거론하지않고, 경매사이트에 있는 정보를 그대로 활용하기에 문제될점은 없다고 생각하고있습니다.

    • 그냥사이다 2018.12.26 09:25 신고

      저도 뭐 큰 문제가 있을까 싶긴한데, 잘 몰라서 주저하게 되더라구요 ㅎ
      하긴 다른 블로그봐도 경매번호로 포스팅 하긴 하더라구요 ㅎ

      오늘도 행복한 하루 되세요 ^^

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