안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 5321 강제경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/177


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매가는 3.5억(저층 3.3억)으로 보입니다. 전세 2.7억(저층 2.55억), 월세는 6000만원에 58만원에 거래된 것이 확인됩니다.


안타깝게도 이렇게 깨끗하고 좋은 물건은 입찰자가 많고 입찰가 90% 정도로 높을 것입니다. 제가 주간아파트 매매, 전세 동향에 관한 포스팅을 하는데, 대구쪽은 매매가도 전세가도 오름세로 조사될 때가 많았는데 이 아파트도 2016년부터 급격하게는 아니지만 조금씩 꾸준히 오르고 있습니다. 바로 옆 블럭에 포스코 더샵 800세대가 2020년에 입주하는데 주변 환경이 개선되면 매매가는 더 오르지 않을까 예상합니다.  

- 예상낙찰가 : 31581만원
- 제반비용 : 2000만원(리모델링 1000만원, 취득세)
- 입찰기일 : 2019-04-25


제가 입찰한다면 31581만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 1등과 1000만원정도 차이로 패찰이니 제법 근접하였습니다. 이 물건의 경우 입지도 층수도 모두 제가 좋아하는 그런 물건이였는데 실제로 입찰했다면 많이 아쉬웠을 것입니다. 제 이웃인 후미카와님이 3.25억으로 한번 내보면 어떨까 말씀주셨었는데 실제 입찰하셨다면 74만원 차이로 아슬아슬하게 패찰이였겠네요. 

이번에도 업체가 낙찰을 받아갔습니다. (주) 청우드림이라는 업체입니다. 인터넷에 바로 검색해서 확인해보니 부동산 임대 사업을 하는 회사입니다. 잘 꾸며서 임대용으로 운영할지 매매할지는 잘 모르겠습니다. 

[출처: 사람인]


최고가매수신청금액 325,740,000원(91.5%)
입찰 10명, 낙찰자 : (주) 청우드림 
차순위금액 321,010,000원
매각결정기일 : 2019.05.02



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.






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  2. ddoddok 2019.04.26 19:46 신고

    업체도 경매에 참여하네요. 업체하고 경쟁하면 불리하겠어요. 갸우뚱

    • 업체를 이기면 되죠.ㅎ알고 계신것처럼 경매는 높게만 쓰면 상대가 누구든 상관없이 낙찰이됩니다. 업체를 이길수없는건 업체는 의뢰인의 돈을 받아서 낙찰을 받아야하기때문에 높게쓰는 경향이 있다는 것이 이기기 힘든것이죠.ㅎ

  3. GeniusJW 2019.04.26 22:20 신고

    좋은 아파트인데,
    패찰하셨군요~~

  4. 블랙IT 2019.04.27 01:37 신고

    본리동 롯데캐슬 아파트경매 잘 보고 갑니다.
    좋은 밤 되시고 편안한 주말 보내시기 바래요 ^^ ~

  5. 버블프라이스 2019.04.27 05:23 신고

    어제 소개해주신 본리동 롯데캐슬 매물 결과 이군요? 정말 저런 아파트에 거주 해보고 싶네요 지역이 서울이였으면 더 좋겟지만 가격이 훨씬 배가 되겟죠?

  6. Deborah 2019.04.27 08:14 신고

    좋은 정보를 올려주셨어요. 많은 분들이 참조 하실거에요. 오늘 하루도 활기차게 보내세요.

    • 방문주셔서 감사합니다. 이글은 이전에 권리분석글에 바로 이어지는글입니다. 권리분석한 물건의 입찰결과글이죠. 참고하시면 보시는데 약간 도움이 되지않을까 생각합니다.ㅎ

  7. 잉여토기 2019.04.27 08:54 신고

    부동산 임대 업체서 낙찰 받았네요.
    후미카와님은 낙찰가 거의 근접하게 맞히셨네요.
    투찰하셨으면 많이 아쉬우실 뻔했네요.

    • 네, 다음 권리분석물건에 대해서 잉여토기님도 한번 재미삼아 예상가적어보시면 더 재밌지않을까 생각해봤습니다.ㅎ

  8. Bliss :) 2019.04.27 10:24 신고

    매매가 3.5억짜리 3.27에 낙찰받은거네요 낙찰받을 입찰가 정하는데 내공이 많이 필요한게 느껴지네요 즐거운 주말 보내시길요~

  9. 문moon 2019.04.27 11:32 신고

    업체가 낙찰 받았으면 임대하려고 그럴까요?
    괜찮은 아파트여서 그런가봅니다. ^^
    즐거운 주말 되세요~

    • 대출규제가 강화되어 법인을 만들어서 하는 경우도 있고 업체를 대리로 낙찰받을 수도 있고 경우의 수가 너무 많습니다. 업종이 임대업인 회사는 잘 꾸며서 air bnb로 돌리는 업체는 서울에는 꽤 있습니다.

  10. 로안씨 2019.04.27 23:58 신고

    지방쪽은 집값이 저렴한 것 같지만
    저에게는 꿈같은 말이네요 ㅎㅎ

    • 한번해보시면 됩니다. 절대 꿈같은 이야기가 아닐겁니다.ㅎ 안해봤기때문에 꿈같은 이야기이죠. 막상해보시면 아실겁니다. 별거없네...하실겁니다.ㅎ

  11. 둘리토비 2019.04.28 19:13 신고

    패찰이라고 하는군요. 이 말을 처음 들어보았습니다.
    그나저나 이렇게 급 경매가 들어간 집들이 적지 않을 것 같아요. 몰락하는 사장님들이 많아져서 말이죠~

    • 경매에 참여하는 것을 입찰, 응찰이라고 하고, 낮은 금액으로 입찰에서 졌다고해서 패찰이라고 합니다.
      요즘 자영업자가 너무나 힘들다고 하네요. 이렇게되면 말씀처럼 물건들이 많아 지게될 것입니다. 제가 주간동향을 주간마다 올리는 이유입니다.ㅎ

  12. 달상 2019.04.28 19:36 신고

    아파트라서 그런가요? 시세와 큰 차이가 없는 것 같아요~

    • 맞습니다. 정확히 보셨습니다.
      브랜드의 좋은 입지의 아파트는 90%수준입니다. 그래도 10% 빠지는 금액으로 올수리하고 가전, 가구 맞춰서 들어가면 참좋지않을까 생각해봅니다.ㅎ

  13. 경매공부는 쪼매했어요.
    안부드립니다

    • 앞선글에서 한번씩 내비췄는데 제가 꿈꾸는 비즈니스모델이 저렴하게 낙찰 + 리모델링+인테리어, 단기매매...이건데 낙찰받아서 도배장판만하고 월세만 돌리고 있습니다. 나중에 여력이되면 인테리어님의 소품 배치전략과 소품선정 등의 기술을 많이 배워야하지 않을까 생각합니다. 도움을 많이 요청드리지않을까 싶습니다.ㅎ

  14. 평강줌마 2019.04.28 21:19 신고

    재미있게 읽었어요. 경매는 아직 어렵지만 한 번은 참여를 해보고 싶네요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

    • 가까운 곳에 법원이 있으시다면 그냥 경매법원에 한번 다녀와보시는 것도 좋습니다. 현장분위기를 느껴보면 할수있을지 여부를 알수있지않을까요? 생각보다 쉽고 재밌습니다.

  15. luvholic 2019.04.28 23:09 신고

    근접한 예상을 하려면
    그만큼의 경험과 연구가 있어야겠네요..^^

  16. 방구석미슐랭 2019.04.29 00:01 신고

    육가공 사장님의 몰락이라니 제목에서 아픈 사연이 ㅠㅠ

    • 이전 분석글에 대한 결과글입니다.
      권리분석글 이후에 입찰결과를 적어두니 참고하시면 더 재밌지않을까 생각해봤습니다.

  17. IT세레스 2019.04.29 00:42 신고

    대단하시네요.

  18. TheK2017 2019.04.29 16:39 신고

    음. 다시 일어설 수 있으시길.
    짠한 상태로 읽으니 그 말만 마음 속에 맴도네요.

  19. 널알려줘 2019.04.29 18:22 신고

    이햐 이많은 부동산정보들을 어떻게
    매일 업데이트 하실수있는지
    대단하세요

  20. 참교육 2019.04.29 18:28 신고

    잘 보고갑니다.

  21. 시선향 2019.04.29 23:08 신고

    부동산 경매 관심있는 분들은 꿀팁일듯하네요. 잘봤어요~!^^

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 13471 임의경매 입니다.

실거주로 대형평수의 브랜드 아파트를 찾아보다

청라에 롯데캐슬이 눈에 띄였습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


게시글 중 아파트는 실거주용과 투자용 두가지 물건이 있습니다. 저는 옛날부터 큰집에서 살고 싶은 생각이 있어, 검색 설정의 시작금액을 높이 하다보니 과하게 비싼 물건이 나옵니다. 살수 있으면 좋겠지만, 이와같이 좋은 집은 거의 감정평가금액으로 나오거나 그보다 더 높게 낙찰이 됩니다. 그래도 우리 꿈이라도 멋지게 꿔보시죠. 뭐 청라가 그렇게 멋진 곳이 아니긴 하죠? 제 기준 가장 멋진 곳은 광교입니다. 집 자체도 좋고, 주변환경도 좋고, 서울 접근성은 말해무얼하나요. 판교나 광교 이곳에서 살고 싶은데, 이곳은 투기지역으로 검색 제외지역입니다. 낙찰받아도 대출이 안나오는 곳이니, 아예 쳐다도 보지않죠. 이번 정권이 지나면 또다시 부동산 정책이 완화되지 않을까 기대해봅니다. 이야기가 옆길로 샛네요. 멋져보이는 이 물건을 한번 들여다보도록 합시다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 서구 청라커낼로 252, 102동 1902호(경서동, 청라롯데캐슬)

- 용도 : 아파트

- 면적 : 113.75(35평)

- 건축연도 : 2013년

- 방개수 : 4/2

- 세대수 : 828세대/7동

- 주차여부 : 1.96대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 청라신도시 번화가 중심단지



앞선 글에서 청라에 위치한 오피스텔을 소개한 글이 있습니다. 처음 가봤을 때 전체적인 분위기, 거기서 느꼈던(?) 감동은 글솜씨가 변변치않아 다 표현하지 못했지만 어느 정도 끄적였었죠. 청라신도시로 진입하는 메인도로로 차를 타고 가면 맨 처음 보이는 것이, 엑슬루오피스텔과 롯데캐슬오피스텔 요 두개가 보입니다. 둘다 40층 이상의 높은 건물이죠. 이 롯데캐슬 오피스텔 옆을 보면 고급스러운 롯데캐슬아파트가 펼쳐집니다. 그 한 블럭의 핵심위치를 롯데건설이 다 가져간 것이죠. 그 블럭의 시작은 롯데마트와 롯데캐슬오피스텔, 그 옆쪽으로 롯데캐슬 아파트가 쭈욱 늘어서 있습니다. 롯데마트에서 커낼로를 흐르는 개천을 건너는 다리를 건너면 홈플러스가 있습니다. 다양한 편의시설이 모두 이곳 주변에 모여있습니다. 


2. 지역분석

- 교통 : 서울접근성 떨어짐, 단지주변 광역버스정류장

- 학교 : 도담초

- 병원 : 번화가

- 편의시설 : 5분거리 번화가

- 녹지 : 단지내 공원, 커넬로

- 지역 호재/악재 : 7호선 연장선 사업가시화, 쓰레기 소각장 확장 움직임



처음 차를 몰고 청라로 갈때, 길을 잘못 들어선 줄 알았습니다. 설마 이런 곳에? 생각을 하면서 계속 갔었죠. 항구를 계속 지납니다. 컨테이너를 싣고 지나가는 트럭, 탱크로리, 레미콘 등등 갖가지 큰 차들을 피해가면서 한참을 달려가면 어렴풋이 도시가 나타납니다. 처음 가보시면 섬같다는 생각이 들겁니다. 공단과 항구같은 시설물을 지나고 도착하면 수풀이 우거진 멋진 마천루의 빌딩들이 솟아있는 것이 제게 엄청 신선하게 다가왔습니다. 임장한다고 한참을 돌아다니다가 목이 말라 편의점에가서 물을 사마시고 건물에 있는 공중화장실을 갔는데, 비데가 있더군요. 공중화장실에서 비데를 만날 수는 있는데, 글쎄요. 좋게보려니 다 좋게 보여서랄까요? 청라에 대해 좋은 이미지로 남아있습니다. 청라신도시 만들기전부터 그곳에서 근무하신 지인분이 계서서 여쭈어보니, 청라는 쓰레기소각장이였다고 합니다. 그옆에는 검단신도시, 검암신도시가 있는데 이곳이 쓰레기매립지였고, 쓰레기를 소각하던 곳은 청라였다고 하더군요. 커낼로의 개천이 멋지더란 말을 했더니, 쓰레기가 흐르던 썩어있던 땅을 파내어 만드는 과정을 다 본 사람으로 그곳에서 살고 싶지않다고 단호히 말씀해주시더군요. 콩딱지를 떼어내고 다시 돋보기로 스윽~들여다보니 쓰레기 소각장에 대한 기사와 확장이 승인났다는 기사가 보이네요. 커뮤니티에 들어가 게시글을 확인해보니 새벽에는 쓰레기냄새와 탄냄새가 스믈스믈 올라온다는 글도 보이네요. 자, 물건은 객관적으로 보도록 노력합시다. 잘 안되네요.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(김**, 타***)

- 전입일자 : 2018-02-02

- 확정일자 : 2018-02-02

- 배당요구 : 2018-07-13

- 보증금 : 2500만원



말이 안되는 금액입니다. 5.5억짜리 집입니다. 이집을 전세로 2500에 세입자를 받는다는 것은 말이 안됩니다. 등기부상 소유주 심**씨(1973년생)의 이전 집은 송도하버뷰입니다. 송도에서 비싼 집중 하나죠. 송도하버뷰를 팔고, 이 물건으로 들어온 것이죠. 그런데 2명의 세입자에 2500만원에 전세를 줬다는 건 말이 안됩니다. 가장임차인 냄새가 납니다. 2018년 현재 인천시 우선변제금(방빼기)은 3400만원입니다. 이전에는 2700만원이였는데, 어찌해도 도저히 사이즈가 안나오니 우선변제금이라도 건져보자는 심정으로 지인 두명에게 부탁하여 전입, 확정일자를 받은 것이 아닌가 하는 의심이 드네요. 돈이 많았던 사람(?)은 법에 대해서도 어느정도 알고 있을 가능성이 높습니다. 명도가 어려울 수 있습니다. 참고하시면 좋겠습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 :우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2014-03-27

 소유권이전 

 심**

 564,050,000원 

 2014-03-27 

 근저당권설정 

 농협은행

 342,930,000원 

 2016-07-07 

 근저당권설정 

 농협은행 

 80,400,000원 

 2018-01-30 

 가압류 

 중소기업은행 

 68,150,000원 

 2018-02-19 

 가압류 

 신한은행 

 73,863,860원 

 2018-02-23 

 가압류 

 신용보증기금 

 265,000,000원 

 2018-02-23 

 가압류 

 한국무역보험공사 

 180,000,000원 

 2018-03-23

 가압류 

 국민은행 

 189,116,308원 

 2018-05-08

 임의경매개시결정 

 농협은행 

 - 


이렇게 가압류가 한달 간격으로 잡히는 것은 주로 돌려막기일 가능성이 높습니다. 중소기업은행, 신용보증기금, 한국무역보험공사가 채권자로 보이는데, 채무자 심**씨는 회사를 운영하던 사람인 것으로 사료됩니다. 또한 세입자로 권리신고한 김**, 타***씨는 심**씨 회사의 직원으로 밀린 임금을 받을 수 있는 방법이라며, 심**씨가 알려준대로 하고 있는 것이 아닐지 모르겠네요. 


6. 시세조사

매매가 5.7억, 전세 4.2억, 월세는 3000만원에 130만원 이상을 받을 수 있는 것으로 조사됩니다.


롯데는 그룹 자체가 부동산 대박기업으로 유명하죠.

싸게 부지 매입해서 뻥튀기 시켜 파는 것으로

그룹 자산을 불린 것으로 유명하죠.

제가 살던 곳에서도 롯데캐슬은 그 지역에서

제일 좋은 입지를 선점했던 것 같습니다.

그래서인지 제 기억 속에서 롯데캐슬은 고급아파트란 이미지가 있습니다. 이번 청라 롯데캐슬 물건을 보면서

그 이미지는 더 좋게 굳어질 것 같습니다. 허나 이 물건을 가지려면 가장임차인으로 보이는 세입자와의

기싸움(물론 가장임차인이 아닐 수도 있습니다.)에서 지지않아야 합니다.

가장임차인이라면 세입자 겨우 걷어내면,

소유주가 떡~하니 버티고 앉아있을 수도 있습니다.

임장을 가서, 세입자를 반드시 만나보고

충분히 이야기하고 조사하여 입찰해야만 합니다.

저라면 아쉽지만 입찰하지 않을 물건입니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. kangdante 2019.02.10 08:04 신고

    경매정보 잘 보고 갑니다
    관심있는 분에게는 유용한 정보일 것 같아요.. ^^

  2. 휴식같은 친구 2019.02.10 13:00 신고

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 휴일 보내세요.

  3. 귀요미디지 2019.02.10 14:39 신고

    경매 이야기 잘보고가요
    즐거운 일요일 오후시간 되세요 ^^

  4. 까칠양파 2019.02.10 15:39 신고

    모든 일이 다 그러겠지만, 역시 꼼꼼히 두루두루 다 살펴봐야하는군요.
    즐거운 휴일 보내세요.ㅎㅎ

  5. luvholic 2019.02.10 18:48 신고

    롯데캐슬은 확연히 으리으리하네요.
    지은지도 오래 되지 않았고, 위치도 좋구요.
    허나 엮인 다른 상황들을 설명해 주셔서
    입찰하지 않은 이유가 충분히 납득이 됩니다.ㅎㅎ

  6. 제나  2019.02.10 19:24 신고

    충분한 조사와 정보수집후에 입찰여부를 결정해야 하는 군요. 잘 봤습니다 좋은 저녁되세요~ ^^

  7. 버블프라이스 2019.02.10 20:28 신고

    오늘은 경서동 롯데 캐슬 매물이군요? 덕분에 잘 보고 갑니다^^ 편안한 일요일 저녁시간 되세요

  8. ruirui 2019.02.10 20:55 신고

    경매 정보 잘 배워갑니다 ~
    편안한 밤 되세요 ~^^

  9. 모피우스 2019.02.10 21:42 신고

    잘 못하면 큰일 날 수 있는 물건으로 보입니다.

  10. 로안씨 2019.02.10 21:43 신고

    글 잘 읽고 갑니다.
    이번주는 날씨가 많이 춥습니다
    감기조심하고 새로운 한주를 화이팅하게 시작합니다.

  11. 유하v 2019.02.10 21:47 신고

    자세하게 분석해 놓으셨네요. 꼼꼼하게 잘 알아봐야 할듯 합니다.

  12. 둘리토비 2019.02.10 22:23 신고

    이런 부동산매물들이 상당한 악영향을 주는 것 같습니다.
    "집"의 존재가치가 그저 허무한 투자성의 부분이니....별 느낌이 없습니다~

  13. *저녁노을* 2019.02.11 05:23 신고

    따져보고...살펴보고...해야하는 부동산인 듯...

    잘 보고 갑니다.

    즐거운 한 주 되세요^^

  14. pennpenn 2019.02.11 07:19 신고

    경매 정보 잘 보았어요.

    벌써 2월 중순입니다.
    월요일을 상큼하게 시작하세요.

  15. 공수래공수거 2019.02.11 07:20 신고

    이런 집은 좀 주의를 해야겠네요.. ㅡ,ㅡ;;

  16. 봉리브르 2019.02.11 07:38 신고

    유용한 정보 잘 읽고 갑니다.
    활기찬 한 주 보내세요^^

  17. Patrick30 2019.02.11 07:53 신고

    주말 잘 보내셨는지요?
    제가 봐도 가장임차인일 가능성이 높은 것 같습니다. ㅎ
    저돈 주고 빌려줄 곳이 아닌 것 같습니다 ㅎ 뭐 신발장 정도? ㅎ
    잘 보고 갑니다 ^^

  18. 빗코 2019.02.11 15:45 신고

    가장임차인인 경우 오히려 실제 임차인이 아니니 호재로 볼 수 있는 것 아닌지요? 입찰경쟁자가 줄어들 요소로요. 실제 점유자가 채무자이지만, 이런 가장임차인 놓는 형태로보아 명도가 어렵다고 판단되서 그런 것인지요?
    월차임 금액은 높은데 수익률 계산까지는 해볼 자신이 없고.. 오히려 쓰레기 냄새라는 것이 좀 많이 신경쓰이네요.
    생생한 물건에 대한 자세한 분석 감사드립니다 ㅎㅎ

    • 가장임차인은 점유자가 조금이라도 돈받아내려고 심어두는것입니다. 이집은 채무자 점유가 아니고, 세입자라고 권리신고한 외국인1인과 내국인1인이 점유하고있습니다. 근데 주변시세보다 엄청싸게 임대했고 기간도 이상해보여서 집주인이 가장임차인심어둔것같다는 생각이들어서요. 돈있는사람이 작정하고 달겨들면 골치아프거든요, 그래서 지레겁먹고 더좋은 물건찾기로하고 포기한것이죠, 좋은 물건은 얼마든지많거든요ㅎ

  19. 널알려줘 2019.02.15 16:41 신고

    경매에 관심있는분들은 정말 라미님 블로그
    매일 와야합니다!

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 38343 임의경매 입니다.

지난 물건중에서 아쉬움이 많이 남는 물건중에 하나 입니다.

어떤 물건인지 함께 들여다 보도록 하겠습니다.


물건이 있는 3층에는 각호마다 테라스가 있습니다.

엘리베이터가 있는 공용공간에는 테라스 대신 자전거 주차장이 있고요.

제가 사진을 찍은 곳, 

바로 뒤에는 어마어마한 규모의 아파트 단지가 입주준비를 하고 있었습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 서구 경서동 956-3 청라봄빌딩 제3층 제306호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 110,000,000원

- 최저가 : 77,000,000원

- 면적 : 21.83(약 6.8평)

- 건축연도 : 2017년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 208세대

- 주차여부 : 180대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 커넬로에 흐르는 호수를 따라 핵심상권 및 오피스텔 다수


신축오피스텔이다 보니,

입구의 경비(?)가 삼엄해서 건물을 빙글빙글 돌면서 입구를 찾고 있었습니다.

봄 오피스텔의 간판인줄 알고 반겨서 가봤더니

봄 빌딩 인포메이션으로 2층 식당가를 올라가는 계단이더군요.




2. 지역분석

- 교통 : 50m이내 서울방향 광역버스, 공항철도(전반적으로 불편)

- 편의시설: 핵심상권, 홈플러스, 롯데마트 근거리, 1층 이마트에브리데이

- 녹지: 각 호실 테라스에 잔디밭 확인

- 지역 호재/악재 : 레이크뷰, 공공청사부지 바로 옆, 에일린의뜰 대단지 2018.11 입주 예정


신축 아파트, 대규모 오피스텔 입주가 예정되어 있어,

아직 주변이 정돈되지 않은 느낌이 약간 들긴합니다.

하지만 바로 옆 대규모 공공시설과 청사 입주예정지로

본 물건의 수요가 높을 것을 생각되었습니다.

최근에 물건의 낙찰결과를 확인하러 들어갔다 알았습니다.

바로 옆은 에일린의 뜰이 오피스텔이더군요.

아파트라 생각했었는데, 다음부터 좀더 꼼꼼히 봐야겠습니다.

청라봄에서 청라신도시를 빠져나가는 지점에도

힐스테이트가 엄청나게 지어올리고 있었는데, 그것도 역시 오피스텔입니다.

인천항에서 청라로 들어오는 오면 높디높은 건물이 보이는데

그게 엑슬루타워와 롯데캐슬입니다.

이것 두개도 역시 오피스텔입니다.

아파트도 많긴하지만 오피스텔이 엄청나게 많이 있습니다.

그것도 초고층 오피스텔말이죠.

커넬로의 개천을 따라 건축된 오피스텔은 층이 낮은 대신,

각종 편의시설과 가깝고 평형도 작아 투자용으로는

아무래도 커넬로 인근 물건들이 좋은 것 같습니다.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(주**, 점유자는 주**의 아들 하**)

- 전입일자 : 2017-05-30

- 확정일자 : -

- 배당요구 : 2018-03-06

- 보증금 : 2500만원

- 차임 : 25만원


전세권이 설정되어있는 물건입니다.

소유주 정**씨는 1988년생이네요.

젊은 사람이 돈이 어디있어 집을 샀겠냐면서,

공인중개사가 세입자 주**에게 전세권설정할 것을 권했겠죠.

맞습니다.

정**씨는 본 물건을 1.02억에 사서, 9360만원 근저당을 설정했습니다.

대략 2500~3000만원 들여서 집을 산 것이죠.

7개월이 지난 시점이네요.

전세권을 설정하지 않았다면 세입자 주**씨는 보증금을 전액 배당받지 못했을 것입니다.

참 다행이네요.

점유자는 세입자 주**의 아들로 하**씨로 현황조사되어있습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 최고

- 샤시 : 좋음

- 싱크대 : 좋음

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음


제가 임장다녀본 곳 중에서 가장 최신식의, 

좋은 입지의 물건이 아닐까 생각됩니다. 

청라는 예전에 그러니까 기억을 더듬어보니 대략 7년쯤이겠네요. 

제가 롤모델로 생각하고 있는 분과 함께 출장차 와본 적이 있는 곳입니다. 

당시 출장지에 담당자도 굉장히 젠틀했고, 

스마트했다는 기억이 납니다. 

그래서 좋은 기억으로 남아 있을 수도 있죠.ㅎ

그런데 청라로 들어오는 길에 대한 기억은 매우 안좋게 남아있습니다. 

가정동이란 오래된 동네의 끝머리가 청라였는데, 

당시 쓰레기매립지와 소각장이 있던 곳이였죠. 

일부는 허물어져있고, 살려달라는 붉은 글씨의 현수막들, 깨진 유리창...

그곳을 지나면서 뭔 난리가 나고있나보구나 했는데 

그게 지금의 청라신도시였던 것이죠. 

그당시는 구시가지를 지나서 청라에 당도했는데, 

지금은 인천북항을 지나 청라로 입성해봤습니다. 

차로 한참을 달려, 집채만한 트럭과 트레일러을 피하고 피해, 

컨테이너 숲을 지나면 흡사 사막의 오아시스를 만나는 것 같은 느낌이 듭니다. 

하늘을 찌를 것 같은 마천루의 아파트들이 즐비한 멋진 도시가 나타나죠. 

색다른 좋은 경험이 였습니다. 

인천에 가실 일이 있다면 시간을 내서라도 한번 경험해보시기 바랍니다. 






5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2017-05-08

 소유권이전 

 정**

 102,905,400원 

 

 2017-05-08 

 근저당권설정 

 동양생명보험주식회사 

 93,600,000원 

 

 2017-05-30 

 전세권설정 

 주** 

 25,000,000원 

 차임 250,000원 

 2017-12-14 

 임의경매개시 

 동양생명보험주식회사 

 - 

 


6. 시세조사

매매가는 1.02억원, 전세는 없고, 월세는 500만원에 차임 50만원정도로 형성되어 있습니다.


꼼꼼히 손품도 팔고, 임장가서 전체를 둘러보았습니다.

저는 임장을 가면 점유자를 만나보자

주의이기때문에 들어가려고 해보았죠.

역시 최신 오피스텔이라 보안이 너무나도 철저하네요.

못들어가고 밖에서 배회하다가 마침 들어가는 분이 계셔서

자연스럽게 통화하는 척하면서 스윽 들어갔죠.

해당 호실에가서 벨을 누르고, 노크를 해봤지만 영~기척이 없었습니다.

이 오피스텔은 호실마다 테라스가 있고 자전거 거치대가 있었습니다.

테라스는 선베드 하나를 펼쳐놓고

티테이블을 하나 갖다둬도 될 정도로 넓더군요.

해당층만 누릴 수 있는 것인지는 모르겠지만

정말 혼자라면 살고 싶어지는 그런 집이였습니다.

입찰을 하려고 분석도 마치고, 입찰보증금도 준비가 끝났습니다.

이제 고~해야지 했더니, 잊고있었던 물건 잔금치르는 게 생각이나더군요.

네, 맞습니다.

아쉬움을 뒤로하고 입찰을 포기했죠.

이 물건도 남양도시인만큼 아쉬움이 많이 남는 물건입니다.

낙찰결과) 1.05억정도로 낙찰되었습니다.

제가 입찰했더라도 보기좋게 떨어졌겠네요.

(전 당시 입찰가를 9700만원으로 적어낼 생각이였습니다.)



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. 까칠양파 2019.01.27 11:30 신고

    열심히 배우고 갑니다.
    오늘 하루도 즐겁게 보내세요.ㅎㅎ

  2. ruirui 2019.01.27 12:41 신고

    저도 경매 정보 잘 배워갑니다 ~
    즐거운 주말되세요~^^

  3. 제나  2019.01.27 15:28 신고

    경매에 잘 모르는 제가 봐도 상당히 괜찮은 물건으로 보이네요. 잘 배웠습니다 좋은 하루 되세요

  4. 낭만ii고양이 2019.01.27 15:52 신고

    좋은정보 잘보고갑니다~ 즐거운주말되세요~^^

  5. 버블프라이스 2019.01.27 18:18 신고

    청라봄오피스텔 매물 정보이군요?
    오늘도 꼼꼼한 분석 및 좋은 매물을
    공유해주셔서 잘 읽고 갑니다^^

  6. 모피우스 2019.01.27 19:49 신고

    잠시 들렸다 갑니다.

    편안한 시간되세요~

  7. H_A_N_S 2019.01.27 21:01 신고

    청라지역이라 더 관심있게 보고 갑니다. 전세권이 아니었음 큰일 날 뻔한 곳이네요. 오피스텔 보증금은 참 위험한 곳이 많은 거 같아요.

    • 청라에 관심이 있으시군요. 저도 실거주목적으로 집을 알아본다고 자주 방문해봤던 동네입니다. 오피스텔은 말씀처럼 보증금을 날리는 경우가 많기때문에 잘 살펴봐야합니다.

  8. 둘리토비 2019.01.27 21:37 신고

    청라는 너무 멀게 느껴져서 거의 관심이 없었던 지역입니다.
    나중에 여기 7호선도 연장된다고 하던데.......

    의정부 장암에서도 양주, 포천쪽으로 연장이 된다고 하고 정말 거리가 상당하겠네요...^^
    보여주신 사진으로는 굉장히 깔끔한 단지인 것 같습니다~^^

    • 네 맞습니다.
      검암지구쪽으로 7호선 연장선이 들어올예정이라고 하더군요. 청라로치면, 윗쪽이 되겠네요. 이 물건은 청라핵심상권인 커넬로에 있는 물건으로 좋은 물건 같습니다.
      월세도 잘들어올것 같고요.시세차액은 그 다음 문제고요...

  9. peterjun 2019.01.27 22:40 신고

    위치도 좋고, 물건도 좋았군요.
    ㅎㅎ
    이렇게 발로 많이 뛰시니 많은 걸 알고 계신 것 같아요. ^^

  10. 공수래공수거 2019.01.28 06:52 신고

    아쉬움이 잇었던 물건이로군요..
    아쉬움은 뒤로 하고 다시 좋은 물건을..ㅎ

  11. pennpenn 2019.01.28 07:13 신고

    경매 정보 잘 보고 갑니다.

    1월 마지막 주가 시작됩니다.
    월요일을 잘 보내세요.

  12. 봉리브르 2019.01.28 07:51 신고

    좋은 팁을 알려주셨네요.
    필요한 분들이 잘 활용할 수 있겠습니다..^^

  13. 빗코 2019.01.28 15:48 신고

    본인의 예상입찰가도 적어주시고 무척 유익하네요 ㅎㅎ 그런데 공항철도라 그런가요? 50미터 이내 교통시설이 그 정도면 좋은 편 같은데요.
    것보다 많은 공급이 좀 우려되네요. 지금은 어떤지도 궁금하네요 ㅎㅎ

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 2160 임의경매 입니다.


최근에 다시 주목받고 있는 뜨거운 감자중에 하나인 김포 한강신도시입니다. 

한때 경매인의 무덤이라고 불렸던 한강신도시가 다시 재조명되면서, 관심을 갖고 있었는데 제 관심검색조건에 걸려 들어왔습니다.


무슨 사연이 있는 물건인지 같이 들여다보시죠.





1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 김포시 김포한강11로 275, 한강신도시롯데캐슬 309동 14층 1402호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 535,000,000원

- 최저가 : 535,000,000원

- 면적 : 122.847(39평) /공급 47평

- 건축연도 : 2014년

- 방개수 : 4/2

- 세대수 : 1136세대/14동

- 주차여부 : 1.49대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 브랜드아파트 대단지 5000세대 이상



한눈에 봐도 깨끗하고 볕도 어마어마하게 잘 들어올 집입니다.


단지내 정원도 멋지게 해뒀고요.


단지밖을 벗어나도 중간에 개천이 흐르게 설계되어 있어 가는 곳곳이 다 공원이요, 정원입니다.




2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 버스정류장

- 학교 : 청수초, 김포제일고

- 병원 : 500m 번화가

- 편의시설 : 500m 번화가

- 녹지 : 단지내 정원

- 지역 호재/악재 : 2019년 7월 김포도시철도 개통, 김포공항역 이용 (트리플 역세권)5호선과 9호선 공항철도 환승 이용 가능



이제껏 저평가되었던 가장 큰이유는 교통이였습니다.


서울로의 접근이 얼마나 좋은가 였는데, 도시철도가 곧 개통이 됩니다. 아무리 그래도 멀기는 멀죠.


하지만 서울로 가는 교통편이 있다는 것은 서울로 출퇴근하는 직장인의 수요를 가져올 수 있는 것이죠. 발전가능성이 높은 곳입니다.


발전가능성이 높다는 것은 결국 집값이 오른다는 것이겠죠?




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(백**)

- 전입일자 : 2017-07-11

- 확정일자 : 2017-07-11

- 배당요구 : 2018-04-17

- 보증금 : 5,000,000원

- 차임 : 1,250,000원


세입자 없었던 것을 임차인 백**씨의 보증금으로도 알 수 있습니다.

500만원에 125만원입니다. 시세보다도 많이 쌉니다.


소유주가 시세대로 전, 월세를 받고 싶었으나 쭈욱 공실로 있었을 가능성도 있습니다.


임차인 백**씨는 보증금을 돌려받는 데 전혀 문제되지도 않습니다.

그냥 이사가는게 귀찮을 뿐이죠. 아마 가압류권자들이 집으로 수없이 찾아왔을 수도 있습니다.

임장시 벨을 누르면 욕을 할지도 모르겠네요.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-07-18

 소유권이전 

 이**

 - 

 

 2016-06-15

 3번 근저당권설정 

 서울우유협동조합 

 420,000,000원 

 

 2016-11-03

 6번 근저당권설정 

 조** 

 200,000,000원 

 

 2017-11-08

 (1) 가압류

 장** 

 10,205,479원 

 

 2017-11-08

 (2) 가압류 

 박** 

 10,205,479원   
 2017-11-08 (3) 가압류   정** 10,205,479원  
 2017-11-08

 (4) 가압류 

 임** 10,205,479원  
 2017-11-08

 (5) 가압류 

 김** 10,164,384원 

 2017-11-08

 (6) 가압류 

 정** 10,136,986원 

 2017-11-10

 가압류 

 조** 

 100,000,000원 

 

 2017-11-17 

 가압류 

 석** 

 30,410,958원 

 

 2017-11-22

 가압류 

 안** 

 29,000,000원 

 

 2017-12-08 7번 (1) 근저당권설정  고** 500,000,000원  

 2017-12-08

 7번 (2) 근저당권설정 

 김**

 450,000,000원 

 

 2017-12-21 

 가압류

 중소기업진흥공단 

 29,934,979원  

 

 2018-01-08

 6번 근저당권 가처분 

 중소기업진흥공단  

 - 

 

 2018-01-08

 7번 (1) 근저당권 가처분  

 중소기업진흥공단

 - 
 2018-01-08 

 7번 (2) 근저당권 가처분   

 중소기업진흥공단 

 -  

 2018-01-18

 6번 근저당권 가처분

 기술보증기금

 - 

 2018-01-18

 7번 (1) 근저당권 가처분   기술보증기금 - 

 2018-01-24

 7번 (2) 근저당권 가처분     

 기술보증기금 

 -  




집이 문제가 아니네요. 보존등기 2014년 물건인데, 등기사항전부증명서가 14페이지가 넘습니다. 


소유주 이**씨는 1976년생으로, 최초 근저당의 채권자가 서울우유협동조합으로 나옵니다. 

아무래도 유업쪽 관련된 시설 사업 또는 우유배달 지점을 운영하던 사람이 아닐까 생각이 듭니다. 

2017년 11월 가압류를 신청한 6인의 권리신고금액이 거의 같습니다. 

배당우선순위가 가장 높은 임금채권으로 신고하지않은 걸로 보아, 소유주 이**씨에게 투자한 사람들이겠죠? 아니면 작은 대리점 점주들일 수도 있겠네요.


3번 근저당권이 말소기준권리로, 이후 설정된 모든 권리는 말소됩니다. 

복잡해보이지만, 낙찰자가 인수할 권리가 하나도 없는 깨끗한 물건입니다. 

이전글에서 가처분은 피하는 것이 좋다고 했는데, 후순위가처분중 건물철거에 대한 가처분은 순위에 상관없이 막강한 소유권을 무력하게 만들어버립니다. 

하지만 본 물건의 가처분은 근저당권에 대한 가처분으로 선순위 근저당권에의해 말소되는 권리로 무시하셔도 됩니다.


이렇게 등기사항전부증명서를 볼때는 시간의 순서대로 정리해두시면 권리파악이 쉽습니다. 

물론 이렇게 시간으로 정리를 하려면 소유권 사항을 표기하는 갑구와 소유권이외의 사항을 표기하는 을구를 왔다갔다하면서 시간을 확인해야하지만, 

그정도 수고야 소중한 내 돈을 지키는데는 해야하지 않겠어요?



6. 시세조사

분양가가 5.4억원내지는 5.5억원이였는 것으로 보입니다. 

많이 하락하진 않았지만, 아직 가치를 제대로 인정받지 못하는 것 같습니다. 

교통이 좋아진다고 하니 상승하겠죠.

매매가는 5.0억원으로 감평가보다 낮습니다. 전세가는 3.6억원, 월세 3000만원에 130만원입니다.

5.5억원을 투자해서 산집이 계속 가치가 낮아지고, 전월세도 잘 안나가면서 이자만 내는 것만으로도 힘들었을 텐데, 

원리금균등상환까지 닥쳐버리게 된다면...이런 시나리오를 예측할 수 있겠네요.



6. 시세조사를 보시면 한때 경매인, 부동산 투자자의 무덤이라고 불리울 정도로 암울한 한강신도시의 성적표를 보여주고 있네요. 

당시 함께 시작한 제 2기 신도시가 크게 성공한 곳이 없지만, 

파주운중신도시와 한강신도시는 교통대책도 마련하지않은 채 집 지어올려 엄청나게 욕을 먹었었죠. 


이제서야 교통이 좋아진다는 소식과 함께, 한강신도시가 다시 주목받기 시작했습니다. 

그래서 관심지역이였죠. 한강신도시는 2012년에 지어진 고급브랜드 아파트촌입니다. 

동네 중간에는 개천이 흐르고, 살기좋은 도시로 만들어놨습니다. 

교통이 좋아지면 가치를 인정받아 매매가도 상승하고 더 살기좋은 곳으로 변해갈 겁니다.

파주 운중신도시도 GTX소식과 함께 다시 주목받으며 집값이 눈에띄게 상승하고 있습니다. 

한강신도시도 곧 좋은소식을 줄 것이라고 생각합니다. 


오랜기간 돈이 묶일 수 있는 곳이니 투자보다는 실거주로 검토해보시는 걸 추천드립니다.






여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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