부동산경매의 절차 - 4. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정     > 라드온    


부동산경매의 절차 - 5. 입찰자의 입찰 참여                                   > 라드온

부동산경매의 절차 - 6.법원의 매각허가결정                                  > 라드온, 법원

부동산경매의 절차 - 7.매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득          > 라드온, 위**법무사무소 , 법원

부동산경매의 절차 - 8.채권자에 대한 배당 실시                             > 라드온, 점유자, 법원 



2018/11/22 - [권 리 분 석/빌라] - [빌라경매]2017타경515826_용현동_로얄하이츠빌라        -> 바로가기



안녕하세요 라드온입니다. 마지막 절차로 왔습니다. 사례는 이 한가지로 우선 일단락을 짓고, 다시 물건 분석글을 작성할 예정입니다.

물건 분석 글을 보시면 중간중간 제가 낙찰받은 물건이 나옵니다. 그 물건에 대해 또다시 실전사례로 글을 올릴 계획이며, 카테고리로 하나 만들어 낼 생각입니다.

참고해주시면 되겠습니다.





잔금 납부 부터는 칼자루는 제가 쥐고 있는 것이죠.

앞선 글에서 말씀드린 것처럼 이제는 제 집에 아무런 법적 권리가 없는 누군가(이전 세입자)가 살고 있는 것이죠. 잔금을 치룸과 동시에 인도명령신청을 한다고 했는데, 이 인도명령신청은 등기를 칠때, 법무사 또는 변호사 사무소에서 알아서 해줍니다. 법원은 인도명령신청에 대해 이전 세입자(현 점유자)에게 '***은 낙찰자 라드온에게 해당물건을 인도하라' 이렇게 인도명령을 내립니다. 

이와 동시에 내용증명을 보내는데, 이는 이전 세입자가 집 구하는데 시간을 달라며, 버티기를 할때 유용하게 사용될 수 있습니다. 인도명령이 떨어졌기때문에 저는 언제든지 강제집행할 수 있음을 내비친 것이고 강제집행에 드는 비용(평당 10만원 정도)과 보관비, 그리고 집을 비우지 못해서 받지 못하는 월세에 대해 보증금에서 제해서 주겠다는 증거이기 때문에 이 시점이 되면 세입자는 버틸 의지가 없어지게 됩니다. 물론 버틸수도 없기도 하죠.




잔금을 모두 다 냈기때문에, 2017타경515826 물건에 관련 있는 모든 이해관계자, 채권자, 세입자, 채무자에게 돈을 나눠줍니다. 이를 배당이라 하는데, 이때부터는 세입자가 돈을 받기위해서 저에게 목을 메게 됩니다. 그렇게 전화해도 안받더니, 어쩌다가 한번 통화하면 그렇게 퉁명스럽게 받더니...라는 생각이 들 정도로 전화와 문자가 오죠. 이유인즉슨, 배당을 받으려면 제 인감증명과 인감도장으로 날인한 명도확인서가 필요하기 때문입니다.


집을 제게 인도해줬다는 확인서라 생각하시면 됩니다. 집 인도를 못받고 확인서를 써줬다간 집을 제때 비워주지도 않고, 악의적으로 집을 훼손하고 나간다해도 제가 어찌할 수 있는 방법이 없습니다. 그러니 명도확인서는 이사나가는 시점에 집을 한번 둘러보고 전달해주셔야 합니다. 여기까지가 경매의 절차의 끝입니다. 더이상 법원에서고, 세입자로부터고 전화가 오지않습니다.


이제는 집을 내놓는 것입니다. 사실 글의 5번(매각대금 지급 및 권리취득)시점부터 주변 공인중개사무소에 들러 물건을 내놓습니다. 한곳에 내놓는 것이 좋다는 분도 있고, 여러 군데가 낫다는 분도 있는데

저는 공인중개사무소 한곳에 내놓았습니다. 그리고는 '피터팬의 좋은 방구하기'이라는 카페와 앱을 이용하여 매물을 올려 거래를 하려고 했습니다. 이미 몇차례 실험(?)을 통해, 공인중개사무소보다 '피터팬'이 훨씬 더 홍보효과도 좋고 매매가 금방되는 것을 알기때문에 집 인도되면 바로 사진찍어 올려야지 하고 있었습니다. 



세입자가 나가자마자 어떻게 알고는 부동산에서 집구하는 사람이 있는데 집을 좀 봐도 되냐고 연락이 왔더군요. 아침에 세입자가 나갔는데 시장입구쪽이라 이사나가는 것을 본 것인지 정확히는 모르겠지만 정리도 안되고 지저분한 상태인데도 집을 보고 싶다고해서 보여줬습니다. 바로 계약하고 싶다고, 집이 너무 마음에 든다고 하더군요. 근데 중개사분이 밑장빼기를 합니다. 시장에서 장사하시는 젊은 여자분인데 보증금이 모자른데, 200만원에 월 40만원으로 계약하자고 합니다. 제가 말한 조건이 1000만원에 40만원, 500만원에 45만원인데...너무하시다고 말씀드리면서, 200만원에 50만원으로 하고 도배장판은 안하고 2년 계약하실거면 하고 아니면 생각없으니 연락주지 말라고 단호히(?) 말했죠. 이렇게 조금씩 올려가면서 몇번 장난을 치길래, 그 용현시장 옆에 있는 공인중개사무소랑 거래안하기로 했습니다.



'피터팬의 좋은방 구하기'에 집을 올려놓고 하루만에 연락이 오신 분과 계약을 했습니다. 임대차계약서 양식은 인터넷에 검색하면 기본적인 양식이 많이 나옵니다. 거기서 마음에 드는 양식을 골라, 특약사항을 자세히 작성하면 됩니다.




*투자비용(만원단위 절삭)


낙찰가 : 7280 만원


1. 입찰보증금 : 690만원

2. 잔금 : 800만원

3. 취등록세, 법무사 수수료 : 130만원(대출관련 모든 비용 포함)

4. 잔금대출 : 5800만원(수협중앙회, 금리 3.35%, 1년 거치, 30년 원리금상환)

5. 수리비 : 50만원(도배만 함)

6. 기타 잡비 : 20만원(교통비, 비타500?, 내용증명, 기타 등등)


투자비 : 1700만원, 1500만원(1+2) + 200만원(3+5+6)

a. 보증금 : 500만원

b. 월차임 : 45만원


총투자비 : 1200만원(투자비-a)

담보대출이자 : 16만원(1년거치, 이후 25만원)

수익금 : 29만원(담보대출이자-b), 1년 이후 원리금균등시 20만원


1200만원으로 연수입이 350만원정도(29%) 됩니다. 묵혀뒀다가 양도세율이 낮아지는 3년 뒤에 팔아서 남길 수 있는 시세차액은 덤이죠. 

크게 먹진 못해도 이렇게 소소하게 4~5개 운영하면, 월 100만원 만들어내기 쉽습니다. 


더 자세한 내용이나 문의사항이 있으시면, 방명록 또는 댓글 이용 부탁드립니다.


 







  1. 펭귄♡돼지 2019.01.14 11:44 신고

    이쪽 분야는 공부를 조금 하고 도전?해봐야겠네요ㅎ

  2. AUCTION 2019.02.18 11:09

    대장정처럼 느껴지는 글 잘 보고 갑니다.

  3. 숙히님 2019.03.01 22:04 신고

    와 잘봤습니다. 저도 부동산 관심이 많고 막상 아파트 투자쪽은 시드머니가 부족한 터라, 경매쪽 공부하려 합니다. 포스팅 기대됩니다. :)

  4. 내로라하다 2019.07.19 12:52 신고

    좋은 정보네요. ^^

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세입자를 만나 확신을 갖게되었습니다. 좋은 집이고, 잘 처리되겠다고 말이죠.

매각기일로 부터 일주일 뒤, 제가 한 일련의 행동과 동시에 법원에서는 이제 최고가매수신고인에서 낙찰자라고 인정해주는 매각허가결정을 내립니다. 그리고 물건을 구매하는데 결격사유가 없는 사람이 최고가매수신고인이니 나머지 잔금을 입금하라는 대금지급기한통지를 특별송달로 집으로 보내줍니다.



물론 이때, 계속 대출상담사들과 밀당을 하고 있을 때입니다. 법무사사무실과 변호사사무실에서 연락이 옵니다. 싸게 잘해준다고...

자서를 하는 전날까지 밀당을 하면서 제일 저렴한 견적이 이 금액인데 더 싸게 해줄 수 있냐고, 비교 항목을 들면서 협상을 합니다. 

최종 견적을 두세곳정도에서 받아서 각각의 가격을 비교합니다. 최종 한곳을 정해서, 자서를 하러 갑니다. 

비교한 내역과 비용에 대해서는 각 사무소의 영업비밀(?)에 해당하니 공개하지는 않겠습니다. 세금은 어차피 똑같고, 세금외에 비용이 얼마나 들어가있는지 확인하면 됩니다.

비용에 대한 세부항목은 그냥 각 사무소에서 임의로 작성한다고 합니다. 그러니 전체 비용을 두고, 그 금액에서 얼마 빼달라고 하셔야합니다.

예를들어, 서류작성(15), 제출대행(15), 여비(5) : 35만원이라고 되어 있으면, 여비는 3만원으로 해주시고, 제출대행료 10만원으로 해주세요. 이렇게 말하는 것이 아니라, 전체금액 35만원으로 주셨는데 27만원에 해주세요. 이런 식으로 협상하셔야합니다.


대출서류 작성은 대략 한시간 반정도 걸립니다. 시간이 많이 걸리니, 필요한 제반서류는 미리 안내받아서 다 준비해서 가면 시간을 절약할 수 있습니다.

자서한 은행으로부터 대출금이 입금되면 사무소에서 매각대금납부 및 인도명령신청까지 해줍니다.

잔금납부시점부터는 건물은 제 소유가 됩니다. 제 집에 권리가 없는 사람이 살고 있는 것이죠. 이말은 제가 제 집에 살고 있는 사람을 내보낼 수 있다는 것이죠. 이에 대한 내용을 담은 내용증명을 발송합니다.


  

 

요새는 우체국에 직접 가실 필요도 없이, 인터넷에서 바로 작성하셔서 돈만 내면 됩니다. 저는 이 서비스를 몰라서 작성분을 출력하여 우체국으로 가려고 인터넷을 찾아보고 알았는데, 여러분은 그냥 우체국 홈페이지에서 하시면 됩니다. 내용증명 및 명도이행각서의 내용은 인터넷에 있는 내용을 참고하여 제가 임의로 작성한 것입니다. 내집에서 나갈 때 깨끗하게 잘 비워줄 것! 이란 내용을 담고 있으면 됩니다.


등기소에 내 집이라고 등기가 기록되면, 대법원경매사이트에서 사건번호를 검색해보면 '매각대금납부'라고 표시됩니다. 이제 내 집입니다.






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아직은 아무런 권리가 없습니다.

그저 경매법정에서 내가 그 물건을 다른 사람이 제시한 가격보다 높게 사고싶다고만 신고한 상태이죠. 하지만 대부분의 사람들은 이 시점부터 낙찰자라고 말하는데 잘못된 것입니다.

법정이 종료되어, 법정을 나서면 대출중개인분들이 명함을 주면서 연락처를 묻습니다. 이때 연락처를 안알려주거나 명함을 받으면 버린다거나 하시는 분들이 계신데 그러시지 마시고, 명함을 다 받아두시고 연락처는 알려주시면 좋습니다. 신용도를 보통 기준하여 대출가능금액과 금리, 대출조건에 대한 문자를 보내줍니다. 전화와 문자를 많이 받게되죠. 상세 조건과 현재 재정, 신용상태에 대해 자세히 이야기를 해주시면 됩니다.


사건번호 2017타경515826, 낙찰가격 72,800,000원 대출 가능한 상품을 소개부탁드립니다. 낙찰자 라드온 드림


이렇게 문자를 먼저 보내셔도 좋습니다.

그럼 신용도와 직장인인지 여부, 급여수준, 기담보대출 등등 세부적인 내용을 문의하고, 대출가능금액, 금리를 최종적으로 알려줍니다.

이와 병행하여, 사건의 물건지로 가서 이제 임차인을 만나 면담을 해봐야합니다. 집안에 치명적인 이상이 있으면 얼른 매각불허가신청을 해야하니, 최대한 빨리 임차인을 만나보고 집상태를 확인해야합니다.


    


최고가매수인으로 신고하고 난 다음날, 회사를 마치고 집으로 찾아갔습니다. 오늘은 무슨일이 있어도 만나봐야지,,,란 심정으로 기다리는데 여전히 묵묵부답입니다.

귀를 대고 문안쪽 소리를 들어봅니다. 작지만 움직이는 소리와 무언가 노랫소리도 들립니다. 벨을 누르다가 안되겠다 생각해서 문을 두드려봅니다. 윗집인지 어디서인지 개가 엄청나게 짖기시작하더군요.

민폐라고 생각해서 쪽지를 적어두기로 합니다.


신**님 귀하

본인은 2018.09.13 경매에서 귀하께서 점유하신 집을 낙찰받은 라드온입니다. 이후 절차와 향후 계획에 대해 설명드리고 싶습니다. 아래의 연락처로 연락부탁드립니다.


포스트잇이 잘붙어있지 않아, 두장을 써서 하나는 가스검침스티커 위에, 하나는 도어락 여닫는 빈틈에 안떨어지게 꼽아두었습니다. 저는 가방에 볼펜과 포스트잇, 메모지, 테이프를 들고 다닙니다. 마침 테이프를 다써서 사놓았는데 그날은 깜빡하고 테이프를 안넣어두었더니, 이렇게 사서 고생을 했었더랬죠. 테이프를 붙여두시면 좋습니다. 

붙여두고 전화오겠지하고, 집으로 가려고 나섰습니다. 용현시장입구에서 집쪽을 보니 창에 불이 켜져 있습니다. 다시 올라가 문을 두드려봅니다. 아직은 절 만날 준비가 안되어있나보다 생각하고 집으로 가려는데, 세입자 신**씨에게서 연락이 왔습니다. 


-세입자: 나 신**이요. 편지붙이고 갔길래 연락했수.

-라드온: 안녕하세요. 낙찰자 라드온입니다. 실례가 되지않는다면 댁으로 찾아뵙고 집을 보면서 이야기를 나눌 수 있는지요?

-세입자: 뭘 옵니까? 그냥 전화로 이야기해봐요. 이후에 어떻게 되는지, 배당금은 어떻게 되는지에 대해서

-라드온: 이후 선생님께선 배당요구를 하시어 보증금 전액 배당받으시게 됩니다. 그전에 집을 저에게 인도해주시면 제가 명도확인서를 드려, 배당을 받게되시죠. 이사계획은 어떠하신지 궁금합니다.

-세입자: 이사람아, 지금 계획이 있겠어? 나는 계약기간이 2018.10 말일까지니 그때까지 살고 나갈거니까 그렇게 알아.

-라드온: 네, 경황이 없으시겠죠. 하지만 배당요구를 원하셨고, 배당을 받기위해선 제게 집을 인도해주셔야합니다.

-세입자: 이사람아, 법원에서 배당요구하라니까 한거지. 그게 돈 다받고 나가라는건 줄 알았나?

-라드온: 저도 어떻게 해드릴 수 있는 것이 딱히 없어 송구스럽습니다. 제가 인도하기전에는 배당금이 지급되지않습니다.

-세입자: 아 진짜...(딥빡)뭐 그런게 다있어. 우선 끊어요. 내가 알아보고 다시 연락할테니까..

-라드온: 네, 연락기다리고 있겠습니다. 감사합니다.


첫 통화는 중요합니다. 점유자와의 기싸움이죠. 세입자분은 귀찮은듯이 통화를 했습니다. 말끝에 무디지만 날이 서있는 느낌입니다. 녹록치않겠다는 생각이 듭니다.

하지만, 전화번호를 알아냈기에 다행이다 생각했습니다. 몇차례나 전화하고 문자를 보내면서 집을 보여달라고 부탁했고, 휴일에 집에서 보기로 약속을 잡았습니다.

비타500 한박스를 사들고 집으로 찾아갔습니다.

   


제 키가 175cm정도 되는데 저보다 크지만 약간 호리호리한 저보다 10살정도 더 되보이는 분이 문을 열어줍니다. 찾아오라고해서 갔더니 벨을 누르고 문을 두드렸는데도 인기척이 없더니 전화를 했더니 바로 받더군요. 나중에 들어가서 보니, 이어폰을 꼽고 바둑을 두고 계시더라고요. 내기바둑이라고 하셨는데, 뭔지는 잘 모르겠네요. 사들고 간 비타500 하나를 뜯어서 건내면서 특유의 사교성(?)으로 '선생님'호칭에서 형님으로 바꿔버렸습니다. 계속 말을 해보니, 더 살고 싶은데 어떻게 안되겠냐고 하시더군요. 이 물건에 이자가 나가는데 그 이자를 갚기위해선 월세밖에 답이 없다고 월세로 사시라고 했더니 단호 싫다고 하시면서 때되면 알아서 비워주겠다고 하시네요. 그러면서 올수리해서 들어온 집이고, 사는데 불편함이 없다고 돈되는대로 집구해서 나가겠다고 말해주더군요. 

'형님, 건강잃으시면 안됩니다, 아침에 출근하시기 전에 꼭 비타500한개씩 드시고 출근하세요.' 라고 말해주었더니 그게 그렇게 재밌었나본지 계속 웃으시면서 집구하면 연락하겠다고 하네요.


   


세입자는 초등학교에 다니는 딸과 함께 둘이 살고 있었습니다. 살림하는 여자가 없는 집이라 정리도 안되고, 퀘퀘한 냄새가 나더군요. 세입자도 만나봤고, 집을 비워주겠다는 약조도 받고, 집 상태도 확인했으니 잔금을 치뤄야겠다 생각이들었습니다. 







부동산경매의 절차 - 4. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정     > 라드온    


부동산경매의 절차 - 5. 입찰자의 입찰 참여                                   > 라드온

부동산경매의 절차 - 6.법원의 매각허가결정                                  > 라드온, 법원

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저는 법원에는 혼자가지 않습니다. 가족을 다 데리고 가는 편이죠. 아내와 아이들과 데이트를 하는 느낌으로 가는 것이죠. 낙찰받든,  패찰하든 그날은 외식을 합니다. 인천지방법원쪽에는 식당가는 많이 있지만 주차지원이 안됩니다. 근처 식당말고 다른 곳으로 이동하셔서 식사하길 추천드립니다. 아이들이 처음에는 처음와본 곳이라고 신기해합니다. 세네번 데리고 가면 지겹다고 안가려고하죠. 그때부터 생각해낸게 외식이였습니다. 낙찰받아 기분좋게 외식을 하면 더 없이 좋지만 그렇지못할 때도, 맛있는 것 먹으며 리프레쉬하는 거죠. 법원과 검찰청은 항시 붙어있습니다. 그래서 아이들에게 법원, 검찰의 역할, 판사, 검사가 그리고 경찰이 무엇을 하는지에 대해 설명해주면 재밌어합니다. 인천법원은 전에도 설명드렸지만, 경매법원이 따로 있는 것이 아니라, 한 건물에 모두 다 있습니다. 1층에 은행과 재판 신청하는 민원실 등이 있고, 2층이 구내식당과 경매법원이 있습니다. 신분증과 소지품 검사를 하고 입장합니다. 


제 주거래은행은 우리은행인데, 경매를 위해서는 신한은행계좌가 있으면 편합니다. 입찰표에는 입찰가격과 해당 경매사건에 참여하기 위한 보증금이 필요합니다. 보증금은 자기앞수표로 인출해서 한장만 넣으시는 게 좋습니다. 입찰때 신한은행에가서 자기앞수표를 발급받고, 패찰하면 바로 입금하면 됩니다. 

법원에 가실 일이 있으면, 반드시 입찰봉투와 기일입찰표, 보증금봉투를 두툼하게 가져가시기 바랍니다. 저는 가능하면 집에서 다 써서 가지고 갑니다. 경매법정안에 마련된 투표소에 가면 있는 가림막이 된 입찰표기입하는 곳이 있지만, 그곳에서 써보니 지나다니는 사람 신경쓰랴, 숫자쓰느데 신경쓰랴...집에서 작성하여 가져가면 실수도 없고 괜히 법정 분위기를 보고 입찰가를 높인다던가, 낮춘다던가하는 흔들림도 없습니다.



  


기일입찰표에 인적사항과 사건번호를, 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 하나의 사건에 다수의 물건이 있는 경우가 있기때문에 물건번호 란을 채워주셔야합니다.

꼭 주의할 것이 바로 입찰가격과 보증금액입니다. 보증금액은 사건 감정가격의 10%를 작성하시면 됩니다. 경매시작가가 7000만원이라고 가정하면 입찰보증금은 700만원입니다. 신한은행에가서 자기앞수표로 700만원을 인출하여 입찰보증금봉투(흰색의 일반 봉투로 축의, 조의할때 넣는 봉투와 동일한 규격입니다.)에 보증금을 넣으시면 됩니다. 

입찰가격이 바로 내가 해당 물건을 사려는데 얼마로 사겠다는 것을 표기하는 것입니다. 최저가가 7000만원 물건을 내가 7200만원에 사겠다고 하면 7200만원으로 적는 곳이 바로 입찰가격란 입니다. 실수가 가장 많은 곳이죠. '0'을 하나 더 써넣는 사람이 얼마나 되겠어하시겠죠? 생각보다 많습니다. 자기가 입찰하러 와놓고는 대리인란에 인적사항을 적는 분들도 많이 있죠. 그래서 맑은(?) 정신에 법정가시기 전에 모두 작성하여 그냥 입찰함에만 넣는다는 생각으로 가시는 것을 추천드립니다. 입찰봉투에 모든 서류를 넣고, 스탬플러로 찍어서 집행관이 있는 곳으로 가면 입찰함이 있습니다. 그럼 집행관이 입찰봉투 상단의 수취증을 뜯어서 주고 입찰봉투는 입찰함에 넣습니다.


인천지법은 11시 40분에 개찰하기 시작합니다. 입찰한 물건의 차례가 올때까지 심장의 떨림은 어쩔 수 없습니다. 심장이 계속해서 쿵쾅쿵쾅하죠.

공교롭게 이날 끝에서 두번째 정도로 끝날 시점까지 자리를 지키고 있었습니다. 


"다음사건은 2017타경515826으로 총 2명 입찰하였습니다."

심장이 미친듯이 뜁니다. 누굴까누굴까? 법정에는 몇사람 없어서, 입찰한 사람이 누군지 대충 짐작이 갑니다. 젊은 여자분인데 남편인지, 남자친구인지와 함께 왔더군요. 아까 빌라물건 두개 낙찰받았는데, 이것까지 노렸구나 대단하네...라고 생각하는 것도 잠시 입찰가를 불러줍니다.


"입찰가 7280만원을 적어내신 라드온씨, 라드온씨가 최고가매수신고하셨습니다. 차순위매수신고하실분 계십니까? 없으시면, 이 사건 종료하겠습니다. 라드온씨 앞으로 나오시기 바랍니다."

역시 언제나 최고가매수신고인이 되면 기분이 좋습니다. 떨리는 심장을 부여잡고 앞으로 나가면 신분증과 도장을 달라고 합니다.

그럼 이렇게 아래와 같이 영수증을 받게 됩니다. 


 

부동산경매의 절차 - 4. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정     > 라드온    


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제가 임장을 나서기전, 인터넷으로 손품을 팔아야한다고 말씀드렸는데 바로 그부분이 되겠습니다.

블로그를 시작하기 전에는 물건분석을 위해 만들어둔 시트가 있습니다. 지금은 물건을 보면서 바로바로 포스팅을 하고 있어서 양식을 바꾼 것이죠.

물건을 낙찰 받은 시점으로 이야기를 꺼내야하니, 예전 양식으로 설명드리겠습니다.


지금 작성양식이랑 크게 다르지 않습니다. 

경매를 먼저 시작하신 선배님들의 다양한 책에서 제 기준에서 반드시 필요하다고 생각한 것들만 뽑아내서 저만의 시트를 만든 것입니다.

임장을 가기전에 인터넷상에서 파악가능한 모든 것을 찾아서 기입합니다. 인터넷에서 확인한 것은 지난 데이터나 막상가서 보면 없는 것, 놓치는 것들이 많기 때문에 한번 본다는 것에 만족하는 정도? 그쯤의 느낌으로 사전에 찾아 적을 수 있는 것은 적습니다. 


저는 주로 집 주변을 자세히 볼때, 구글스트리트뷰를 이용합니다. 한번 사용해보시면 끝내줍니다. 역시 구글할 겁니다. 

근데 구글 스트리트뷰는 오래된 사진이 많기때문에 날짜를 확인해서 다음 로드뷰 사진을 다시 확인해봐야 정확합니다. 인천의 빌라촌은 스트리트뷰가 안나오는 곳도 많습니다.


물건의 위치와 주변시설물이 확인되었다면, 직접 그곳에 가보시면 낯설지 않을 겁니다. 이쯤에 뭐가 있었지하고 고개를 돌려보면 딱~하니 그게 나옵니다.




주민센터로 가서 해당주소 전입세대열람원을 발급받습니다. 

물건의 관할주민센터에 가실 필요없이 주변에 아무 주민센터에가도 떼어줍니다. 신분증과 열람하고자하는 집이 경매물건임을 알수있는 인쇄물(사설경매사이트나 대법원경매사이트에서 물건 조회화면 출력)을 건내면 발급해줍니다. 정보보호를 위해 이름을 다 확인할 순 없지만, 조사한 임차인의 정보(전입일자, 확정일자, 보증금 등의 내역)와 동일한지 확인하면 됩니다. 등기부는 지금과 같이 시간의 흐름으로 통합등기부(갑구, 을구로 나눠진 것이 아니라 시간의 흐름에 따라 나열)를 작성하여 권리 관계를 파악하고, 추가로 세입자가 법적 자문을 구할 수 있으므로 예상배당표를 작성해봅니다.

제가 고르는 집들은 권리관계가 깨끗한 것들이기 때문에 예상배당표도 단순히 나옵니다. 계산방법도 간단하니(이것도 포스팅해야겠군요, 후훗!!!) 한번 작성해봅니다.




이것도 제가 그냥 대충 만든 낙찰가율을 계산해보는 시트입니다. 요새 시중에 판매하는 경매 관련 서적에는 저자의 블로그주소와, 관련 자료를 다운받을 수 있게 되어있습니다.

책 제목 쓰시고, 재밌게 잘 읽었다. 경매에 관심을 갖게되었다고 방명록을 써주시면 어지간하면, 정회원으로 등록시켜주고 원하는 양식을 찾아 다운 받을 수 있습니다.

참고로 저는 천지인이라는 사람의 글을 재미있게 읽어서 그분 카페에 가입했습니다. 아무튼 그곳에 가면 이런 액셀 시트, 물론 있습니다. 

그 양식이 마음이 안들어서 제가 막 바꾸다보니 이상해졌는데, 이런류의 시트를 다운받아서 구미에 맞게 변경하시면 됩니다. 저는 이 시트의 정보를 다 사용하지 않습니다.

입찰기일 전날 꿈자리가 사납다던가? 돼지꿈을 꿨다던가 하면 입찰가가 달라 지겠죠?


가장 간단히 입찰가를 산정하는 방법은 추가경비를 낙찰희망가의 8%로 잡고, 대출가능금액은 80%로 잡으시면 됩니다.




여기까지 완료되었다면, 이제 임장을 가보면 됩니다.

수봉산에 위치한 빌라는 구두신고는 못가는 곳입니다. 물집생깁니다. 반드시 발에 꼭 맞는 신발을 신고 가시기 바랍니다. 옷도 약간 단정하게 입고 가는 것이 좋지않나 생각합니다. 마음이 안좋은 상태인데, 처음보는 사람이 문앞에서 기웃거리고 있다면 아무래도 단정한 옷차림의 사람에게 반감이 덜하겠죠?


처음가보면 몹시 떨립니다. 더구나 초인종을 누른다거나, 노크를 한다는 것, 정말 힘든 일 맞습니다. 하지만 우리의 소중한 돈을 지키는 일입니다. 떨리지만 노크한번 해보시기 바랍니다. 여러번 해봤습니다만, 아직 욕하고 소금뿌리는 사람을 만나보진 못했습니다. 술주정뱅이 집을 모르고 노크를 몇번이나 한적이 있어 가슴을 쓸어내리기도 했지만, 임장에선 반드시 점유자를 만나보시는 게 좋습니다.


하단의 항목을 하나씩 확인하면서 생각을 덧붙이면 됩니다.


 

1. 물건개요

- 방개수 :

- 주차여부 :

- 건물방향 :

- 외관노후 :

- 방범시설 :

- 인근공급량 :

2. 지역분석

- 교통 :

- 학교 :

- 병원 :

- 편의시설 : 부족

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인

- 전입일자 :

- 확정일자 :

- 배당요구 :

4. 임장조사

- 채광/조명 :

- 샤시 :

- 싱크대 :

- 화장실 보수 :

- 도배장판 :

- 누수/결로 :

6. 시세조사

7. 총 평


시세는 인터넷으로 조사한 시세를 기준으로 공인중개사무소에 들어가 시세를 물어보면 잘 알려줍니다. 경기가 어려워서 거래를 하나라도 더 하시려는 것인지 대부분 잘 알려주십니다.

쇼윈도우에 걸려있는 시세는 과거물건인 경우가 많으니, 공인중개사분께 주소와 평형, 건축연도를 말해주면 대충 시세를 말씀해주십니다.


물건에 대해 인터넷으로 조사한 내용, 시세파악한 것을 토대로 임장전보고서를 작성을 마치고, 건물로 찾아갑니다.

제가 찾아간 날은 임차인 신**씨가 부재중이였습니다.

아무런 지위도 아닌데, 집을 보자고 말하는 건 큰 실례죠. 그래도 이 먼곳까지 왔는데 그냥 가려니, 너무 아쉬워 집앞에서 서성이고 있는데 바로 위층에 사시는 그러니까 301호에 사는 분이 시장을 보고 집으로 들어가는 것을 확인했습니다. 정중히 인사하고, 201호 집이 경매로 나와 내가 집을 사려고 하는데 부재중이라 집을 볼 수 없어서 그런데 집구조만 좀 보여달라고 부탁했죠. 흔쾌히 허락해주더군요. 집을 들어가면 첫째, 구조를 확인합니다. 둘째, 빠르게 냄새를 맡아봅니다. 일반집에서 안치워서 나는 냄새가 있습니다. 그 냄새말고 깊고 깊은 음습한 냄새가 있습니다. 약간 물냄새인데...곰팡이 냄새입니다. 이건 말로 표현을 못하겠네요. 한 두어번 맡아보면 알 수 있습니다. 



3층에 사시는 분은 중국동포분이신데, 이사온지 얼마안되어 살림살이가 없으니까 양해해달라고 하는데, 오히려 저한테는 최적의 조건이죠.

집구조를 한번에 훑고, 창쪽을 봤습니다. 집 자체가 큽니다. 방이 3개인데, 방만 해도 다 크기가 큽니다. 제일 큰방은 용현시장이 내려다보입니다.

빛이 계속 집안에 가득하다고 생각하시면 됩니다. 결론이 내려졌습니다. 이 물건은 무조건 받아야한다.



 


  1. 철이쓰 2018.12.08 16:19 신고

    오늘도 좋은 정보 감사합니다.

    • 방문해주셔감사합니다.
      어제 오늘 볼일이 있어서 이제서야 확인했네요. 오늘 하루도 잘 보내시기 바랍니다.

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