안녕하세요. 라드온입니다.

오늘부터는 경매 관련 책 리뷰도 올려 보려고 합니다.

별도의 격식없이 한번 스윽 읽어보고 눈에 띄었던 문구를 머릿속에 정리할 겸, 한번 써보려고 합니다.

요즘에는 연필보다 키보드가 좀 더 편해서 말이죠.


저는 송사무장님께서 쓰신 공매에 관한 책과 다른 여러 책도 읽어봤습니다만, 

역시 내공이 깊은 분의 책을 읽으면 경매물건을 대하는 방식이, 점유자를 만나는 방식이 자연스럽고 편안해집니다.

중요하다 생각되는 문구를 적어봤습니다. 도움이 되는 부분은 여러분도 복기를 해보시면 좋겠습니다.



처음으로 소개 할 책은 부동산 경매분야의 베스트셀러, [송사무장의 부동산 경매의 기술]입니다.





저자인 송사무장(송희창)은 부동산 경.공매 커뮤니티 '행복재테크'의 카페장이자, 대한민국 부동산 경매 1세대 격인 분이시죠.





책 표지를 넘기자 마자 내 마음을 사로잡은 송사무자의 성공 방정식.

부자가 되고 싶다는 생각만 있었을 뿐, 나에겐 성공에 대한 뚜렷한 목표가 없었는데,

역시 난 사람은 다르다라는 생각을 갖게 해줍니다.




다음으로 목차를 살펴보겠습니다.






<<목차리뷰>>


1장. 초보도 할 수 있는 주거형 물건


   경매! 임대수익이 아닌 사업소득으로 접근하기: 숨어있는 보물 상가를 낙찰받아 인테리어 및 확장하여 가치를 높인 CASE

  

   원격 명도, 아파트 낙찰: 아파트는 손품만 잘 팔아도 조사가 가능하다. 

                                  명도시 낙찰후 무턱대고 방문 혹은 전화 보다는 법적 절차를 준비해 놓는 것이 우선이다. 

                                  낙찰자가 잔금을 완납하고 법원에 인도명령신청을 했을 경우 채무자와 기타 불법점유자는 2주 이내에 인도명령결정이 나온다.

                                  그러나, 임차인의 경우에는 배당금 수령의 여부와 관계없이 관례상 배당기일 이후에 인도명령 결정을 해준다.



2장. 초보에서 중수되기

  

   적과의 동침- 위장 임차인 실전사례


   발상의 전황- 상가 낙찰기

   인테리어로 부동산 살리기: 반지하 빌라의 변신- 테라스 만들기, 창문내기 CASE


   경매와 공매가 동시에 진행되는 경우- 공매로 매입하고 경매로 매각하기


   다가구주택 낙찰기- 준주거지역의 단독주택을 주목하라

                             준주거지역의 경우 용적률은 각 지역의 조례에 따라 본래 토지 면적의 200~500%까지 건물을 신축할 수 있다.



3장. 명도의 기술


   내용증명 보내기


   가상의 아군을 추가하라. " 저 혼자 투자한게 아니라 경매를 아주 잘하시는 사장님과 함께 했습니다."



4장. 중수에서 고수 따라잡기


   유치권 실전사례


   공매의 숨은 보석을 찾아라. <수탁재산>


   공유자 우선매수의 진수- 지분부동산 제대로 알기


   법정 지상권 실전 사례


   눈물의 보증금- 대금 미납사례





<<내용 및 줄거리>>



p6

그 많은 책에 나온 성공의 원칙은 모두 한 가지로 귀결된다는 것을 알게 되었다.

그것은 바로 '사람은 자신이 그린대로 삶을 살게된다'는 것이다.

긍정의 마인드를 갖추고, 자신의 꿈을 그리며, 꾸준하게 정진하는 것이 바로 부자들의 공통된 성공 비결이었다.

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p15

경매의 절차

 

1. 경매 물건 검색

 

2. 권리 분석 

    - 말소기준권리가 될 수 있는 것들

 

3. 현장조사 

    - 주민센터에 가서 전입세대 열람을 하여 혹시 대항력 있는 세입자확인

    - 세대합가 반드시 확인

임차인이 세대주인 경우 세대주의 주민등록 전입 일자는 늦지만 다른

세대원의 주민등록이 앞서 전입되어 있다면 빠른 세대원의 전입일을 기준으로 대항력을 인정받는다.

 

<유의해야 할 점: P149>

a. 입찰 부동산의 전입세대 열람을 상세히 파악한다.(대항력 여부 확인)

b. 현장조사시 공부(공적장부)서류를 지참한 후 대조작업을 한다.

c. 유해 혐오시설이 있는지 점검한다.

d. 시세조사는 두 곳 이상의 부동산을 방문한다.

e. 현장의 결점부터 찾아야한다.

f. 점유자가 누구인지 확인한다.

g. 연체된 공과금이나 추가 공사 여부를 따져봐야한다.

h. 상가는 임대가격을 정확하게 확인한다.

i. 농지취득자격증명원 발급 여부는 입찰 전에 확인한다.

 

4. 시세조사

 

5. 입찰 

   - 입찰가로 갈등하지 않기 위해 입찰 전날 확실한 수익계산을 하고 입찰가를 결정하는 습관을 들이면 좋다.

 

6. 명도

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p80

선순의 의장 임차인 해결 방안

증거자료 수집

은행에 제출된 무상임차인 각서나 소유자와 친인척관계를 알 수 있는 가족관계증명서, 점유자가 소유자나 채무자와 동일 법인에 재직한다는 법인등기부등본, 점유자에게 불리한 진술을 하거나 사실관계를 부인한 녹취록 등을 수집해야 한다.

 

소유자나 대항력을 주장하는 사람과의 협상

무리한 요구 아닐 때 적정 이사비를 지급하고 마무리하면 된다.

그러나 그 금액이 상당 할 경우 민사소송을 벌여 월 임대료 상당의 부당이득청구와 명도청구가 가능하고 상황에 따라 경매방해죄, 강제집행 면탈죄, 사기조, 사문서위조죄, 협박죄 등으로 고소 할 수 있다.

 

인도명령신청

번의 증거자료가 충분한 경우 인도명령신청서를 꼼꼼하게 작성하여 법원에 제출하면 인도명령결정도 가능하고 그 후 강제집행 절차를 밟을 수 있다.

 

명도소송

소송절차에서 임차인이라고 주장하는 자에게 임대차계약서와 보증금 지급에 관한 영수증 그리고 은행거래명세를 요구한다. 또 임대차 계약서상에 임차인과 임대인 쌍방계약이 아닌 공인중개사 직인이 있다면 그 중개업자를 증인 신청하여 심문절차를 거치면 법원에서 빠른 판단이 가능할 것이다.

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p85

경제적 자유로 가는 길은 생각의 전환에서부터 시작된다.

경제적 자유를 얻으려면 본인의 노력을 투입하지 않고도 매월 돈이 나오는 시스템을 구축해야한다.

 

노동력 없이 돈이 나오는 시스템이 제대로 구축이 되고 그 시스템에서 매달 지급되는 돈 > 월급 ='경제적 자유'의 문턱에 입성하게 됨

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p92

'배당부동산' 효과적으로 매입하는 방법

 

a. 똑같은 임대가격이라면 일단 싼 물건부터 매입하가

b. 분양물건(신축)은 정확한 임대가격을 파악해야한다.

    - 오피스텔과 상가 시세는 대부분 임대가격과 연동한다.

따라서 본인이 매입하려는 오피스텔이나 상가의 분양가격이 적정한지는

임대가격을 월세로 적용하여 비교해보면 된다.

c. 노후도가 심하거나 임대를 놓기 힘든 지역은 피하라.

d. 채광이 잘 되고 주차장이 확보된 건물을 매입하라.

e. 교통, 학군, 기타 사항을 잘 점검하라.

f. 관리비가 저렴한 곳을 선택하라.

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p119

등기부등본상에 근저당, 가압류와 함께 압류가 되어 있는 경우에는 경매와 공매가 동시에 진행되는 것을 볼 수 있다

그렇다면 경매와 공매가 동시에 진행 될 때 어느 절차를 통해 낙찰 받은 사람이 소유권을 갖게 될까? 정답은 잔금을 빨리 내는 사람이다.

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p121/125

경매와 공매의 차이


구분

경매

공매

명도

절차

인도명령(o)

인도명령(x)

본안 소송인 명도소송(o)

기간:6개월~1

유찰

법원에 따라 20~30%씩 저감한 가격

유찰된 날로부터 그 다음 달 비슷한 일자에 매각 절차 진행

10%/1주 씩 저감됨

유찰된 가격이 감정가격에서 절반으로 되었을 경우, 곧바로 진행되는 것이 아니라 다시 매각 절차를 검토한 후(1~2개월 소요)진행됨

입찰

보증금

최저 매각가의 10%

최저 매각가의 10%

잔금일

낙찰일

매각허가결정

(낙찰일로부터 1주일 뒤)

항고

(매각허가결정 후 1주일 뒤)

잔금 납부 가능

(낙찰일로부터 총 2주 후)

입찰: 매주 월요일~수요일

개찰/낙찰:목요일

매각허가결정

:낙찰일 다음주 월요일

잔금납부 가능

(매각 허가결정일부터 바로)

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p147

가구 수가 많을 때 명도 하는 방법

'뭉치면 살고 흩어지면 죽는다'를 역이용 하는 것이다.

명도해야 할 가구 수가 많을 때는 가장 먼저 이사를 나갈 수 있는 집을 찾아야 한다.

즉시 이사가고 싶어하는 집을 찾는 것이다

또한 해당 부동산에서 처음 이사하는 사람이니까 이사비를 다른 집보다 조금 더 줘서 내보내는 것도 좋은 방법이다.


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p152

연체된 공과금이나 추가 공사 여부를 따져봐야한다.

체납된 관리비를 고려햐여 낙찰 받았다 하더라도 점유자가 영업하고 있거나

거주하면서 관리비가 연체된 경우에는 낙찰 후 관리사무소의 업무상 과실부분을 짚어가며 관리비를 조정해야 한다.

 

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p153

부동산은 상상력과 응용력이 풍부한 사람에게 더 큰 기회가 온다

 

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p164

명도는 협상이다. 단순히 부동산에서 점유자를 끌어내는 것이 아니라 경매에서 모든 명도는 돈을 협상하는 과정이라고 말할 수 있다.

 

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p184

<낙찰자가 관리사무소를 상대로 보내는 내용증명>

 

해당 부동산의 점유자 내지 임차인에게 관리비를 적극 징수하지 않은 것에 대해 업무상 과실 부분을 묻겠다는 내용과 체납관리비 중 공용부분만 낙찰자의 부담이라는 내용증명을 발송하면 관리사무소 입장에선 엄청난 심리적 부담을 느끼게 된다.

 

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p192

대중심리를 이용해 경매투자하기

1. 하락장에서 매입

2. 대금미납물건 매입하기

3. 경매로 취득 후 다시 경매로 나온 물건 매입하기

   - 채권을 잘 살펴본다

금융기관의 근저당 하나만 딸랑 있고 그 외의 채권이 없다면 해당 부동산에 하자가 있을 가능성이 있고 그렇지 않다면

부동산의 하자가 아닌 전소유자의 신용에 문제가 있어 또 다시 경매로 나온 것이 대부분이다.

   

   -시세 파악 및 하자 파악을 정확하게 하면 된다.

 

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p210

인도명령이 결정되었더라도 결정문을 상대방이 받지 않았다면 강제집행을 신청할 수 없다. 주소보정, 발송송달, 공시송달을 해야한다.

안산지원의 경우에는 이런 발송송달제도가 없다. 어쩔 수 없다.

 

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p215

유치권이란

타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리이다.(민법 제 320)

 

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p218

유치권 권리를 주장할 수 있는 경우

경매부동산을 공사하고 공사비를 받지 못했을 때

임차인 또는 제3취득자의 필요비와 유익비

손해배상채권

 

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p219

유치권의 성립요건

다음 성립요건 중 하나라도 제외되면 유치권자는 공사채권을 낙찰자에게 변제받을 수 없고 해당 부동산의 명도를 거부할 수 없다.

유치권의 채권이 경매부동산 자체에서 발생해야 하고 채권이 변제기가 도래해야 한다.

채권자가 경매부동산을 점유하고 있어야 한다.

경매기입등기(압류) 전에 점유해야 한다.

공사도금계약서 및 약정서, 임대차계약서 작성 시 유치권권리 배제특약이 없어야 한다.

 

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p280

경매를 할 때 그저 평범한 물건이라고 해도 낙찰자가 만만해 보이면 일이 꼬일 수 있다. 내가 훨씬 강하고 이 게임에서 확실히 이긴다는 것을 상대방에게 정확하게 인지시키면, 싸우지 않고도 본인이 원하는 결론을 이끌어 낼 수 있는 것이다.


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p290

부동산중개소의 입찰대리권

손님에게 높은 입찰가격을 적도록 유도하고, 그에 근접한 2등 가격을 쓰게 해서바지 세우는 방식

 

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p299

서두르지 말고 절대 중도에 포기하지 마라

올인은 철저히 준비된 자만이 할 수 있다.

 



특수물건은 내용을 제가 안읽습니다. 아직 잔챙이기도 하고, 제가 잘모르는 영역이라 준비도 하고 있지않습니다.

물론 아직까진말이죠. 결국 경매에서 돈을 많이 남기는건 특수물건입니다. 

요새는 경매를 즐기는 인구가 많아져, 유치권 물건도 일반물건 처럼 낙찰받아 명도하는 걸 많이 봅니다.

하지만 아직은 제게 먼산입니다.

이렇게 차근차근 책도 읽어보고, 물건도 계속 보다 보면 좋은 소식이 있겠죠?!


이상 라드온이였습니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

'경매 서적' 카테고리의 다른 글

송사무장의 부동산 경매의 기술  (8) 2018.12.20
  1. 예지마마 2018.12.21 07:33 신고

    저도 이책 읽고 있는 중인데..역시 빠르시네요..ㅋㅋ
    경매관련 천지인분 소개 해주셨는데..어떻게 연락 할수 있을까용?

  2. 안녕하세요 예지마마님,
    천지인선생님은 다음카페를 운영하고 있습니다. 가입하셔서, 문의나 분석요청하시면 바로 직답해주실겁니다. 다음에서 천지인 경매로검색해보시면됩니다.

  3. 동건참치 2018.12.21 18:39 신고

    우와 신기해요.

  4. 블로기룸 2019.01.02 13:11 신고

    잘봤습니다. 관심을 가져보고 싶은 분야네요.
    월급쟁이로는 힘드니까요 ㅎㅎㅎ
    새해복 많이 받으세요!

  5. 유튜브김오이 2019.01.07 17:22 신고

    저고 부동산 공부중인데 많은 도움이 될 것 같아요. 감사합니다 ㅎㅎ

  6. 담덕01 2019.01.07 17:45 신고

    경매 전문 블로그로군요.
    관심만 있고 잘 모르는 분야인데 그래도 요즘 다른 이웃 블로그 포스트를 보며 조금씩 알아가는 중인데 여기서도 좋은 글 볼 수 있겠네요. ^^

  7. 건강식품효능 2019.01.11 23:20 신고

    잘보고갑니다~~^^

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