라드온 이야기

안녕하세요 라드온입니다.

강력한 대출규제가 경매시장의 분위기를 많이 바꿔놓았습니다

이에 대해 한경에서 재미나게 써낸 기사가 있어 

한번 가지고 와봤습니다.

참고하시기 바랍니다.


대출규제가 바꿔놓은 경매시장 신풍속도
지난 2주간 입찰법정에 들렀던 횟수는 수원지방법원 3회, 인천지방법원 1회, 서울중앙지방법원 2회 등 총 6회. 때론 직접 입찰을 위해, 때론 취재 및 자문을 위해 들렀던 그 6회 동안 3곳의 입찰법정에서 보여주는 모습은 대동소이했다. 

우선 입찰자들이 상당 폭 감소했다. 지난해 9.13대책 이후 부동산시장이 냉각기에 접어들면서 경매시장에서도 입찰자들이 빠져나간 듯 썰렁했다. 법정 내 마련된 좌석이 만석이어도 입찰자보다는 입찰자 동행인, 경매업 관련 종사자 및 입찰실습을 나온 학생들의 숫자가 더 많았다.  

역대급 대출규제로 전역이 투기과열지구인 서울을 비롯하여 조정대상지역에의 중복투자가 어려워지면서 실수요자 및 자산가 중심으로 투자시장이 재편되고 있는 것이 주된 영향을 미쳤던 까닭이다. 
//서울 전지역을 비롯한 조정대상지역은 대출이 안나옵니다. 덥썩 낙찰받았다간 '잔금미납'이란 안타까운 상황을 마주하게 되죠. 제가 소개드리는 물건은 규제지역이 아니니 걱정않으셔도 되지만요.

둘째, 임대수익용 부동산에의 투자선호경향이 더욱 뚜렷해졌다. 임대수익용 부동산의 경우 비교적 대출규제로부터 자유롭고 임대수익이 발생하기 때문에 위기상황에도 리스크 관리가 용이하다는 장점이 있다. 반면 주택은 지역에 따라 또는 기존 주택 보유여부에 따라 대출규제가 적용되다보니 주택투자수요의 상당수가 임대수익용 부동산으로 옮겨갔다. 
//최근 오피스텔 소개를 드리고 있는데, 입찰자가 많아지고 있음이 느껴졌습니다. 매번 경기가 안좋아지면 수익형부동산쪽으로 돈이 흘러가더군요. 제가 소개해드리는 물건은 아파트와 빌라도 마찬가지로 임대수익용이라고 보셔도 됩니다. 투자시 고려사항, 수익계산을 함께 표기하는 데는 임대용으로 운영하면 된다는 의미를 담은 것이라고 생각하시면 됩니다.

셋째, 소액투자자가 늘었다. 규모가 있는 물건의 경우 대출부담으로 취득하기가 어려워진 반면 소액으로 투자할 수 있는 부동산이나 자동차는 대출을 최소화하거나 대출 없이도 투자가 가능하기 때문이다. 

넷째, 법인 및 매매사업자 입찰이 늘었다. 대출규제가 강화되기 전에는 임대사업자등록으로 대출규제를 피해갔으나 대출규제 강화로 임대사업자 역시 일반투자자와 동급의 대출규제를 적용받게 됐다. 상대적으로 대출규제가 덜한 법인사업자 및 매매사업자 입찰이 늘어난 것은 당연지사. 아직까지는 법인 및 매매사업자 입찰이 대출규제 사각지대로서의 이점을 충분히 누리고 있다. 
//최고가매수신고인을 보다보면 생소한 이름의 회사이름이 등장할 때가 있는데, 이는 여기서 말하는 법인이나 매매사업자라고 보시면 됩니다. 이들은 대출규제에서도 비교적 자유롭고 취등록세, 양도세에서도 혜택이 있습니다. 

입찰법정에서의 이러한 직접적인 모습들 외에도 기존 주택 보유자들의 입찰포기라든가 낙찰 후 대금마련이 어려워 대금납부를 못해 재매각되는 사례가 늘어나고 있는 것도 대출규제가 나은 최근의 경매시장 신풍속도라 할 만한 것들이다.  

다만 한 가지 안타까운 점은 소액투자자가 부쩍 늘어나면서 더불어 경매초보자들도 늘어난 탓에 입찰실수가 자꾸만 늘어나고 있는 것이다. 당일 진행되지 않는 경매사건에의 입찰, 입찰보증금 미달, 인감증명서상의 인감과 위임장에 날인된 인감 불일치, 인감증명서 누락 등으로 입찰이 무효로 되는 사례는 기존에도 종종 보였던 것들이다. 게다가 최근에는 사건번호를 잘못 기재한 사례, 입찰가액과 입찰보증금가액을 바꿔서 기재한 사례, 1명이 동일사건에 2개의 입찰표를 제출하는 사례, 어디서 들었는지 지금은 각급 법원에서 도입하고 있지 않은 기간입찰방식을 통해 입찰하는 유형까지 참으로 다양해졌다.  

매번 심심치 않게 등장하는 대형사고(?)도 터졌다. 지난 5월 13일 인천지방법원 경매에서 감정평가액 5000만원, 최저매각가 3500만원에 경매 진행된 자동차 BMW 520d x drive가 10명이 경쟁한 끝에 3억5000만원에 낙찰됐다. 2등 입찰가는 약 4480만원. 아마도 3500만원 최저가에 입찰하려던 것을 실수로 ‘0’을 하나 더 붙여 써냈던 모양이다.  
//BMW 520d는 3.5억을 주고 탈만한 차가 아니죠. '0'하나 더 들어간 실수사례가 소개되고 있네요. 제가 전에 소개해드렸던 포일자이(관련글 5번 참고)가 생각나네요. 7.2억을 72억으로 써낸 것 말이죠.

이미 이 물건은 지난 5월 20일에 매각이 허가된 상태. 최고가매수인이 대금을 납부하지 못할 것은 자명하고 입찰보증금은 몰수당할 판이다. 그나마 입찰보증금이 350만원으로 부동산에 비해 비교적 소액이라는 점에 위안을 삼아야 할 듯하다.  

이처럼 대출규제로 원만한 자금흐름이 막히면서 실수요자 또는 자산가 중심으로 투자시장이 재편되고, 소액투자, 법인 또는 매매사업자투자가 늘어나고 있지만 더불어 입찰실수사례 역시 늘어나고 있다. 그 실수 당사자가 내가 아니라는 법은 없다. 입찰 전 입찰표를 제대로 작성했는지 다시 확인하고, 서류는 잘 갖추었는지 재차삼차 확인하는 것은 기본이다.


마무리

대출규제가 강화되면서 기존과는 많이 달라진 모습들이 목격되는 것이 사실입니다. 제가 물건분석과 함께 입찰결과를 게시하는 것에 보면 (주)OOO, 주식회사 OOO가 한번씩 나옵니다. 정상적인 법인이나 사업체이면 홈페이지나 제품/서비스가 나오기 마련인데 찾지 못하는 것은 반이상이 법인이라고 보면 됩니다. 법인을 만드는 것도 어렵지가 않기 때문에 법인을 만들어 물건을 낙찰 받는 것이죠. 법인이나 매매사업자로 시작하는 것은 무리가 좀 있으리라 봅니다. 다만 이런 것이 있다 정도로만 기억해두시면 좋겠습니다. 
제 주변, 그리고 블로그 이웃분 중, 경매에 관심을 갖고 계신 분이 많지는 않고 두 서너분이 계신 것 같습니다. 제가 소개해드리는 물건을 유심히 들여다보시면서 모의입찰하는 느낌으로 댓글 또는 연습장 어딘가에라도 한번 예상입찰가를 적어보시고 입찰결과를 확인해보시면서 감각을 익혀보시기 바랍니다. 어느 정도 가격이 비슷해지면 살고계신 주변 물건을 찾아보시면, 반드시 있습니다. 그 물건을 위주로 찾아보시면 됩니다. 아주 재미있으실 겁니다.
이 기사에서는 신풍속도에 추가로 초보입찰자의 실수에 대해서 언급하고 있습니다. 설마하니 내가 이런 실수를 하겠어?라고 생각하지 말고, 항상 조심에 조심을 할 필요가 있습니다. 혹시라도 제 도움이 필요하시다면 아는 선에서 도움드릴 수 있도록 하겠습니다.



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  2. BlogIcon 후까 2019.05.30 11:33 신고

    아흥.. 대출이니 머니 들어가면 머리가 복짭해집니다. 하긴 개인이 법인을 만들기도 하는군요 그래도 어려븜..

    • 우리가 잘 접하지 못해 어려운 것이라 생각하는 것인데 정말 쉽습니다. 배워두실 것을 권해드리고 싶습니다. 감이 좋으신데...ㅋ

  3. BlogIcon 휴식같은 친구 2019.05.30 12:02 신고

    부동산 불황기라 입찰자가 많이 줄어들었겠군요.
    이런 때일수록 부동산에 투자하는 것이 오히려 득이 될 수도 있겠습니다.

  4. BlogIcon ruirui 2019.05.30 12:17 신고

    소액투자, 법인이 늘어나면서 입찰실수 사례도 늘어나나 보네요.. 신중하게 확인하고 또 확인해야 겠습니다..

    • 법인쪽은 중수이상이 많아, 거기서 실수가 나오는것이 아니라 소액 초보투자자가 실수를 하죠. BMW520D는 신차로 최고 사양으로 뽑아야 8000중반입니다. 3.5억은...ㅠ

  5. BlogIcon 영도나그네 2019.05.30 14:46 신고

    역시 부동산 억제정책의 일환인 대출규제가
    경매시장에도 큰 영향을 미치는것 같습니다.
    오늘도 덕분에 좋은 정보 잘보고 갑니다..

  6. BlogIcon 선블리쮸 2019.05.30 17:24 신고

    유심히들여다보면서관찰하는게좋겠네요!!

  7. BlogIcon 청결원 2019.05.30 17:27 신고

    포스팅 잘 보고 가네요~
    하루 마무리 잘 하세요~

  8. BlogIcon 행복사냥이 2019.05.30 17:51 신고

    실수가 많은 손해를 주는군요. 잘 보고 갑니다.^^

  9. BlogIcon Deborah 2019.05.30 18:40 신고

    이런 정보가 많은 도움이 될 분들 있을겁니다. 저야 외국인지라 별 상관은 없지만요.

  10. BlogIcon Laddie 2019.05.30 19:24 신고

    3500만원짜리가 0을 하나 실수로 더 붙여 3억 5천이라니
    세상에 이런일이네요

  11. BlogIcon 『방쌤』 2019.05.30 20:51 신고

    사소한 실수로 정말 큰 피해를 볼 수도 있네요.
    저도 계약서를 쓰는 경우나 큰 금액 송금을 하는 경우에는 몇 번씩 확인을 하게 되더라구요.^^;;

  12. BlogIcon arisurang 2019.05.30 21:26 신고

    0을 하나 써붙여 금액이 황당무계해질 때 낙찰 받은 것을 포기할 수는 없나요?

    • 포기해야죠. 그렇다면 입찰보증금(최저입찰가의 10%)은 몰수됩니다.

      사례의 BMW520D는 감정가 5000만원짜리차인데 최저입찰가 3500만원으로 책정되었습니다. BMW520D를 갖기위해 입찰하려고하면 최저입찰가 10%인 350만원을 보증금으로 내놓고 입찰가를 작성해야합니다. 3550만원 이런식으로 말이죠. 낙찰을 포기하려면 이 입찰보증금도 포기해야합니다.ㅠ

  13. BlogIcon korea cebrity 2019.05.30 21:41 신고

    오늘도 잘 보고 갑니다
    공감 언제나 잘 누르겠습니다~

  14. BlogIcon Chatterer 2019.05.30 22:32 신고

    훔....라미드님 덕분에
    저도 경매를 관심을 가지고 지켜 보게 된거 같아요
    저는 경기가 안좋으면 경매쪽이 활발해 지지 않을까 생각이 들었는데
    꼭 그런것만은 아닌가 보네요

    대출규제로 이렇게 변화가 된다..
    맞는거 같기도 한거 같아요
    경매를 통해 인수되는 매물이 온전히 자기 자본으로
    하기 어려움이 많으니 대출규제에 민감하겠네요
    참 쉬운게 없는거 같긴하네요 ㅎㅎ

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀 갑니다

  15. BlogIcon 미.야 2019.05.30 22:44 신고

    꾸준히 잘읽구갑니닷 ㅎㅎㅎ

  16. BlogIcon 로안씨 2019.05.30 23:07 신고

    요즘 정부에서도 대출로 국민들ㅇ게 좋은 정책을 내놓은 것 같습니다
    하지만 그게 정말 국민을 살리는 대출일까
    국민을 죽이는 대출일까 의문이 들기도합니다 ㅠㅠ

  17. BlogIcon TheK의 추천영화 2019.05.31 02:49 신고

    정말 황당한 실수들이 있네요. 입찰할 땐 정말 조심조심해야 겠어요.

  18. BlogIcon 철이쓰 2019.05.31 04:33 신고

    갈수록 규제는 강화되겠지요??

  19. BlogIcon 선블리쮸 2019.05.31 17:23 신고

    대출규제가 강화됐군요

  20. BlogIcon GeniusJW 2019.06.02 19:53 신고

    대출규제가 있었군요,
    좋은 정보 잘 보고 갑니다.

  21. BlogIcon 꿍스뿡이 2019.06.03 00:04 신고

    지금이 냉각기임에는 틀림없어 보입니다.
    소액투자자들이 등장하며, 초보분들의 실수가 정말 많이 나오나보네요. 서류적인 실수도 실수지만 bmw는 안타깝게 생각됩니다.
    저번에 7.2억 72억으로 써서 입찰보증금을 몰수당했던 사례가 떠올랐는데, 역시 써주셨군요 ㅎㅎ