라드온 이야기

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 퇴근하면서 유투브를 들여다보는데 

경매에 관한 안타까운 사연을 KBS NEWS에서 소개하기에 

영상을 가져와봤습니다.



뉴스를 게시하는 것이 저작권에 문제가 되는지 정확히 모르겠네요. 출처를 밝힌다면 문제되지 않을 것이라고 생각되는데 좀 더 확인을 해봐야겠습니다. 영상의 제목 자체가 쇼킹합니다. 전입신고의 중요성에 대해서 다시금 짚어볼 수 있는 경매 관련 뉴스라서 가지고 와봤습니다. 결론적으로는 뉴스에 등장하는 장준수씨는 전세보증금을 돌려받을 수 없습니다. 사정은 딱하지만, 경매 권리분석상 문제가 될만한 것이 하나도 없습니다. 근저당권설정이 최우선 순위로 오기때문이죠.

영상속의 권리관계를 순서대로 표시하면 다음과 같습니다.
1. 임대업자 A, 세입자 장준수와 전세계약
2. 이사당일, 임대업자 은행에 3억원 근저당설정  --> 말소기준권리
3. 이사당일, 세입자 장준수 금요일에 이사, 바빠서 다음주 월요일에 전입신고
4. 집주인이 바뀌고, 여러 이상한 징후가 느껴짐
5. 경매개시, 임장조사온 경매회사로부터 전세금 돌려받지 못함을 확인

사실 세입자 장준수씨가 이사당일에 전입신고를 한다했어도, 근저당에 순서가 밀립니다. 근저당은 설정과 동시에 권리가 생기지만, 임차인을 보호하는 가장 강력한 권리인 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고를 한 익일 0시부터 효력이 생깁니다. 즉, 근저당은 금요일 설정시간에 바로 효력이 생기고, 세입자의 대항력은 금요일에 전입신고를 해도 토요일 0시부터 효력이 생깁니다. 대항력은 모든 권리를 무력화시킬 수 있는 막강한 권리로, 세입자를 보호하기 위해 만들어졌습니다. 이 대항력을 갖추고 있으면 집주인이 바뀌어도, 살고있는 집에서 안나가도 되고 보증금을 전액 돌려받을 수 있습니다. 전입신고는 대항력을 갖추는 요건이되고, 확정일자는 배당받는 순위를 정할 수 있습니다. 이번의 경우에는 어떻게해서도 대항력을 갖출 수 없고, 임대업자가 만들어놓은 판에 장준수씨가 마냥 당한 것이라고 밖에 할 수 없습니다. 금융권에서 근저당을 설정할때, 세입자가 있으면 세입자의 보증금을 뺀 만큼 근저당(채권최고액)을 설정해줍니다. 3억원을 대출받은 것으로 보아 금융권에서도 세입자가 없다고 판단하고 근저당을 설정한 것입니다. 이렇게 작정하고 판을 짜놓은 것 같은데 법원에서는 불기소처분이 내려졌습니다. 법원의 판단이 제가 이러쿵저러쿵 할 수 없지만, 당한 것이라고 밖에는 안보여집니다. 저도 사건열람을 하다가 보면 정말 이런 경우는 없겠지 싶지만 드물게 만나게 됩니다. 전세든 월세로든 살고 계시다면, 살고 있는 집의 등기부를 한번 확인해볼 필요가 있습니다. 부동산 계약 때, 부동산중개인이 등기부를 보라고 건냅니다. 하지만 이번 사건의 경우라면 등기부를 봐도 전혀 표시가 안되어 있었겠죠? 계약하고 전입신고, 확정일자받고 나서 등기소 앱을 통해서 등기사항전부증명서를 열람해보시기바랍니다. 

결론은 이사를 하면, 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두시면 됩니다. 만일의 사태를 대비해서 계약하고 전입신고와 확정일자를 받으러 주민센터로 가서 대기하실 때 등기사항전부증명서를 열람해보시기 바랍니다.

[ 출처 및 파일 다운로드 ]

- KBS NEWS : https://www.youtube.com/watch?v=_oCC5omof04&list=WL&index=12&t=0s



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  2. BlogIcon 휴식같은 친구 2019.05.06 11:58 신고

    안타깝네요.
    이사하는날은 정신없는데 전입신고하기가 쉽지는 않은데 말입니다.

    • 이 사건은 전입, 확정일자가 있다고해도 보호가 안되었던 사건입니다.ㅠ
      대항력의 맹점을 파고든 것이라, 이사하고 등기부를 열람해보지않는 이상 알수가 없었던 것이죠.

  3. BlogIcon 핑구야 날자 2019.05.06 12:58 신고

    전입신고 하는날 상당히 힘들게 하는 부분이네요 덕분에 잘 알고 갑니다

  4. BlogIcon 널알려줘 2019.05.06 13:22 신고

    전입신고와 더불어서 확정일자 받아두는게
    살아보니 중요하더라구요

    • 이 사건은 두개의 대항력조건을 모두 갖추었는데, 대항력조건의 맹점을 파고든 근저당효력시점을 이용한 것이라,,,,피하기 어려웠을 것입니다. 집주인이 바뀌었다고 통보되었을때만이라도 등기부를 확인했다면 이야기가 좀 달라지지않았을까 생각됩니다.

  5. BlogIcon 후까 2019.05.06 16:35 신고

    작정하고 저래버리면 어쩌라공 ㅠ
    이럴수도 있군요

    • 이건 사실 진짜 피하기 어려운 것이죠. 집주인 바뀌었다고 했을때만이라도 등기부열람을 했어도 보험으로 보장되었을지도 모릅니다.

  6. BlogIcon 드림 사랑 2019.05.06 17:09 신고

    앗 이런 덕분에 잘알아갑니다.

  7. BlogIcon 제나  2019.05.06 17:59 신고

    예전 전세살때는 꼭 이사당일 확정일자 전입신고부터 했던 기억이 나네요.
    이렇게 나쁜 사람들이 있다는 건 정말 씁쓸한 일이군요

    • 정말 안타깝습니다.
      추가적인 소송을 준비하고 있다고 하는데, 원만히 잘해결되면 좋겠네요. 판결이 뒤집힐 것 같지는 않습니다.ㅠ

  8. BlogIcon 히티틀러 2019.05.06 19:36 신고

    안타까운 일이네요.
    누가봐도 저건 악의적인 목적으로 한 거라서 내가 닥친다면 피하기 쉽지 않을 거 같지만요;;;

    • 이건 판짜고 대놓고 작업한 것처럼 보이는데, 판결이 많이 아쉽습니다. 예방할 수 있는 방법은 등기부를 한번씩 열람하는 것외에는 없습니다.ㅠ

  9. BlogIcon 아이리스. 2019.05.06 21:54 신고

    정말 안타까운 일이네요...
    확정일자의 필요성을 다시한번 깨달았어요..
    전입신고 후 확정일자는 꼭 받아놓아야겠네요...

    • 전입일자+확정일자에 이사한지 한 일주일정도 지나고 등기부등본 한번 더 열람입니다.
      이 사건의 사례에서는 전입일자와 확정일자가 있지만 악의적으로 근저당설정한 것이라..ㅠ

  10. BlogIcon 잉여토기 2019.05.06 22:17 신고

    전입신고와 확정일자를 받을 때 등기사항전부증명서를 떼 확실하게 확인하는 게 좋겠네요.
    덕분에 늘 많이 배웁니다.

  11. BlogIcon 유하v 2019.05.06 22:21 신고

    집하나를 얻으려고해도 확인해봐야 할 것이 많네요ㅜ

  12. BlogIcon winnie.yun 2019.05.06 23:13 신고

    이거 최근에 나온 뉴스였죠. 나올 때 봐서 기억합니다.
    아주 나쁜 놈들입니다. 천벌 받을 놈들.

  13. BlogIcon 방구석미슐랭 2019.05.06 23:42 신고

    이런 경우가 있네요. 안타까운;;;; 덕분에 잘 알아 갑니다~!

  14. BlogIcon GeniusJW 2019.05.06 23:52 신고

    하아~~~
    정말 나쁜사람 많은 것 같아요,
    전입신고한 분은 뭔 죄인가요..ㅠㅠ

    • 그렇죠. 세입자분의 마음을 이해할 수 있습니다. 전입신고+확정일자까지 받고 잘 살아왔을텐데, 갑자기 집이 넘어간다니 황당하겠죠.ㅠ

  15. BlogIcon 도쿄도민 2019.05.07 00:23 신고

    이런건 부동산에서 어느정도 챙겨주는 부분인가요?

    • 공인중개사무소(부동산)를 통해서 계약할때 부동산에서 등기부를 확인 해줍니다. 그리고 계약시에 공인중개사분께서 1억원 인허가보험증권을 계약서에 첨부해주어 안전장치가 있긴 합니다. 근데 대부분의 보험기간이 1년정도 보호가되어, 이 세입자와같이 전세가 만기되는 2년이 되는 시점에는 전혀 보호가 안됩니다.
      이사하면 바로 전입신고, 확정일자를 받고 이사한 다음주정도에 등기부를 한번 열람해보면(등기소 앱, 900원) 권리를 확인해보면 됩니다. 부동산거래시 없었던 권리가 있으면 바로 중개사무소에 가서 이야기하면 됩니다.

  16. BlogIcon peterjun 2019.05.07 00:36 신고

    와... 정말 안타깝네요.
    글 읽다가 괜히 화가 나네요. ;; 이건 너무 억울한 것 같아요. ㅠ

  17. BlogIcon ruirui 2019.05.07 00:37 신고

    근저당은 바로 효력이 생기나봐요..
    에휴.. 참 안타깝네요..

  18. BlogIcon Chatterer 2019.05.07 01:12 신고

    너무 하네요 악의적으로 이사 당일에 근저당을 설정하면
    그 근저당을 이길 방법이 아예없는건가요??
    당일날 무조건 확정일자를 받는 방법이 있다고 하지만
    써주신 말대로 근저당은 바로 효력이 생기지만
    확정일자는 익일에 된다는데

    확정일자를 받을때 등기부등본을 확인하고
    그때 근저당이 있다면 어떻게 해야 할지 막막할꺼 같아요
    세입자로서 방법이 없지 않나요???
    확정일자,전입신고시에 근저당을 확인한다면.....

    우와 끔찍하네요... 요즘 전세값이 한두푼이 아닐텐데...
    너무 하네요....
    그냥 잡아먹겠다는 심보인거 같은데...
    저분 너무 안타깝네요.. ㅠㅠ

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀 갑니다

    라미드님 혹시 저런상황이라면 어떻게 대처해야 하는지
    방법을 알고 계시면 알져 주실수 있나요???
    계약시에는 근저당이 없는데,
    이사후 전입신고시에 근저당을 확인했다면....

    • 거의 대부분 공인중개사무소를 통해서 계약할때 공인중개사무소에서 확인을 해줍니다. 그리고 계약시에 공인중개사분께서 1억원 인허가보험증권이 있어 뭐 이런걸로 보호가 됩니다. 근데 대부분의 보험이 1년정도 보호가되어, 이 세입자와같이 전세가 만기되는 2년이 되는 시점에는 전혀 보호가 안됩니다.ㅠ자기가 긴장하고 살아야하죠.
      이사하면 바로 전입신고, 확정일자를 받고 이사한 다음주정도에 등기부를 한번 열람해보면(등기소 앱, 900원) 권리를 확인해보면 됩니다. 부동산거래시 없었던 권리가 있으면 바로 중개사무소에 가서 이야기하면 됩니다.

  19. BlogIcon 글쓰는 엔지니어 2019.05.07 01:46 신고

    너무 좋은 정보네요 ㅎㅎㅎ 진짜 잘 알아둬야할거같아요!

  20. BlogIcon 버블프라이스 2019.05.07 06:39 신고

    안타까운 일이네요.. 등기부를 열람해 예방을 하는 방법밖에없겟군요? 좋은 사례글 잘 읽고 갑니다

  21. BlogIcon arisurang 2019.05.07 13:55 신고

    정말 안타깝고 분통이 터지네요. 사기꾼들이 많은 세상이네요.