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부동산 경매란 무엇인가?




부동산 경매란 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못했을 때, 채권자가 법원을 통해 채무자 대신 경쟁매매 방식으로 채무자가 소유한 부동산을 강제로 매각하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제 받는 절차를 말한다.


채무자 소유의 재산을 채무자 의사와는 상관없이 채권자에게 일정한 순서에 의해 배분하다 보니 채무자의 입장에서는 가혹하지만, 스스로 변제할 능력이 없기 때문에 강제로 진행할 수 밖에없다. 

나쁘게만 볼 것은 아니며, 오히려 이 부동산 경매를 통하여 채권자, 채무자, 부동산 매수인 모두를 법에 입각하여 3주체 모두를 만족시킬 수 있는 제도이다.




    1. 부동산 경매와 일반 매매의 차이
    2. 부동산 경매의 진행
    3. 어떤 부동산을 취득해야하나?



    1. 부동산경매와 일반매매의 차이


    부동산 중개업소를 끼고 진행하는 일반적인 매매에 비하여 부동산 경매는 본인 스스로가 대법원 경매 자료를 바탕으로 하여 권리분석을 해야 하며, 그에 따른 책임은 모두 본인이 짊어진다. 

    다만 낙찰자는 그 부동산에 대하여 문제가 있다면 낙찰허가취소, 낙찰불허가, 감액신청 등의 조치를 취할 수 있다. 법원이라는 국가단체에서 공공의 장소에서 거래를 하기때문에 거래의 보장은 국가가 해주지만 권리에 대한 최소한의 확보는 본인이 할 수 있어야 한다.


    부동산이 경매에 부쳐지면 법원을 통해 감정평가사는 감정을 하게 되고 시세를 반영해 감정가를 정한다. 보통은 시세에 감정되지만, 가끔 시세보다 비싸게 감정되기도하며, 반대로 저렴하게 감정가가 매겨지기도 한다. 감정사의 재량에 의해 발생하는 차이도 있으며, 오르락 내리락하는 부동산 시세가 반영되기도 한다. 주로 감정가는 참고로하고 kb 부동산 시세나 네이버 부동산, 다음 부동산, 국토부의 실거래가 사이트 등에서 아파트 시세를 확인해야한다.


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    2. 부동산 경매의 진행



    부동산 경매는 채권자가 채무자와의 관계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 경매비용과 함께 신청서를 법원에 제출함으로써 진행된다. 채권자가 채무를 변제받기 위해 경매에 부친 부동산이 경쟁입찰을 통해 낙찰되면 채권자는 일정 채권을 회수하게 되며, 이 절차가 종료되는 것과 동시에 경매 절차도 종료된다. 즉 경매는 채권, 채무관계를 최종적으로 정리하는 귀결점이다.


    경매에는 두종류가 있다.


    강제경매 - 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 받기 위해 집행권원에 의한 강제집행을 신청함으로써 진행되는 경매. 


    채권자가 채권의 변제를 받을 수 있는 집행권원(확정된 이행판결, 가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전 채권문서 등)을 가지고 경매를 진행 하는 것이다. 반드시 집행권원의 정본에 집행문을 부여 받아야만 강제집행을 신청할 수 있다.


    임의경매 - 채무자가 돈을 빌리면서 담보로 잡은 부동산을 법원에 강제집행을 의뢰하여 낙찰대금으로 채권회수를 위해 담보권을 행사하여 진행되는 경매이다. 


    임의경매는 집행권원을 요구하지 않으며 다만 담보권의 존재를 증명하는 서류와 채권이 존재하는 서류만 내면 된다. 그래서 임의경매는 집행권원 대신 '채무보존재확인의 소' 나 '저당권말소등기청구의 소'를 제기하여 따져야한다.


    이들은 실질적으로 신청 절차에만 차이가 있고 경매 집행을 하는데 있어서는 민사소송법 강제집행편에 의해 이루어진다는 점에서 차이가 없다.


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    3. 어떤 부동산을 취득해야 하나?



    부동산 경매로 부동산을 취득할 때에는 자신의 목적에 맞게 선택한다.


    실거주용으로 취득할 때에는 당연히 얼마나 살기 좋은지를 따져야 한다. 학교나 대중교통, 편의시설 등 주변환경을 따져보고, 또 이전 거주자에 대한 용도도 생각해본다. 실거주자들이 많이 찾는 아파트는 단가 또한 높아서 투자용보다는 실거주용으로 적합하다.


    부동산 경매는 싸게 사서 시세에 파는 것이 중요하다. 시세보다 저렴하게 구할 수 있는 기회가 있기 때문에 투자용으로 구매할 시 많은 분석과 공부가 필요하다.


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  1. BlogIcon briskeen 2019.01.09 05:51 신고

    안녕하세요! 포럼에서 댓글 보고 와서 글 몇개 읽고가는데 경매 관련을 전문으로 하시는건가요? 블로그 글 퀄리티가 굉장히 좋네요. 좋은 글 감사합니다

  2. BlogIcon 달상 2019.04.09 20:04 신고

    전세집을 구하고 있는데 갑자기 경매가 눈에 띄네요ㅎㅎ 공부없인 힘들겠지요 ㅠㅠ

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